Na čo si dať pozor pri preberaní bytu: odborné rady

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Pretože jeden z piatich bytov v novostavbách má buď reklamáciu, alebo nie je vôbec akceptovaný, kupujúci a nájomca musia dobre vedieť, na čo sa majú pri preberaní bytu zamerať. Na trhu s bývaním sa ponúka čoraz viac zaujímavých projektov, no celkový dojem by nemal prevážiť nad zmyslom pre detail. Takmer vždy zostávajú kupujúci sami so svojimi nárokmi na kvalitu stavby. Sú to praskliny v stenách, rôzne nerovnosti, netesniace rámy okien a dokonca sa stáva, že ľudia, ktorí očakávajú kolaudačné šťastie, si absenciu pultov nevšimnú. Preto sú potrebné informácie o tom, čo hľadať pri preberaní bytu.

Rady pre vlastníkov akcií

Po získaní povolenia na uvedenie do prevádzky (a developer je povinný informovať vlastníkov akcií aspoň mesiac vopred), budúci noví osadníci si idú vziať svoje byty. V rukách majú doporučený list s povinným zoznamom príloha oznam adresovaný každému z účastníkov spoločnej výstavby. Teraz by som mal premýšľať o tom, na čo mám venovať pozornosť pri prijímaní bytu, ale udalosti sú také radostné, také vzrušujúce! Developer volal s gratuláciou, všetci príbuzní si už prečítali príslušné správy, ktoré zverejnil na webe. A teraz je už známy deň prevodu vlastníctva, na ktorý bol zaznamenaný šťastný majiteľ nového bytu. A čo bolo najdôležitejšie venovať pozornosť pri prijímaní bytu na podielnika? Ach, tie výhľady z okna spálne!

Radšej by sme sa však nemali vysmievať ľuďom, ktorých nádeje sa zdajú byť skutočnosťou. Na túto chvíľu čakali dlho. S najväčšou pravdepodobnosťou sa však stane, že budete musieť počkať o niečo dlhšie. Ak, samozrejme, nedostanú včasnú pomoc pri prijatí bytu v novostavbe od skutočných špecialistov s bystrými očami a chladnou mysľou. A, samozrejme, existujú aj takí špecialisti. Pravdepodobne budete musieť počkať, a to je dobré, aj keď je to dosť únavné.

Okrem monitorovania procesu výstavby čakali akcionári v rade na prevod bytov. Zvyčajne to trvá mnoho mesiacov. Momentálne sa stavia vo veľkom, niekedy sa prenajíma aj viac budov súčasne, a preto je niekto pozvaný na kolaudáciu skôr, niekto dostane kľúče neskôr, väčšinou sa tak stane. A hlavne - nestrácajte hlavu od radosti, ale naopak - dajte si záležať na tom, aby ste našli špecialistov, ktorí vedia efektívne pomôcť pri preberaní bytu v novostavbe.

Nezabudnite si doklady

Na prijatie si musíte vziať so sebou zmluvu omajetková účasť a pas. V prípadoch, keď záujmy kupujúceho chráni iná osoba, bude potrebné splnomocnenie overené notárom. Ak správcovská spoločnosť očakáva, že dostane zálohovú platbu za energie ihneď po prevzatí, budúci nájomca je o tom vopred upozornený. Existuje zákon, podľa ktorého sa prvá splátka berie hneď prvé štyri mesiace, je to nevyhnutné opatrenie, aby správcovská spoločnosť mala spočiatku s čím pracovať.

Od momentu uvedenia domu do prevádzky plynie čas rýchlo a existujú časové limity, kedy môže a mal by byť byt prijatý. Ak po prijatí oznámenia uplynú viac ako dva mesiace a akcionár sa nedostaví, aby podpísal akt o prevzatí bytu, developer má právo vyhotoviť tento dokument sám a prevzatie a prevod sa budú považovať za dokončené, napriek tomu jednostranný postup pre túto udalosť. To je najhoršie, pretože v tomto prípade nájomca opraví všetky existujúce nedostatky na vlastné náklady.

Podmienky prijatia

Nájomca má právo na obhliadku a preštudovanie stavebných porúch o niečo dlhšie ako týždeň – sedem pracovných dní, potom musí byt akceptovať alebo vzniesť konkrétne námietky. Ak musíte prijať byt bez dokončenia, celý postup zriedka trvá dlhšie ako pol hodiny. Treba skontrolovať zapojenie elektriny, vody a kúrenia, kvalitu montáže dverí a okien. Ak je zabezpečená konečná úprava, potom je pri prijímaní bytu čo študovať. No ani v tomto prípade je nepravdepodobné, že by celá neodborná kontrola zabrala viac ako dve hodiny. Zlé, ak do siedmich dníakcionár nebude vykazovať žiadnu činnosť a nedostaví sa. Zmluvu o predaji bytu a akt o prevzatí a prevode vyhotoví sám developer. A zákon bude považovať jeho vlastné povinnosti za splnené. Netreba zabúdať, že developer svojmu klientovi odovzdáva nielen kľúče, ale aj všetky dokumenty k meračom, návod na obsluhu tohto bytu a plán elektroinštalácie.

Väčšinou si klient nové bývanie prezrie sám, veľa si toho nevšimne a pokojne podpíše akt prevzatia a odovzdania, po ktorom dostane vytúžené kľúče. A bolo by správne konať inak. Na kolaudáciu bytov v novostavbe určite potrebujete špecialistu. Budú tam prítomní až dvaja takíto profesionáli, ale ide o záujemcov - zástupcu developera aj zástupcu správcovskej spoločnosti. Aj keď vedia o akýchkoľvek problémoch, je nepravdepodobné, že by na to upozornili neznalého klienta. Okrem odhaľovania nedostatkov v kvalite stavby môže odborník pomôcť aj pri vzájomnom vysporiadaní, ktoré bude tiež potrebné podpísať osobitným zákonom. BTI už do tohto momentu vykonala všetky merania a ak sa ukáže, že plocha je väčšia, klient je povinný doplatiť, a ak je to menej, sú mu dlžné prostriedky vrátené na bežný účet.

Pozornosť na každý detail

V prvom rade je potrebné skontrolovať všetky betónové konštrukcie a celú plochu stien. Pozor na podlahový poter, montážne škáry a švy. Na povrchoch by nemali byť žiadne trhliny alebo nepravidelnosti. Výška stropu niekedy nezodpovedá ukazovateľu deklarovanému v projekte, a to je tiež potrebné skontrolovať. lepšie,ak dôjde k odbornému prevzatiu bytu. Aj keď takmer každý môže skontrolovať integritu konštrukcií dverí a okien a kvalitu inštalácie: zámky pántov a kľučiek by mali voľne fungovať. Na balkónoch a oknách môžu byť praskliny, poškodenie skiel, mechanizmov pri otváraní a zatváraní, medzi stenami a oknami často zostávajú medzery od stavebníkov.

Experta na kolaudáciu bytov si možno pozvať z ktorejkoľvek agentúry, dokáže kvalitne preveriť všetky inžinierske komunikácie, s ktorými si bežný človek najčastejšie nevie dať rady. Netreba nič prehliadnuť: treba skontrolovať upevňovacie prvky zásuviek, ich výkon, dokonca aj fungovanie zvončeka. Okrem toho sa meria napätie a sila elektrického prúdu, ktorý sa dodáva do siete. Akt o prevzatí bytu od developera je podpísaný až po skontrolovaní chodu všetkých meračov a uzatváracích kohútikov, zistení prítomnosti tepelnej izolácie na potrubiach a správnom umiestnení kanalizačných odpalísk v kuchyni, kúpeľni a WC. Zvlášť starostlivo sa kontroluje vykurovací systém, vetranie, ako aj vstup, všetko nainštalované na schodisku a v miestnosti, vrátane požiarnych hlásičov.

Ak je byt dokončený

Táto znalosť je potrebná pre vlastníkov akcií aj pre tých, ktorí sprostredkúvajú prenájom bytov od vlastníka. Ak je byt hotový, je tu oveľa viac predmetov, ktoré treba dôkladne skontrolovať. Ide o obklady stien a podláh, tapety, inštalatérske práce a podobne, jedným slovom - všetko, čo je v miestnosti. Prijatie nového bytuoplatí sa nájsť si čas a skontrolovať to. Technický popis objektu (v DDU) úplne presne uvádza, z akého materiálu by mal byť vyrobený. Napríklad oceľové alebo drevené dvere, akú triedu podlahy, ako aj mnoho ďalších detailov. Všetko si musíte skontrolovať, odvolávajúc sa na tento zoznam, akúkoľvek nezrovnalosť treba zistiť skôr, než bude neskoro, pretože až teraz môžete získať dôvod nepodpísať akt.

Ak sa nedostatky za žiadnych okolností nedajú odstrániť (napríklad nevyhovuje výška stropu), možno zmluvu o majetkovej účasti vypovedať aj s požiadavkou vrátiť nielen zaplatené peniaze, ale aj úroky. K takýmto neopraviteľným veciam dochádza len zriedka, hoci štátna komisia musí kvôli hrubým priestupkom stavbu v štádiu obhliadky odmietnuť. A kupujúci nemusí vidieť takúto chybu, ak stále dostane povolenie na uvedenie budovy do prevádzky. Napríklad sa stane, že zákazník pri preberaní nájde nafúknutú, nerovnú podlahu. Laminát zrejme nebol položený podľa pravidiel. Táto chyba sa dá rýchlo opraviť. Ale so stropmi to nebude fungovať. Niekedy, dokonca aj pri nesprávne nainštalovaných kanalizačných potrubiach, nie je riešenie problémov úplne možné.

Prečo je potrebný odborník

Akceptovaný apartmán musí byť v súlade s SNiP a zmluvou. Dodržiavanie je potrebné kontrolovať so znalosťou všetkých pravidiel a predpisov, mať nielen špeciálne zručnosti, ale aj vhodné vybavenie a nie je až také dôležité, či ide o kúpu alebo prenájom bytu od majiteľa. Ako normálneakcionár bude kontrolovať napríklad zakrivenie stien? Alebo stropy? Len „od oka“alebo akýmikoľvek improvizovanými prostriedkami. Mimochodom, budúci nájomníci sú vo všeobecnosti frivolní o nerovných stenách bytu bez dokončenia a dúfajú, že ich vyrovnajú počas opráv. Špecialisti s profesionálnym meracím zariadením však dokážu odhaliť absenciu pravých uhlov, čo je veľmi, veľmi dôležité, ale nestáva sa to tak zriedka. S takýmito stenami neinštalujte kuchyňu, ani normálne neklaďte podlahu ani soklovú dosku. Oprava tohto je drahá, v jednej miestnosti môžu opravy vyjsť na stotisíc. A ak sa takáto chyba zistí pri preberaní, vývojár ju odstráni, takže - obrovská úspora.

Existuje veľa firiem, ktoré poskytujú odborné služby. V niektorých veľkých realitných kanceláriách sú takíto špecialisti. Obhliadka nie je príliš lacná, no následné opravy zaberú oveľa viac. Preto je lepšie zapojiť do preberania odborníkov s príslušným vybavením. Skontrolujú presnosť plochy celého bytu, posúdia kvalitu stavby a zistia všetky chyby. Môžete dokonca merať radiačné pozadie, vlhkosť vzduchu, kontrolovať prievan termokamerou a absenciu miest, ktoré môžu v zime namŕzať, kontroluje sa aj ťah vetracích potrubí, študujú sa spoje. To všetko zvládne špecialista pomocou laserových a ultrazvukových diaľkomerov, špeciálnych olovníc, hladín, anemometrov a podobne. Po odbornej kontrole je vyhotovená dokumentačná správa potvrdená fotografiami.

Kontrolný zoznamprijatie bytu

Ľudia sa do novej budovy sťahujú vždy s radosťou, pričom zabúdajú na mnohé pravidlá, ktoré treba pri preberaní nového bývania dodržiavať. Všetky položky v tomto kontrolnom zozname musia byť vyplnené. Po prvé, kontrolu je potrebné vykonávať iba počas dňa, počas denných hodín, pretože za súmraku je jednoducho nemožné vidieť veľa detailov, je tiež ťažké to urobiť s elektrickým svetlom.

Po druhé, musíte zhodnotiť svoj vstup zo všetkých strán: popraskaný náter, rozbité dlaždice by mali klienta okamžite upozorniť, pretože je to prvý znak, že developer nie je dostatočne pozorný voči kvalite. Kontrolou musíte poveriť nezávislého odborníka vybaveného prístrojmi. Má právo vypracovať oficiálny záver s uvedením zistených nedostatkov, predložiť oprávnené nároky s odkazom na aktuálne platné normy a stavebné predpisy.

Pozorná kontrola kontrolného zoznamu

Dvere a okná by sa mali kontrolovať obzvlášť starostlivo, mali by sa bez námahy tesne zatvárať a otvárať. Pozorne je potrebné kontrolovať aj interiérové dvere a okná – vznikajú nepozorované triesky a škrabance, diery a štrbiny, ktoré nie sú dobre utesnené tmelom, môžu byť následne napadnuté hubami a plesňami. Výška stropu sa meria páskou vo všetkých rohoch a rovnosť stien a stropu sa meria úrovňou budovy alebo olovnicou. Rovnakým spôsobom sa skúma podlaha. Všetky zásuvky a spínače sú kontrolované, ak vývojár deklaroval ich prítomnosť. Musia byť na tom rovnakoúrovni, nevypadnúť a nevisieť. Dodávka elektriny sa kontroluje do všetkých budúcich zdrojov. Zvláštnu pozornosť si vyžaduje vetranie. Ak s ňou niečo nie je v poriadku, akýkoľvek problém sa rieši veľmi ťažko. Je lepšie, ak vývojár odstráni nedostatky pred podpísaním akceptačného certifikátu.

Musíte skontrolovať vodovodné potrubie a kanalizáciu. Nikde by nemala byť vlhkosť ani hrdza a uzatváracie regulátory a ventily by mali perfektne fungovať, ľahko sa otáčať a bezpečne uzamykať. Vyhrievaná tyč na uteráky musí byť stabilná, nesmie sa prehýbať. Osobitná pozornosť sa venuje dokončovacím materiálom, ak existujú. Všetko musí byť v súlade so zmluvou. Zistené vady sa zapisujú do kontrolného listu (inak sa nazýva reklamačný list alebo chybový list). Teraz vývojár odstráni nedostatky a musí to urobiť asi za mesiac a pol. Ak neexistujú žiadne nedostatky, akceptačný certifikát môže byť podpísaný.

Ak sa zistia chyby

Ako píšu realitní makléri v recenziách, osemdesiat percent prípadov inšpekcie vlastníkov akcií novostavieb prebieha hladko, akty sú podpísané bez sťažností, pretože mnohí nerozumejú, čo majú hľadať pri preberaní bytu. Neznamená to však, že neskoršie závady sa neodhalia pri priamej prevádzke bývania, kedy je už ťažko niečo dokazovať a bojovať o to, aby developer závady či nepresnosti opravil. V prípade zistenia nedostatkov pred podpisom zákona o prevode môže akcionár požadovať buď odstránenie chýb zo strany developera, alebo zníženie zmluvnej ceny, prípadne náhradu tých nákladov, ktoré akcionárvynaložiť na svojpomocnú opravu.

K zisteným nedostatkom sa vyplní chybné vyhlásenie, akcionár vypíše vyhlásenie so zoznamom nárokov, po ktorom správcovská spoločnosť začne pracovať na odstránení nedostatkov. Môžu to byť krivé steny, rozbité okná, medzery v cudzom byte, závady na podlahe, dverách, pokazené merače, zaprataný byt a podobne. To všetko sú pomerne bežné poznámky. V budúcnosti sa aj takéto nedostatky budú veľmi ťažko odstraňovať, hoci akcionár má stále právo na uplatnenie nárokov. Môže tak robiť kedykoľvek počas celých troch rokov prevádzky bytu. Developer poskytuje záruku: na samotnú výstavbu budovy - päť rokov, na inžinierske a technické vybavenie - tri roky.

Pokyny na obsluhu

V balíku dokumentov, ktoré akcionár dostane pri prevode bytu od developera, je návod s podmienkami a pravidlami prevádzky tohto objektu, so životnosťou a zoznamom záručných bodov. To platí nielen pre byt, ale aj pre všetko vybavenie v ňom obsiahnuté, dokonca aj radiátory vykurovania a okná sú záručným artiklom. Ide o veľmi dôležitý dokument, ktorý definuje povinnosti. V prípade zneužitia bytu alebo zariadenia budú nájomcovi zamietnuté záručné opravy.

Napríklad nosné konštrukcie a fasády, strešné krytiny, steny, okná s dvojitým zasklením a podobne majú päťročnú záručnú dobu. A iba kúrenie, ventilácia, plyn, voda a elektrina, výťahy a žľaby na odpadkytri. Vývojár môže predpísať dlhšie alebo kratšie obdobie, ale to sa stáva len zriedka. Odpočítavanie záručnej doby začína po podpise aktu o prevode, preto lehota plynie všetkým nájomcom rôznym spôsobom. Ak si developer svoje povinnosti neplní, je potrebné odkázať na legislatívu. Na súde najčastejšie vyhráva strana akcionárov, a preto vývojári neriskujú, že prípad postavia pred súd a riadne reagujú na nároky obyvateľov.