Príjemový prístup k oceňovaniu nehnuteľností a podnikania. Aplikácia príjmového prístupu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Príjmový prístup je celá kombinácia metód na hodnotenie hodnoty nehnuteľností, majetku organizácie, samotného podnikania, pri ktorej sa hodnota určuje konverziou ekonomických výhod, ktoré sa očakávajú v budúcnosti. Teoretické základy takéhoto prístupu sú celkom presvedčivé. Hodnota investície je hodnota budúcich výhod k dnešnému dňu, diskontovaná mierou návratnosti, ktorá odráža rizikovosť investície.

Je to rozumné a vhodné pre každý prevádzkový podnik využívaný v oblasti výroby a predaja majetku, ako aj jeho podnikania, s výhradou vytvárania kladných ziskov. Hodnota investičných rizík v posudzovanom obchode sa preukazuje pomocou diskontnej sadzby. V ekonomickom zmysle je to teraz miera návratnosti, ktorú investori požadujú z investovaného kapitálu do porovnateľných investičných objektov podľa úrovne rizika, alebo je to miera návratnosti alternatívnych investičných možností s porovnateľnými rizikami v čase hodnotenia.

Funkcie

Uplatnenie príjmuprístup v praxi sa ukazuje ako pomerne náročná úloha, keďže je potrebné zhodnotiť každý dôležitý determinant nákladov – mieru návratnosti a zisku. Ak sa tieto metódy používajú na hodnotenie podniku, potom je nevyhnutné vykonať dôkladnú analýzu všetkých jeho kľúčových prvkov, vrátane nákladov, obratu spoločnosti, ktoré majú priamy vplyv na zisky, náklady a riziká, ktoré vytvára každý jednotlivý prvok.

Prístupový prístup k oceňovaniu podnikov sa používa pomerne často. Napríklad, ak hovoríme o akvizícii alebo fúzii, potom sa táto metóda používa oveľa častejšie ako nákladná alebo trhová. Kapitálová investícia kupujúceho sa teraz uskutočňuje s očakávaním, že v budúcnosti budú prijaté čisté peňažné toky, ktoré nemožno nazvať zaručené, pretože sa vyznačujú určitými rizikami. Príjmový prístup zachytáva tieto kľúčové determinanty hodnoty, zatiaľ čo použitie trhového prístupu zvyčajne vyžaduje pomer ceny a zisku alebo nejaký iný podobný násobok zárobku v retrospektíve, bez zohľadnenia budúcnosti.

Trhové násobky sú vo svojej podstate nespoľahlivé a neposkytujú rovnakú úroveň dôkladnosti, akú je možné dosiahnuť použitím príjmového prístupu s prognózami budúcich výnosov a diskontných sadzieb. Napríklad pomer ceny k zisku, ktorý sa používa ročne, primerane neodráža očakávané zmeny v budúcich rokoch. správnepoužitie pomerov poskytuje príležitosť ukázať všeobecné preferencie investorov a často ich uvádzajú predajcovia alebo zdroje z odvetvia.

Použiť

Informácie týkajúce sa rozpočtu podniku je tiež potrebné analyzovať a chrániť, čo si vyžaduje vykonanie zmien a vypracovanie finančných dôsledkov vytvoreného plánu, prognóz a základných návrhov. Výnosový prístup k oceňovaniu podniku meria všetky predpoklady, ktoré súvisia s tým, či určité akvizičné výhody vyplývajú z rastu výnosov, znižovania nákladov, zlepšovania procesov alebo znižovania kapitálových nákladov. S pomocou takéhoto prístupu sa to všetko dá merať a diskutovať. Okrem toho sa dá použiť na určenie načasovania očakávaných prínosov, ako aj na preukázanie poklesu hodnoty podniku, keď sa prínosy presúvajú do vzdialenejšej budúcnosti.

Používanie príjmového prístupu poskytuje kupujúcim a predávajúcim možnosť vypočítať reálnu trhovú hodnotu podniku, ako aj jeho investičnú hodnotu pre jedného alebo viacerých strategických kupujúcich. Ak je tento rozdiel zobrazený dostatočne jasne, predajcovia a kupujúci môžu ľahko identifikovať synergické výhody a robiť informované rozhodnutia.

Pri použití príjmového prístupu pri oceňovaní podniku je potrebné mať na pamäti, že vypočítaná hodnota pozostáva z hodnoty všetkého majetku, ktorý sa používa v rámci priamej činnosti. ATV rámci použitého prístupu existuje viacero metód hodnotenia, o ktoré je najväčší záujem. Uplatniteľné sú najmä také metódy výnosového prístupu: kapitalizácia a diskontovanie peňažných tokov. Môžete ich zvážiť podrobnejšie.

Metódy

Pomocou metódy kapitalizácie peňažných tokov sa zisťuje celková hodnota podniku v závislosti od peňažných tokov generovaných majetkovým potenciálom podniku. Peňažné toky podniku alebo podniku ako celku sú rozdielom medzi všetkými prílevmi a odlivmi finančných zdrojov za určité zúčtovacie obdobie. Na výpočty sa zvyčajne používa obdobie jedného roka. Technika spočíva v premene reprezentatívnej úrovne očakávaného peňažného toku na súčasnú hodnotu vydelením celkovej sumy peňažného toku predpokladanou mierou kapitalizácie. V tomto prípade je vhodný tok príjmov s určitými úpravami.

Na použitie konvenčnej metódy peňažných tokov sa na určenie výšky absolútneho peňažného toku ku kapitalizácii používa pripočítanie čistého príjmu (vypočítaného po zdanení) nepeňažných nákladov. Túto metódu výpočtu možno považovať za jednoduchšiu ako výpočet voľného peňažného toku, ktorý zohľadňuje požadovanú kapitálovú investíciu a potrebu doplniť pracovný kapitál ako doplnok.

Diskontovanie peňažných tokov

Táto metóda je v podstate založená iba na očakávaných peňažných tokoch, ktoré generuje samotný podnik. Jeho charakteristický rozdiel je v tomNa výpočet definície reprezentatívnej úrovne peňažných tokov je potrebný odhad nákladov. Táto metóda je vo vyspelých krajinách najrozšírenejšia vďaka tomu, že s ňou možno zohľadňovať všetky perspektívy rozvoja. Peňažný tok sa vo všeobecnosti rovná súčtu čistého príjmu a odpisov, po odpočítaní nárastu čistého pracovného kapitálu a kapitálových investícií.

Na používanie metódy diskontovaného peňažného toku platia nasledujúce podmienky:

• existuje dôvod domnievať sa, že budúce úrovne finančných tokov sa budú líšiť od súčasných, to znamená, že hovoríme o rozvíjajúcom sa podniku;
• existujú príležitosti na primeraný odhad budúcich peňažných tokov pri používaní podniku alebo komerčného majetku;
• objekt je vo výstavbe, úplný alebo čiastočný;
• podnik je veľké multifunkčné zariadenie komerčného významu.

Príjmový prístup k oceňovaniu nehnuteľností prostredníctvom metódy diskontovaných peňažných tokov je najlepší, no jeho použitie je veľmi prácne. Existujú odhady, ktoré nemožno urobiť bez použitia tejto metódy. Medzi nimi aj vypracovanie investičného projektu s jeho následným vyhodnotením.

Výhody metódy zľavy

Ak praktizujete príjmový prístup k oceňovaniu nehnuteľností alebo podnikania prostredníctvom diskontnej metódy, môžete identifikovať niektoré hlavné výhody. V prvom rade rečTo znamená, že budúce obchodné zisky priamo zohľadňujú iba očakávané súčasné náklady na výrobu produktov a ich predaj a budúce kapitálové investície súvisiace s udržiavaním a rozširovaním výrobných alebo obchodných zariadení sa do prognózy zisku premietajú len nepriamo prostredníctvom ich súčasného znehodnotenia.

Dôležité body

Ohodnotenie objektu výnosovým prístupom s nedostatočným ziskom alebo stratou ako ukazovateľom investičných kalkulácií sa vykonáva upravené o to, že zisk slúži ako účtovný vykazovací ukazovateľ, preto podlieha značným manipuláciám v priebeh práce.

Metóda diskontovaných peňažných tokov zahŕňa tri skupiny modelov:

• diskontované dividendy;
• zvyškový príjem;
• diskontované peňažné toky.

Ak sa ako dôkaz peňažného toku používa príjmový prístup v súlade s modelom diskontovania dividend, použijú sa výplaty akcií. Napriek tomu, že model je v zahraničnej praxi značne zaužívaný na zisťovanie a oceňovanie hodnoty majetku podniku, má množstvo nedostatkov. V modeloch s nerozdeleným ziskom neexistuje žiadny stupeň účtovania. Rozdiely v dividendovej politike sú nielen pre konkrétne podniky, ale aj pre krajiny ako celok. Túto metódu nemožno použiť v podnikoch, ktoré nemajú zisk. Tento model sa najlepšie hodí na výpočet hodnoty menšinových akcií.

Model reziduálneho príjmu

Výnosový prístup k oceňovaniu prostredníctvom modelu reziduálneho prístupu predpokladá, že výška reziduálneho príjmu, teda rozdielu medzi skutočným ziskom a ziskom, ktorý akcionári predpovedali v čase kúpy samotnej spoločnosti resp. jeho akcie, bude použitý ako indikátor cash flow. Ak bola hodnota podniku vypočítaná na základe predpokladov konzistentných s týmto modelom, potom sa bude rovnať súčtu účtovnej hodnoty so súčasnou hodnotou očakávanej sumy príjmov, ktoré potom zostávajú. Tento model preukazuje značnú citlivosť na kvalitu údajov prezentovaných v účtovnej závierke. Na ruské pomery je primeranosť takýchto informácií predmetom značných pochybností.

Výhoda pre akcionárov

Akcionári alebo akcionári podniku, ktorý má určitú históriu, ako aj fakty o vyplácaní dividend, môžu samozrejme použiť diskontný model na výpočet hodnoty svojej vlastnej spoločnosti. Situácia je taká, že akcionári podnikov v tomto sektore sú zriedkavo menšinoví, preto by pre nich bolo najvhodnejším spôsobom ohodnotenia nehnuteľností a podnikania výnosový prístup prostredníctvom modelu diskontovaných voľných peňažných tokov. V tomto systéme sú kľúčové voľné peňažné toky s diskontnými sadzbami alebo očakávaná návratnosť investovaného kapitálu. Najväčším problémom pri používaní tohto modelu je presnosť prognózy voľného peňažného toku, ako aj adekvátne určenie diskontnej sadzby.

Ak sa použije príjmový prístup definovaný vyššie, potom pri použití metódy diskontovaných peňažných tokov príjem očakávaný z podnikania zohľadňuje plánované peňažné toky, ktoré možno stiahnuť z obehu po požadovanom reinvestícii časti hotovostný zisk. Ako ukazovateľ, peňažné toky nezávisia od účtovného systému používaného podnikom a jeho odpisovej politiky. Zároveň treba brať do úvahy akékoľvek peňažné toky – prílevy a odlevy. Posúdenie finančného významu diskontovaných peňažných prostriedkov je také, že v dôsledku týchto procesov sa tieto znížia o sumy, ktoré by investor mal k dispozícii v čase prijatia špecifikovaného peňažného toku, za predpokladu, že investoval svoj prostriedky nie v tomto biznise práve teraz, ale v niektorých – inom investičnom aktíve verejnej povahy, napríklad likvidný cenný papier alebo bankový vklad.

Ďalšie techniky

Príjemový prístup, ktorého príklad bol opísaný vyššie, sa v poslednom čase používa čoraz menej a teraz sa metóda oceňovania stala najbežnejšou. Používa sa na oceňovanie všetkých druhov aktív a je založená na myšlienke, že každé aktívum, ktoré zdieľa základné charakteristiky opcií, možno oceniť ako túto opciu. V súčasnosti sa od príjmového prístupu najčastejšie upúšťa v prospech modelu oceňovania opcií (resp. Black-Scholesovho modelu).

Takýto systém, ak sa použije, umožňuje odhadnúť celkové náklady na vlastný kapitál spoločnosti alebo podniku v prípade, že podniká s veľkými stratami. Tento model má ďalej vysvetliť, prečo náklady na vlastný kapitál podniku nie sú nulové, aj keď hodnota celého podniku klesne pod nominálnu hodnotu dlhu. Ale aj keď vezmeme do úvahy túto výhodu, je možné poznamenať, že Black-Scholesov model na hodnotenie hodnoty ruských podnikov je v súčasnosti čoraz viac teoretický. Hlavným problémom, pre ktorý nemožno tento model aplikovať na domáce podniky, je nedostatok niektorých dôkazov o parametroch modelu, ktoré sú nevyhnutné.

Závery

Príjemový prístup k oceňovaniu podnikov a nehnuteľností sa stal oveľa menej bežným, a to z mnohých dôvodov. Týka sa to najmä nedostatkov, v dôsledku ktorých dochádza k ťažkostiam pri jeho použití na spotrebiteľskom trhu. V prvom rade je potrebné poznamenať, aké ťažké je predpovedať budúce náklady na služby a výrobky, materiály a suroviny, ako aj súbor ďalších ukazovateľov nákladov. Zároveň sa môžeme baviť o určitej subjektivite znaleckých posudkov. Okrem toho problém spočíva v nízkej miere zverejňovania informácií o ruských podnikoch av skutočnosti je to potrebné na kompetentné výpočty a zostavenie Black-Scholesovho modelu. Je to do značnej miery spôsobené nízkou firemnou kultúrou takýchto spoločnostípodniky.

Prevažná väčšina akcií vrátane veľkých podielov je sústredená v rukách malého počtu ľudí a podiel menšinových akcionárov a malých vlastníkov, ktorých podiel je veľmi malý, na základnom imaní je zanedbateľný. Ukazuje sa, že mnohé podniky jednoducho nemajú záujem zverejňovať akékoľvek informácie. Preto je výpočet príjmovým prístupom výrazne komplikovanejší vo vzťahu k väčšine priemyselných odvetví a podnikov v Rusku. V iných podmienkach funguje najlepšie a ukazuje všetky svoje výhody a spoľahlivosť.