Ako predať byt na vlastnú päsť? Daň za predaný byt. Predaj nehnuteľností bez sprostredkovateľov

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Je možné predať nehnuteľnosť bez sprostredkovateľov? Na zodpovedanie tejto otázky je potrebné pochopiť dôvody, pre ktoré sa na nich majitelia nehnuteľností obracajú. Pri využívaní služieb agentúr sa mnohí mylne domnievajú, že s jej pomocou preberá plnú zodpovednosť za kúpený byt. Tento dôvod obrátiť sa na sprostredkovateľské služby nedáva zmysel. Kúpnu zmluvu uzatvárajú podľa zákona predávajúci a kupujúci a realitná kancelária je len sprostredkovateľ. Nepreberá žiadnu právnu ani finančnú zodpovednosť. Toto musí byť uvedené v zmluve o poskytovaní služieb medzi klientom a agentúrou. V najlepšom prípade bude môcť zastupovať záujmy predávajúceho v súdnom konaní.

Služby využívajú mnohísprostredkovateľov, aby sa predišlo nepredvídaným situáciám alebo podvodníkom. Keď viete, ako predať byt na vlastnú päsť, konkrétne všetky hrozby a jemnosti v každej fáze transakcie, môžete sa chrániť čo najviac a zaobísť sa bez pomoci agentúry.

Realitný maklér robí namáhavú prácu, takže odmena odborníka je vysoká. Ale veľké percento ľudí, ktorí sú ochotní vynaložiť úsilie a ušetriť peniaze, sa stále uchyľujú k službám sprostredkovateľov. Dôvod je len jeden – nevedia predať byt bez realitky. Po oboznámení sa so všetkými fázami postupu pri kúpe bytu sa môžete bezpečne zaobísť bez sprostredkovateľských služieb.

Prvé kroky: ako zhodnotiť, dať na predaj a zorganizovať obhliadku bytu

Ako predať byt na vlastnú päsť a kde začať? Pred transakciou musíte prejsť prvými tromi krokmi predaja akejkoľvek nehnuteľnosti:

1. V prvom rade je potrebné nastaviť správnu cenu bytu. K tomu si treba preštudovať podobné ponuky nehnuteľností. Pomocou inzertných novín, internetu nájdite inzeráty na predaj bytov v rovnakej oblasti mesta s približne podobnými parametrami: stav, plocha, lokalita a iné. Môžete zavolať do niekoľkých podobných možností a objasniť všetky podrobnosti podrobnejšie, ako aj opýtať sa, ako dlho sa byt predáva. Pri tvorbe nákladov je potrebné vziať do úvahy, že kupujúci môže vyjednávať. Zvyčajne je zjednávanie až do 5 % z požadovanej ceny.
2. Po stanovení približných nákladov na byt by ste mali upútať pozornosť čo najväčšieho počtu potenciálnych kupcov. Musí sa podaťreklamu v populárnych reklamných publikáciách, bezplatných novinách, umiestniť ju na internetové stránky a nalepiť na špeciálne tabule s informáciami. Inzerát by mal v skratke obsahovať všetky informácie o byte a telefónne číslo na kontakt. Ak chcete zabrániť potenciálnym kupcom volať nepretržite, môžete určiť konkrétny čas hovorov. Inzerát by sa mal aktualizovať čo najčastejšie.



3. Všetci predajcovia a najmä ženy, ktoré samy zaujímajú, ako predať byt, budú v tejto fáze potrebovať poradiť. K návštevám zákazníkov treba pristupovať opatrne:

• dohodnúť si schôdzky počas dňa, najlepšie cez deň voľna;
• byť na stretnutí najlepšie spolu s niekým, koho poznáte;
• odstraňujte cennosti a peniaze z prominentných miest;
• pred transakciou nikdy neukazujte originálne dokumenty, iba ich fotokópie.

Prijímanie zálohy

Netreba sa ponáhľať s odstraňovaním reklám na predaj, človek zrazu zmení názor a predajca príde o potenciálneho klienta. Po dohode o cene je potrebné ponúknuť kupujúcemu platbu vopred. Tí, ktorí sú nezávisle zapojení do transakcie a študujú, ako predať byt bez realitnej kancelárie, to potrebujú vedieť - legálne možno tento moment formalizovať rôznymi spôsobmi: napíšte predbežnú dohodu (potvrdenie o prijatí zálohy) alebo vypracujte predbežnú dohoda o zálohe. Pre pohodlie a bezpečnosť musí táto predajná a kúpna zmluva obsahovať úplný popis predávaného predmetu a podmienky zálohy. Potom, v prípade odmietnutia transakcie, bude kupujúci povinný vrátiť viaca pokuty.

Ako sa zostavuje kúpna zmluva?

Hlavným krokom v tomto procese je vypracovanie správnej zmluvy o predaji a kúpe, ktorá by mala byť hotová 2-3 dni pred stanoveným časom transakcie. Forma tohto dokumentu je vybraná: notársky overený alebo jednoduchý písomný (PPF). Oba typy registrácie majú rovnakú právnu silu. Tí, ktorí študujú, ako samostatne predať byt na hypotéku, by si však mali uvedomiť, že v tomto prípade podľa zákona musí byť forma zmluvy iba overená notárom.

Napísanie zmluvy PPF je ekonomickejšie a stojí približne 50 – 70 dolárov. Pri notárskej forme listiny si notár vezme aj ďalšie percentá z predajnej sumy. Samozrejme, že náklady na tento typ registrácie budú stáť oveľa viac, takže by ste si nemali zvoliť notársky overenú formu zmluvy a míňať peniaze navyše bez potreby.

Dohodu PPF môžete vypracovať sami alebo požiadať o pomoc právnika. V každom prípade si musíte dôkladne preštudovať zmluvu o predaji nehnuteľnosti a dôkladne skontrolovať každý z jej bodov:

• kto predáva a komu (celé meno a údaje o pase);
• adresa a úplný súlad hlavných parametrov predpísaných v zmluve s certifikátmi ZINZ - f č. 11A a f č. 22A;
• podmienky predaja, cena bytu a formulár vyrovnania;
• správnosť dokladov o vlastníctve popísaných v zmluve;
• čas na uvoľnenie bytu a prepustenie prihlásených osôb z neho spravidla,je 14 dní.

Registrácia kúpnej zmluvy

Najpohodlnejším a najbezpečnejším spôsobom vyrovnania je bezpečnostná schránka. Odporúča sa otvoriť ho v spoľahlivej banke na neutrálnom území. Bezpečnostná schránka zaručí, že predajca dostane svoje peniaze ihneď po vyplnení všetkých potrebných dokumentov.

Po vložení peňazí do bankovej bunky musíte Federálnej štátnej registračnej službe (FSGRKK) predložiť na registráciu zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľností s podpismi a nasledujúcimi dokumentmi:

• doklad o vlastníctve predávaného bytu (kúpno-predajná zmluva, osvedčenie o dedičstve, ako aj akýkoľvek iný doklad potvrdzujúci práva vlastníka);
• katastrálny pas bytu získaný od špecialistov ZINZ;
• kópia finančného a osobného účtu (AKC) v origináli a výpis z domovej knihy;
• originálne certifikáty F č. 22A (povinné) a F č. 11A (ak je to potrebné) prijaté v ZINZ;
• fotokópie pasov všetkých účastníkov transakcie;
• pre ženy, ktoré sa učia samy predať byt, mali by ste vedieť, že je potrebný súhlas manžela registrovaného v byte a v prípade muža súhlas manželky;
• ak ide o deti, v niektorých prípadoch sa bude vyžadovať povolenie od opatrovníckych orgánov;
• v prípade, že je byt spoločný, susedia (ak sú vlastníkmi iných miestností) alebo mesto (ak zostávajúce izby nie sú sprivatizované) musia byť odmietnutí;
• ďalšie dokumenty podľa uváženia registračného úradníka (narodenie, úmrtie aostatné).

Ak registrátor akceptoval dokumenty, všetko je vykonané správne. Tento zamestnanec vydá potvrdenie o prijatí dokladov a nastaví čas, kedy je potrebné vyzdvihnúť. Dokumenty sa vo FSGRKK spravidla evidujú v priemere dva týždne, potom je kupujúcemu a predávajúcemu vystavený registrovaný doklad o predaji. Obe strany si musia dôkladne skontrolovať prijatú zmluvu, či neobsahuje preklepy a chyby. Ak je všetko v poriadku, predávajúci potrebuje od kupujúceho získať kľúč od bezpečnostnej schránky.

Prečo potrebujeme listinu o prevode?

Uvoľnenie bytu prebieha v súlade s dohodami uvedenými v kúpnej zmluve. Prevodná listina je dôležitý dokument, ktorý sa vyhotovuje pri transakcii v akejkoľvek forme. Podrobne popisuje stav bytu. Niekedy to nahrádza kúpno-predajná zmluva, no stále je lepšie vypracovať takýto papier samostatne. Dá sa, samozrejme, ústne dohodnúť, ale rozumnejšie je chrániť sa. Dôležitý bod pre predajcov, ktorí študujú, ako predať byt bez realitnej kancelárie: až do podpísania zmluvy o prevode je predávajúci zodpovedný za fyzický stav bytu (povodeň, požiar, krádež) a tiež platí všetky účty za energie.

Kedy sa platí daň?

Všetkých predajcov zaujíma otázka, či je potrebné zaplatiť daň za predaný byt. V legislatíve sú také dôležité body:

• ak osoba vlastní byt 3 roky alebo viac, pri jeho predaji je vlastník oslobodený od danev súlade s odsekom 17.1 článku 217 daňového poriadku Ruskej federácie, ale stále je povinný podať nulové daňové priznanie;
• ak predávajúci vlastní bývanie menej ako 3 roky, potom je podľa článku 220 ods. 1 daňového poriadku Ruskej federácie povinný zaplatiť 13 % dane zo sumy, schému výpočtu, ktorú si vlastník vyberie podľa vlastného uváženia.

Dva vzorce na výpočet dane:

• vzorec 1: od zisku z predaja bytu odpočítajte náklady na jeho kúpu;
• vzorec 2: od sumy za predaj bytu odpočítajte 1 milión rubľov.

Tým, ktorí riešia problematiku „ako predať byt svojpomocne“a nepoznajú všetky zložitosti zákona, sa budú hodiť užitočné informácie:

1. Ak bol byt kúpený za aktuálnu predajnú cenu alebo vyššiu, potom je lepšie použiť prvý kalkulačný vzorec, pretože výška dane bude záporná, čo znamená, že nemusíte nič platiť. Napríklad majiteľ kúpil byt pred dvoma rokmi za 2 milióny rubľov a teraz ho predal za 1,8 milióna rubľov, potom podľa vzorca 1,8 milióna rubľov. - 2 milióny rubľov.=-0,2 milióna rubľov - Žiadna daň zo straty.
2. Keď bol byt prakticky darovaný (dedením, darovaním), je rozumnejšie vziať do úvahy druhý vzorec.
3. Podľa odseku 1 článku 229 daňového poriadku Ruskej federácie je v každom prípade potrebné podať daňové priznanie v mieste registrácie predávajúceho do 30. apríla roku nasledujúceho po roku zľava. Vypočítaná nenulová daň musí byť zaplatená do 15. júla.

Predaj bytu prostredníctvom splnomocnenca

Keď nie je dosť času na namáhavosťproces predaja domu často zostavuje plnú moc. Rozumným riešením to bude napríklad v prípade, keď jednu nehnuteľnosť vlastnia viacerí vlastníci. Predaj bytov sa v tomto prípade uskutočňuje nasledovne: všetci vlastníci vypracujú všetky prípady súvisiace s transakciou pre jednu, menej zaneprázdnenú osobu. Bez ohľadu na dôvod vyhotovenia splnomocnenia je tu veľmi dôležitý bod: aby ste sa vyhli problémom a nezostali bez domova, je potrebné jasne uviesť právomoci správcu.

Veľmi vážne a obozretne musíte pristupovať k generálnej plnej moci. Umožňuje správcovi vykonávať akékoľvek transakcie s majetkom a nakladať s ním podľa vlastného uváženia, napríklad ho predať a získať peniaze pre seba. Generálne splnomocnenie vydáva notár až po dôkladnej kontrole splnomocniteľa, či rozumie účelu podpisu takého dôležitého typu dokumentu.

Sú chvíle, keď sa kupujúci chce poistiť a vyžaduje zahrnutie doložky o potvrdení transakcie majiteľom domu do zmluvy o predaji. Potom je možné predať byt prostredníctvom splnomocnenca až po vyjadrení príkazcu spísanom notárom o platnosti predajnej operácie.

V prípade, že potreba využívania služieb správcu prestala byť aktuálna, je možné splnomocnenie odvolať aj pred uplynutím jeho platnosti. Údaje o odvolaní plnej moci sú evidované v informačnej databáze Notárskej komory.

Predaj bytu, kde dieťa býva

Skoro tukaždá rodina má deti. Preto je pre rodičov-predajcov veľmi dôležitá otázka: "A v tomto prípade, ako predať byt?" Na dieťa treba myslieť a v žiadnom prípade nenarúšať jeho záujmy, inak bude predaj bývania problematický. Toto je monitorované úradmi. Existujú dva typy postupu pri nákupe a predaji: dieťa je zaregistrované v byte alebo je vlastníkom podielu na bývaní.

Podľa ustanovení čl. 26, 28 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, maloletí a neplnoletí, len so súhlasom svojich zákonných zástupcov, majú možnosť vykonávať presne špecifikovaný rozsah transakcií vrátane transakcií týkajúcich sa nehnuteľností. Bez povolenia opatrovníckych orgánov je možné predať bývanie, v ktorom je maloletý registrovaný, ale nie je vlastníkom. Výnimkou sú deti zbavené rodičovskej starostlivosti alebo deti v poručníctve. V takejto situácii je potrebné špeciálne povolenie od opatrovateľskej služby. V každom prípade musíte pred predajom bytu nájsť pre dieťa nové miesto prihlásenia, pretože deti musia byť po prepustení z jedného bydliska okamžite prihlásené na inom mieste. Nové bývanie by zároveň malo byť s rovnakou alebo väčšou rozlohou a s podobnými podmienkami bývania. Ak neboli nijakým spôsobom porušené práva maloletého, potom s predajom bytu nebudú žiadne problémy.

Ak je dieťa vlastníkom časti bytu, potom je potrebný príslušný súhlas poručníckych a opatrovníckych orgánov. O to sa treba postarať vopred, pred predajom bývania. Musíte sa obrátiť na opatrovnícku organizáciu v mieste registrácie maloletého dieťaťa a zistiťči je vôbec možné predať byt v závislosti od špecifík konkrétneho prípadu. Ak je transakcia stanovená zákonom, musíte zistiť, v akom čase bude pripravené povolenie na predaj, a začať zbierať potrebné certifikáty. Potom sa pri vyhotovovaní dokladu o predaji predávajúci bez dieťaťa (ak má menej ako 14 rokov) alebo s ním (keď má viac ako 14 rokov) dostaví na opatrovnícke a opatrovnícke orgány, aby vyplnil a podpísal žiadosť.. Druhý opatrovník (manžel, aj keď je pár rozvedený) musí byť tiež prítomný a dať súhlas. Potom v určený deň môžete získať hotové povolenie.

Výnimočné prípady:

• Ak plánujete zmeniť svoje bydlisko z dôvodu presťahovania sa do inej lokality, transakcia je možná len so súhlasom opatrovateľskej organizácie a suma prijatá za byt bude prevedená na bankový účet maloletý. Rodičia majú 3 mesiace od dátumu predaja na kúpu nového bývania a zapísanie podobného podielu na majetku dieťaťa. V opačnom prípade si opatrovnícke orgány vyhradzujú právo zrušiť kúpnu zmluvu.
• Pri presťahovaní sa na trvalý pobyt mimo krajiny je potrebné predložiť opatrovateľskej organizácii zoznam určitých dokumentov, ktoré dostane od OVIR.
• Ak sa stavia nové bývanie, musí byť na získanie súhlasu opatrovníckych orgánov v záverečnej fáze výstavby. Maloletý musí byť dočasne niekde zaregistrovaný (u priateľov, príbuzných). Pri žiadosti o povolenie opatrovníckej organizácii sa prináša dohodavývojárska spoločnosť, ktorá odráža podiel dieťaťa.

Možnosti predaja privatizovaného bytu

Najjednoduchší spôsob, ako predať privatizované bývanie, je predať ho celé jednému kupujúcemu a rozdeliť zisk podľa podielu každého z nich. Je tiež možné, že jeden z vlastníkov odkúpi všetky ostatné podiely od iných vlastníkov. Všetko je tu jednoduché a schéma transakcií je štandardná. Často sa ale stáva, že jeden z majiteľov odmietne predať. Ako v tomto prípade predať privatizovaný byt? Všetko závisí od toho, ako je nehnuteľnosť rozdelená.

Ak je byt rozdelený na časti podľa záberov, musíte najskôr napísať notársky overené oznámenie o predaji s uvedením veľkosti a požadovanej hodnoty vašej plochy na predaj a poslať ho doporučene ostatným vlastníkom. V súlade s čl. 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, majú výhodu oproti ostatným kupujúcim. Ak do 30 dní ostatní vlastníci nesúhlasili alebo odmietli kúpu, potom podľa čl. 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžete uplatniť svoje právo a predať podiel na spoločnom byte akejkoľvek inej osobe.

Keď sa byt delí percentami, nie je možné ho predať bez želania ostatných, ale peniaze za svoj podiel môžete dostať dobrovoľne alebo vynútene súdnou cestou.

Ak je v privatizovanom byte podiel maloletého dieťaťa, potom môžete byt predať so súhlasom opatrovníckych orgánov.

Predaj darovaného bytu

Osoba, ktorá má darčekový certifikát, môže nakladaťnehnuteľnosť podľa vlastného uváženia. Ak chce vlastník predať darovaný byt, v ktorom je jediným vlastníkom, tak predaj prebieha podľa všeobecnej štandardnej schémy. Po prijatí peňazí za nehnuteľnosť musí predávajúci zaplatiť daň. Vyššie sme diskutovali o tom, ako si vybrať správny a ziskový daňový vzorec.

Pri získaní podielu bytu ako daru, ktorý sa delí percentami alebo metrážou, je schéma predaja podobná tej, ktorá je popísaná v časti „Možnosti predaja privatizovaného bytu“.

Predaj bytu na hypotéku

Napriek niektorým prekážkam, ktoré sprevádzajú transakcie s nehnuteľnosťou na hypotéku, je možné predať byt na hypotéku. Existuje niekoľko spôsobov, ako vykonať túto operáciu:

1. Uzavrite úver predčasne jeho splatením vlastnými úsporami alebo, ak s tým kupujúci súhlasí, preddavkom, ktorý dostane od neho.
2. Byt môžete predať bez predchádzajúceho splatenia úveru. Ak to chcete urobiť, musíte napísať žiadosť do banky a počkať na schválenie. Môže odmietnuť, ak sa predaj uskutoční počas moratória na predčasné uzavretie úveru. Ak banka súhlasí, ale trvá na svojej účasti na transakcii, otvoria sa v nej dve bankové bunky: do prvej vloží kupujúci výšku splátky úveru a do druhej zvyšný rozdiel. Po odstránení vecného bremena z bývania je vyhotovená kúpno-predajná transakcia. V tomto prípade, aj keď predávate byt bez realitnej kancelárie, budete musieť zaplatiť banke províziu za otvorenie bezpečnostných schránok a podporu transakcie.
3. Ak veriteľ súhlasí s predajom bez predchádzajúcehosplatením úverového dlhu a súhlasí s tým, že sa nezúčastní transakcie, je potrebné uzavrieť predbežný doklad o predaji. Potom, po zaplatení pôžičky z peňazí prijatých od kupujúceho, majiteľ dostane dokumenty na zrušenie zákazu a ide do registračnej komory. Ďalej predávajúci dokončí transakciu u notára.
4. Byt môžete predať aj s úverom. Kupujúci musí banke predložiť všetky potrebné dokumenty potvrdzujúce jeho platobnú schopnosť a už sa rozhoduje o možnosti výmeny dlžníka. Kladným rozhodnutím sú vlastnícke práva nanovo zapísané, nehnuteľnosť zostáva v hypotéke a predávajúci dostane rozdiel medzi cenou predávaného bytu a zostatkom dlhu bez účasti veriteľa.

Záver

Ukazuje sa, že rôzne byty: privatizovaný, ten, ktorého vlastníkom je dieťa, hypotéka, darovaný - je možné predať bez pomoci realitnej kancelárie, ktorá pozná všetky kroky transakcie od stanovenia ceny až po získanie množstvo peňazí. Ak máte predstavu o nebezpečenstvách a zložitosti tohto procesu a vynakladáte veľa úsilia a času na obchod, môžete svoj byt predať sami.