Odhad trhovej hodnoty: metódy, postup pri zostavovaní správy, účely vykonania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

V mnohých prípadoch môže byť potrebné ohodnotenie bytu alebo domu. Áno, a je veľmi dôležité vedieť, aký príjem môžete z predaja nehnuteľnosti získať. Ide predsa o majetok, ktorý treba využívať rozumne, čo znamená, že o ňom musíte vedieť všetko. Viac o ocenení trhovej hodnoty bytu si môžete prečítať v tomto článku.

Aká je trhová hodnota?

Teraz na celom svete dominuje trhový model ekonomiky, ktorý zahŕňa nákup a predaj rôznych tovarov za peniaze, za ktoré sú ľudia ochotní ich kúpiť. Napríklad, ak vyrábate lacné jednorazové taniere, ich cena pravdepodobne nebude veľmi vysoká. V opačnom prípade jednoducho nebudete mať kupcov. Rovnaký princíp možno pripísať aj nehnuteľnostiam: bytom a domom. No v tomto prípade je oveľa ťažšie stanoviť objektívnu cenu, ktorá by neznižovala investície vlastníkov a zároveň by nebola premrštená. Situáciu často komplikuje fakt, že pri predaji nehnuteľnosti sú majitelia málokedy objektívni. Ak sa s domom spájajú dobré spomienky, prípkeď ste v ňom strávili detstvo, môže byť ťažké správne stanoviť cenu na základe trhových podmienok.

Preto sú také obľúbené služby odhadcov, ktorí pomáhajú triezvo priradiť správnu hodnotu. Odhadnúť trhovú hodnotu bytu môže byť zložité, ak majitelia bytu potrebujú urýchlene predať nehnuteľnosť alebo ak sa nehnuteľnosť nachádza v nepriaznivej oblasti.

Podľa typu rozlišujú medzi súčasnou, minulou a budúcou trhovou hodnotou. Ako asi tušíte, závisí to od času, na ktorý sa počíta. Najčastejšie sa vykonáva priebežné oceňovanie, no ak sa chystáte investovať do bytu ako investíciu, potom sa vám hodnota bývania v budúcnosti môže hodiť.

Potrebujem vedieť cenu?

Prečo sa pýtať na hodnotu nehnuteľnosti? Účely hodnotenia trhovej hodnoty majetku môžu byť rôzne. Najčastejšie sa však objekt posudzuje v nasledujúcich prípadoch:

• Ak chcú hypotéku alebo prenájom nehnuteľnosti. V prvom prípade sú náklady potrebné na výpočet výšky poskytnutých prostriedkov (napríklad na hypotéku alebo úver).
• Ak bola nehnuteľnosť darovaná a potrebujete opraviť jej skutočnú hodnotu.
• V bankrote.
• Napadnúť katastrálnu hodnotu. Pri predaji majetku štát odvádza do pokladnice daň, ktorá je uvalená na rozdiel medzi trhovou a katastrálnou hodnotou. Možno budete často potrebovať pomoc odhadcu, aby ste spochybnili jeho hodnotu.
• Pri predaji alebo kúpe.
• V akýchkoľvek iných situáciách, keď potrebujete zistiť skutočnú cenu objektu.

Metódy hodnotenia

Existujú tri spôsoby odhadu trhovej hodnoty.

Najobľúbenejší je ten drahý. Zohľadňuje, koľko vlastných peňazí ste do kúpy a úpravy domácnosti investovali. Kritériá pre túto metódu sú pomerne dobre definované. Ak chcete urobiť výpočty, musíte vedieť, koľko bude v súčasnosti stáť výstavba presne toho istého domu alebo bytu. Zároveň sa berú do úvahy úplne všetky maličkosti: od nákladov na dvere až po cenu inštalačných služieb. Samozrejmosťou je kalkulácia amortizácie a nevýhod obydlia, vďaka čomu sa rýchlo dostanete k presnej cene nehnuteľnosti. Ďalšou definíciou, ktorú si treba uvedomiť v nákladovom prístupe, sú reprodukčné náklady. Koľko bude stáť byt s rovnakou rozlohou a približne rovnakou polohou, ale postavený z iných materiálov? Vďaka tomu si vlastník môže urobiť jasnú predstavu o tom, akú skutočnú hodnotu má jeho nehnuteľnosť. Je nepravdepodobné, že by kupujúci zaplatil za predmet, ktorý nespĺňa uvedené požiadavky.

Ďalšia metóda je porovnávacia. Spočíva vo vykonávaní výskumu podobných transakcií. Napríklad minulý mesiac kúpili od Vasilija 1-izbový byt v približne rovnakej lokalite s rovnakou sociálnou vybavenosťou. Koľko za to dostal? Po zozbieraní určitých štatistík z niekoľkých takýchto prípadov môžeme vyvodiť závery o priemernej cene nehnuteľností v tomto segmente. V súčasnosti sa pre porovnávacie hodnotenie nemusíte uchýliť k pomocišpecialisti: mnohé stránky zhromažďujú informácie a zobrazujú výsledok.

Príjmová metóda oceňovania nehnuteľnosti zohľadňuje, koľko môžete získať po kúpe nehnuteľnosti. Tento spôsob sa využíva napríklad pri kúpe bytu za účelom jeho neskoršieho prenájmu. V tomto prípade sú totiž dôležité úplne iné faktory: blízkosť metra, dizajn, oblasť atď. Príjmová metóda umožňuje s vysokou mierou pravdepodobnosti predpokladať, aká výnosná alebo nerentabilná bude investícia v budúcnosti.

Kritériá

V každom prístupe sa na posúdenie trhovej hodnoty priestorov používajú iné kritériá. Vo všeobecnosti sú však všetky založené na nasledujúcich faktoroch:

• Dopravná dostupnosť (metro, zastávky, diaľnice).
• Obývacia časť.
• Layout.
• Dostupnosť rôznych sociálnych zariadení: obchodné centrá, školy, škôlky.
• Kvalita vzduchu.
• Prítomnosť blízkych parkov a iných prírodných objektov.
• Poschodie.
• Materiál, z ktorého je postavené bývanie.
• Dostupnosť konečnej úpravy a opravy.

Ocenenie

Najčastejším objektom na hodnotenie sú zvyčajne byty. Zákazníkovi stačí odpovedať na otázku, prečo potreboval posúdenie. Na základe odozvy si interpret zvolí vhodnú metódu. Najčastejšie však posúdenie trhovej hodnoty bytu zohľadňuje všetky tri prístupy. Ak sa použijú všetky, potom sa trhová hodnota považuje za primeranú. Každý prístup má aj koeficient, ktorý ho odráža.autentickosť. Napríklad porovnávacia metóda má pomerne nízky koeficient spoľahlivosti, pretože mnohé transakcie na ruskom trhu nie sú transparentné a objekty často nemajú dostatočné analógy. Ako prebieha proces oceňovania nehnuteľnosti?

1. Hodnotiteľ vyberie metódu ocenenia, ktorá je najvhodnejšia pre konkrétny byt alebo dom.
2. Zákazník si môže zvoliť načasovanie svojej objednávky. Musí tiež uviesť účel štúdia a výšku odmeny.
3. Ak sa obe strany dohodnú, uzavrie sa medzi nimi zmluva. Služby odhadcu často nie sú lacné, takže zmluva je dodatočnou zárukou splnenia záväzkov.
4. Čím viac metód štúdia použije, tým bude drahšia. Preto môže odhadca oznámiť cenu každého zvlášť, aby pochopil, koľko to je.
5. Potom vykonávateľ sám vykoná hodnotenie, vypočíta koeficienty spoľahlivosti a poskytne konečnú hodnotu.
6. Správa o aktuálnej trhovej hodnote objektu je vyplnená ako posledná.

Ocenenie domu

Posudzovanie trhovej hodnoty domu sa príliš nelíši od podobného postupu pri byte. Na začiatok odhadca určuje náklady nie na samotnú chatu, ale na miesto. K tejto sume špecialista pripočíta náklady na prácu a materiály, ktoré sú potrebné na stavbu toho istého domu. Hodnotenie trhovej hodnoty lokality sa najčastejšie vykonáva nákladovou metódou. Ak si objednávateľ zvolil porovnávaciu metódu, potom zhotoviteľ bude hľadať podobné objektyv susedných oblastiach, aby sa vypočítali priemerné náklady na pozemok s domom. Výsledkom je vážená priemerná cena, na ktorú sa môžete počas predaja spoľahnúť.

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom. Pri nesprávnom posúdení hodnoty môže majiteľ veľmi ľutovať, že nevyužil služby odborného odhadcu. Koniec koncov, v dôsledku toho môžete stratiť oveľa väčšiu sumu.

Postup zostavovania hodnotného dokumentu

Správa je výsledkom ocenenia nehnuteľnosti, ktorá obsahuje všetky potrebné informácie. Obsahuje metódy, ktoré boli aplikované na hodnotenie, analýzu charakteristík, popis situácie na trhu a mnohé ďalšie. Zjednodušene povedané, správa slúži ako oficiálne potvrdenie pridelenej trhovej hodnoty a možno ju použiť pri transakciách alebo pri získavaní úverov. Aby bol prehľad platný, musí obsahovať nasledujúce časti:

• Titulná strana (číslo, informácie o dodávateľovi a vlastníkovi nehnuteľnosti).
• Obsah. Hoci správa nie je príliš dlhá, obsah vám umožňuje rýchlo porozumieť existujúcim sekciám.
• Sprievodný list, ktorý obsahuje všetky základné informácie prezentované vo voľnom formáte. Zvyčajne sa vzťahuje na prijaté prístupy.
• Zistenia naznačujú výsledky hodnotenia.

Vďaka pohodlnému formátu správy o trhovej hodnote môže každá osoba ľahko nájsť informácie, ktoré potrebuje, a výsledok postupu možno nájsť jednoduchým pohľadom na poslednú stranu.

Rozdiel medzitrhová a katastrálna hodnota

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti budete pravdepodobne musieť riešiť aj takú vec, akou je katastrálna hodnota. Ide o cenu bývania, ktorú si stanovuje štát vlastným posudkom. Katastrálna hodnota nie je vždy správna, takže medzi ňou a trhovou cenou môže vzniknúť rozdiel niekoľko stoviek tisíc rubľov. Aké kroky je potrebné podniknúť v tomto prípade?

• Objednajte si posúdenie nehnuteľnosti treťou stranou.
• Ak by sa rozdiel ukázal naozaj výrazný, tak je potrebné podať žiadosť na Rosreestr so žiadosťou o prehodnotenie hodnoty katastrálneho operátu na základe dostupných podkladov. V tomto prípade môže dobre napísaná správa zohrať veľkú úlohu.
• Ak odmietnete, môžete rozhodnutie napadnúť na súde. Hlavná vec je stihnúť to urobiť do 6 mesiacov od dátumu hodnotenia.

Odborné tipy

Posudzovanie trhovej hodnoty nehnuteľnosti na bývanie je veľmi komplikovaný postup, ktorý má veľa odtieňov:

• Ak je katastrálna hodnota nižšia ako trhová hodnota, môže to výrazne znížiť dane. Ale ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť, potom by bolo lepšie si to rozmyslieť.
• Využite bezplatné konzultácie. Niektoré spoločnosti ich poskytujú bezplatne na propagačné účely. Aj na internete môžete získať rady od odborníkov na kontroverzné otázky.
• Vyhodnoťte včas. Proces môže trvať dlho. Sebahodnoteniečlovek nie je hotový rýchlo a na ceste môžu nastať nepredvídané ťažkosti.
• Vyberte spoločnosti nachádzajúce sa v rovnakej oblasti ako objekt. V tomto prípade nebudete musieť platiť dodatočné náklady na dopravu a čas špecialistov.

Koho mám kontaktovať?

Ak sa rozhodnete využiť služby odhadcu, potom budete potrebovať špecialistu, ktorý sa zaoberá špeciálne vaším segmentom nehnuteľností. Vo veľkých mestách je zvyčajne veľa možností. Výber správnej spoločnosti je založený na recenziách alebo odporúčaniach priateľov. Ak nikto z vášho prostredia nemôže zdieľať kontakty na overenú osobu, potom by ste sa pri výbere interpreta mali riadiť nasledujúcimi kritériami:

• Spoločnosť musí byť na trhu niekoľko rokov a mať dobrú povesť.
• Webová stránka musí obsahovať licencie a certifikáty, ktoré potvrdia právo prevádzkovať spoločnosť.
• Pozitívna spätná väzba na internete môže slúžiť aj ako faktor spolupráce.

Cena za služby odhadcu

Mnoho ľudí si myslí, že služby odhadcu stoja šialené peniaze, pretože musí chodiť na stránku a robiť veľa práce. Ale v skutočnosti budete musieť zaplatiť od 3 500 do 5 000 rubľov za ocenenie bytu. Cena závisí od firmy, veľkosti bytu a jeho vzdialenosti od mesta. Zvyčajne sa výlety do regiónu platia osobitne. Za urgentné objednávky sa účtuje aj cenový príplatok, zvyčajne sa cena zvyšuje o 20 %.

Results

Ak ste prišli na to, čo je odhad trhovej hodnoty, aké metódy existujú, potom ste sa stali kompetentnejšími vo veciach kúpy a predaja nehnuteľností. Po vyhodnotení objektu a vygenerovaní reportu budete presne vedieť, koľko stojí váš byt, dom alebo pozemok.