Ako začať s predajom bytu: príprava dokumentov, postup, tipy od realitných maklérov

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

V živote každého človeka môže byť nevyhnutné predať akúkoľvek nehnuteľnosť. A ak sa cez noviny či nástenky dajú bez problémov predať použité veci ako nábytok, domáce spotrebiče či auto, tak predaj bytu je úplne iná záležitosť. kde začať? Aké dokumenty sú potrebné? Ako uzavrieť dohodu, aby ste sa vyhli problémom v budúcnosti? K týmto a mnohým ďalším problémom je potrebné pristupovať veľmi zodpovedne. Pokúsme sa pochopiť všetky nuansy transakcií nákupu / predaja nehnuteľností, aby ste mohli urobiť všetko správne a v budúcnosti to neľutovali.

Podrobné pokyny na predaj nehnuteľnosti

Tak, kde začať s predajom bytu? Túto otázku si kladie veľa ľudí, ktorí sa s tým stretli prvýkrát. Algoritmus akcií je nasledujúci:

1. Posudzovanie hodnoty obytného priestoru.
2. Príprava potrebného balíka dokumentov.
3. Zostavenie reklamnej kampane a premyslenie prezentácie obytného priestoru.
4. Uzavretie predbežnej zmluvy s kupujúcim.
5. Dohoda formalizovaná.
6. Registrácia vlastníckych práv.
7. Prevod bývania na nového majiteľa.

Ďalej sa budeme podrobnejšie venovať každému z bodov, aby ste nemali problémy v procese hľadania kupca a legalizácie predaja.

Oceňovanie nehnuteľností

Čo o tom teda potrebujete vedieť? Ak nechcete prilákať realitných maklérov a chcete robiť všetko sami, kde začať s predajom bytu, aby ste uzavreli obchod za najvýhodnejších podmienok? Prvým a najdôležitejším krokom je ocenenie domu. Malo by sa k tomu pristupovať so všetkou vážnosťou, pretože ak sú náklady príliš vysoké, kupca jednoducho nenájdete a ak sú nízke, o časť peňazí prídete. Pred stanovením ceny je preto potrebné sledovať sekundárny trh s nehnuteľnosťami a pozorne si preštudovať hlavné kritériá, ktoré cenotvorbu ovplyvňujú.

Okrem toho sa odporúča preštudovať si ponuky podobné tej vašej, ako aj poradiť sa s právnikmi, aby ste aspoň porozumeli súčasnej legislatíve.

Pri stanovovaní cien by sa mali brať do úvahy nasledujúce faktory:

• bytová plocha je hlavným bodom, ktorý má najväčší vplyv na náklady;
• location - apartmány nachádzajúce sa v centrealebo v jeho tesnej blízkosti, sú oveľa drahšie ako tie, ktoré sa nachádzajú na okraji mesta;
• stav bytu - pre mnohých kupujúcich je dostupnosť kvalitných opráv veľmi dôležitá, preto sú ochotní zaplatiť viac za dobré životné podmienky;
• prepojenie infraštruktúry a dopravy – ak je v blízkosti domu škôlka, škola, nemocnica a obchody, môže to tiež prispieť k zvýšeniu nákladov na bývanie.

Ak absolútne netušíte, kde začať s predajom bytu, a tiež je pre vás ťažké nezávisle určiť jeho hodnotu, potom je v tomto prípade lepšie kontaktovať špecializované spoločnosti, ktoré sa profesionálne zaoberajú posudzovaním rezidenčných nehnuteľností. Majú bohaté skúsenosti a dobre rozumejú trhu, takže budú vedieť vypočítať najaktuálnejšiu cenu, ktorá je plne v súlade so súčasnou realitou. Týmto spôsobom môžete trochu navýšiť cenu, aby ste potom mohli urobiť malú zľavu a povzbudiť záujemcov k nákupu.

Prezentácia nehnuteľnosti

Keď sa rozhodnete pre cenu, odporúča sa začať kupovať/predávať byt od opravy. To platí najmä vtedy, ak je v starom dome alebo v nie najlepšom stave. Vzhľad má veľmi silný vplyv na rozhodovanie potenciálnych kupcov. Preto je potrebné vyčistiť obytný priestor od odpadu, urobiť generálne upratovanie alebo dokonca prelepiť tapetu v niektorých miestnostiach. Čím menej plochýzapratané, tým bude pôsobiť priestrannejšie. Venujte zvláštnu pozornosť stavu všetkých komunikačných a inštalatérskych zariadení. Ak v kuchyni alebo kúpeľni uniká kohútik, treba ho bez problémov vymeniť.

Podľa štatistík si drvivá väčšina kupujúcich pri výbere bývania všíma v prvom rade stav kúpeľne. Preto musí byť toaleta v perfektnom stave a nesmie z nej vychádzať zápach. Práve kvôli zlej kúpeľni je predaj domov najčastejšie narušený.

Dokumentácia

Pozrime sa bližšie na tento aspekt. Ak chcete, aby transakcia prebehla hladko, potom je veľmi dôležité ju formalizovať v súlade so všetkými normami platnej legislatívy. Ako začať s predajom bytu? Papierovanie je jednou z dôležitých etáp, ktorej väčšina ľudí nevenuje náležitú pozornosť. Budete musieť zhromaždiť nasledovné:

• dokumenty potvrdzujúce zákonnosť vlastníctva nehnuteľnosti;
• technický list;
• titulný dokument prijatý v USRR;
• výpis zo štátneho katastra nehnuteľností;
• referenčný formulár č. 9;
• vyhlásenie, že predávajúci nemá žiadne dlhy voči verejným službám;
• súhlas manžela alebo manželky s predajom bývania písomný, overený notárom;
• ak máte deti mladšie ako 18 rokov, budete potrebovať aj povolenie od opatrovníckych orgánov.

Ak neviete, kde začať s predajom bytu, dokumenty sú presne to, na čo by ste sa mali zamerať. Všetkyje fakt, že ak je u nich všetko v poriadku, tak so 100-percentnou istotou sa vám podarí nájsť kupca a dohodnúť sa. V prípade, že nehnuteľnosť nie je po právnej stránke čistá, potenciálnych kupcov to odstraší. Balík dokumentov si preto treba vyzdvihnúť celý.

Ako urýchliť proces?

Tomuto aspektu by sa mala venovať osobitná pozornosť. Ak máte podrobnú predstavu o tom, kde začať s predajom bytu, môžete výrazne skrátiť čas potrebný na uzavretie transakcie. Po zhromaždení všetkých dokumentov, uvedení bývania do správnej formy a urovnaní všetkých sporov budete musieť o svojej ponuke povedať čo najväčšiemu počtu ľudí. Okrem toho by ste mali inzerovať v novinách a umiestniť ich na tematické internetové zdroje.

Je dôležité zdôrazniť hlavné výhody obytného priestoru. Napríklad stojí za zmienku, že byt má dobré dispozičné riešenie, veľkú varnú a jedálenskú časť, izolovaný balkón, funkčný výťah, čistý vchod, neďaleko je supermarket a zastávka MHD.

Pri predvádzaní bývania záujemcom o kúpu buďte maximálne zdvorilí a priateľskí. Zákazníci sú oveľa ochotnejší nadviazať kontakt s príjemnými ľuďmi. Nechajte niekoľko kontaktných čísel a vždy odpovedajte na hovory. Ak urobíte všetko správne, môžete uzavrieť obchod za výhodných podmienok bez ohľadu na to, či viete, kde začať predávaťbyty alebo nie.

Rady o uverejňovaní reklám

Čo o tom teda potrebujete vedieť? Pri zostavovaní akéhokoľvek komerčného návrhu je potrebné dodržať niekoľko rád a odporúčaní. Na kompenzáciu toho, že neviete, kde začať s predajom bytu, pomôže kvalitný inzerát.

Pri umiestnení dodržujte nasledujúce pravidlá:

1. Fotografie musia byť vysokej kvality. Pokúste sa ich vyrobiť tak, aby kupujúci okamžite pochopil, aký je obytný priestor.
2. Výber internetových stránok na umiestňovanie reklám. Mali by byť veľmi obľúbené a mať dobrú návštevnosť. V súčasnosti existuje veľa populárnych aktuálnych online zdrojov, takže nebudete mať problém ich nájsť.
3. Test popisu si dobre premyslite. Mal by byť jednoduchý, zrozumiteľný a informatívny. Kupujúci musia pochopiť, prečo je vaša ponuka ziskovejšia ako ostatné, aby si mohli nehnuteľnosť okamžite prísť pozrieť.
4. Ak ste časovo obmedzení, uverejňujte platené reklamy. Sú vždy umiestnení na začiatku zoznamu, takže sa okamžite sústredia na seba.

Ak je začiatok predaja bytu nastavený správne, kupujúci na seba nenechajú dlho čakať.

Spracovanie ponuky

Ako sa to deje a aká je zvláštnosť tohto procesu? Ak chcete predať nehnuteľnosť v dome, ktorý ešte nebol uvedený do prevádzky, potom je potrebné zvážiť veľa nuancií. Začiatok predaja bytov v rnovostavby, po vyhotovení podkladov a nájdení kupca ide o vyhotovenie predbežnej zmluvy. Je to potrebné na to, aby dotknutá osoba potvrdila svoj zámer uskutočniť transakciu. Tento dokument poisťuje predávajúceho v prípade, že kupujúci z akéhokoľvek dôvodu zmení názor. V tomto prípade sa platí záloha, ktorej výška sa dohodne individuálne.

Ďalej bude možné pristúpiť k oficiálnej registrácii kúpy / predaja nehnuteľnosti. Hlavnou vecou je správne zostaviť zmluvu. Aby ste sa vyhli chybám, môžete si vziať hotový formulár z právneho referenčného základu alebo požiadať o pomoc kvalifikovaných právnikov. V dokumente musia byť veľmi podrobne uvedené všetky podmienky transakcie, úplný popis znakov označujúcich predmet transakcie, ako aj jej náklady. Zmluva je vyplnená v dvoch kópiách – pre kupujúceho a predávajúceho.

V záverečnej fáze sa zaregistrujú práva nového vlastníka a byt sa prevedie na neho. Ak to chcete urobiť, musíte Rosreestrovi odoslať žiadosť zavedeného formulára, ku ktorej pripojíte nasledovné:

• zmluva o predaji/kúpe;
• kópie pasov všetkých účastníkov transakcie;
• výpis zo štátneho registra vlastníctva nehnuteľností;
• šeky potvrdzujúce zaplatenie všetkých ciel a poplatkov.

Až potom je podpísaný akt prevodu bývania a nový majiteľ sa môže nasťahovať do svojho bytu. Predaj bývania na sekundárnom a primárnom trhu je úplne podobný, takže môžete bezpečne postupovať podľa pokynov popísaných vyššie.

Čo robiť, ak existuje vecné bremeno na nehnuteľnosti?

Kde začať s kúpou/predajom bytu, ak je zastavený vo finančnej inštitúcii, zatknutý alebo prenajatý na doživotie? Hneď je potrebné poznamenať, že šance na nájdenie kupcov sú v tomto prípade výrazne znížené a nebudete môcť získať priaznivú cenu. Akákoľvek rezidenčná alebo obchodná nehnuteľnosť, ktorá má akékoľvek vecné bremeno, sa predáva s obrovskou zľavou. Ale aj tak sa drvivá väčšina kupujúcich radšej drží ďalej.

Spravidla sa väčšina bytov používa ako záruka na úver. V tomto prípade nie je všetko také desivé, pretože s druhou stranou sa vždy dá dohodnúť na vzájomne výhodných podmienkach. Peniaze získané z predaja však použijú na splnenie záväzkov voči peňažnému ústavu. Ak sa susedia postarajú o majiteľa nehnuteľnosti, nebude možné uzavrieť kúpno-predajnú transakciu, pretože to zákon zakazuje.

Ako však začať svojpomocne predávať byt, ak je zabavený? Tento prípad je najproblematickejší, pretože si vyžaduje urovnanie sporov s organizáciou, ktorá ho uložila. Spravidla bude stačiť splatiť všetky dlhy, ale nie vždy je to možné. V niektorých prípadoch môže byť ich veľkosť taká veľká, že predaj domu sa stáva jednoducho nerentabilným.

Vyvlastnenie majetku

Ak vlastníte nehnuteľnosť na bývanie spoločne s inou osobou, potom pre ňuimplementácie budete musieť prejsť štyrmi fázami. Ako začať s predajom podielu v byte? V prvom rade sa treba rozhodnúť pre cenu a dohodnúť si so záujemcom o kúpu všetky podmienky obchodu. V tomto prípade nemusíte nič koordinovať s druhým vlastníkom nehnuteľnosti. Musíte mu však oznámiť svoj zámer predať v súlade s platnou legislatívou. Deje sa tak zaslaním písomného oznámenia s uvedením ceny a podmienok predaja. Od jeho prijatia majú spoluakcionári 30 kalendárnych dní na rozhodnutie o spätnom odkúpení vašej časti. Ak z ich strany nepodniknú žiadne kroky, automaticky sa to rovná súhlasu.

Ak sú všetci so všetkým spokojní, môžete pristúpiť k návrhu notárskeho overenia. Na to budú potrebné nasledujúce dokumenty:

• Písomné odmietnutie vlastníkov odkúpiť podiel späť alebo dôkaz o ich nedostatočnej odpovedi;
• výpis USRR;
• technický pas pre nehnuteľnosť;
• bytová zmluva;
• originálne pasy kupujúceho a predávajúceho.

Po vybavení všetkých právnych formalít môžete pristúpiť k štátnej registrácii. Ak to chcete urobiť, musíte kontaktovať Rosreestr alebo Multifunkčné centrum, napísať žiadosť v predpísanom formulári a zaplatiť štátny poplatok 2 000 rubľov.

Realitné spoločnosti

Ak si nie ste istí, že všetko zvládnete, alebo nechcete nič samiangažovať, môžete využiť služby organizácií špecializujúcich sa na prácu s nehnuteľnosťami. Ako začať s predajom bytu cez realitku? Všetko je veľmi jednoduché. Stačí zavolať do kancelárie spoločnosti a dohodnúť si stretnutie s jej zástupcom. Potom príde k objektu a vypočíta jeho cenu, skontroluje oprávnenie klienta vlastniť nehnuteľnosť a pravosť všetkých potrebných dokumentov.

Ak je všetko v poriadku, dôjde k uzavretiu zmluvy medzi oboma stranami. Za týmto účelom musí majiteľ domu prísť do kancelárie spoločnosti. Pri podpise zmluvy je veľmi dôležité si ju pozorne prečítať a oboznámiť sa s podmienkami spolupráce. V ňom by mali byť jasne uvedené všetky podmienky, za ktorých sa predaj uskutočňuje, výška provízií a zodpovednosť za nedodržanie záväzkov. Potom odovzdáte doklady k nehnuteľnosti a kľúče a môžete byť voľní. Realitná kancelária vyhľadá kupcov a spraví pre nich obhliadku bytu. Väčšina organizácií má svoju vlastnú webovú stránku, takže transakcia je zvyčajne veľmi rýchla.

Táto možnosť je dobrá, pretože absolútne nemusíte vedieť, kde začať s predajom bytu. Všetko za vás urobia kvalifikovaní špecialisti s bohatými skúsenosťami. Sami zadávajú inzeráty a vedú reklamnú kampaň, a keď sa nájde kupec, vyhotovia potrebné dokumenty a uzatvoria obchod v súlade so všetkými zákonnými formalitami. Budete sa musieť iba dostaviť, aby ste podpísali dokumenty a potom dostali peniaze.

TipyRealitné kancelárie

Predaj bytu (kde začať, aké dokumenty si musíte pripraviť a ako uzavrieť obchod, bolo podrobne popísané v tomto článku) je z právnej stránky pomerne komplikovaný proces, keďže potrebujete nielen pripraviť obrovské množstvo papierov, ale aj správne zostaviť zmluvu. Realitní odborníci preto odporúčajú osloviť realitné spoločnosti. S ich pomocou môžete:

• ušetríte veľa času hľadaním kupcov;
• predať byt za najlepšiu cenu;
• vyhnite sa mnohým problémom s papierovaním.

Ak vás však ťažkosti nevystrašia, môžete všetko urobiť sami. Postupujte podľa pokynov popísaných v tomto článku a určite uspejete.