Kúpa bytu s nelegálnou prestavbou: riziká, možné problémy, riešenia a rady od realitných kancelárií

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Podľa platnej legislatívy musia byť akékoľvek práce súvisiace s dispozičným riešením bytov schválené príslušnými regulačnými orgánmi. Ako však ukazuje prax, niektorí nezodpovední občania to zanedbávajú, v dôsledku čoho majú ľudia, ktorí si kupujú sekundárne bývanie, určité problémy. Okrem toho? normatívne akty sa neustále dopĺňajú a menia, preto to, čo bývalo správne, môže v určitom čase prestať platiť. Na tomto pozadí vyvstáva jedna celkom logická otázka: aké je riziko kúpy bytu s nelegálnou prestavbou? Skúsme tomu porozumieť podrobnejšie a zistiť, akým rizikám budú hroziť kupujúci nehnuteľností, ako aj to, ako sa poistiť a vyhnúť sa množstvu problémov.

Všeobecné informácie

Pred rozprávanímo tom, čo hrozí kúpou bytu s nelegálnou prestavbou, sa pozrime na základné pojmy a regulačný rámec. Proces vykonávania zmien v projekte obytných budov upravuje Kódex bývania Ruskej federácie. Vysvetľuje všetky podmienky, postup vydávania povolení, poskytuje klasifikáciu sanácií a tiež určuje sankcie za akékoľvek porušenie zákona.

Je dôležité pochopiť, že nie všetky práce na zmene konfigurácie obydlia vyžadujú povolenie. V niektorých prípadoch bude stačiť len oznámiť ZINZ plánovanú opravu, aby pracovníci tejto vládnej organizácie zdokumentovali budúce zmeny. Patria sem nasledujúce položky:

• prevod inštalatérskeho vybavenia;
• montáž dverí do nosnej steny;
• rekonštrukcia a zasklievanie balkónov;
• výstavba zádveria, ktorá zvyšuje tepelnoizolačné vlastnosti obytných priestorov;
• konštrukcia vnútorných priečok;
• transfer doorways.

Kúpa bytu s nelegálnou prestavbou v niektorom z vyššie uvedených prípadov nič neohrozuje, pretože nie sú v rozpore s normami bytového zákonníka a nevyžadujú získanie povolení.

Kľúčové regulačné požiadavky

Pozrime sa na ne bližšie. Ak vaše plány zahŕňajú kúpu bytu, nelegálna prestavba môže spôsobiť veľa problémov, napr.ak budete chcieť neskôr znova zaregistrovať dokumenty alebo predať obytný priestor. Preto by ste mali vedieť, v ktorých prípadoch je zakázané vykonávať akékoľvek zmeny v konfigurácii obytných priestorov. Patria sem nasledujúce položky:

• ak sa v dôsledku prestavby zhoršia podmienky bývania alebo sťaží prístup ku komunikácii;
• miesto sa stáva nebezpečným alebo neobývateľným;
• v prípade, keď sa práca dotýka častí domu, ktoré sú vyhradené pre činnosť služieb civilnej obrany alebo ministerstva pre mimoriadne situácie;
• ovplyvňuje pevnosť a odolnosť nosných konštrukcií;
• vytvárať hrozbu zrútenia budovy alebo zasahovať do bežnej prevádzky susedných budov;
• zhoršenie ventilačného zariadenia;
• zvýšiť zaťaženie nosných konštrukcií.

Kúpa bytu s nelegálnou prestavbou je v tomto prípade nežiaduca, pretože je plná negatívnych dôsledkov. Viac podrobností o tom, aké následky vám môžu čeliť, nájdete nižšie.

Typy obytných konverzií

Čo o tom teda potrebujete vedieť? Ak ste zvážili všetky riziká kúpy bytu s nelegálnou prestavbou a súhlasíte s takýmto riskantným krokom, musíte mať podrobnú predstavu o tom, čo by to mohlo byť. Súčasná legislatíva rozdeľuje rekonštrukciu obytného priestoru na dva typy:

• simple;
• ťažké.

Rozdiel medzi nimije, že v prvom prípade je potrebné poskytnúť regulačným orgánom iba náčrt a v druhom prípade je potrebné vypracovať projekt. Ak plánujete posunúť dvere alebo presunúť inštalatérske vybavenie, bude stačiť predložiť náčrt ZINZ na schválenie. Okrem toho budú potrebné všetky zmeny v pláne bytu.

Komplexná prestavba je problematickejšia a časovo náročnejšia, keďže budete musieť vypracovať a schváliť projekt vo viacerých vládnych organizáciách. Celý proces trvá asi šesť mesiacov a budete musieť zaplatiť v priemere 60 000 rubľov. Po prijatí dokumentácie o povolení musí vlastník bytu informovať ZINZ, ktorá vykoná technickú kontrolu a vydá zákon.

Ak tento postup obídete, môžu pri kúpe bytu vzniknúť určité dôsledky. Neoprávnená prestavba, ak ju zistia príslušné regulačné orgány, sa trestá príslušným zákonom.

Čo sa stane, ak kúpite nehnuteľnosť s neschválenou rekonfiguráciou?

Mnoho ľudí zaujíma otázka, čo hrozí pri kúpe bytu nelegálna prestavba. A to nie je prekvapujúce, pretože sekundárny trh je plný ponúk na predaj bývania s rôznymi porušeniami. V tomto prípade nenesie celú zodpovednosť predávajúci, ale kupujúci. Preto by ste pri výbere bytu mali byť veľmi opatrní pri štúdiu jeho technického pasu a inej dokumentácie. Veď kebypo dokončení transakcie regulačné orgány v budúcnosti zistia akékoľvek porušenia, potom budete musieť zaplatiť pokutu.

Kúpa domu na úver

Čo o tom teda potrebujete vedieť? Nelegálna prestavba pri kúpe bytu na hypotéku je možná len vtedy, ak neexistujú nezrovnalosti medzi technickou dokumentáciou a skutočným plánom nehnuteľnosti. V tomto prípade nie je všetko také strašidelné, pretože všetka zodpovednosť leží výlučne na osobe, ktorá v čase transakcie nákupu / predaja koná ako zákonný vlastník bývania. Ak teda nemáte dostatok peňazí na kúpu obytného priestoru za hotovosť a chcete si naň zobrať úver, odporúča sa najskôr poradiť s odborníkom, ktorý vie skontrolovať súlad celej dokumentácie so základnými právnymi normami.

Aké riziká by som mal zvážiť?

Tomuto aspektu by sa mala venovať osobitná dôležitosť. Ako už bolo spomenuté, dôsledkami nelegálnej prestavby pri kúpe bytu je peňažná sankcia. Jeho veľkosť závisí od mnohých faktorov a v niektorých prípadoch dosahuje veľmi slušné sumy. Spravidla môžete zaplatiť pokutu, ak zmena konfigurácie bývania nespôsobí žiadne dôsledky, konkrétne nepoškodí susedné priestory alebo budovy, ani ich vlastníkov. V opačnom prípade legislatíva stanovuje trestnoprávnu zodpovednosť, ktorá je už závažnejšia. Okrem toho obeťstrana sa môže domáhať dodatočných sankcií súdnou cestou a vo väčšine prípadov sa im ich podarí dosiahnuť. Medzi takéto prípady patria:

• porušenie fungovania ventilácie;
• prejav akéhokoľvek mechanického poškodenia na fasáde budov;
• zníženie zvukovoizolačných charakteristík nosných konštrukcií.

Ak plánujete prestavbu, radšej nepodvádzajte, pretože hluk stavebného náradia určite napovie o oprave susedom, ktorí sa môžu nahlásiť príslušným regulačným orgánom. Navyše, práce nemusia byť vykonávané v súlade so základnými pravidlami a nariadeniami a môžu viesť k narušeniu prevádzky bytových komunikácií.

Nelegálnu prestavbu môžu zástupcovia verejných služieb odhaliť pri odčítaní údajov z jednotlivých elektromerov. Vzhľadom na špecifiká svojej činnosti budú nútení upovedomiť príslušné orgány, ktorých zástupcovia prídu s kontrolou a v lepšom prípade udelia pokutu. Okrem toho, vykonané zmeny nebudú vykonané na technickom a katastrálnom pase, a preto budú tieto dokumenty neplatné a budete mať problémy s následným predajom bývania.

Hlavné riziká kúpy bytu s nelegálnou prestavbou sú nasledovné:

• Jednostranné ukončenie transakcie a jej zrušenie.
• Zabavenie majetku v prospech štátu. Najčastejšie sa to stane, keď kupujúci vedel, že zmeny v priestoroch boli vykonané nezákonne, a zámerne išiel dodohoda.
• Zatknutie majetku, kým jeho súčasný vlastník neodstráni všetky porušenia.

Čo sa týka predajcov, tí neriskujú nič, okrem straty bývania na hodnote. Ako už bolo spomenuté, absolútne za nič nezodpovedajú. Preto by kupujúci mali brať svoj výber obytného priestoru vážne, keďže riziká s tým spojené sú v dnešnej dobe veľmi vysoké. Pred odsúhlasením akýchkoľvek obchodov sa odporúča dobre si premyslieť.

Ako byť kupujúcimi?

K obstaraniu bývania by mal pristupovať veľmi zodpovedne každý človek. Platí to najmä v prípadoch, keď sa realizuje kúpa bytu s nelegálnou prestavbou na hypotéku, pretože po podpise zmluvy budete vlastníkom nehnuteľnosti a všetka zodpovednosť padne na vás. V tomto prípade existujú dve možnosti riešenia problému: prerobiť všetky doklady k bývaniu v zákonom stanovenej lehote alebo vrátiť priestory do pôvodného stavu. Prvý spôsob je menej nákladný a časovo náročný, takže je najlepšie sa ho držať.

Ako legalizovať neoprávnenú zmenu bývania

Poďme sa venovať tomuto aspektu podrobnejšie. Takže ste si kúpili byt s nelegálnou prestavbou. Čo robiť, aby sme sa vyhli problémom so zákonom? Odpoveď na túto otázku bola uvedená vyššie: znova zaregistrujte dokumenty pre bývanie. Musíte však pochopiť, že všetky súvisiace náklady znášate vy, a nie predajca. Budete musieť zbieraťnasledujúce dokumenty:

• aplikácia na zmenu konfigurácie priestorov;
• technický list;
• originál a kópia kúpnej/predajnej zmluvy;
• kópia občianskeho pasu osoby, na ktorú je byt registrovaný;
• nový plán;
• Písomný súhlas všetkých členov rodiny s prestavbou.

Na vyriešenie všetkých týchto problémov budete mať len 6 mesiacov, takže po kúpe bývania je lepšie neodkladať, ale okamžite začať zbierať dokumenty, pretože to zaberá veľa času. Zároveň sa musíte dobre orientovať vo všetkých právnych aspektoch. Ako sa hovorí, neznalosť zákona neospravedlňuje a vo veciach súvisiacich s nehnuteľnosťami číha množstvo nástrah. A kúpa bytu s nelegálnou prestavbou je dosť pochybný podnik, ku ktorému by sa malo pristupovať so všetkou opatrnosťou. Preto bude užitočné nechať si najskôr poradiť od právnikov. To nielenže výrazne urýchli proces, ale tiež sa vyhne mnohým problémom v budúcnosti.

Na čo sa zamerať pri výbere domu?

Aby ste sa vyhli kúpe bytu s nelegálnou prestavbou, musíte si k nemu dôkladne preštudovať dokumenty. Ak dôjde k nejakým porušeniam alebo nezákonným zmenám, môžete ich podľa nich ľahko odhaliť. Môžete to urobiť jedným z nasledujúcich spôsobov:

1. Pri sanácii často dochádza k zmene počiatočných charakteristík priľahlých stavieb, na základe čohoobyvatelia susedných bytov môžu uhádnuť nezákonnosť konania a upozorniť na to kontrolné orgány. Na základe prijatej reklamácie odchádza komisia na uvedenú adresu. Ak sa zároveň zistia nezrovnalosti medzi stavom bývania a jeho plánom, majiteľ bude povinný zaplatiť peňažnú pokutu a vrátiť všetko do pôvodného stavu.
2. Podobný scenár nastane, ak počas procesu zmien došlo k hrubému porušeniu stavebných predpisov a pravidiel, čo viedlo k zlyhaniam komunikácie, v dôsledku čoho boli privolané pohotovostné tímy, aby problémy odstránili. V tomto prípade bude výška pokuty oveľa vyššia a na základe skutočnosti môže byť začaté trestné stíhanie.
3. Nezákonnosť prestavby môžu odhaliť zamestnanci verejných služieb v procese odčítania z jednotlivých meračov spotreby energie, ktorí môžu tiež poslať žiadosť príslušným orgánom.

Každý z vyššie uvedených prípadov bude zaznamenaný a premietnutý do príslušnej dokumentácie, takže ak to s jeho preštudovaním pri kúpe bytu myslíte vážne, môžete sa vyhnúť mnohým problémom.

Záver

V súčasnosti sa veľa ľudí rozhoduje pre kúpu bytu s nelegálnou prestavbou, keďže náklady na takýto byt sú oveľa nižšie, podobným spôsobom chcú ušetriť. Treba však dobre zvážiť pre a proti. Zďaleka nie je vždy možné legitimizovať zmeny v konfigurácii priestorov alebo ich eliminovať a dôsledky môžubyť dosť vážny. Je lepšie neriskovať a nerobiť pochybné obchody. A ak sa nakoniec rozhodnete kúpiť bývanie s nelegálnou prestavbou, pozorne si prečítajte technickú dokumentáciu a uistite sa, že po kúpe môžete urobiť všetko v súlade s požiadavkami zákona. Len tak si môžete byť istý, že vás spravodlivosť nedostihne.