Na čo si dať pozor pri prenájme bytu: pravidlá prenájmu bytu, vypracovanie zmluvy, kontrola stavu meračov, recenzie od prenajímateľov a právne poradenstvo

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Dnes je veľmi populárne prenajímať si dom. Mnoho Rusov nemá možnosť kúpiť si nový byt. Veľa rodín sa sťahuje do miest, študenti odchádzajú študovať, manželstvá sa rozpadajú. Ako správne prenajať byt, aby vás neoklamali, ako vypracovať nájomnú zmluvu, ako nenaletieť „čiernym“realitkám, ako sa nasťahovať do bytu, ktorý vám vyhovuje po všetkých stránkach, sa dozviete na prečítajte si tento článok.

Prenájom bytu – čo to je?

Kúpiť byt je dnes veľmi drahé potešenie, najdrahšie byty sú vo veľkých mestách, a preto si veľa ľudí vyberá bývanie v prenájme.

Prenájom bývania je zmluva, v ktorej sa prenajímateľ zaväzuje poskytnúť nájomcovi nehnuteľnosť na bývanie do osobného užívania a ten sa zaväzuje za to zaplatiť.

Ľudia, ktorí si chcú prenajať byt, by sa mali naučiť porozumieť terminológii tohto trhu. Účastníkmi transakcie sú nájomca a prenajímateľ. Nájomca - môžubyť právnickou aj fyzickou osobou, ktorej sa na určitú dobu prevádza nehnuteľnosť do osobného užívania. Byt si môžu prenajať obyvatelia Ruskej federácie a občania alebo organizácie iných štátov. Prenajímateľ - môže to byť právnická aj fyzická osoba, ktorá poskytuje nehnuteľnosť do užívania na určitú dobu. Prenajímateľ musí byť vlastníkom bývania alebo nehnuteľnosti alebo oprávnenými osobami vybavenými týmto právom.

Každý účastník transakcie má svoje výhody a nevýhody.

Výhody nájomcu:

• príležitosť vybrať si cenovo dostupné bývanie;
• realizácia kapitálových prác alebo domácich problémov (inštalatérske práce, okná, elektrika) je zodpovednosťou prenajímateľa;
• nie sú potrebné dodatočné náklady na nábytok a spotrebiče.

Nevýhody pre nájomcu:

• psychické nepohodlie z domova niekoho iného (pocit „ako na večierku“, žiadna túžba investovať do zlepšenia domova);
• Dodatočné náklady spojené s poplatkami realitnej kancelárie.

Výhoda pre prenajímateľa – dodatočný príjem.

Nevýhody pre prenajímateľa:

• problémy s nájomníkmi (malé deti, zvieratá, bezohľadní platitelia);
• starostlivosť o byt (čistota, poriadok, kozmetické opravy po zmene nájomníkov);
• možné problémy s bytom bez zavinenia nájomcu (netekajúce potrubie, problémy s elektrickými rozvodmi, riešenie konfliktov so susedmi).

Prenájom domu cez realitnú kanceláriu

Realitná kancelária je organizácia, ktorá sprevádza transakcie súvisiace s nehnuteľnosťami. Agentúry sa zaoberajú nákupom a predajom bývania a podporou transakcií s prenájmom.

Výhodou agentúry je, že organizácia má obrovskú databázu pre každý vkus a rozpočet. Budúci nájomca dostáva väčší výber ponúk a môže si vybrať bývanie výhodné z hľadiska lokality, obsahu bytu a ceny. Dôležitým bodom je, že s pomocou agentúry je menšia šanca napadnúť podvodníkom alebo dostať právne problémy, pretože profesionáli poznajú všetky nuansy pri prenájme bytu.

Realitná kancelária sa postará o niektoré problémy spojené s prenájmom domu, konkrétne:

• vyberte najlepšiu možnosť podľa želania klienta;
• pripraví nájomnú zmluvu;
• prekontroluje všetky dokumenty o titule a overí oprávnenosť dohody;
• bude pôsobiť ako sprostredkovateľ medzi nájomcom a prenajímateľom, pokiaľ ide o platbu vopred za bývanie;
• preberieme všetky podrobnosti týkajúce sa budúcej dohody;

Zoznam služieb realitnej kancelárie je predpísaný v zmluve o poskytovaní služieb, každá agentúra poskytuje vlastný rozsah služieb, ktoré sú špecifikované v dokumente.

Odmena agenta sa môže líšiť v závislosti od reputácie, skúseností a kvalifikácie špecialistu. Zvyčajne ide o percento z mesačnej platby za byt. Výška odmeny môže dosiahnuť až 100 % mesačného nájmu.

Pri kontakte s realitnou kanceláriou nezabudnite podpísať zmluvu o poskytovaní služieb. Zmluva špecifikuje sumu transakcie, ako aj podmienky, za ktorých sa vyberie požadovaná možnosť.

Na čo sa zamerať pri prenájme bytu cez agentúru

Právnici odporúčajú zapamätať si nasledujúce pravidlá, ktoré vám pomôžu nerozlúčiť sa so svojimi peniazmi:

• neplatiť vopred, plaťte len za skutočne vykonané služby;
• všetky odmeny sú predpísané v zmluve pred začiatkom služby, kde sú zadané údaje agenta;
• venujte pozornosť ustanoveniam v zmluve o sankciách voči spoločnosti alebo agentom, čo naznačuje, že spoločnosť berie svoje záväzky vážne;
• dbajte na skúsenosti spoločnosti, čím dlhšie agentúra existuje na trhu, tým lepšie pre klienta.

Niektoré bezohľadné agentúry majú nasledujúcu schému podvodu: s klientom sa uzatvorí zmluva, na základe ktorej agentúra poskytne adresy bytov, za ktoré zákazník zaplatí pred ich prijatím. V skutočnosti sa môže ukázať, že tieto adresy neexistujú alebo byt nie je prenajatý.

Na čo sa zamerať pri prenájme bytu, ak hľadáte seba?

Prehliadka budúceho bývania by sa nemala končiť obhliadkou bytu. Aby bol výber úspešný, treba dodržiavať určité pravidlá kontroly. Poznámka:

• na ktorú stranu okná smerujú;
• aké poschodie v dome;
• podľa typu domu (Chruščov, výšková budova, novostavba aatď.);
• v akom stave je dvor, vchod a odpočívadlo;
• ak žijú susedia;
• ako rozvinutá je infraštruktúra;
• vzdialenosť verejnej dopravy.

Na čo si dať pozor

Čo vidieť pri prenájme bytu? Existuje niekoľko ďalších vecí, na ktoré si treba dať pozor:

• aká pohodlná bola komunikácia s majiteľom bytu;
• o kvalite okenných blokov;
• za prácu v oblasti elektrických rozvodov, plynu a vody;
• kde sú ventily, merače, telefónne čísla dispečerských služieb (v prípade núdze).

Ako si správne prenajať byt, aby vás neoklamali

Nezávislé hľadanie bytu je možné, ale nezabudnite, že podvodníci sú v strehu! Na čo si dať pozor pri prenájme bytu, aby ste sa nedostali do problémov? Ak to chcete urobiť, musíte poznať podvodné schémy a byť na ne pripravený.

V médiách sa môžete stretnúť s množstvom inzerátov o prenájme bytu. No nie vždy sa za oznámením skrýva svedomitý majiteľ. Môže ísť o vymysleného autora, ale aj vlastníka, ktorý môže byt dať do podnájmu (čiže byt je už prenajatý). Ako skontrolovať byt pri prenájme a čo hľadať.

Schémy podvodov:

1. Podnájom. Môžete naraziť na podvodníkov, ktorí si prenajímajú byt, v ktorom sa usídlia majiteľ. Doručenie prebieha bez upovedomenia majiteľa, často pri vyššej sume.
2. Apartmán na jeden deň. podvodníciprenajať byt do dňa, pričom si zadáte inzerát na dlhodobý prenájom. Po zaplatení mesačného nájmu podvodníkom sa môžete stretnúť s tým, že majiteľ môže prísť ráno a byt bude musieť uvoľniť.
3. Rezervujte si apartmán. Podvodníci vypisujú inzeráty na byty a nechávajú minimum kontaktných údajov. Po prijatí zálohovej platby za rezerváciu sa kontakty stanú nedostupnými.
4. Veľa žiadateľov. Schéma je taká, že byt sa súčasne prenajíma viacerým klientom na zálohovú platbu. V čase vyrovnania čaká na nájomníkov sklamanie.
5. Imaginárny majster. Z názvu tejto schémy je zrejmé, že osoba, ktorá si prenajíma byt, na ňu nemá ani práva, ani meno, ktorým sa predstavuje. Zároveň sa vám môžu ukázať všetky doklady o bývaní a osobné údaje, no budú falošné.
6. Zmena hodnoty. Nájomca môže čeliť problému zvýšenia nákladov na nájom. Ak dohoda nebola uzavretá, táto situácia sa môže stať každému, doslova nasledujúci mesiac po usadení sa.
7. Prenájom bez dohody. Ak je vlastníkov bytu viacero, vždy je šanca prísť o depozit, ak jeden z nich odmietne. Je možné sa poistiť zapísaním týchto doložiek do zmluvy.
8. Oprava na účet nájomného. Podvod spočíva v tom, že nájomcovi je ponúknutá oprava bytu na účet nájomného, pričom náklady na opravy často presahujú mesačnú platbu. Po dokončení rekonštrukcie nájde prenajímateľ dôvody, prečo požiadať nájomníkov, aby sa odsťahovali.

Predpisy na prenájom bytov

Ako si skontrolovať byt pri prenájme, aby váš výber vyhovoval vašim prianiam, sa naučíte preštudovaním niekoľkých základných pravidiel, ktoré vám právnici radia dodržiavať.

Pravidlo 1: Využite služby profesionálov.

Vyššie načrtnuté rôzne podvodné schémy, ktoré môžu na budúceho nájomcu číhať, preto je lepšie využiť služby realitnej kancelárie, kde kompetentní špecialisti vyberú možnosť záujmu, preveria legálnosť transakcie a zákonite vás sprevádzajú počas všetkých dní. Malo by sa však pamätať na to, že nielen ľudia, ale aj organizácie môžu klamať.

Pravidlo 2: Overenie listov vlastníctva.

Aké dokumenty skontrolovať pri prenájme bytu? Tu je dôležitým aspektom uzavretie nájomnej zmluvy, ku ktorej sú priložené kópie všetkých listín vlastníctva k bytu, ako aj pasové údaje nájomcu. Titulné dokumenty zahŕňajú - osvedčenie o štátnej registrácii práva na byt. Venujte pozornosť tomu, koľko vlastníkov na byt, pretože vlastníkov môže byť niekoľko. Ostatní vlastníci nie vždy súhlasia s odovzdaním bytu. Požiadajte o účet za energie, ktorý ukazuje, kto sú účty. Registrácia v byte nie je dôkazom vlastníctva - pamätajte na to.

Pravidlo 3: Spoznajte svojich susedov.

Toto pravidlo má množstvo výhod, po prvé, susedia vedia, o koho byt ide, a po druhé, môžete získať množstvo potrebných, dodatočných informácií, napríklad ako často sa menianájomníci, ktorí predtým bývali v tomto byte a ďalších.

Pravidlo 4 Zmluvný vzťah

Nezabudnite si vypracovať nájomnú zmluvu, na to sa pri prenájme bytu dívať v prvom rade! Diskutujte v ňom o sume, prevádzanom majetku, platobných podmienkach, lehote na uzavretie zmluvy. Ak nie je po ruke žiadny formulár, môžete zmluvu napísať ručne, ale papier musíte potvrdiť oboma stranami. Zmluva sa uzatvára na dobu kratšiu ako jeden rok s právom na predĺženie, inak takáto zmluva podlieha povinnej štátnej registrácii.

Pravidlo č. 5. Inventár majetku.

Po uzavretí zmluvy je potrebné vyhotoviť súpis prevádzaného majetku (alebo ho priložiť ako prílohu k zmluve). Je potrebná inventarizácia nehnuteľnosti, aby nevznikali otázky „kam sa podel televízor z kuchyne?“. Všetok prenajatý majetok je zahrnutý v súpise. Môžete tiež napísať stav nehnuteľnosti.

Pravidlo 6: Jednanie s prenajímateľom.

Nezabudnite sa porozprávať o tom, ako a kedy nájomca skontroluje byt. V zmluve by malo byť uvedené, že za väčšie opravy a práce po nehodách (napríklad netesnosti potrubia) zodpovedá prenajímateľ. V opačnom prípade môžu byť dve možnosti: buď budete dlho čakať, kým majiteľ situáciu napraví, alebo opravu vykonáte na vlastné náklady.

Pravidlo 7: Predčasné ukončenie

Nezabudnite v zmluve špecifikovať podmienky predčasného ukončenia zmluvy z oboch strán. Zvyčajne to pozostáva z varovania jednej alebo druhej strany určitý čas pred odletom.

Prenajmite si izbu vspoločný byt

Je možné si prenajať izbu v spoločnom byte. Tu zvažujeme dve možnosti. Po prvé - ak je miestnosť privatizovaná, vlastník má právo urobiť čokoľvek s miestnosťou v rámci zákona. Pri prenájme izby v spoločnom byte platia určité pravidlá. Majiteľ musí získať súhlas ostatných obyvateľov na prenájom miestnosti, tento postup nie je povinný, ale odporúča sa pre pohodlný pobyt u susedov. Okrem toho sa diskutuje o pravidlách používania spoločných priestorov. Pre pokoj susedov sa rokuje o podmienkach návštevy hostí.

Zvláštnosťou prenájmu bytu v obecnom byte je jeho záber. Zákon stanovuje, že na osobu je pridelených 12 metrov štvorcových, to znamená, že keď dvaja ľudia žijú na takýchto záberoch, susedia majú právo obrátiť sa na súd so žalobou za porušenie práv ostatných obyvateľov.

Druhá možnosť, ak byt nie je sprivatizovaný, potom sa postup skomplikuje. Aby ste si mohli prenajať izbu, musíte získať povolenie od obecného úradu a tiež je povinné získať súhlas susedov žijúcich v obecnom byte.

Zmluva o prenájme izby v spoločnom byte má svoje vlastné nuansy, pretože sú tu zahrnuté tretie strany. Dokument musí špecifikovať všetky životné podmienky, pravidlá správania (návrat domov, privedenie hostí, keď je hluk zakázaný atď.). V zmluve sú tiež predpísané pravidlá užívania spoločných priestorov (WC, kúpeľňa, kuchyňa, chodba). Je žiaduce zadať súhlas susedov vo forme podpisov vzmluva.

Prenájom bytu na dlhú dobu

Pravidlá pre dlhodobý prenájom bytu zahŕňajú povinnú kontrolu vhodnosti bytu na bývanie. Povinná je kontrola okenných blokov, plynových a elektrických zariadení, stav potrubí a vodovodných potrubí. O núdzové telefóny sa treba starať.

Čo je potrebné skontrolovať pri prenájme bytu, ktorý je prenajatý dlhodobo? Zvyčajne sa takýto obytný priestor prenajíma s nábytkom a spotrebičmi, preto je dôležité zahrnúť všetky spotrebiče, nábytok a riad do inventára, aby vám pri odchode neúčtovali neexistujúcu mikrovlnnú rúru.

Nezabudnite sa porozprávať o tom, kedy nájomca potrebuje prístup do bytu. Nepríjemné bude, ak v neprítomnosti nájomníkov bude chcieť majiteľ skontrolovať poriadok v dome.

Pravidlá prenájmu bytu na dlhé obdobie vyžadujú venovať pozornosť podmienkam platenia účtov za energie. Ak ich treba doplatiť k nájmu, pýtajte sa, alebo ešte lepšie, osobne si overte mesačné platby za byt. Ak je v byte prihlásených 8 ľudí a na byt nie sú žiadne pulty, na účtenkách vám môžu prísť nepríjemné sumy. Preto si určite skontrolujte všetky stavy meračov a zapíšte si údaje do zmluvy. Môžete tiež zistiť prípadné nedoplatky na účtoch za energie, preto sa musíte obrátiť na príslušné inštitúcie, ktoré obsluhujú tento obytný komplex.

Na konci nájmu prenajímateľ prevedenú nehnuteľnosť skontrolujepopis nájomca. V prípade škody je nájomca povinný nahradiť vzniknutú škodu buď peňažnou náhradou alebo vlastným odstránením závady.

Zmluva o prenájme bytu

Zmluva o prenájme bytu je hlavným dokumentom, ktorý obe strany ochráni pred spormi. Aké dokumenty je potrebné skontrolovať pri prenájme bytu bolo napísané vyššie, ale poďme sa podrobnejšie venovať tomu, čo musí poskytnúť prenajímateľ:

• Osvedčenie o štátnej registrácii majetku.
• Certifikát o zdedenom majetku.
• Darovacia zmluva.
• Zmluva o predaji.

Dokumenty kontrolujú samotný objekt nehnuteľnosti (jeho adresu), ako aj prítomnosť vlastníkov. Ak je majiteľ sám, vyžiadajte si doklad totožnosti (pas, vodičský preukaz). Ak je vlastníkov viacero, tak okrem potvrdenia totožnosti je potrebné získať súhlas ostatných vlastníkov na nasťahovanie.

Štandardná forma zmluvy obsahuje 8-9 hlavných častí. Právnici odporúčajú venovať pozornosť nasledujúcim nuansám pri zostavovaní zmluvy:

• Hlavička zmluvy obsahuje údaje o nájomcovi a prenajímateľovi: celé meno, údaje o pase, označujúce registráciu. Miesto uzavretia zmluvy a dátum uzavretia sú vyplnené.
• Prvá časť je predmetom zmluvy. Je tu napísané, že prenajímateľ prevádza a nájomca prijíma nehnuteľnosť do užívania. Sekcia špecifikuje údaje prenášaného objektu. Jeho adresa, list vlastníctva, počet podlaží,zábery, počet miestností.
• Druhá časť – všeobecné ustanovenia. V časti je uvedené, že byt sa prenajíma s nehnuteľnosťou, ktorá je uvedená v súpise. Je predpísané, že na byte nie sú žiadne vecné bremená (väzba, kaucia), prejednáva sa okamih odovzdania kľúčov a osoby, ktoré budú s nájomcom bývať.
• Tretia časť špecifikuje práva a povinnosti zmluvných strán. Povinnosťou prenajímateľa je spravidla previesť byt do obývateľného stavu, popisujú sa práva prenajímateľa kontrolovať neporušenosť svojho majetku a udržiavať poriadok v byte. K povinnostiam nájomcu patrí včasné platenie nájomného, udržiavanie nehnuteľnosti v poriadku, zabezpečenie prístupu do bytu na žiadosť prenajímateľa. Sekcia rozoberá aj povinnosti nahradiť škody na majetku počas pobytu, rozdeľuje povinnosti vykonať opravy (veľké, aktuálne, havarijné).
• Zmluva by mala obsahovať podmienky ukončenia zmluvy. Ukončenie môže byť na základe dohody strán, súdneho rozhodnutia alebo v prípade nedodržania ustanovení zmluvy.
• Jednou z dôležitých častí je cena a postup platby. Označuje výšku mesačného nájomného za bývanie, platobné podmienky a spôsob platby. Taktiež, ak sa skladá záloha alebo záloha, musí to byť zaznamenané v doklade. V tej istej sekcii je potrebné predpísať platobné podmienky pre účty za energie, telefónne účty, plyn, internet a ďalšie.
• Povinný musí byť oddiel s dobou platnosti zmluvy. Neuzatvárajte zmluvu na viac ako jednu doburoku, keďže takéto zmluvy podliehajú povinnej štátnej registrácii so zápisom do registra. Typicky sa zmluva uzatvára na dobu 11 mesiacov s právom na predĺženie (predĺženie o ďalšie obdobie). Tu by ste mali špecifikovať podmienky predčasného ukončenia. Je potrebné uviesť, koľko dní pred odchodom z bytu je potrebné oznámiť to jednej zo strán. Odporúča sa tiež uviesť percento sankcie za predčasné ukončenie.
• Ostatné podmienky zahŕňajú rôzne aspekty, napríklad sa diskutuje o vyššej moci, škodách, náhodnej strate majetku a ďalších. A tiež je predpísaný počet kópií zmluvy.
• Podrobnosti o zmluvných stranách by mali obsahovať všetky podrobnosti o nájomcovi a prenajímateľovi. Podrobnosti o pase, adresa bydliska a kontakty.

Zmluva je vyhotovená v dvoch kópiách, po jednom pre každú stranu. Zmluvu podpisujú dvaja účastníci a od tohto momentu nadobúda transakcia právny status.

Recenzie od prenajímateľov

Samotní majitelia majú tiež záujem, aby nenarazili na podvodníkov alebo nedbalých nájomníkov. Súdiac podľa recenzií, radšej hľadajú pomoc v agentúrach, kde môžu prezentovať svoj zoznam požiadaviek na budúcich nájomníkov. Majitelia bytov tiež hovoria, že najčastejšie uprednostňujú uzavretie zmluvy, pričom mnohí nájomníci nechcú niesť zodpovednosť. V recenziách prenajímateľov o zvláštnostiach prenájmu bývania možno zaznamenať vlnu rozhorčenia nad skutočnosťou, že mnohí nájomníci nedodržiavajú pravidlá prenájmu bývania, ktoré boliuvedené v zmluve, čo vedie ku konfliktom.

Záver

Ako skontrolovať byt pred prenájmom, aké dokumenty zvážiť, ako správne vypracovať zmluvu, je popísané v tomto materiáli. Nájsť vhodný byt nie je ťažké, oveľa ťažšie je správne formalizovať vzťah medzi stranami a neupadnúť do podvodných aktivít.