Hypotéka v Nemecku: výber nehnuteľnosti, podmienky získania hypotéky, potrebné doklady, uzatvorenie zmluvy s bankou, úroková sadzba hypotéky, podmienky protihodnoty a pravidlá splá

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Mnoho ľudí uvažuje o kúpe domu v zahraničí. Niekto by si mohol myslieť, že je to nereálne, pretože ceny bytov a domov v zahraničí sú na naše pomery príliš vysoké. Je to klam! Vezmime si napríklad hypotéku v Nemecku. Táto krajina má jednu z najnižších úrokových sadzieb v celej Európe.

Vzhľadom na to, že téma je zaujímavá, mali by ste ju zvážiť podrobnejšie a tiež si podrobne preštudovať proces podávania žiadosti o úver na bývanie.

O trhu s nehnuteľnosťami

Skôr ako hovoríme o hypotékach v Nemecku, treba poznamenať, že dopyt po bývaní v tejto krajine prevyšuje ponuku. Je veľmi ťažké nájsť novostavby v dokončených nehnuteľnostiach. Existuje však veľa ponúk na kúpu bytu v budovách, ktoré sa práve začínajú stavať.

A čo ceny? Sú vysoké aj nízke. Dá sa povedať jedna vecPresne tak: ceny rastú v smere z východu na západ. Najdrahšie bývanie v hlavnom meste Bavorska - Mníchove. Tam 1 m2 stojí od 4000 eur. Oveľa lacnejšie v Berlíne – 2500 eur.

V každom prípade, aj keď chce človek jednoizbový byt alebo garsónku, bude sa žiadať solídna suma okolo 150-200-tisíc eur. Našťastie nemecké banky ponúkajú hypotekárne úvery svojim občanom aj obyvateľom iných krajín. Môžete si vziať celú sumu na nákup a niekoľko tranží, ak plánujete kúpiť nedokončené bývanie.

A teraz to najdôležitejšie. Aká je hypotekárna sadzba v Nemecku? U Nemcov sa pohybuje od 0,8 do 2 %. A pre cudzincov sa pohybuje od 3 do 5 %.

Kúpa domu na prenájom

Veľa ľudí si berie hypotéku práve na tento účel. Môžete pochopiť prečo. Po kúpe bytu v Mníchove alebo Berlíne môže človek počítať s výnosom asi 4% ročne. Prenajaté bývanie vo Wuppertali prinesie 8%, v Gelsenkirchene - takmer 10%. Vysoké výnosy môžu byť v Dortmunde, Duisburgu, Essene.

Stojí za to uviesť príklad. Povedzme, že človek kúpil dom za 8 bytov v Dortmunde a dal zaň 620 000 USD. Jeden byt mu ročne vynesie asi 6 500 eur. A to všetko spolu - asi 52 000 USD. Ziskovosť tak bude 8 %. To znamená, že hypotéka sa nielen vyplatí, ale aj prinesie zisk.

Funkcie podmienok

Ak si chcete zobrať byt v Nemecku na hypotéku, je lepšie pozrieť sa na možnosti, ktoré stoja viac ako 100 000 eur. Pri súčasnom kurze je to máloviac ako 8 000 000 rubľov. Za tieto peniaze človek nedostane krabicu, ale priestranný byt s dekoráciou.

Prečo je lepšie sledovať drahé možnosti? Pretože banky sú ochotnejšie vyhovieť takýmto zahraničným klientom.

Ak hovoríme o podmienkach, potom majú funkcie individuálne pre každú osobu. Pri zostavovaní zmluvy sa berie do úvahy veľa faktorov vrátane:

• Výška akontácie.
• Solventnosť.
• Úverová história.
• Umiestnenie a stav nehnuteľnosti.

Prvú hypotéku je ťažšie získať ako druhú alebo tretiu, ktorú si nie každý plánuje vziať. Keď žiadate o prvý úver na bývanie, možno budete musieť zložiť 40 – 50 % z celkovej hodnoty nehnuteľnosti.

To je plus aj mínus. Na jednej strane bude menej dlhov, a teda budú môcť rýchlejšie splácať. Ale na druhej strane, nie každý si dokáže ušetriť a rozdať 4-5 miliónov rubľov naraz.

Mnohé banky však súhlasia so zvýšením sumy a znížením úrokovej sadzby. Mimochodom, ak sa neskôr občan rozhodne vydať druhú hypotéku, potom, ak s prvou nebude mať problémy, nebude musieť ani prispievať. Alebo to nebude viac ako 20 % nákladov na bývanie.

Požiadavky na klienta

Ak plánujete získať hypotéku v Nemecku, musíte vedieť, čo je na to potrebné. Klienti sú povinní:

• Musíte mať otvorený účet v nemeckej banke aspoň 2 roky. Dôležité je, aby nebol prázdny. Na nehoprostriedky musia byť prijímané pravidelne.
• Musí byť vo veku od 21 do 65 rokov.
• Musíte mať potvrdenie o príjme v Nemecku. Zamestnanci musia predložiť výpis za posledných 6 mesiacov a podnikatelia - za 2 roky. Nie je to však len o práci. Činnosť prenajímateľa je tiež zdrojom príjmu.
• Musíte poskytnúť dôkaz o prítomnosti alebo neprítomnosti pôžičiek alebo výživného. Podľa nemeckých zákonov by človek nemal minúť viac ako 35 % mesačného príjmu na splácanie hypotéky.

Požadované dokumenty

Ak chcete požiadať o hypotéku v Nemecku, musíte prísť do banky s balíkom dokumentov, ktorý obsahuje:

• Originálny pas a kópia.
• Dotazník s osobnými údajmi.
• Zahraničný pas a jeho kópia.
• Potvrdenie o príjme: pre fyzickú osobu – potvrdenie o dani z príjmu fyzických osôb. Pre podnikateľa – podávanie správ o jeho spoločnosti.
• Doklady k nehnuteľnosti, ktorú chce klient kúpiť: popis objektu, jeho fotografie, zakladaciu listinu a výpis z katastra (treba vyhotoviť maximálne pred 6 týždňami).
• Výsledky ocenenia domu.
• Ak sa nehnuteľnosť prenajíma, je potrebná nájomná zmluva.
• Potvrdenie dostupnosti sumy požadovanej na zálohovú platbu.

Nezabudnite si preložiť všetky dokumenty do nemčiny a overiť ich u notára.

Čo je prieskum?

V skutočnosti ide o obdobu formulára, ktorý sa zvyčajne vypĺňaruské banky. Dotazník osobných údajov žiadateľa je dokument obsahujúci stručné informácie o osobe, ktorá si plánuje vziať úver.

Mal by obsahovať informácie o jeho majetku, mesačných príjmoch a výdavkoch, ktoré zahŕňajú ostatné pôžičky, nájomné, výživné, energie a poistenie. Čím menej finančných problémov má klient, tým jasnejšia je úverová história, tým vyššia je pravdepodobnosť, že mu v Nemecku schvália hypotéku.

O sadzbách a platbách

V poslednom čase nemecké banky požičiavajú s pevnou úrokovou sadzbou. To je výhodné, pretože zostane nezmenené až do konca výpožičnej doby - nebude to žiadnym spôsobom ovplyvnené výmenným kurzom.

Hypotéku v Nemecku splácajú anuitnými mesačnými splátkami: každých 30 dní musí klient vložiť na účet rovnakú sumu. Zahŕňa hypotekárny úrok v Nemecku aj výšku hlavného úveru.

Vraj je reálne individuálne sa dohodnúť na možnosti predčasného splatenia úveru. Pre banku to však nie je príliš výhodné, a preto bude sadzba vyššia.

A ak nebola poskytnutá možnosť predčasného splatenia, potom bude musieť daná osoba zaplatiť aj pokutu. Okamžite na to treba myslieť a vziať si úver so schopnosťou splatiť istinu zrýchleným spôsobom. Pohodlné riešenie: za 1 rok môžete splatiť približne 10 % z úveru.

Príklad

Povedzme teda, že sa človek rozhodne zobrať si hypotéku v Nemecku na kúpu štúdia s rozlohou 39 m2 v centre Mníchova2 s renováciou v európskom štýle. Jeho cena je 290 000 eur. To je približne 23 000 000rubľov.

Počiatočná platba bude 9 200 000 rubľov. Samozrejme, človek bude potrebovať 13 800 000 úverov, čo je 171 735 eur. Nemecká banka takúto sumu poskytne, pretože ich minimum je 50 000 USD. e.

Hypotéku v Nemecku je možné vydať na obdobie 5 až 40 rokov. Ale spravidla každý berie 10. Povedzme, že klientovi nastavia úrokovú sadzbu 4 %. Tu je to, čo sa stane v tomto prípade v rubľoch:

• Mesačná splátka: 46 016.
• Výška úroku na jeden rok: 552 000.
• Všetky platby po skončení úverového obdobia: 19 322 000.
• Preplatok za všetkých 10 rokov: 5 520 000.

Je dôležité poznamenať, že kým osoba nesplatí dlhy za hypotekárny úrok v Nemecku, bývanie bude majetkom banky.

Výdavky

Je potrebné pamätať aj na ich existenciu. Keď už hovoríme o úrokových sadzbách hypoték v Nemecku, je potrebné povedať o nákladoch. Pri kúpe domu existuje veľa dodatočných nákladov, medzi ktoré patria:

• Daň z nehnuteľnosti. Sadzba sa líši v závislosti od polohy nehnuteľnosti. Zvyčajne sa pohybuje od 3,5 % do 6 %.
• Platba za službu preregistrácie bývania na nového majiteľa. Bude to predstavovať 0,5 – 1 % z celkovej sumy transakcie.
• Notárske poplatky (1,5 – 3 %).
• Provízia pre sprostredkovateľov (3-6%). Bez maklérov a realitných kancelárií sa transakcie v Nemecku neuzavrú. Najmä s cudzincami. Okrem toho robia hlavnú prácu a výrazne uľahčujú život klientovi.
• Platba za službu uvedenia nového vlastníka do katastra (0,5 %).
• Provízia účtovaná za získanie hypotéky v Nemecku pre Rusov a iných cudzincov (1%).
• Platba za ocenenie nehnuteľnosti, ktorá sa má zložiť ako záruka (približne 1 500 USD).
• Audit nehnuteľností (0,5 – 1,5 %).
• Vydávanie certifikátov a výpisov, vedenie bankového účtu (až 150 USD ročne).

Celkovo, ak si človek plánuje kúpiť dom za 100 000 c.u. To znamená, že musí mať navyše 10-15-tisíc eur na ďalšie výdavky. Možno sa cena ukáže byť nižšia, ale je lepšie hrať na istotu.

Kde začať?

Vyššie už bolo veľa povedané o požiadavkách, podmienkach a úrokových sadzbách, ktoré sa vzťahujú na hypotéky v Nemecku. Musíme sa porozprávať aj o prvom kroku.

Neobmedzujte sa na dve alebo tri banky. Pre budúce úspory sa dôrazne odporúča navštíviť 10-15 organizácií. Čím viac bankovníctva človek študuje, tým vyššia je pravdepodobnosť, že nájde najziskovejšiu možnosť.

Pri komunikácii so zástupcami iných inštitúcií si klient môže navyše rezervovať, že na predchádzajúcom mieste mu ponúkli nižšiu sadzbu. Mnohé banky, ktoré nechcú prísť o potenciálneho dlžníka, sa začínajú zaujímať o ďalšie bonusy.

Musíte tiež vedieť, že najnižšia cena je ponúkaná, ak bývanie spĺňa nasledujúce požiadavky:

• Jeho záruka je 100 rokov.
• Nachádza sa na mieste s dobrou ekológiou, logistikou a blízko centra.
• Dá sa to vziaťna prenájom.

Ako hľadať nehnuteľnosť? Na tento účel existujú realitné kancelárie, špecializované online zdroje, ako aj makléri a súkromné inzeráty.

Ako si otvoriť účet?

Už bolo poznamenané, že platbu za nehnuteľnosť je možné uskutočniť iba prostredníctvom banky. A tu je potrebné objasniť jednu nuanciu. Faktom je, že cez ruskú „Sberbank“sa to dá aj takto! Preto existuje bezhotovostná platba.

Stále si však musíte otvoriť účet v nemeckej banke. Samozrejme na to musíte byť osobne prítomní. Takzvaná „poštová legitimácia“je dostupná len nemeckým občanom.

Z dokumentov budete potrebovať originály a kópie pasov (civilných a zahraničných), vyplnené formuláre a registráciu. Niektoré banky vás žiadajú, aby ste predložili referenčné odporúčanie. V Nemecku radšej obchodujú iba s čistým kapitálom.

Účet bude otvorený v eurách a následne bude podpísaná zmluva. Peniaze je možné vložiť v ten istý deň.

Uzatvorenie zmluvy

Táto nuansa tiež stojí za zváženie, keď hovoríme o tom, aký druh hypotéky v Nemecku. Keď sa klient a banka dohodnú na všetkých podmienkach, nastáva moment uzavretia zmluvy, ktorá je základom pre poskytnutie úveru v budúcnosti.

Právnym základom v tomto prípade je nemecký občiansky zákonník, ako aj zákon o hypotekárnych bankách (paragrafy 601-610 a 14-16, 19).

Zmluva obsahuje nasledujúce informácie:

• Výška úveru: suma + úrok + náklady.
• Podmienky hypotéky.
• Informácie o požadovaných splátkach (ich výška, dátum začiatku splácania úveru, výpočet úrokových sadzieb atď.).
• Spôsoby splácania dlhu.
• Informácie o dlžníkovi.
• Podmienky, za ktorých je možné zmluvu ukončiť.

Vo všeobecnosti nie je nič zložité. Áno, získanie hypotéky v Nemecku je trochu zložitejší a časovo náročnejší proces, ale je to pochopiteľné, pretože cudzinec kupuje nehnuteľnosť. Ale inak je všetko ako v Rusku.

Kvalifikovaným výberom banky a bývania môžete dokonca veľa ušetriť. Nemecko je predsa v TOP-3 európskych krajinách, ktoré poskytujú najnižšie úrokové sadzby hypoték. A tých 3-5% je naozaj málo v porovnaní s 10-12% ponúkanými v Rusku.

Načasovanie

Ako dlho trvá získanie hypotéky v Nemecku? Zvyčajne to trvá 1 mesiac, ale niekedy to trvá dlhšie.

V prvej fáze sa pripravujú dokumenty, čo trvá približne dva týždne. Súčasne sa odporúča zoznámiť sa s trhom ponuky. Potom - navštívte banky, požiadajte. Trvá to 2-4 dni alebo viac.

Ako dlho trvá, kým dostanete rozhodnutie o úvere na bývanie? Maximálne do štyroch týždňov po pohovore s bankovým úradníkom. Keď človek dostane súhlas, bude si musieť už len vybrať najvýhodnejšiu ponuku, založiť si účet a vložiť vklad. Potom si môžete kúpiť nehnuteľnosť.