Porovnávací prístup. Metódy stanovenia hodnoty nehnuteľností

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Vo svetovej praxi v oblasti oceňovania nehnuteľností sa používajú tri prístupy:

• porovnávacie alebo trhové;
• costly;
• ziskové.

Výber metodiky do značnej miery závisí od predmetu hodnotenia a skutočnej situácie, ktorá sa okolo konkrétneho typu nehnuteľnosti vyvinula. Porovnávací prístup pri určovaní odhadovanej hodnoty sa však stále považuje za najspoľahlivejší spôsob.

Základné princípy benchmarkingu

Porovnávací prístup je súbor metód na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Oceňovaná nehnuteľnosť sa porovnáva s podobnými nehnuteľnosťami.

Hodnotenie je založené na nasledujúcich princípoch:

• Dopyt a ponuka. Tieto dva ukazovatele sú neoddeliteľne spojené, obmedzený počet ponúk vytvára určitý dopyt a naopak, čím viac ponúk, tým menší dopyt.
• Výmena. Žiadny kupujúci nezaplatí viac, ak nehnuteľnosť s podobnými vlastnosťami stojí menej.

Koncept trhovej hodnoty je takmer identický s pojmom rovnovážna cena. Rovnovážna cena je súbor kvantitatívnych charakteristík acenové faktory, ktoré určujú ponuku a dopyt po porovnávanej položke.

Hlavné kritériá na výber porovnateľných nehnuteľností na ocenenie nehnuteľností

Pri porovnávacej analýze sa zohľadňuje veľké množstvo prvkov a ich kombinácie sú takmer nekonečné. Preto je analýza obmedzená na určitý počet faktorov, ktoré priamo ovplyvňujú tvorbu cien.

Prvky na porovnanie. Kvalita práv

Akékoľvek vecné bremeno alebo vecné bremeno vedie k zníženiu hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti. To znamená, že akékoľvek obmedzenie vlastníckeho práva je znížením ceny. Ak oceňovaný predmet nemá takéto nedostatky v porovnaní s porovnateľnými predmetmi, cena naopak stúpa.

Pre pozemky nie je dostupnosť vecných bremien jediným znižujúcim faktorom. Pri posudzovaní hodnoty je veľmi dôležité, prevádza vlastnícke právo k pozemku alebo právo nájmu, trvalé užívanie. Posledné dve práva sa označujú ako redukujúce faktory. Je veľmi dôležité, či má pozemok určité obmedzenia na ďalšie transakcie s ním.

Podmienky predaja

Takéto podmienky sa berú do úvahy, ak má oceňovaný predmet pri predaji skutočne charakteristické črty.

Konkurz je redukujúcim faktorom, to znamená, že predávajúci sa ponáhľa s nákupom a predajom, pretože expozičný čas objektu trhu s nehnuteľnosťami je zjavne kratší v porovnaní s podobnými objektmi.

Hodnotenie výrazne ovplyvňujú aj rodinné väzby, partnerstvávzťah, aj keď je ťažké posúdiť tieto riziká.

Ak sú predávajúci a kupujúci prepojení nájomnými vzťahmi a plánuje sa medzi nimi uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu, potom, aby sa ušetrilo na platbách daní, budú predpokladané náklady samozrejme podhodnotené. V tomto prípade existuje iba jedna motivácia - keďže strany transakcie sú spojené inými netrhovými vzťahmi, predávajúci skutočne pripisuje kupujúcemu. Podobná situácia nastane, ak je transakcia za podmienok opcie.

Pohľad na získanie štátnej dotácie na rozvoj infraštruktúry môže viesť k zvýšeniu odhadovanej hodnoty rezidenčných nehnuteľností. Výška očakávaných zvýhodnených pôžičiek sa určuje z rozdielu medzi zvýhodnenými a trhovými pôžičkami.

Trhové podmienky

Ak existuje významný rozdiel medzi trhovou hodnotou pre podobnú nehnuteľnosť a nehnuteľnosťou znalca, môže sa použiť úprava smerom nadol.

Pri hodnotení je možné vziať do úvahy aj zmenu funkčnosti, pretože ovplyvňuje rovnováhu ponuky a dopytu.

Umiestnenie nehnuteľnosti

Hodnotné vodiče	Faktory znižujúce náklady
Prestíž susedstva Stav ostatných vlastníkov obytných nehnuteľností Rezervovaná oblasť Dostupnosť parkovania Dostupnosť na diaľnice Prítomnosť architektonických pamiatok a iných atrakcií Rekreačná oblasť pri nehnuteľnosti Unikátne architektonické prvky budovy	Vzdialenosť od centra mesta Žiadne obchody s potravinami v pešej vzdialenosti Odľahlosť od škôl a predškolských zariadení Zlá environmentálna situácia v regióne Prítomnosť výrobných a skladových podnikov v blízkosti pozemku, skládky

Fyzikálne faktory (pre pôdu)

Porovnávací prístup pri hodnotení pozemku zahŕňa zber charakteristík o nehnuteľnosti:

• size;
• shape;
• geology;
• topography;
• úroveň pripravenosti, to znamená, či bola pôda očistená od vegetácie, či boli odstránené nezrovnalosti;
• kvalitatívne ukazovatele pôdneho pokryvu.

Najpozoruhodnejšia je prítomnosť alebo neprítomnosť kopcov alebo svahov, skalných útvarov alebo priekop. Je tiež dôležité, aká je únosnosť zeme, jej pevnosť, prítomnosť podzemnej vody. Je veľmi dôležité, či existujú informácie o možnom výskyte minerálov. Ak sa informácie potvrdia, tak pozemok bude v budúcnosti určite zaťažený vecným bremenom.

Všeobecné charakteristiky objektu, ktorý sa má posúdiť

Prístup porovnávania trhu je štúdium charakteristík, ktoré zvyšujú hodnotu predmetov. Patria sem:

• veľkosť budovy alebo miestnosti;
• výška budovy;
• dostupnosť a oblasť pomocných zariadení;
• výška stropu.

Záleží aj na materiáli, z ktorého je budova postavená, čím je modernejšia a spoľahlivejšia, tým je hodnota nehnuteľnosti vyššia. V neposlednom rade je celkový vzhľad celej budovy, dostupnosť opráv a pohodlný vstup. Ak je vchod z dvora, bude to redukujúci faktor.

Nedostatočná oprava je dôvodom na doplnenie hodnotiacej správy. Takáto kalkulácia sa robí na základe nákladov na opravu alebo reštaurátorské práce, pričom sa zohľadňuje zisk, ktorý podnikateľ získa investovaním do výstavby alebo opravy.

Ekonomické faktory

Porovnávací prístup v realitách zohľadňuje možné úspory energetických zdrojov počas prevádzky. Neustály rast nákladov na energie núti ľudí neustále premýšľať o šetrení a využívaní alternatívnych zdrojov energie.

Tento faktor je obzvlášť dôležitý, ak sa predmet kupuje na ďalší lízing. Čím vyšší je pomer príjmov k nákladom, ktoré pôjdu na prevádzku budovy alebo priestorov, tým nižšia je výška návratného kapitálu v čistom príjme z prenájmu nehnuteľností.

Do tejto kategórie patrí aj indikátor prítomnosti alebo neprítomnosti meračov, či boli prijaté opatrenia na minimalizáciu tepelných strát.

Iné ukazovatele

Hodnotenie zahŕňa zohľadnenie prítomnosti alebo neprítomnosti prvkov služby. Najjednoduchším príkladom je, či má dom výťah alebo nie. Prítomnosť alebo úplná alebo čiastočná absencia všetkých komunikácií,viac prepojené s lokálnym systémom. Ak je príliš veľa nedostatkov, vykoná sa korekcia smerom nadol. Oceňovanie nehnuteľností sa vykonáva podľa rôznych ukazovateľov.

Kroky výpočtov

Všetky porovnávacie výpočty sú založené na informáciách z otvorených zdrojov o nedávnych transakciách s podobnými nehnuteľnosťami.

Kroky hodnotenia:

1. Študovanie podobných ponúk v konkrétnom segmente nehnuteľností, identifikácia porovnateľných nehnuteľností, ktoré boli nedávno predané.
2. Zhromaždené informácie sa analyzujú a každá ponuka sa individuálne porovnáva s nehnuteľnosťou, ktorá sa oceňuje.
3. Identifikácia charakteristík oceňovania, dodatky k správe o ocenení.

Odsúhlasenie upravenej ceny a odvodenie konečných nákladov komparatívnym prístupom.

Výhody komparatívneho prístupu

V prvom rade vám táto metóda umožňuje odrážať názory iba typických kupujúcich a predávajúcich.

Ocenenie sa odráža v súčasných cenách, pričom zohľadňuje zmeny vo finančných podmienkach a dokonca aj inflačné procesy. Odhad je vždy staticky odôvodnený.

Na ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti nepotrebujete študovať celý realitný trh, ale iba podobné nehnuteľnosti. Technika je veľmi jednoduchá, so spoľahlivými výsledkami.

… a nevýhody

• Dosť ťažké zistiť skutočné ceny.
• Plná závislosť od aktivity a stability realitného trhu.
• Obtiažnosťzosúladenie údajov, ak sa podobné predmety výrazne líšia z hľadiska predaja.

Na záver

Podstata porovnávacieho prístupu pri oceňovaní nehnuteľností je jasná pre kupujúceho aj predávajúceho. Táto technika umožňuje stranám študovať trh s nehnuteľnosťami a uistiť sa, že nestratili. Hodnotenie je možné vykonať na základe už uskutočnených transakcií alebo na základe ponúk iných predajcov. V každom prípade je porovnávacou technikou systematizácia a porovnávanie údajov o podobných nehnuteľnostiach. Hlavná vec je, že výber podobných predmetov na porovnanie by mal brať do úvahy špeciálne alebo neobvyklé faktory, napríklad hrozbu zabavenia kolaterálu, zmeny v predpisoch na miestnej úrovni alebo nedodržanie podmienok zmluvy o pôžičke, prítomnosť donucovacích prvkov.