Spoločný majetok bytového domu – čo to je? Údržba a opravy spoločného majetku bytového domu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Bytové domy majú významnú plochu súvisiacu so spoločným majetkom. Aké je jej konkrétne využitie? Ako občania prijímajú rozhodnutia týkajúce sa údržby spoločného majetku?

Čo je spoločný majetok v dome?

V súlade s právnymi predpismi prijatými v Ruskej federácii je spoločný majetok bytového domu spoločným majetkom vlastníkov bytov nachádzajúcich sa v tejto nehnuteľnosti. Hlavné prvky tejto infraštruktúry môžu byť zastúpené v širokom rozsahu. Spravidla ide o priestory, ktoré nezahŕňajú byty, ako aj:

- predmety slúžiace na obsluhu niekoľkých miestností v dome;

- pristátia;

- výťahy;

- chodby;

- lofty;

- technické podlahy a pivnice;

- rôzne inžinierske komunikácie;

- strechy;

- konštrukcie, ktoré plnia ochrannú, nosnú funkciu;

- rôzne typy zariadení umiestnených vdom mimo bytov;

- pozemok, na ktorom sa dom nachádza, rastliny, ktoré sú na ňom vysadené, prvky terénnej úpravy, ktoré sa na ňom nachádzajú.

Hlavnými predpismi upravujúcimi právne vzťahy v tejto oblasti sú Bytový zákon, ako aj Nariadenie vlády č. Ruská federácia. Vo veciach údržby príslušných zariadení si treba prečítať už uvedené nariadenie vlády. Spoločná vlastnosť bytového domu sa vyznačuje veľkým množstvom nuancií z hľadiska používania a údržby.

Poďme si ich preštudovať.

Zvláštnosti používania bežných domácich zdrojov

Majitelia príslušných priestorov ich využívajú v súlade s federálnou legislatívou Ruskej federácie. Zmena veľkosti spoločného majetku domu je možná len so súhlasom všetkých vlastníkov tejto infraštruktúry. Okrem toho je možný prevod príslušných priestorov do vlastníctva iných osôb. Hlavná vec je, že pri realizácii takýchto právnych vzťahov je dodržané kritérium - spoločný majetok vlastníkov priestorov v bytovom dome možno previesť do užívania iba vtedy, ak tento postup neporušuje práva a záujmy občanov a organizácií.

Pozemky, na ktorých sa nachádzajú rezidenčné zariadenia, je možné previesť s obmedzeným využitím na iné osoby. Ak pred prijatím právnych predpisov upravujúcich používanie spoločných domových zdrojov už tieto stránky niekto používal, prístup k nim nie je možný.môže byť zakázané. Nové vecné bremeno k objektu sa zriaďuje v súlade s dohodou medzi vlastníkmi bytov a osobou, ktorá bude pozemok užívať. Prípadné spory v rámci týchto právnych vzťahov sú riešené súdnou cestou.

Vlastnosti údržby spoločných objektov domu

Poďme si teraz naštudovať, ako prebieha údržba spoločného majetku v bytovom dome.

V súlade so zákonmi v oblasti bytového práva Ruskej federácie vlastníci bytov znášajú náklady na riešenie daného problému spoločne. Podiel týchto nákladov pripadajúci na konkrétneho vlastníka sa určuje na základe podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ktorú osoba vlastní. Aj keď v ňom vlastník bytu nebýva, aj tak musí platiť poplatok za údržbu spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome. Ak človek nepoužíva výťah, napríklad preto, že býva na 1. poschodí, musí si zaplatiť zodpovedajúci prvok infraštruktúry rezidenčného zariadenia.

Konkrétny zoznam činností, ktoré tvoria údržbu spoločných zdrojov v dome, závisí od vlastností konkrétneho bytového zariadenia, klimatických podmienok, v ktorých sa nachádza. Spravidla zahŕňajú:

- periodická obhliadka nehnuteľnosti, ktorú vykonávajú vlastníci bytov a iné zodpovedné osoby za účelom zistenia nedostatkov v štruktúre príslušných objektov;

- zabezpečenie funkčnosti systémov napájania;

- čistenie a sanitáciaspracovanie priestorov, pozemku, na ktorom sa dom nachádza;

- likvidácia odpadu a odpadu, ktorý je výsledkom práce firiem, ktoré využívajú rôzne miestnosti v dome;

- uplatňovanie protipožiarnych opatrení stanovených legislatívou Ruskej federácie;

- starostlivosť o rastliny vysadené na pozemku pri dome;

- údržba prvkov terénnych úprav nachádzajúcich sa na príslušnom území;

- vykonávanie aktuálnych opráv zariadení, ich príprava na prevádzku v danej sezóne;

- implementácia opatrení zameraných na zlepšenie energetickej efektívnosti bytového domu.

Je možné uviesť, že zoznam činností, ktoré tvoria údržbu a opravy spoločného majetku bytového domu neobsahuje:

- zabezpečenie funkčnosti dverí v bytoch vo vlastníctve obyvateľov - vonkajšie a vnútorné, okná;

- izolácia balkónov;

- výmena skla;

- údržba pozemkov, ktoré nie sú zahrnuté v štruktúre spoločného vlastníctva, vrátane výsadby rastlín na nich.

Tieto úlohy riešia vlastníci bytov.

Opravy patria medzi hlavné činnosti vykonávané v rámci užívania spoločného majetku. Môže to byť bežné a kapitálové. Poďme študovať jeho vlastnosti.

Oprava spoločných zariadení

Oprava sa vykonáva v súlade s rozhodnutím schôdze vlastníkov. Súčasná je navrhnutá tak, aby nedochádzalo k opotrebovaniu, ako aj k zachovaniu funkčnosti predmetných predmetov. Kapitálové opravy spoločného majetku vv bytovom dome zahŕňa výmenu alebo rekonštrukciu jednotlivých prvkov bytovej infraštruktúry. Vyrába sa aj vtedy, ak vyprší platnosť príslušných zariadení.

Bežné (aj väčšie) opravy spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome môžu vykonávať správcovské spoločnosti, ak im túto povinnosť ustanovia rozhodnutia vlastníkov. Účasť na týchto právnych vzťahoch je vo výlučnej kompetencii vlastníkov bytov. Obyvatelia tiež nastavujú rozsah a harmonogram opráv bežných zdrojov v domácnosti.

Upozorňujeme, že správcovské spoločnosti sú povinné vykonávať súčasnú a naliehavú prácu potrebnú na udržanie funkčnosti zariadení, aj keď dohoda s vlastníkmi nestanovuje konkrétny zoznam príslušných prác. Za účelom financovania týchto činností tvoria vlastníci bytov fond na generálne opravy spoločného majetku bytových domov. Zvážte jeho špecifiká.

Používanie všeobecného peňažného fondu vlastníkov bytov

Dotknutý fond je umiestnený na špeciálnom účte. Otvára sa vo finančnej inštitúcii, ktorá má kompetenciu vykonávať príslušné transakcie. Prostriedky umiestnené na samostatnom účte patriace vlastníkom bytov sa tak použijú na vykonanie generálnej opravy zdrojov.

Vytvorenie zodpovedajúcehoFond sa vykonáva na úkor príspevkov nájomcov, ako aj pokút vzniknutých z týchto súm spôsobom ustanoveným zákonom. V niektorých prípadoch je tiež možné, aby banka účtovala úroky za vloženie prostriedkov na príslušný účet. Fond na generálne opravy sa rozdeľuje medzi vlastníkov bytov v pomere k výške ich príspevkov.

Vlastníctvo týchto prostriedkov patrí vlastníkovi konkrétneho obydlia. Ak osoba predá byt, potom sa jeho kupujúci stáva aj vlastníkom podielu vo fonde generálnych opráv. Stojí za zmienku, že vlastníci prostriedkov na samostatnom účte nie sú oprávnení použiť ich na iné účely, s výnimkou generálnej opravy spoločných zdrojov v dome.

Teraz si naštudujme, ako prebiehajú akcie, v rámci ktorých si vlastníci stanovujú pravidlá udržiavania spoločného majetku v bytovom dome. Hovoríme o schôdzach valného zhromaždenia vlastníkov bytov.

Stretnutie valného zhromaždenia vlastníkov bytov: črty akcie

Valné zhromaždenie vlastníkov bytových priestorov je v súlade so zákonmi v oblasti bytového práva Ruskej federácie hlavným riadiacim orgánom domu. V skutočnosti je to tiež stretnutie, a preto ho možno považovať za udalosť. Schôdza vlastníkov má program a zahŕňa zostavenie zoznamu rozhodnutí prijatých hlasovaním.

Spoločným majetkom bytového domu sú predmety, ktoré v súlade s výsledkami schôdze vlastníkov bytov môžu byť:

- zrekonštruované;

- doplnenéprístavby na rôzne účely;

- opravené – aj pri použití fondu na generálne opravy.

Na schôdzi valného zhromaždenia vlastníkov bytov sa môže rozhodnúť:

- o vytvorení fondu generálnych opráv;

- o výške príspevku na generálnu opravu - vo vzťahu k minimálnej úrovni;

- podľa výberu občana, ktorý si otvorí osobitný účet príslušného fondu a bude na tomto účte vykonávať operácie;

- o výbere banky, ktorá bude obsluhovať finančné transakcie súvisiace s vysporiadaním medzi vlastníkmi bytov a poskytovateľmi služieb za údržbu spoločných zdrojov;

- o získaní pôžičiek HOA, UK alebo inej kompetentnej organizácie na väčšie opravy v dome;

- o vydávaní záruk za takéto finančné transakcie;

- o postupe pri užívaní pozemku susediaceho s domom;

- o používaní predmetov zaradených do spoločných zdrojov domu tretími osobami – napríklad za účelom reklamy;

- o splnomocnení osôb podieľajúcich sa na podpisovaní zmlúv o používaní predmetov;

- o zavádzaní informačných systémov v rámci interakcie vlastníkov bytov, ako aj o určení osôb oprávnených využívať takéto technologické riešenia;

- o postupe pri financovaní nákladov spojených so zriadením stretnutí za účasti Trestného zákona, HOA alebo inej kompetentnej organizácie;

- o výbere mechanizmov ovládania domácnosti;

- o potrebe prebiehajúcich oprávnehnuteľnosť.

Pozrime sa, ako možno viesť príslušné stretnutia.

Formuláre a postup konania schôdzí vlastníkov bytov

Príslušná aktivita sa môže konať:

- formou osobného hlasovania – keď sa ho vlastníci osobne zúčastnia, diskutujú o problémoch a rozhodujú o nich;

- prostredníctvom neprítomného hlasovania obyvateľov - spôsobom predpísaným regulačnými právnymi aktmi Ruskej federácie;

- zmiešaná forma.

Regulačné právne akty Ruskej federácie stanovili aj postup konania predmetného podujatia. V prvom rade zákon ustanovuje frekvenciu schôdzí, aby sa zistilo, ako vlastníci domu užívajú spoločný majetok bytového domu. Toto je veľmi významné kritérium z hľadiska efektívnosti riadenia príslušných zariadení.

Predmetné stretnutia sa teda musia konať raz ročne, pokiaľ miestne predpisy stanovené vlastníkmi bytov nepredpisujú inak. Okrem hlavnej schôdze vlastníkov sa môžu konať mimoriadne udalosti súvisiace s prerokúvaním rôznych aspektov správy domu. Iniciovať ich môže ktorýkoľvek občan z radov vlastníkov bytov.

Valné zhromaždenie vlastníkov je uznané za oprávnené, ak je splnené kvórum. V súlade so zákonmi o bývaní Ruskej federácie by to malo byť 50% z celkového počtu hlasov. Ak nie je splnené kvórum, koná sa ďalšie valné zhromaždenie.

Ak sa niektorý z vlastníkov bytov rozhodol dať na diskusiuotázku napríklad, ako majú prebiehať aktuálne opravy spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, mimoriadne, potom musí o svojom podnete informovať ostatných obyvateľov 10 dní pred príslušným stretnutím. Osoba potrebuje písomne poslať informácie o udalosti susedom alebo uverejniť správy o stretnutí vlastníkov bytov na špeciálnych stojanoch. Tento dokument musí obsahovať:

- informácia o iniciátorovi mimoriadnej schôdze vlastníkov;

- údaje o forme stretnutia;

-dátum, miesto a čas udalosti;

- hlavné body programu schôdze vlastníkov;

- postup preverovania vlastníkov bytov s informáciami, ktoré je potrebné zvážiť na schôdzi.

Vlastníci bytov s 10 % alebo viac hlasmi na schôdzach sa môžu obrátiť na Trestný zákon alebo HOA so žiadosťou o usporiadanie valného zhromaždenia. Toto odvolanie musí byť písomné a musí obsahovať body programu. Do 45 dní po obdržaní príslušného dokumentu, najneskôr však 10 dní pred konaním valného zhromaždenia, musí Trestný zákon alebo HOA informovať obyvateľov o príslušnej udalosti.

Takéto iniciatívy môžu byť spojené aj s diskusiou o nuansách, ktoré charakterizujú opravy spoločného majetku v bytových domoch alebo napríklad použitie kapitálového fondu opráv. Iniciátorom príslušného zhromaždenia môže byť samotná správcovská spoločnosť alebo spoločenstvo vlastníkov. Zároveň môže program obsahovaťbyť záležitosti, ktoré sú zvyčajne v kompetencii schôdze vlastníkov bytov.

Teraz sa pozrime na to, ako sa robia rozhodnutia vlastníkov domu.

Funkcie rozhodovania na stretnutiach vlastníkov domov

Ako sme uviedli vyššie, realizácia činností spojených s údržbou spoločných zdrojov v dome sa vykonáva na základe výsledkov hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov. Príslušné rozhodnutia prijímajú vlastníci vo všeobecnosti väčšinou hlasov, ale niekedy je potrebná podpora dvoch tretín obyvateľov v konkrétnej otázke.

Vlastnosti hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov

Bude užitočné preštudovať si, ako prebieha hlasovanie o bodoch programu na príslušných stretnutiach. Napríklad pri postupoch, akými sú generálna oprava spoločného majetku bytových domov či vynakladanie finančných prostriedkov, ktoré majú byť použité na vhodné účely. Hlasovanie na schôdzi vlastníkov bytov sa môže uskutočniť osobne alebo prostredníctvom zástupcu, ktorý koná na základe splnomocnenia. Každý vlastník má počet hlasov úmerný jeho vlastníckemu podielu na spoločných zdrojoch v dome. Údaje o osobách zúčastnených na hlasovaní sú zaznamenané v zápisnici zo schôdze vlastníkov bytov.

Výsledky hlasovania v rámci schôdze vlastníkov bytov sa zaznamenávajú do osobitných protokolov, ktoré sú úradnými dokumentmi. Ich zostavovanie a aplikáciaustanovenia v nich obsiahnuté môžu mať právne dôsledky.

Formulácia výsledkov schôdze vlastníkov

Kópie príslušných protokolov musí oprávnený občan predložiť Trestnému zákonu, HOA alebo inej kompetentnej organizácii do 10 dní po schôdzi vlastníkov bytov. Trestný zákon, HOA alebo iná štruktúra musia zaslať protokol regulačným orgánom do 5 dní od prijatia uvedeného dokumentu. Ak tieto orgány štátnej správy dostanú 2 a viac zdrojov príslušného typu počas 3 po sebe nasledujúcich mesiacov, potom musia iniciovať neplánovanú kontrolu činnosti občanov súvisiacej so správou domu. Napríklad, ak obyvatelia aktívne diskutujú o tom, aké služby údržby spoločného majetku bytového domu by mali tvoriť opatrenia na údržbu príslušných zariadení, tak kompetentné štátne orgány môžu v rámci riešenia takýchto problémov preveriť, do akej miery je postup občanov legálny..

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov by nemala obsahovať rozhodnutia o otázkach, ktoré nie sú zaradené do programu iniciátorov akcie. O výsledkoch schôdze vlastníkov bytov sú nájomníci informovaní do 10 dní po vyhotovení príslušného dokumentu. Spravidla - umiestnením na špeciálne stojany. Zápisnica o výsledku schôdze vlastníkov bytov sa uchováva na mieste, ktoré si sami určia obyvatelia. Zápisnica zo schôdze vlastníkov upravujúca spôsob užívania spoločného majetku bytového domu je prameňom noriem,povinné pre všetkých obyvateľov za predpokladu, že otázky prerokované na programe schôdze boli v kompetencii príslušného orgánu správy budov.

Rozhodnutia prijaté po schôdzi vlastníkov bytov sa môžu vlastníci bytov odvolať na súde. Napríklad, ak niektorý z občanov nebol spokojný so spôsobom, akým bol bez jeho účasti určený postup vynakladania prostriedkov na opravu spoločnej nehnuteľnosti bytového domu, alebo ak hlasoval proti a považuje svoje práva za porušené. Osoba sa môže obrátiť na súd do 6 mesiacov odo dňa oboznámenia sa s rozhodnutím schôdze vlastníkov bytov.

Spoločný majetok vlastníkov v bytovom dome by sa teda mal využívať s prihliadnutím na záujmy každého nájomcu. Má právo ich vyjadriť osobne – na schôdzach vlastníkov bytov alebo na súde.