Ako predať byt bez sprostredkovateľov: pokyny krok za krokom. Ako predávať byty, aby vás neoklamali

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Akonáhle majiteľ bytu premýšľa o predaji, niet pochýb, že by ste sa mali obrátiť na realitnú maklérku. Špecialista urobí všetko na najvyššej úrovni, nájde správnych kupcov a pomôže skompletizovať všetky dokumenty. Ale nemalú sumu bude musieť zaplatiť aj komisia. Mnoho realitných kancelárií si berie 1% z hodnoty transakcie. Je ľahké vypočítať, o koľko peňazí predávajúci prichádza. Stačí si však naštudovať niektoré nuansy a bývanie možno predávať úplne bezpečne bez sprostredkovateľov. Ako teda predať byt?

Vykonávame odhady nehnuteľností

Skôr ako zadáte inzerát na predaj bytu, musíte sa rozhodnúť o jeho hodnote. Tento moment je dosť zodpovedný. Ak nastavíte príliš nízku cenu, obchod nebude ziskový. Ale bývanie s nadhodnotenou hodnotou môže byť na predaj roky. Pred predajom bytov sa oplatí preštudovať si trh s nehnuteľnosťami v konkrétnom regióne. Ak to chcete urobiť, môžete si napríklad niekoľko dní prezerať stránky príslušných portálov a fór a hľadať podobné inzeráty. Na začiatok si môžete nastaviť cenu, ktorá nebude oveľa vyššia ako trhová cena. Ak je dopyt ponehnuteľnosť bude nízka, suma uvedená na začiatku bude musieť byť mierne znížená.

Existuje množstvo faktorov, ktoré ovplyvňujú konečnú cenu za meter štvorcový. V prvom rade ide o umiestnenie domu. Ak sa obytný priestor nachádza v nie príliš prestížnej oblasti, kde nie je dobrý dopravný uzol, nebude možné ho predať za vysokú cenu. Náklady môžu byť ovplyvnené aj vekom domu, jeho počtom podlaží, prítomnosťou pomocných komunikácií. Predaj bytu postaveného pred menej ako 3 rokmi bude oveľa rýchlejší a výnosnejší. Veď ide prakticky o novostavbu. Dôležitý je aj výhľad z okna.

Úroveň solventnosti obyvateľstva v určitej oblasti nepriamo ovplyvňuje aj hodnotu nehnuteľností. Ak ľudia budú žiť za minimálnu mzdu, nebude možné predať bývanie príliš draho. Dokonca aj tí, ktorí si vopred šetria peniaze na kúpu nehnuteľnosti, sa snažia zvážiť lacnejšie možnosti.

Ako predať byt rýchlo a draho?

Zmeniť mieru solventnosti obyvateľstva alebo presunúť bývanie do inej oblasti nebude fungovať, pretože je to nad vaše sily. Ale stále je možné trochu zvýšiť náklady na bývanie. Je potrebné urobiť všetko preto, aby byt opticky vyzeral drahšie. Väčšina ľudí robí konečné rozhodnutie až po zhliadnutí potenciálneho nákupu. Ak bude byt vyzerať perfektne, bude možné ho predať za dobré peniaze.

Jednoduchá kozmetická oprava môže výrazne zvýšiť šance na skorú ranupredaj nehnuteľností. Stačí znova nalepiť tapetu, vymaľovať stropy a dať do poriadku balkón. Ak urobíte dobrú rekonštrukciu, bude možné predať izbový byt za cenu kopejky. Túto prácu odporúčame zveriť skutočnému profesionálovi. Obytný priestor s dizajnovou rekonštrukciou je vždy oveľa drahší. Odborníci vypočítali, že po vykonaní jednoduchých dokončovacích prác sa hodnota nehnuteľnosti zvýši o 20-30 %.

Príprava bytu na predaj

Pred odoslaním inzerátu na predaj sa oplatí uviesť byt do správnej podoby. Potenciálni kupci totiž môžu prísť na „nevestu“kedykoľvek. Ako predať byt, ak nie je uprataný? Ľudia, ktorí chcú uzavrieť dohodu, nebudú mať najlepší dojem.

V prvom rade je potrebné odstrániť viditeľné nedostatky. Ide o praskliny, ktoré vznikli poklesom domu, odlupujúcou sa farbou na radiátoroch a parapete, ako aj o zhrdzavené potrubie. Nefunkčné vodovodné potrubie a šmuhy v kúpeľni jednoznačne odpudia potenciálnych kupcov. Navyše, ak byt dlhší čas nebol zrekonštruovaný, vznikne nepríjemný zápach. Najprv sa ho zbav.

Neporiadok v miestnosti by sa mal tiež odstrániť. Takmer vo všetkých bytoch sú rôzne maličkosti, ktorých sa ťažko zbavujete. Ide o suveníry privezené zo zahraničia, balíčky s nevyzvednutými vecami, staré plyšové hračky a pod. To všetko je spomienkou pre majiteľa obytného priestoru. Ale pre potenciálkupujúcemu budú tieto "hodnoty" pripadať ako svinstvo. Tí, ktorí sú rozhodnutí predať byt bez sprostredkovateľov, nech všetko nepotrebné vyvezú do garáže. V miestnosti by malo byť minimum vecí. Mali by ste ponechať len nábytok a nevyhnutné veci.

Niektoré kusy nábytku budú musieť byť tiež zlikvidované. V prvom rade sa to robí s cieľom vizuálne rozšíriť priestor. Potenciálny kupec si navyše určite bude chcieť zariadiť nábytok po svojom. Je potrebné vytvoriť všetko tak, aby druhý účastník transakcie mohol ukázať svoju fantáziu. No, ak v čase predaja bude možné úplne sa presťahovať na iné miesto. prečo? Všetko je jednoduché. Termín predaja prázdneho bytu sa niekoľkokrát skracuje.

Správne zostavenie reklamy

Každý vie, že motorom obchodu je reklama. Výnimkou nie je ani predaj nehnuteľností. A reklama funguje ako reklama. Informácie o predaji je potrebné umiestniť do rôznych novín a na elektronické zdroje. Zároveň sa oplatí minúť trochu peňazí, aby reklama vynikla medzi mnohými ostatnými. Predaj bytu bez sprostredkovateľov rýchlo umožní kvalitný text. Môžete vymyslieť jasný nadpis, ktorý pritiahne potenciálnych kupcov.

Hlavný text reklamy by mal byť čo najviac informatívny. Potenciálny kupujúci chce získať odpovede na všetky svoje otázky. Tí, ktorí sa snažia predať byt v Moskve, by mali nielen opísať oblasť, ale aj uviesť jej výhody. Ak je do piatich minút chôdze od domu stanica metra, určite to treba mať na pamäti. Všetky potrebné informácievstupujte kompaktne, v malých vetách. Príliš dlhý a nudný text nebude kupujúceho zaujímať.

Oznámenie, samozrejme, musí byť zostavené správne. V prípade potreby môžete využiť služby korektora. Špecialista nielen opraví pravopisné, rečové alebo interpunkčné chyby (ak nejaké existujú), ale tiež vám povie, ako správne písať vety.

Ako inak inzerovať nehnuteľnosť?

Ak potrebujete súrne predať byt v Moskve alebo inom meste, musíte využiť každú príležitosť. Informácie o predaji môžete umiestniť do televízie alebo rádia. Existujú aj úplne bezplatné spôsoby inzercie. Oznámenie je možné zavesiť na vchodové dvere alebo okno auta. Každý, kto potrebuje byt v konkrétnej oblasti, si určite prečíta informácie o predaji.

Takže oznámenia sa robia, navrhujú a prilepujú/umiestňujú do novín, na internet, do rádia atď. Čo ďalej? Keď budú informácie o predaji sprístupnené potenciálnym kupcom, musíte sa pripraviť na to, že sa objaví obrovské množstvo hovorov. Je dobré, ak ste v inzeráte uviedli, kedy je najlepšie volať. Možno sa oplatí predať byt cez prázdniny. Tento čas môže byť úplne venovaný otázkam transakcie. Snažte sa každému klientovi venovať maximálnu pozornosť. Čím viac ľudí sa rozprávate, tým je pravdepodobnejšie, že dom bude čoskoro predaný.

Ako a kedy organizovať obhliadku?

Prehliadka bytu je dôležitákrok. Až keď klient uvidí nehnuteľnosť na vlastné oči, rozhodne sa o transakcii. Oplatí sa predať byt, keď nie je v poriadku? Túto otázku sme už nastolili. Pripomeňme ešte raz: nedostatočná oprava a správne čistenie nebude hrať v prospech predajcu.

Mali by ste sa pripraviť na to, že okrem potenciálnych kupcov budú chcieť byt navštíviť aj realitné kancelárie. V telefóne sa tak s najväčšou pravdepodobnosťou nepredstavia. Ale len čo prekročia prah domu, okamžite začnú ponúkať svoje služby. Nový byt môžete predať aj bez pomoci sprostredkovateľov. Ak však kryt nemá reprezentatívny vzhľad a potrebujete sa rýchlo dohodnúť, má zmysel využiť pomoc špecialistov.

Okrem realitiek môžu podľa inzerátu prísť aj tí, ktorí sú zvyknutí zarábať načierno. Pod rúškom potenciálnych kupcov vstupujú banditi do domu, študujú správanie majiteľa, vidia, aké hodnoty sú v byte. Ak sa človeku, ktorý sa prišiel pozrieť na obytný priestor, zdá byť podozrivý, požiadajte o pas. Môžete sa tiež dohodnúť, že si kupujúci vezme doklady so sebou telefonicky. Takáto požiadavka slušného človeka nevystraší. Ale väčšina „falošných“kupujúcich nebude chcieť prísť.

Oplatí sa starostlivo vybrať čas na organizáciu prezerania. V ideálnom prípade by to malo byť počas denného svetla. Ak si nemôžete dohodnúť stretnutie počas dňa (klient napríklad pracuje neskoro), pozvite kamaráta alebo suseda. Takto sa môžete chrániť pred pochybnými osobnosťami.

Prehliadka miestnosti v tmečas má svoje výhody. Ak sú v byte nedostatky, potenciálny kupujúci si ich jednoducho nemusí všimnúť.

Aké dokumenty potrebujem?

Ak je kupujúci pripravený uskutočniť transakciu predaja a nákupu, prichádza na rad papierovanie. Vopred sa oplatí dať do poriadku pas majiteľa bytu a technický pas priestorov, v ktorom budú uvedené hlavné parametre. Bez súhlasu rodinných príslušníkov v ňom zapísaných je tiež nemožné predať byt. Výnimkou sú len deti do 18 rokov. Ďalej budete potrebovať tieto dokumenty: potvrdenie o stave osobného účtu, výpis z domovej knihy, kópiu finančného a osobného účtu, potvrdenie z daňového úradu.

Predávajúci a kupujúci uzatvoria predbežnú zmluvu v štádiu prípravy dokumentácie. Zároveň sa platí záloha za byt. To bude zárukou čestných úmyslov kupujúceho. Či sa teraz oplatí predať byt bez zabezpečenia, je ťažké rozhodnúť. Vybaviť všetky potrebné papiere je nákladný postup. Väčšina certifikátov však platí maximálne mesiac. Ak kupujúci zruší obchod na poslednú chvíľu, peniaze budú zbytočné. Záloha sa kupujúcemu nevracia.

Predávame byt na hypotéku

Akékoľvek obchody s hypotekárnymi nehnuteľnosťami je možné realizovať len po dohode s finančným ústavom, s ktorým bola úverová zmluva uzatvorená. V prvom rade musí predávajúci získať príslušné povolenie od banky. V ďalšej fázeurčuje presnú sumu, ktorú musí majiteľ domu vrátiť peňažnému ústavu. Toto je rozdiel medzi celkovou sumou pôžičky s úrokmi a peniazmi, ktoré už prenajímateľ zaplatil.

Dôležité! Byt na hypotéku môžete predať len v prípade, že potenciálny kupujúci vie o uzavretí zmluvy s bankou. Finančný ústav vydáva osobitné osvedčenie, ktoré potvrdzuje legálnosť predaja nehnuteľnosti. A potom je všetko jednoduché. Postup je rovnaký ako pri predaji bežnej nehnuteľnosti. Predajca potrebuje zhromaždiť všetky dokumenty a získať súhlas príbuzných zaregistrovaných v byte.

Ako predať byt, ak patrí viacerým vlastníkom?

Podiel bytu je možné predať. Dohoda má však veľa nuancií. Nedá sa to ani porovnať s predajom izby v ubytovni alebo v obecnom byte. Problém je, že je dosť ťažké určiť hranice podielu. Spolumajiteľ priestorov môže obývať celú miestnosť. To však neznamená, že je právoplatným vlastníkom.

Podiel v byte môžete predať, iba ak je byt sprivatizovaný. V tomto prípade budú mať všetky priestory spoločný osobný účet. Podľa legislatívy Ruskej federácie možno byt vo vlastníctve viacerých osôb predať len so súhlasom všetkých. Právo na získanie podielu získava v prvom rade spoluvlastník.

Manželka má možnosť predať manželovi byt alebo podiel. Transakciu s externým kupujúcim je možné uzavrieť len po dohode s najbližšímpríbuzní zaregistrovaní v tomto obytnom priestore. Majitelia bytov dostávajú oznámenie, ktoré obsahuje informácie o pripravovanom predaji. Ak sa druhý vlastník do mesiaca nerozhodne kúpiť predávaný diel, môže byť ponúknutý tretím stranám.

Nie každý vie, či je možné predať podiel v byte, ak v ňom bývajú maloleté deti. Na túto otázku je ťažké odpovedať. Každá situácia je iná. Ak sa hostitelia nedokážu dohodnúť na podrobnostiach, môže sa rozhodnúť prostredníctvom súdu.

Ako zostaviť kúpnu zmluvu?

Pred predajom bytu je potrebné ujasniť si správnosť vyhotovenia základných dokumentov. Keď sa nájde kupec, pomôže to oveľa rýchlejšie uzavrieť kúpnu zmluvu. Toto je hlavný právny dokument, ktorý popisuje nuansy dohody.

Hlavné údaje zmluvy zahŕňajú hodnotu nehnuteľnosti, popis predmetu obchodu. Okrem toho uvádza údaje o pasoch strán, ako aj zoznam dokumentov, ktoré sú potrebné na predaj nehnuteľnosti. Ak kupujúci predtým zložil zálohu, táto informácia je zobrazená aj v zmluve. Hlavný dokument o predaji nehnuteľnosti popisuje záväzky zmluvných strán, ich vzájomné dohody a uvádza aj dátum transakcie.

Zmluva o predaji je hlavným dokumentom, na základe ktorého je možné prevádzať peniaze. V prípade bezhotovostnej platby je potrebné túto skutočnosť uviesť. Zahrnuté sú aj údaje ofinančná inštitúcia, prostredníctvom ktorej sa transakcia spracováva, a číslo účtu.

Kríza je krízou aj v Afrike

Mnohí sa dnes pýtajú, či sa oplatí predať byt v roku 2015? A to nie je prekvapujúce. Ekonomická situácia v krajine zostáva nestabilná. Ovplyvňuje predovšetkým trh s nehnuteľnosťami. Otázka, či sa teraz oplatí predať byt, nevzniká okrem tých, ktorí sa chystajú odísť do zahraničia. V takom prípade sa treba majetku zbaviť čo najskôr. Zároveň môžu byť náklady na bývanie výrazne podhodnotené.

Za posledný rok vzrástli ceny na realitnom trhu o 10 %. Priemerný plat Rusov zostal rovnaký. Ľudia musia veľa šetriť, aby sa nahromadila požadovaná suma. Dôvodom je pokles aktivity na trhu s nehnuteľnosťami. Odborníci predpovedajú, že transakcií v roku 2015 bude oveľa menej. Takto už nie je možné riešiť otázku na princípe „draho predám byt“. Hodnota predajcov za posledných pár mesiacov prudko klesla. Tí, ktorí chcú predať nehnuteľnosť výhodne, by si mali ešte pár rokov počkať. Analytici dúfajú, že ekonomická situácia v krajine sa čoskoro stabilizuje.

Na záver sa v krátkosti pozrime na ešte jednu možnosť. Čoraz viac mladých rodín uprednostňuje kúpu nehnuteľnosti od developera. To ešte viac zhoršuje situáciu na sekundárnom trhu. Kupca môžete prilákať iba ideálnou polohou a opravou európskej kvality. Zároveň treba výrazne podhodnotiť cenu bytu. Predávajúci riskuje stratu viac ako 15 % skutočnej hodnoty bývania.