Posudzovanie budov a stavieb: dokumenty, pravidlá a metódy

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Hodnotenie budov a stavieb sa môže vykonávať z mnohých dôvodov. Najčastejšie ide o platenie daní z nehnuteľností, ktorých výška závisí od katastrálnej hodnoty objektu. S cieľom upraviť tento údaj a zarobiť menšie množstvo peňazí ako platby daní si majitelia objednávajú nezávislé ocenenie nehnuteľnosti od špecializovanej organizácie. V článku nájdete zoznam potrebných dokumentov pre postup, ako aj pravidlá a metódy, ktorými sa tento úkon vykonáva.

Prečo to potrebujete?

Okrem dôvodu revízie katastrálnej hodnoty objektu existuje množstvo ďalších okolností, ktoré si vyžadujú posúdenie stavu budov a stavieb:

• Predpredajná príprava s identifikáciou trhovej hodnoty k určitému dátumu. Postup je potrebný na dokončenie akéhokoľvek typu transakcie (nákup a predaj, výmena, prenájom, registrácia akcií atď.).
• Na základe príkazu súdu alebo na posúdenie konania na súde.
• Na výpočet škody spôsobenej poškodením majetku.
• Na účely získania úveru alebo hypotéky.
• Prepridanie predmetu k autorizovanému kapitálu organizácie.

Koho poveriť nezávislým hodnotením

Odborníci vám pri výbere vhodnej spoločnosti odporúčajú dodržiavať nasledujúce pravidlá:

• Položte otázku vo vyhľadávači, napríklad v Yandex, s uvedením vášho regiónu. Bude to oveľa produktívnejšie ako hľadanie reklám v tlačených médiách alebo rozhovory s priateľmi a príbuznými.
• Preštudujte si inzeráty niekoľkých spoločností. Čím viac informácií na internete, tým je spoločnosť spoľahlivejšia, no jej služby budú drahšie.
• Mali by ste nájsť stránku vybranej spoločnosti a preštudovať si ju z hľadiska úrovne dizajnu, obsahu, prítomnosti na stránke kontaktov a informácií o vašej otázke.
• Na stránke je potrebné skontrolovať umiestnenie naskenovaných kópií povolení, certifikátov potvrdzujúcich zákonnosť činnosti spoločnosti, ako aj certifikátov o poistení profesijnej zodpovednosti.
• Odporúčame vyhľadať recenzie na internete. Samozrejme, ak sú len dvaja alebo traja, potom to nebude mať rozhodujúci význam, ale prítomnosť negatívnych názorov zákazníkov by mala upozorniť majiteľa nehnuteľnosti.
• Po nájdení vhodnej možnosti by ste mali zavolať do spoločnosti, predstaviť sa a porozprávať sa o téme, ktorá vás zaujíma. Jasné a stručné odpovede vám pomôžu urobiť správnu voľbu. Neschopnosť prejsť, dostať sa na záznamník, prejsť od jedného zamestnanca k druhému by malo upozorniť klienta.

Dokumenty na hodnotenie budov a stavieb

Obvykle má vlastníkviacero dokladov k nehnuteľnosti. Ak chcete zistiť, ktoré z nich sú potrebné pre postup, mali by ste kontaktovať vybranú znaleckú spoločnosť. Pracovník spoločnosti spravidla na prvom stretnutí alebo v telefonickom rozhovore vysvetlí špecialistovi zákazníckeho servisu, čo je potrebné poskytnúť. Hlavné dokumenty, ktoré umožňujú posúdiť trhovú hodnotu budov a stavieb vo vlastníctve právnickej osoby sú:

• Osvedčenie o registrácii vlastníctva nehnuteľnosti.
• Dokumenty o obmedzeniach používania objektu.
• Potvrdené hranice budovy alebo stavby s uvedením polohy.
• Karta zásob vydaná podľa účtovných údajov.
• Odkaz na počiatočné (náhradné) náklady a výšku časovo rozlíšených odpisov.

Dokumenty týkajúce sa práva na pozemok pod objektom:

• Technický pas vydaný Úradom pre technický inventár s výkresmi objektu.
• Nedostatok dokumentov zo ZINZ znamená poskytnutie technických špecifikácií podľa účtovných údajov.
• Zoznam dlhodobého majetku spoločnosti, ktorý sa nachádza vo vnútri budovy alebo ako súčasť stavby, ako aj ich účtovná hodnota.
• Projektové dokumenty s vysvetlivkou.
• Provízne úkony skutočného odpisovania majetku.

Certifikát o štátnej registrácii

Tento dokument bol legálny do júna 2016 a bol vydaný pre všetkýchnehnuteľnosti. V prípade zmeny vlastníka, adresy, technických charakteristík (napríklad z dôvodu rekonštrukcie) alebo keď boli vykonané potrebné úpravy v Jednotnom štátnom registri práv (EGRP), bol okamžite vydaný nový certifikát.

Od leta 2016 nie je dokument vydaný a vlastníctvo môžete potvrdiť obdržaním výpisu z USRR, ktorý je platný jeden mesiac.

Obmedzenia objektu

Tu sú uvedené informácie o existencii vecných bremien, nájomníkov, zmluvách, dohodách a akýchkoľvek obmedzeniach, ktoré nepochybne ovplyvňujú konečnú cenu objektu v dôsledku hodnotenia budov a stavieb. Zvlášť dôležité sú rôzne súdne spory posudzované na súdoch v čase konania o určení hodnoty predmetu odborníkom najatej spoločnosti.

Umiestnenie

Adresu nehnuteľnosti je možné potvrdiť listom vlastníctva, výpisom z USRR, geodetickým plánom, technickou alebo projektovou dokumentáciou. Mali by ste tiež poskytnúť špecialistovi poskytujúcemu oceňovacie služby katastrálne číslo budovy, stavby a pozemku, na ktorom sa zariadenie nachádza.

Účtovné údaje

Účtovanie dlhodobého majetku v podniku sa vždy vedie. V súlade s požiadavkami PBU 6/01 je majetok zaradený do súvahy. Ďalej sa na ňom nevyhnutne spustí inventárna karta. Dá sa vyplniť ručne, čo je typické pre malé firmy. V tomto prípade sú tiež všetky zmeny týkajúce sa objektuzadané ručne. Väčšina podnikov však používa 1C. Tu sa údaje o objekte zadajú do programu a účet sa automaticky vedie.

Na posúdenie reprodukčných nákladov budovy a stavby sa kópia inventárnej karty, ručne vyplnená a potvrdená podpisom oprávnenej osoby, poskytne špecialistovi spoločnosti, ktorá práce vykonáva.

Dokumenty pre pozemok

Je potrebné poskytnúť odhadcovi informáciu o stave pozemku pod budovou alebo stavbou. Okrem katastrálneho čísla existuje zoznam listín, ktorý obsahuje:

• katastrálny pas alebo plán;
• osvedčenie o vlastníctve (ak bolo vydané pred rokom 2016) alebo právo na trvalé trvalé používanie a od roku 2016 - výpis z USRR;
• zmluva (v prípade prenájmu).

Ak sú na pozemku vecné bremená, tak ich treba nahlásiť aj pri uzatváraní dohody s firmou o vykonaní prác na posudzovaní budov a stavieb.

Technický list

Takýto dokument sa zvyčajne vyhotovuje pred konaním o registrácii vlastníctva objektu. Ak nehnuteľnosť patrí právnickej osobe, čo je potvrdené výpisom z USRR a od zápisu nedošlo k žiadnym zmenám v technických vlastnostiach, potom je celkom možné, aby znalec doložil osvedčenie o súpise budovy, resp. štruktúrou, ktorú ZINZ vytvorila skôr. Nemusíte si objednávať nový doklad. Dokonca aj v prípade, že nie je k dispozícii od majiteľa, môžete kontaktovať špecialistovtechnický inventár na mieste objektu za účelom získania duplikátu. Tento postup bude stáť niekoľkonásobne lacnejšie ako vydanie nového pasu nehnuteľnosti.

Ak bol predmet prevedený do nehnuteľnosti kúpno-predajnou zmluvou a technická dokumentácia neprešla na nového vlastníka, odhadca vypracuje stručný popis podľa účtovných údajov a podpíše splnomocnený zástupca vlastníka.

Iné dokumenty

Nepochybne, aby proces hodnotenia nákladov na budovy a stavby prebehol bez problémov, mali by ste všetky informácie o nehnuteľnosti poskytnúť odborníkom prenajatej spoločnosti. To platí v prípade, keď je potrebné zhodnotiť budovu spolu s náplňou, napríklad ťažko demontovateľné zariadenie. Dodatočne môžete nahliadnuť do projektovej dokumentácie. Ak je objekt čiastočne zničený, mali by byť vystavené provízne certifikáty potvrdzujúce skutočné znehodnotenie majetku.

Pre jednotlivcov

Laik najčastejšie potrebuje na určenie trhovej hodnoty vlastneného bytu, domu alebo pozemku využiť znalecké služby. V tomto prípade je zoznam dokumentov malý a má tri body:

• dokument vlastníctva;
• katastrálny pas (pre pozemok);
• technický pas (pre budovu alebo byt).

Použité metódy hodnotenia

Existujú tri metódy, pomocou ktorých môže odborník určiť hodnotu:

• Analógový, pri použití ktoréhoporovnajte aktuálne ceny predaných nehnuteľností. Táto metóda je vhodná na domáce hodnotenie. Odhadca študuje tržby za bežný rok, pričom pomocou koeficientov pripočítava predaný majetok k tomu, ktorý práve hodnotí. Najprv teda nájde informácie o predávanom bývaní a upraví ich cenu, pričom zohľadní dostupné charakteristiky pre odhadovaný analóg. Potom porovná niekoľko podobných nehnuteľností v rovnakom segmente a vytvorí priemernú cenu.
• Nákladné, ktoré zohľadňuje všetky náklady na výstavbu budovy alebo stavby. Najčastejšie sa to týka novopostavených bytov s malými plochami. Týka sa to množstva finančných prostriedkov, ktoré bude v súčasnosti potrebné na vytvorenie presne rovnakého objektu z rovnakých materiálov s podobnou kvalitou inštalácie a dokonca s podobnými architektonickými riešeniami.

Ziskový, v ktorom je možné presne určiť trhovú hodnotu s prihliadnutím na ziskovosť v prípade investície. Tento spôsob je dobrý na určenie ceny obchodného priestoru. Najprv nastavte obdobie, za ktoré sa bude počítať ziskovosť. Po druhé, odhaduje sa výška očakávaného príjmu. Po tretie, vypočíta sa zisk, ktorý vlastník získa po zúčtovacom období. Po štvrté, vypočíta sa súčet všetkých príjmov v dohľadnej budúcnosti

Odpisy majetku

Všetky objekty nehnuteľností podliehajú starnutiu. V účtovníctve je tento pojem definovaný ako odpisy, ktorých percento je možné odhadnúť na základe časovo rozlíšených odpisov. Metódyhodnotenia fyzického poškodenia budov a stavieb využívajú aj spoločnosti, ktoré sa podieľajú na určovaní trhovej hodnoty majetku. V súčasnosti sa uprednostňuje výpočet, v ktorom sa zisťuje opotrebovanie každého konštrukčného prvku a následne sa sumarizujú všetky ukazovatele. Pri tejto metóde sa nevyhnutne berú do úvahy reprodukčné náklady nehnuteľného objektu.

Ako pracujú špecialisti

Pri uzatváraní dohody o posudzovaní budov a stavieb sa dodržiava niekoľko pravidiel:

• Analýza objektu ponúkaného zákazníkom na určenie ceny.
• Identifikácia vecných bremien, vecných bremien, hypoték.
• Jasná definícia typu nehnuteľnosti s overením dostupnosti metód výpočtu.
• Zisťovanie obmedzení, ktoré môžu prekážať pri práci.
• Analýza informácií poskytnutých zákazníkom s určením dostatočnosti informácií.

Pri svojej práci sa odhadca riadi nasledujúcimi zásadami:

• Nezávislosť od príslušných ľudí a okolností.
• Objektívnosť hodnotenia.
• Žiadny konflikt záujmov medzi dodávateľom a zákazníkom.
• Povinné uzatvorenie zmluvy o dielo.
• Ustanovenie jasných dohôd o načasovaní a predmete prieskumu.

Pri oceňovaní majetku teda musí objednávateľ poskytnúť zhotoviteľovi všetky požadované dokumenty na použitie. Od toho sa bude odvíjať termín určenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tiež nasledujeposkytnúť zástupcovi posudkovej firmy prístup do objektu, ktorý je predpokladom plnenia povinností zhotoviteľa z uzatvorenej zmluvy o dielo.