Úskalia hypotéky: nuansy hypotekárneho úveru, riziká, komplikácie pri uzatváraní zmluvy, rady a odporúčania právnikov

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Hypotekárne úvery sú neoddeliteľnou súčasťou života verejných a individuálnych domácností, ktoré potrebujú pôdu, bývanie a zlepšenie životných podmienok. Pojem hypotéka existuje vo svete už od pradávna, kedy sa za dlhy ručila samotná osobnosť dlžníka, ktorý sa stal otrokom. V 6. storočí pred Kristom bola záloha osoby nahradená zálohou všetkého majetku, ktorý mal dlžník, najmä pôdy. Kým bol majetok dlžníka založený veriteľovi, na území jeho pozemkového vlastníctva bol inštalovaný hypotekárny pilier - doklad o založenom majetku. Záznam o dlhu bol zaznamenaný v príspevku.

Historické fakty o pôvode hypoték

Za vlády Alžbety Petrovny (pred 250 rokmi) bola ruská šľachta dotovaná hypotekárnymi úvermi. V tom istom čase bola tá istá nehnuteľnosť niekoľkokrát opätovne zapísaná bez toholen v ušľachtilých bankách, ale aj od súkromných úžerníkov. Nedostatok spätnej väzby medzi dlžníkom a veriteľom, odklad a refinancovanie (remortgage) hypotéky z 18. storočia viedli k obrovskému dlhu v štátnej pokladnici a prirodzenému bankrotu bánk.

Podnetom pre nové kolo rozvoja hypotekárneho úveru bola reforma zrušenia poddanstva, keď milióny roľníkov potrebovali úver na kúpu pôdy. Hypotekárny úver bol poskytovaný na 49 rokov za 6 percent ročne. Vtedy sa vytvorila charta mestských úverových spoločností, v ktorej boli predpísané pravidlá pre hypotekárny úver. Reforma súkromného vlastníctva pôdy prispela k rozšíreniu úverových vzťahov v poľnohospodárstve po celom Rusku. Pôžičky zabezpečené pozemkom sa v tom čase nazývali pozemkové pôžičky. Hypotekárne záložné listy boli prísne registrované u notára a na burze boli na ne emitované cenné papiere, z ktorých 35 % do roku 1913 tvoril zahraničný kapitál. Systém bankových úverov sa vyvinul vďaka formovaniu novej ekonomiky krajiny.

Po októbrovej revolúcii, počas ktorej boli banky znárodnené a úverové vzťahy centralizované, bol koncept hypotéky na 70 rokov zabudnutý.

Oživenie hypoték v Rusku začalo až v 90. rokoch a legislatívnu podporu získalo v roku 1998. Po vlne kríz prešlo hypotekárne úverovanie radom zmien – sprísnenie podmienok poskytovania úverov, povinné poistenie hypotéky, povinná akontácia a systém pokút – hypotekárne úskalia.

Hypotékaštatistiky dnes

K dnešnému dňu pôsobí na ruskom trhu hypotekárnych úverov približne 400 úverových inštitúcií. Po tom, čo Centrálna banka Ruskej federácie zaviedla prísne pravidlá pre činnosť úverových inštitúcií, zostali na hypotekárnom trhu len spoľahliví, osvedčení a efektívni poskytovatelia hypotekárnych úverov. Podľa centrálnej banky je priemerná doba trvania hypotekárneho úveru 15 rokov a priemerná úroková sadzba hypotéky v Rusku je 9,8 % ročne. Percento Rusov, ktorí si chcú v najbližších 5 rokoch kúpiť bývanie, je 70 %. V skutočnosti je hypotekárny úver v súčasnosti dostupný len pre 33 % pracujúceho obyvateľstva, na porovnanie – pred rokom 2000 – len 5 % pracujúceho obyvateľstva. Najpopulárnejšími bankami medzi obyvateľstvom na získanie hypotéky sú Sberbank a VTB, s ktorými môže byť aj kúpa bytu na hypotéku náročnejšia, ak o nich neviete.

Funkcie poskytovania dokumentov pre hypotéku

Pred uzavretím hypotekárnej zmluvy sa odporúča oboznámiť sa nielen s navrhovanou úrokovou sadzbou a dobou splatnosti, ale aj s množstvom podmienok a prípadných nedostatkov v bankovom systéme, tzv..

Je dôležité mať na pamäti, že čím presvedčivejšie dokumenty o spoľahlivosti dlžníka budú predložené, tým stabilnejší bude vzťah s bankou. Pred odchodom do banky si musíte pripraviť štandardné dokumenty: ruský pas s registráciou v mieste banky, ako aj potvrdenie o príjme.

Banka môže súhlasiť s poskytnutím úveru bez potvrdenia o príjme, ale vV bodovacom dotazníku musí byť uvedené miesto výkonu práce a výška mesačnej mzdy. Toto všetko určite preverí príslušník štátnej bezpečnosti a ak žiadateľ klamal o mieste výkonu práce alebo plate, hypotéku mu zamietnu.

Na základe výkazu ziskov a strát banka vypočíta dobu trvania hypotekárneho úveru. Priemerná splátka úveru by podľa pravidiel nemala presiahnuť 40 % mesačného zárobku dlžníka, prípadne sa v súlade s týmto pravidlom predĺži doba splatnosti úveru. A čím dlhšia je doba splatnosti, tým viac dlžník preplatí za celú dobu trvania hypotéky.

Bankové poplatky

Pri registrácii hypotekárnej zmluvy sú možné nasledujúce dodatočné provízie:

• Na plnenie zmluvy otvorenie účtu.
• Platba sa poskytuje nezávislému hypotekárnemu odhadcovi.
• Povinné poistenie hypotéky, ako aj zdravie a život dlžníka, vlastníctvo kolaterálu.
• Dodatočné požiadavky, ktoré môže banka predložiť dlžníkovi v prípade nedôvery developera pri žiadosti o hypotéku na novostavbu. To by mohlo viesť k vyšším úrokovým sadzbám hypoték.
• Banka môže zaviazať dlžníka, aby si vybral byt založený na hypotéke len prostredníctvom spoľahlivého makléra, ktorý môže byť partnerom banky (služby realitnej kancelárie zvyčajne nie sú nižšie ako 5 % nákladov na bývanie).

Pokuty a penále

Sankcie za oneskorené splátky hypotéky môžu výrazne navýšiť celkovú výšku úveru, preto si treba pred podpisom zmluvy zistiť – do akého dátumu je potrebné zaplatiť, akolepší spôsob vkladu: hotovosť, bankomaty, elektronické platby. Je užitočné vedieť, ako dlho trvá, kým sa prostriedky pripíšu na bankový účet, napríklad z účtu na účet 1-3 bankové dni.

V dôsledku radov v bankách alebo v bankomatoch môžu nastať situácie, ktoré spomalia včasné mesačné platby. Je potrebné presne zistiť, aké sankcie sa budú uplatňovať v prípade jedného alebo dvoch omeškaní a aké - v prípade systematického neplatenia (z dôvodu prepúšťania alebo choroby) a čo sa dá s tým urobiť vopred. V extrémnych prípadoch môže banka jednostranne vypovedať zmluvu, predať kolaterál a splatiť hypotekárny dlh a zvyšok vrátiť dlžníkovi.

Nuansy a riziká hypotekárneho úveru

Pred podpisom zmluvy si musíte pozorne prečítať, a ak je to možné, konzultovať sporné a nepochopiteľné body s právnikom. Aké sú teda úskalia pri žiadosti o hypotéku, ktoré musíte vyriešiť?

1. Preštudujte si výšku všetkých poplatkov a spôsob ich platenia.
2. Oboznámte sa so zoznamom trestov, ich veľkosťou a dôvodmi ich pripisovania. Zmluva by nemala obsahovať sankciu za predčasné splatenie hypotéky.
3. Preštudujte si splátkový kalendár: sumy príspevkov a dátumy splatnosti.
4. Je dôležité prečítať si zoznam situácií, ktoré zahŕňajú zvýšenie úrokovej sadzby hypotéky. Prediskutujte s manažérom banky akýkoľvek nejasný jazyk, ako napríklad „zvýšenie úrokovej sadzby v dôsledku zmeny trhových podmienok.“
5. Zistite, koľko poistenia je potrebné a či je to možné aj bez nehovystačiť si s tým. Banka nemá právo nútiť poistiť úver alebo život dlžníka hypotékou, ale má právo zvýšiť úrokovú sadzbu v prípade odmietnutia poistenia o 1-1,5 %.

Zmluvu o hypotéke podpisujú obe rovnocenné strany, takže dlžník má právo bezpodmienečne nesúhlasiť s podmienkami banky a brať na seba úskalia hypotéky a riziká. V prípade sporov je potrebné ich vyriešiť pred podpisom zmluvy. Klient môže požiadať, aby do zmluvy bola zahrnutá doložka o práve na refinancovanie hypotéky, čo výrazne uľahčí možné okolnosti vyššej moci v budúcnosti.

Jemnosti uzavretia hypotekárnej zmluvy

Pri štúdiu úskalí hypotéky je dôležité mať na pamäti niektoré nuansy úverových a hypotekárnych vzťahov s bankou. Napríklad počas celej doby trvania zmluvy je nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka, no až do skončenia zmluvy s ňou nemôže plne disponovať. Dlžník tiež nemôže:

• Prenajímajte založenú nehnuteľnosť na prenájom bez predchádzajúceho súhlasu banky. Úverové inštitúcie sa zvyčajne zdráhajú povoliť takéto transakcie s nehnuteľnosťami ako kolaterál, pretože stav objektu sa môže zhoršiť, čo povedie k zníženiu jeho trhovej ceny, ak bude potrebné ho predať. Veriteľ však nemá právo brániť tomu, aby bol kolaterál prenajatý na obdobie nepresahujúce jeden rok.
• Vykonajte rekonštrukčné práce vrátane nelegálnej prestavby bytu. Vykonať potrebné opravy a stavebné zmenybudete musieť pripraviť projekt, potom získať povolenie od bytového inšpektorátu a potom informovať veriteľa.
• Počas celej doby trvania hypotekárnej zmluvy je zákonom zakázané prepisovať založenú nehnuteľnosť do nebytových priestorov.
• Bez súhlasu veriteľa nie je možné uskutočňovať výmenné alebo darovacie transakcie so zabezpečenou nehnuteľnosťou, ako aj predaj. Predaj bude možný iba v prípade, ak je dlžník zadlžený veriteľskej banke a výťažok z predaja bude použitý na splatenie dlhu a uzavretie záväzkov voči banke.

Úskalia hypoték v Sberbank

Sberbank má štandardnú zmluvu o hypotekárnom úvere, jej vzor nájdete na webovej stránke na predbežnú kontrolu.

Hlavným úskalím pri uzatváraní hypotekárnej zmluvy so Sberbank sú dodatočné náklady na odhadcu zábezpeky, za prenájom bankovej bunky, za služby realitnej kancelárie či právnika, zaplatenie poistenia a samozrejme zaplatenie štátny poplatok.

Podmienky hypotekárnej zmluvy stanovujú možnosť vlastného výberu znalca dlžníkom, ktorý však musí spĺňať požiadavky Sberbank. Preto sa neoplatí riskovať a vopred ohodnotiť zabezpečenú nehnuteľnosť, Sberbank môže odmietnuť poskytnuté hodnotiace dokumenty s vysvetlením odmietnutia ako nedodržiavania stanovených pravidiel procesu a peniaze budú zbytočné.

Pokuty za meškanie v Sberbank

Najnepríjemnejšou časťou úskalí hypotéky v Sberbank na diskusiu sú penále a pokuty. Je však dôležité pochopiť nasledujúce body zmluvy.

Položka týkajúca sa poplatkov z omeškania. Výška pokuty priamo závisí od sadzby refinancovania centrálnej banky v deň uloženia pokuty. To môže výrazne zvýšiť výšku súčasnej pokuty. Preto je užitočné vopred vedieť o podmienkach možných sankcií za oneskorené platby.

Podmienky ukončenia hypotekárnej zmluvy. Sberbank má právo zrušiť zmluvu v niektorých nezákonných situáciách, napríklad v prípade systematického omeškania, keď sa zabezpečenie používa na iné účely, v prípadoch, keď veriteľská banka odmietne skontrolovať stav nehnuteľnosti, ako aj pri výpovedi. poistnú zmluvu.

Počas trvania zmluvy o hypotekárnom úvere nemá dlžník právo predať založené bývanie, registrovať v ňom iné osoby, prenajímať ho, prerábať ho bez súhlasu veriteľa.

Hypotéka vo "VTB": úskalia

Z ostrých nástrah pri uzatváraní zmluvy by ste si mali dať pozor na nasledovné.

VTB Bank dôrazne odporúča, aby ste si poistenie vlastníctva (titulu), zdravia a života uzavreli len s vaším partnerom VTB Insurance. Ak poistenie odmietnete, sadzba hypotekárneho úveru sa určite zvýši o 1 %.

Minimálna výška hypotekárneho úveru je od 2 miliónov rubľov. Menšia suma znamená obmedzenie zálohy alebo dodatočných nákladov pri žiadosti o úver. Pre banku nie je výhodné poskytovať malé pôžičky na dlhé obdobia.

Kedyv prípade omeškania banka nevyvíja iniciatívu na reštrukturalizáciu dlhu ani nevybavuje úverové prázdniny. Pre banku je výhodnejšie dodržať podmienky predchádzajúcej zmluvy a vrátiť požičané peniaze včas. Na vyriešenie problémov s oneskorenými platbami podáva banke žiadosť sám dlžník.

Banka „VTB“je spoľahlivá efektívna úverová organizácia, a preto vyžaduje jasné plnenie záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy. V prípade pochybností o finančnej sile vášho rozpočtu je preto lepšie rozhodnutie vziať si hypotéku na chvíľu odložiť.

Rady a rady od právnikov

Praktizujúci právnici odporúčajú vyhnúť sa hypotekárnym nástrahám pred uzavretím úverovej zmluvy.

• Vypočítajte splátky hypotéky tak, aby nepresiahli 30 % rodinného príjmu.
• Zoberte si hypotéku len v mene, v ktorej plynie mesačný príjem. Aj keď má zmysel šetriť peniaze, netreba riskovať. Hypotekárny úver je dlhodobý a pri kolísaní výmenného kurzu budete musieť pri výmene rubľov za zmluvnú menu mnohonásobne preplatiť.
• Na hypotéku si vyberajte veriteľa len z veľkých bánk s dlhoročnými skúsenosťami a dobrou povesťou, ktoré poskytujú najvýhodnejšie podmienky.
• Neponáhľajte sa s výberom hypotekárneho programu. Je potrebné starostlivo nájsť tú najvhodnejšiu s možnými výhodnými, zvýhodnenými podmienkami.
• Na veľký obytný priestor si netreba okamžite brať hypotéku. Odporúča sa postupne zlepšovať svoje životné podmienky. Napríklad po odnushki by ste sa nemali zameriavať na troj- alebo štvorizbové byty.byty. Najprv si kúpte dvojizbový byt a po zaplatení celej sumy už môžete pomýšľať na pohodlnejší trojizbový byt.
• Starostlivo si preštudujte zmluvu a pri žiadosti o hypotéku venujte pozornosť dodatočným províziám a výdavkom. To sú úskalia zmluvy o hypotéke.
• Čím dlhšia je doba splatnosti hypotéky, tým vyššia je sadzba. Hypotéku je vhodné zobrať na kratšie obdobie. Koniec koncov, čím dlhšia je doba splatnosti hypotéky, tým väčší je celkový preplatok.
• Vyberte si pevnú sadzbu a uprednostnite ju pred pohyblivou, ktorá je v skutočnosti ziskovejšia, ale nie v podmienkach vysokej volatility trhu, ktorá môže dlžníka priviesť do obrovských dlhov. Pevná sadzba vám neumožňuje šetriť, ale tiež vám neumožňuje stratiť.
• Pri výbere hypotekárneho predmetu sa obráťte iba na nezávislých odhadcov, pretože makléri vždy prikrášlia stav nehnuteľnosti, aby sa predala výhodnejšie.
• Pred podpisom zmluvy je vhodné si vopred vytvoriť finančnú rezervu. Ide o takzvaný finančný airbag, ktorý pozostáva z 3 mesačných splátok hypotéky, aby ste mali istotu počas celej doby trvania zmluvy.

Hypotéka na ďalší predaj

Hypotéku na sekundárnom trhu je jednoduchšie vybaviť vďaka tomu, že dom bol skolaudovaný a neexistujú žiadne stavebné riziká.

Pri kúpe vedľajšej nehnuteľnosti na hypotéku si treba preveriť úskalia: kto je vlastníkom a kto je registrovaný vo vybranom bývaní. Môže nastať situácia, keď niektorý z vlastníkov častí obytného priestoru niesúhlas s predajom.

Ďalej je nevyhnutné skontrolovať, či sú všetky existujúce prestavby v byte legálne, či existujú dlhy na účtoch a uistiť sa, že byt už nie je záložným právom v inej úverovej inštitúcii.

Skontrolujte stav komunikácie, či boli vykonané opravy a na akej úrovni, uistite sa, že okná, stropy a ostatné prvky bývania sú v dobrom stave.

Refinancovanie hypotéky

Refinancovanie je refinancovanie existujúceho hypotekárneho úveru v inej banke. Takýto priestranný postup refinancovania hypotéky s nástrahami má zmysel, ak potrebujete splatiť hypotéku s dobou splatnosti dlhšou ako dva roky.

Upozorňujeme, že počas obdobia prevodu kolaterálu z banky do banky bude úroková sadzba o niečo vyššia, keďže novej banke bude dočasne chýbať kolaterál, a to je veľké riziko.

Pri refinancovaní vzniknú povinné náklady na ocenenie kolaterálu, notára atď.