Primárny trh s bývaním je Vlastnosti, výhody a nevýhody

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Primárny trh s bývaním – to sú priestory, ktoré po prvý raz fungujú ako komodita. Inými slovami, ide o súkromné domy a byty, ku ktorým nebolo nikdy zriadené vlastnícke právo. Predajcami na primárnom trhu s bývaním sú štát a rôzne stavebné spoločnosti.

Základné pojmy

Primárne obydlie je obydlie, ktoré je prvýkrát uvedené ako komodita. Primárne bývanie sa získava buď účasťou na výstavbe počas výstavby domu, alebo v hotových novostavbách s bytmi, ktoré nie sú zapísané v štátnom registri vlastníctva.

Čo sa týka cien za meter štvorcový takéhoto bývania, v prvých fázach výstavby sú náklady minimálne a zvyšujú sa úmerne s postupom výstavby konkrétneho domu. Výhodnosť získania nehnuteľnosti na primárnom trhu priamo závisí od načasovania výstavby, následných hotovostných investícií do zlepšenia tohto bývania a stupňariziko pri účasti na spoločnej výstavbe. Poďme analyzovať primárny trh s bývaním.

Má zmysel kupovať takéto bývanie?

Kúpa primárneho typu bývania má zmysel len vtedy, ak získanie povolenia na pobyt a miesto pobytu nie sú primárnymi problémami a možno ich o určitý čas odložiť až do dokončenia stavby domu. V opačnom prípade môže byť takáto možnosť bezpečne zlikvidovaná. Treba mať na pamäti, že po získaní takéhoto bývania doň nebudete môcť okamžite vstúpiť. Byt bude potrebné zrekonštruovať a urobiť to, ako sa hovorí, „od nuly“.

Kúpa bývania na primárnom trhu má však určité výhody: od predchádzajúcich vlastníkov nebude potrebné nič prerábať, pretože nie sú problémy s opravami. Je však nepravdepodobné, že dokáže pokryť mínus v podobe značných dodatočných nákladov na čas a peniaze.

Riziká

Vo všeobecnosti je majetková účasť vo výstavbe proces, ktorý je napriek všetkým atraktívnym aspektom a právnej „čistote“spojený s množstvom rizík. Hlavnými sú vysoká náročnosť predpovedania termínu dokončenia výstavby domu, možnosť bankrotu developera, vznik spoločenských a ekonomických zmien v rámci štátu.

Zároveň láka len jeden bod: ak stavba prebehne bez problémov, môžete získať drahú a právne „čistú“nehnuteľnosť.

Pre a proti

Problém primárneho bývania má niekoľko aspektov:

1. Aspekt peňazí. Tu platí pravidelnosť potvrdená časom a praxou: čím skôr podpíšete súhlas so spoločnou výstavbou, tým nižšie náklady na 1 m2. primárne bývanie.
2. Načasovanie. Ak bola zmluva podpísaná v čase, keď je dom stále v štádiu výkopu, môžu sa termíny uvedenia do prevádzky a nadobudnutia vlastníctva oneskoriť na pomerne dlhú dobu (niekedy až 2 roky). V tejto situácii vyzerá bývanie na sekundárnom trhu atraktívnejšie, keďže sa doň môžete nasťahovať takmer okamžite po uzavretí transakcie.
3. Dodatočné náklady.



4. Byt na primárnom trhu s bývaním prechádza na majiteľa nielen v právnom zmysle „čistý“, ale aj doslovne. To znamená, že povrchová úprava bude drsná, čo znamená značné náklady na opravy. V prípade sekundárneho bývania je situácia oveľa jednoduchšia. Ale výhodou primárneho bývania v tomto zmysle je možnosť vykonávať opravy tak, ako chce majiteľ. To znamená, vybaviť byt v súlade s osobnými preferenciami, pokiaľ ide o štýl, farby, náklady na stavebné materiály a ich kvalitatívne vlastnosti. Čo je dôležitejšie – úspora na opravách či primárnom bývaní je samozrejme na rozhodnutí každého jednotlivého kupujúceho.
5. Hypotéka na primárnom trhu s bývaním. To je v praxi často ťažké. Nie každá finančná inštitúcia požičia na spoločnú výstavbu. Aj keď s tým bude súhlasiť ktorákoľvek bankaúrokové sadzby budú dosť vysoké. Je to spôsobené tým, že banky nechcú riskovať, pretože v prípade bankrotu developera sa stávajú vlastníkmi nelikvidných objektov.
6. Riziko, že vás developeri oklamú, je vysoké iba vtedy, ak osoba zverila svoje prostriedky stavebnej spoločnosti s nízkou autoritou a zlou povesťou. Staviteľ so solídnym imidžom by toto riziko nikdy nepodstúpil. Preto sú transakcie s takýmito spoločnosťami veľmi výnosným postupom s nízkou pravdepodobnosťou sporov.

Hlavné výhody primárneho trhu s bývaním sú:

• psychický komfort majiteľa vďaka „pôsobeniu prvého majiteľa“;
• legálna "čistota";
• Možnosť až o 30 % vyššie ako trhový zisk, ak sa investuje do počiatočných fáz výstavby.

Sekundárny trh

Nie každý vie, čo je primárny a sekundárny trh s bývaním. Poďme na to. Sekundárny trh s bývaním označuje rezidenčné nehnuteľnosti, ktoré sú evidované ako vlastníctvo obce alebo súkromných osôb. Predaj takýchto predmetov prechádza z vlastníka, vlastníctvo počas transakcie prechádza na kupujúceho od predávajúceho. Samotný koncept naznačuje, že druhé domovy sú objekty, ktoré sú vo vlastníctve.

Dobré a zlé stránky

Výhody sekundárneho trhu sú:

• dostupná cena;
• rýchle vybavenieponuky;
• rozvinutá infraštruktúra;
• extra zľavy.

Nevýhody sú spravidla:

• opotrebenie objektu;
• zlá kvalita;
• náklady na opravu a údržbu;
• možné právne problémy.

Cena sekundárnych objektov závisí od:

• rok výroby;
• funkcie priestoru a rozloženia;
• kvalitné povrchové úpravy a komunikácia.

Ak dopyt po sekundárnom bývaní klesá, trh pomerne pružne reaguje na zmeny a priemerná cena objektov klesá. Náklady na predaj budú závisieť od toho, ako súrne chce majiteľ predať bývanie a ako plánuje minúť získané prostriedky.

Ak napríklad majiteľ predáva byt, aby si zlepšil svoje životné podmienky, bude držať cenu v nádeji, že dostane lepšiu ponuku. Ak predaj súvisí so sťahovaním, majiteľ má záujem nehnuteľnosť v krátkom čase predať a môže poskytnúť zľavu. Rozsah znížení cien alebo ponúk môže byť dosť široký.

Primárny trh s bývaním v Moskve

Na primárnom trhu s nehnuteľnosťami v Moskve je dnes možné vidieť bezprecedentne vysoký objem ponúk. To je približne 2,2 milióna m2 av porovnaní s marcom minulého roka sa toto číslo zvýšilo až o 69,2 %.

V súčasnosti je v Moskve na primárnom trhu približne 35 000 bytov a apartmánov. 28 683 je v realizáciibyty, z ktorých 53% patrí do masového segmentu, 42% - do obchodnej triedy a asi 5% bytov v novostavbách patrí do kategórie elitného bývania. Usúdili sme, že toto je primárny trh s bývaním.