Ako predať byt bez daní: legálne spôsoby, ako sa vyhnúť plateniu dane

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Predaj nehnuteľnosti na bývanie je zložitý a zdĺhavý proces, v dôsledku ktorého má predávajúci istý príjem. Za to musíte zaplatiť daň vo výške 13% z hodnoty predaja, ale v niektorých situáciách majú občania právo na oslobodenie od platenia tohto poplatku. Na to je potrebné splniť niekoľko jednoduchých požiadaviek. Preto by ľudia mali pochopiť, ako predať byt bez daní. Použitý spôsob musí byť legálny, pretože ak chce predávajúci oklamať daňový úrad uvedením nesprávnej sumy v zmluve, tak daň bude vypočítaná na základe katastra, nie predajnej hodnoty predmetu.

Spôsoby zníženia základu dane

Často sa ľudia zamýšľajú nad tým, či je možné predať byt bez dane. Postup sa skutočne môže uskutočniť bez negatívnych daňových dôsledkov, ale iba vtedy, ak sú splnené určité požiadavky. Medzi hlavné spôsoby oslobodenia od dane z príjmu fyzických osôb patria:

• ak bol byt kúpený v hotovosti alebo na hypotéku,potom sa môže predať bez platenia dane až po 5 rokoch;
• ak ste bývanie získali na základe bezodplatnej transakcie, musíte počkať iba tri roky;
• je povolené predať objekt skôr, a ak je predajná cena nižšia ako kúpna cena, potom občan nemá príjem, takže nie je potrebné počítať a odvádzať daň z príjmu fyzických osôb do rozpočtu;
• ak sú náklady na bývanie nižšie ako 1 milión rubľov, napríklad ak sa predá izba v hosteli, potom môžete použiť daňový odpočet vo výške 1 milión rubľov, takže získate iba záporný daňový základ;
• ak sa predaj a kúpa inej nehnuteľnosti zrealizuje do jedného roka, tak občan bude môcť využiť vzájomné zúčtovanie zrážok.

Každá možnosť má svoje vlastné charakteristiky, takže majiteľ domu sa rozhodne, ako predať byt bez daní. Nemali by ste vyjednávať s kupujúcim o napísaní nepresných informácií v zmluve, pretože to povedie iba k tomu, že odborníci Federálnej daňovej služby vypočítajú daň na základe katastrálnej hodnoty bývania.

Doba vlastníctva kúpeného bytu

Ľudí najčastejšie zaujíma otázka, za koľko môžete predať byt bez dane. Ak bolo bývanie zakúpené na vlastné náklady, budete musieť počkať najmenej päť rokov. Takéto zmeny v daňovom kóde boli vykonané ešte v roku 2016.

Aj keď bolo bývanie kúpené s pomocou materského kapitálu, hypotéky alebo zamestnávateľa, kupujúcim v kúpnej zmluve bolpriamym daňovníkom. Ak teda nechce platiť daň z príjmu fyzických osôb pri predaji objektu, bude musieť počkať päť rokov.

Do roku 2016 bolo potrebné čakať len tri roky, bez ohľadu na to, ako predávajúci nehnuteľnosť prijal. Ale na základe federálneho zákona č. 382 boli vykonané zmeny v daňovom zákonníku, ktorý zmenil obdobie vlastníctva nehnuteľností s cieľom získať oslobodenie od dane z príjmu. Preto v čl. 217.1 Daňový kód, môžete si preštudovať pravidlá pre výpočet tohto poplatku pri predaji nehnuteľnosti.

Funkcie pre prijatý byt

Bývanie je možné nielen kúpiť, ale aj získať na základe rôznych bezodplatných transakcií. Ako dlho môžete v tomto prípade predať byt bez dane? Za takýchto podmienok musíte počkať iba tri roky od dátumu registrácie vlastníctva. Tieto ponuky zahŕňajú:

• bývanie sprivatizovali všetky osoby, ktoré boli v tom čase v byte registrované;
• byt bol zdedený po zosnulých príbuzných alebo priateľov;
• predmet darovali blízki príbuzní, medzi ktorých patria manželia, rodičia, deti alebo súrodenci;
• bývanie bolo prevedené na osobu na základe nájomnej zmluvy, no predtým si majiteľa tejto nehnuteľnosti ponechal doživotne.

Vo vyššie uvedených situáciách musíte počkať iba tri roky, po ktorých môžete nehnuteľnosť predať bez platenia dane. V iných situáciách budete musieť počkať päť rokov. Takéto podmienky začali fungovať od začiatku roka 2016.

Prečo existujú časové limity?

Každý, kto plánuje predať nehnuteľnosť, by mal pochopiť, kedy je možné predať darovaný byt bez dane. Potreba čakať súvisí s ekonomickými nuansami, pretože počas takého obdobia nebude môcť občan získať žiadny zisk z nákupu a predaja nehnuteľností.

Úradníci sú si istí, že o päť rokov inflácia a odpisy nehnuteľnosti výrazne znížia jej trhovú hodnotu, takže ak je cieľom človeka dosiahnuť komerčný zisk, bude minimálny.

Ak osoba nezíska z transakcie zisk, môže nehnuteľnosť predať za kúpnu cenu. V tomto prípade občan neplatí daň z príjmu fyzických osôb pre nedostatok príjmu. Bude však musieť dokázať, že v skutočnosti nemal žiadny zisk.

Ako sa vypočítava termín?

Každý vlastník nehnuteľnosti by mal vedieť predať byt bez dane. Po koľkých rokoch je možné túto operáciu vykonať? Termín závisí od toho, ako daňovník nehnuteľnosť získal.

Toto časové obdobie nezačína vždy od okamihu podpísania akejkoľvek zmluvy, pretože niekedy sa berie do úvahy moment registrácie práva v Rosreestr. Preto sa držba počíta na základe nasledujúcich pravidiel:

• ak je uzavretá kúpno-predajná zmluva, potom lehota začína plynúť od dátumu uvedeného v zmluve, ak sa nákup uskutočnil na sekundárnom trhu, a dátum dostupný na doklade o faktúre možno použiť aj vtedy, ak predmet bol zakúpený od vývojára;
• ak osoba dostane bývaniededením, potom sa berie do úvahy dátum otvorenia dedičstva, preto nezáleží na období skutočného prevzatia majetku alebo prijatia osvedčenia o dedičstve;
• ak je osoba nezvestná, dedičom to nedáva právo nakladať s jej majetkom, ale keď súd uzná, že osoba je považovaná za mŕtvu, začína plynúť lehota troch rokov od rozhodnutia súdu je vyrobený;
• ak bol odoslaný dar, odpočítavanie začne od dátumu uvedeného v darovacej zmluve;
• nehnuteľnosť sa často kupuje po častiach, napríklad občan si môže najprv kúpiť izbu a potom zvyšok bytu, takže odpočítavanie začína od momentu, keď je zakúpená prvá časť.

Ak majiteľ domu bude vedieť, kedy môže byt predať bez dane, bude môcť jednoducho uzavrieť obchod na predaj nehnuteľnosti bez toho, aby sa bál, že bude musieť odvádzať veľké množstvo financií do štátneho rozpočtu.

Používanie odpočtu majetku

Ak človek vie, kedy predať byt bez dane, no nevie čakať tri roky, môže využiť iné spôsoby, ako znížiť daňové zaťaženie. Jedným z takýchto spôsobov je podanie odpočtu dane. Ponúka sa všetkým občanom, ktorí predajú svoj byt.

Podľa čl. 220 daňového poriadku je výška takéhoto odpočtu 1 milión rubľov. Práve o túto sumu sa znižuje základ dane, ktorý predstavuje predajná cena predmetu. Ak ľudia pri uzatváraní obchodu zámerne podhodnotia cenu bytu, tak 70 % z hodnoty katastra uvedenej v r. Rosreestre. Táto podmienka sa však vzťahuje iba na predmety zakúpené po roku 2016.

Ak sa predáva lacný objekt, reprezentovaný jednoizbovým bytom alebo dokonca izbou, ale cena nesmie presiahnuť 1 milión rubľov. Za týchto podmienok je možné v roku 2019 predať byt bez dane, keďže základ dane predstavuje záporná hodnota.

Ak je cena nehnuteľnosti viac ako 1 milión rubľov, potom sa výška dane výrazne zníži v dôsledku odpočtu. Občan chce napríklad rok po uzavretí darovania predať byt darovaný príbuzným. Byt sa nachádza na okraji mesta, takže stojí len 1,2 milióna rubľov. Predajca sa nevyhne povinnosti zaplatiť poplatok, môže však využiť odpočítanie dane. Pre neho je výška dane: (1 200 000 - 1 000 000)13 %=26 tisíc rubľov.

Ak teda využijete odpočet, môžete byt v novostavbe dokonca predať bez dane alebo s minimálnou platbou. Za takýchto podmienok však odborníci na daňové služby pošlú daňovníkovi oznámenie. Nemožno to ignorovať, takže budete musieť navštíviť pobočku FTS a informovať zamestnancov servisu o použití odpočtu. Okrem toho sa tejto organizácii predkladá 3-osobné daňové priznanie k dani z príjmu a ďalšie doklady za predaný majetok.

Nevýhodou použitia tejto metódy na zníženie daňového zaťaženia je, že ju možno použiť len raz ročne. Ak teda človek plánuje predať niekoľko nehnuteľností v priebehu jedného roka, potom si bude musieť znížiť daň iným spôsobom.

Účtovanie za nákupnú cenu

Ako predať byt bez platenia dane, ak nie je možné znížiť poplatok iným spôsobom? Ďalší spôsob predstavuje možnosť účtovania kúpnej ceny bytu. Táto možnosť je vhodná iba v situácii, keď bolo bývanie predtým zakúpené na úkor osobných prostriedkov alebo hypotéky. Predaj bytu po darovaní bez dane týmto spôsobom nebude fungovať, keďže občan na takéto nadobudnutie nevynaložil vlastné prostriedky.

Daň sa platí výlučne zo ziskov získaných z predaja nehnuteľností. Ak osoba preukáže, že z transakcie nemala žiadny príjem, potom je oslobodená od platenia dane. Kedy môžem predať byt bez platenia daní? Ak použijete túto metódu, potom môžete objekt kedykoľvek po kúpe predať. Proces využitia tohto spôsobu oslobodenia od dane sa líši v nasledujúcich parametroch:

• občan si musí uschovať doklady, na základe ktorých nehnuteľnosť nadobudol;
• ak sa byt predáva za rovnakú cenu, za akú bol kúpený, potom sa nevyžaduje žiadna daň;
• nie je potrebné odvádzať prostriedky do štátneho rozpočtu, ak sa byt predáva za nižšiu cenu;
• ak predajná cena prevyšuje kúpnu cenu, potom sa 13% zaplatí výlučne z existujúceho rozdielu;
• daňovník musí mať oficiálne dokumenty, ktoré obsahujú informácie o tom, za koľko kúpil a predal svoju nehnuteľnosť;
• tento spôsob sa považuje za vhodný, ak človek potrebuje súrne predať nehnuteľnosť aaj jeho cena presahuje 1 milión rubľov;
• metódu zníženia nákladov je možné použiť súčasne s odpočtom, ale len pre rôzne nehnuteľnosti, napríklad ak občan potrebuje predať niekoľko bytov v priebehu jedného roka.

Funkciou tejto metódy je, že občan bude musieť predložiť Federálnej daňovej službe dokumentáciu potvrdzujúcu jeho nedostatok príjmu. Okrem toho budete musieť vyhotoviť trojčlenné daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb.

Používanie nettingu

Existuje mnoho spôsobov, ako predať nový byt bez dane. Ak osoba ihneď po predaji jednej nehnuteľnosti plánuje kúpiť ďalší objekt, môže použiť započítanie odpočítania dane, hoci daňový poriadok oficiálne túto metódu nemá. Táto metóda je nasledovná:

• predávajúci môže využiť odpočet vo výške 1 milióna rubľov a kupujúci môže počítať s vrátením 2 miliónov rubľov;
• presne odpočítanie majetku vo výške 2 miliónov rubľov. možno použiť na sieťovanie;
• odpočet môže pokryť daň, ktorú musíte zaplatiť za predaj nehnuteľnosti.

Občan napríklad predá svoj majetok za 2,5 milióna rubľov. Má dokumenty potvrdzujúce, že pred rokom kúpil byt za 1,9 milióna rubľov. Výška dane je v tomto prípade: (2 500 000 - 1 900 000)13%=78 tisíc rubľov. V tom istom roku občan získa ďalší byt, ktorého cena je 2,3 milióna rubľov. Dokáže využiť maximumveľkosť odpočtu, takže za takýto nákup dostane späť 260 tisíc rubľov.

Zároveň môže občan využiť vzájomné zúčtovanie, teda 260 000 - 78 000=182 000 rubľov. možno dodatočne získať od štátu. Za týchto podmienok nebude musieť občan platiť žiadny poplatok. Nákup a predaj nehnuteľností však bude potrebné preukázať úradnými dokladmi.

Rovnakým spôsobom môžete predať byt po dedení bez dane. Ale v tomto prípade sa základ dane zvýši a vy budete musieť obetovať aj časť svojho odpočtu. Proces predaja a kúpy rôznych nehnuteľností musí byť dokončený v rámci rovnakého daňového obdobia.

Môžem zámerne znížiť predajnú cenu?

Mnoho ľudí, ktorí uvažujú o tom, ako predať byt bez daní, uprednostňuje nelegálny spôsob. Spočíva v tom, že predávajúci sa dohodne s kupujúcim na znížení ceny bytu vo formálnej zmluve. V tomto prípade si občan pri využití odpočtu dane bude môcť znížiť základ dane takmer na nulu.

Tento spôsob zníženia daní v minulosti využívalo pomerne veľa občanov. V dôsledku toho došlo k úprave legislatívy s cieľom zabrániť nezákonnému zníženiu základu dane. Daňoví kontrolóri k tomu porovnávajú predajnú cenu so 70 % z katastrálnej hodnoty bytu. Daň sa vypočíta na základe najvyššej hodnoty. Preto si ľudia jednoducho nebudú môcť výrazne znížiť základ dane. Ak človek premýšľa o tom, ako predať byt po privatizácii bezdaň, je žiaduce použiť iné spôsoby zníženia daňového zaťaženia.

Daňové úrady berú do úvahy katastrálnu cenu stanovenú na začiatku roka, kedy presne došlo k transakcii. Ak z rôznych dôvodov neexistujú žiadne informácie o katastrálnom indexe, daňové úrady budú musieť brať do úvahy iba cenu uvedenú v kúpnej zmluve. Táto podmienka sa nevzťahuje na nehnuteľnosti, ktoré ľudia kúpili pred rokom 2016.

Príprava dokumentov

Každý by mal vedieť, ako správne predať byt bez dane. Po koľkých rokoch je možné uzavrieť obchod? Môžete počkať 3 alebo 5 rokov na uzavretie obchodu bez daňových dôsledkov. Okrem toho môžete využiť aj iné spôsoby zníženia dane. V niektorých situáciách nemusí byť potrebné zaplatiť ho vôbec. Zároveň si však pred uzavretím obchodu musíte zvoliť konkrétny spôsob.

Ak osoba vlastní nehnuteľnosť menej ako tri alebo päť rokov, musí federálnej daňovej službe pripraviť určitý balík dokumentov. Tieto papiere zahŕňajú:

• 3 – daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb, ktoré možno jednoducho vyplniť pomocou špeciálnych programov, ktoré bezplatne ponúkajú zamestnanci Federálnej daňovej služby;
• dokumentácia obsahujúca informácie o tom, ako presne sa tento predmet stal majetkom osoby, a môže to byť kúpno-predajná zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve alebo zmluva o privatizácii objektu;
• výpis z USRN potvrdzujúci prevod právvlastníctvo bytu inej osobe;
• ak je možné znížiť základ dane z dôvodu rozdielu medzi nákupnou a predajnou cenou, odošle sa dodatočná dokumentácia obsahujúca informácie o tom, koľko peňazí daňovník vynaložil na kúpu tohto predmetu;
• ak v jednom zdaňovacom období občan predal a kúpil nehnuteľnosť, preto chce využiť vzájomný zápočet, tak si pripraví doklady k obom bytom a vypracuje aj žiadosť o odpočet nehnuteľnosti.

Všetka dokumentácia sa prenáša na oddelenie Federálnej daňovej služby, ktoré sa nachádza v mieste registrácie občana.

Pravidlá deklarácie

Ak osoba predá bývanie pred uplynutím lehoty stanovenej zákonom, potom bez ohľadu na potrebu zaplatiť daň bude musieť podať vyhlásenie Federálnej daňovej službe. Môžete to urobiť sami alebo s pomocou najatých špecialistov. V tomto dokumente sú zahrnuté nasledujúce informácie:

• dátum predaja nehnuteľnosti;
• doba vlastníctva bytu;
• informácie o požadovanom odpočte vo výške 1 milióna rubľov;
• údaj o kúpnej cene objektu, ak bol byt pôvodne kúpený za hotové alebo na hypotekárny úver;
• dátum predaja objektu;
• výpočet dane a presná výška poplatku, ak bude napriek tomu potrebné ho zaplatiť;
• údaje o ostatných spoluvlastníkoch nehnuteľnosti, ak bol daňovník vlastníkom len podielu bytu.

Výpočet je možné vykonať automaticky pomocou špeciálnehoprogramy, ktoré bezplatne ponúkajú zamestnanci Federálnej daňovej služby. Za týchto podmienok daňovníkovi stačí do tohto programu zadať základné údaje o predávanom bývaní, požadovanom odpočte a ďalších faktoroch, ktoré umožňujú zníženie základu dane. Ak človek rozumie tomu, ako predať darovaný byt bez dane, tak ani rok po obdržaní tohto objektu nie je potrebné platiť poplatok.

Zodpovednosť za nezaplatenie dane a chýbajúce vyhlásenie

Akákoľvek osoba môže za určitých podmienok predať byt bez dane. Na oslobodenie od poplatku musí byť dedičstvo vo forme nehnuteľnosti vo vlastníctve aspoň tri roky. Ak si človek kúpi dom, bude musieť počkať 5 rokov. Ak použijete iné spôsoby oslobodenia od platenia poplatku, budete musieť podať priznanie Federálnej daňovej službe. Okrem toho môže byť potrebné previesť malú čiastku do rozpočtu vo forme dane.

Ak osoba nedodrží požiadavky zákona, bude musieť niesť zodpovednosť za porušenie. Ak poplatok nebude zaplatený v ustanovených lehotách, potom podľa čl. 122 daňového poriadku bude musieť zaplatiť pokutu vo výške 20 % zo sumy platby. Aj keď osoba z rôznych dôvodov nevie, že je povinná zaplatiť poplatok, nie je to dôvodom na oslobodenie od zodpovednosti. Ak odmietne dobrovoľne platiť dane a pokuty, do vymáhania finančných prostriedkov sa po prijatí zapoja súdni exekútoripríslušné súdne rozhodnutie.

Kedy je daň splatná?

Takmer každý chce predať byt bez dane. Doba, počas ktorej potrebujete vlastniť nehnuteľnosť, závisí od toho, ako občan tento predmet získal. No ak človek potrebuje súrne predať svoj byt, tak môže využiť iné spôsoby zníženia základu dane. Nie vždy je možné spoľahnúť sa na tieto spôsoby oslobodenia od platenia poplatku, takže niekedy musia daňoví poplatníci ešte previesť malé množstvo prostriedkov do rozpočtu.

Na základe čl. 220 daňového poriadku tento postup musí byť ukončený do konca apríla roku nasledujúceho po roku, za ktorý sa podáva správa. Ak je platba príliš významná, občan môže požiadať Federálnu daňovú službu so žiadosťou o splátkový kalendár. Zároveň je dôležité dokázať, že finančná situácia občana je natoľko zlá, že takéto daňové zaťaženie nezvládne.

Kedy sa dokumenty odovzdávajú?

Ak doba vlastníctva nehnuteľnosti nepresiahne tri roky, potom aj v situácii, keď nemusíte platiť daň, bude musieť občan previesť určitú dokumentáciu Federálnej daňovej službe. Zahŕňa aj vyhlásenie 3-NDFL, ktoré potvrdzuje, že daňový poplatník skutočne nemôže previesť žiadne množstvo prostriedkov do štátneho rozpočtu.

Prihlásenie s ostatnými dokladmi je potrebné podať do 15. júla roku nasledujúceho po nahlasovaní.

Platia dôchodcovia dane?

Každý predajca premýšľa o tom, akopredam byt bez dane. Ktokoľvek musí zaplatiť poplatok, ak nie sú splnené zákonné podmienky na dobu vlastníctva. Nezáleží na veku a finančnej situácii predávajúceho. Preto aj dôchodcovia, ktorí nie sú práceschopnými občanmi, sú povinní platiť daň z príjmu fyzických osôb pri príjme z predaja nehnuteľnosti.

Pre dôchodcov sa nevzťahujú žiadne zvýhodnené sadzby ani iné úľavy. Musia brať do úvahy lehoty stanovené pre všetkých daňovníkov. Ak z rôznych dôvodov nestihnú previesť požadovanú sumu do rozpočtu, budú musieť zaplatiť pokuty alebo čeliť súdnym exekútorom.

Aj keď je predajca neplnoletý, rodič alebo opatrovník musí za predajcu platiť dane. Rovnaké pravidlo platí aj pre zdravotne postihnutých, ktorí poberajú od štátu len dávky. Preto by si ľudia pri predaji nehnuteľností mali byť vedomí daňových dôsledkov svojho rozhodnutia.

Záver

Každý chce predať byt bez dane. Dedičstvo vo forme nehnuteľnosti na bývanie je možné predať bez poplatku po troch rokoch vlastníctva. Táto podmienka sa vzťahuje na všetky predmety prijaté na základe bezodplatných transakcií. Kúpený byt je možné predať bez daňových dôsledkov až po piatich rokoch.

Existujú aj iné spôsoby, ako získať oslobodenie od dane alebo znížiť základ dane. Pri ich použití však v každom prípade budete musieť podať daňové priznanie a ďalšie dokumenty Federálnej daňovej službe. Ak daňovník z rôznych dôvodov nepredloží doklady k danislužbu alebo neprevedie požadovanú sumu finančných prostriedkov vo forme dane, potom bude musieť emu čeliť negatívnym dôsledkom svojho rozhodnutia.