Developerstvo nehnuteľností a jeho úloha v ekonomickom rozvoji. Pojem, druhy, princípy a základy vývoja

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Vývoj nehnuteľností je viacstupňový proces, ktorý môže byť v dnešnom prostredí riskantný, zdĺhavý a zložitý. Rozvoju nehnuteľností môže brániť veľa prekážok. Takýto proces môže trvať roky, kým sa projekt dostane od počiatočnej fázy plánovania až po dokončenie. Projekty rozvoja nehnuteľností môžu byť tiež vysoko lukratívnymi investičnými príležitosťami.

Koncept

V posledných rokoch sa v ekonomickej terminológii objavil nový pojem – realitná developerská činnosť. Rozvoj tohto odvetvia sa týka podnikateľských aktivít, ktoré zahŕňajú zmeny existujúcich budov, štruktúr alebo pozemkov, čo vedie k zvýšeniu ich trhovej hodnoty.

Development je druh podnikania, ktorý je spojený s vytvorením, rekonštrukciou alebo zmenou existujúcej nehnuteľnosti alebo pozemku pri výstavbe viacpodlažných budov, maloobchodných, kancelárskych, priemyselných a skladových priestorov s cieľom získaťpríjem z ich zvýšenia ceny.

Koncept

Náročnosť zlepšenia rozvoja stavebníctva viedla k rozšíreniu vedeckého a aplikovaného výskumu vo vývoji a implementácii nových foriem, metód a systémov správy nehnuteľností s cieľom zvýšiť konkurencieschopnosť a produktivitu ich činnosti.

Jednou z týchto foriem je rozvoj. Rozvoj realitného developmentu v Ruskej federácii je relatívne nový typ podnikania, ktorý sa objavil v dôsledku trendov trhovej ekonomiky zo súvisiacich oblastí podnikania v oblasti nehnuteľností, investícií a stavebníctva.

Podľa osobností ruskej ekonomickej vedy Mazura I. I., Shapiro V. D., ktorí sa venovali výskumnej práci v oblasti správy a developmentu nehnuteľností, je development osobitný proces a druh profesionálnej činnosti (podnikania), ktorá je spojená s kvalitnou premenou nehnuteľnosti s cieľom zvýšiť jej hodnotu.

Vývoj je proces, ktorým sa dosahuje kvalitná zmena v oblasti nehnuteľností.

Hlavnými znakmi vývoja sú v konečnom dôsledku špecifické kvalitatívne ukazovatele, t. j. základná premena a zvýšenie ceny nehnuteľnosti, ako aj produktivita a návratnosť investície.

Na druhej strane development pôsobí aj ako riadiaci systém pre proces vzniku a rozvoja nehnuteľností, v dôsledku čoho je jeho fyzický, finančný a právnyšpecifikácie.

Zmena nehnuteľného objektu počas developmentu prebieha tak, že jeho cena sa niekoľkonásobne zvýši.

V dôsledku toho fyzické procesy vývoja poskytujú vznik nových spotrebiteľských vlastností objektu, ktoré zodpovedajú meniacim sa potrebám spoločnosti. Tieto zmeny môžu byť dramatické a zvonku nie príliš viditeľné. Vždy sú však nevyhnutným znakom rozvoja, nutnou podmienkou zvyšovania finančného efektu užívania nehnuteľnosti.

Vlastnosti sa v priebehu vývoja menia, aby vyhovovali potrebám spoločnosti.

Procesy finančného rozvoja sú realizované formou zvýšenia ceny nehnuteľnosti v dôsledku vykonaných fyzických zmien. Navýšenie ceny zároveň nezabezpečujú žiadne fyzické zmeny, ale len také, ktoré spĺňajú požiadavky trhu a potreby jeho zákazníkov.

Čím viac je táto zhoda, tým vyššia je hodnota vytvoreného objektu a tým vyššia je efektivita vývoja.

Produktivita vývoja sa zlepší, ak bude spĺňať potreby zákazníkov.

Podľa svojej štruktúry môže byť spoločnosťou diverzifikovaný investičný a stavebný koncern alebo holdingová spoločnosť s komplexne rozvinutým systémom, ktorý pozostáva z niekoľkých organizácií, z ktorých každá má svoje miesto v určitej hierarchii a má svoje vlastné cieľ.

Treba zdôrazniť, že nie všetky organizácie, ktoré sa zúčastňujúproces tvorby a realizácie investičného a stavebného projektu, sú súčasťou štruktúry (systému) developerskej spoločnosti.

Môžu to byť mestské a súkromné spoločnosti, ktoré sú zapojené do určitých fáz projektu. Ale čím viac budú začlenení do tohto investičného a stavebného holdingu a budú spadať pod generálny manažment developerskej spoločnosti, tým bude táto spoločnosť produktívnejšia. Zároveň budú tieto firmy vykonávať určité funkcie riadenia, organizácie, motivácie, kontroly atď.

Vývoj je nový typ obchodnej činnosti spojenej s reštaurátorskými, inžinierskymi, stavebnými a inými prácami. Po dokončení týchto prác nastáva kvalitatívna zmena nehnuteľnosti a zvyšuje sa hodnota nehnuteľnosti.

Rozdiely medzi ruským a zahraničným vývojom

Hlavný rozdiel je v tom, že západný development je založený na schéme potreby vytvorenia realitného objektu, ktorá vychádzala z marketingového výskumu. V našom štáte sa pripravuje investičný projekt na konkrétny pozemok, ktorý je pre projekt k dispozícii.

Realitný development v Rusku naznačuje, že naše spoločnosti zatiaľ nemôžu konkurovať zahraničným, no táto doktrína sa stáva čoraz populárnejšou vďaka rozvíjajúcemu sa systému mestského plánovania a europeizácii modernej spoločnosti. Úloha vývojárov je čoraz hmatateľnejšia. Dokážu sa zásadne zorganizovaťzmeny. Transformácie sa vykonávajú rôznymi spôsobmi. Developeri sú podnikatelia a špecialisti širokého profilu: v oblasti práva, peňazí a stavebníctva. V Rusku je ich málo a cena ich služieb je dosť vysoká.

Vývojové úlohy

Ústredným cieľom rozvoja a správy nehnuteľností je maximalizovať príjem z nehnuteľnosti. Zdrojom tohto príjmu je pridaná hodnota, ktorá vznikla počas realizácie projektu ako rozdiel medzi nákladmi na objekt a nákladmi na projekt.

Tu musí byť činnosť developera zameraná na maximalizáciu hodnoty dokončeného objektu a minimalizáciu nákladov.

Hlavné ciele profesionálneho rozvoja nehnuteľností:

1. Efektívna organizácia procesu schvaľovania projektov s vládnymi agentúrami.
2. Efektívna organizácia práce s dodávateľmi, ako aj prilákanie spoľahlivých dodávateľov s minimalizáciou cien a projektového času prostredníctvom ponuky zmlúv. Jedným zo základných nástrojov na zlepšenie riadenia stavebnej časti (realizácie) developerských projektov je zapojenie profesionálnych projektových manažérov so znalosťou stavebných technológií.
3. Efektívna organizácia projektového financovania finančných prostriedkov - vytvorenie ekonomicky životaschopného a dobre zavedeného mechanizmu na prideľovanie finančných zdrojov, ktorý zahŕňa kombináciu rôznych zdrojov finančných prostriedkov a zmenu pomeru medzi nimi v priebehu napredovaniaprojekt.

Zdroje prostriedkov na rozvojové projekty sú: vlastný kapitál, priame financovanie, vypožičané prostriedky (vrátane bankových pôžičiek, fondov).

Každý z týchto zdrojov má svoje výhody a nevýhody. Výsledkom je, že vlastné prostriedky developera zvyčajne tvoria najmenší podiel z celkových finančných prostriedkov pridelených na projekt.

Hlavným zdrojom financovania projektu počas fázy výstavby sú vypožičané prostriedky a prostriedky z priamych zdrojov financovania, pričom podiel priamych zdrojov financovania sa s ukončením projektu zvyšuje. Developer musí byť schopný tieto zdroje v priebehu projektu kombinovať, vyhnúť sa zbytočnej závislosti projektu na prideľovaní financií z úverov a minimalizovať poplatok za prilákané prostriedky.

4. Efektívna organizácia predaja (prenájmu) objektu, ktorý je vytvorený so zapojením špecializovaných maklérskych spoločností. Zvyšovanie kapacity predajných tímov využívaním rôznych spôsobov organizácie predaja zahŕňa: prácu cez internet, používanie sociálnych sietí, predaj v teréne.

Princípy

Jedným z hlavných princípov realitného developmentu je vytvorenie výkonného tímu konzultantov, ktorí budú pracovať v rôznych fázach projektu – od marketingových prác až po realizáciu prevádzky na stavbách. Prilákanie takýchto odborníkov nie je lacné, ale ako ukazujú skúsenosti, je to ziskové.

ZapnutéKaždý krok vo vývoji projektu by mal zdôrazniť hlavné body, pri úspešnej realizácii ktorých môžete očakávať úspešný výsledok celého projektu. Prieskum trhu by mal zodpovedať nasledujúce otázky:

• v ktorom trhovom sektore sú teraz nevyplnené medzery a zostanú aj v budúcnosti;
• aká je najvyššia možná cenová hladina pri predaji zastavanej plochy;
• aká je prognóza ziskovosti projektu;
• aká úroveň konkurencie v konkrétnom sektore;
• pravdepodobné riziká a spôsoby ich zníženia.

Výskum trhu s nehnuteľnosťami vám umožňuje nájsť existujúcu rovnováhu medzi ponukou a dopytom v rôznych sektoroch a tým identifikovať nevyplnené medzery, v ktorých je nedostatok určitých oblastí.

Štúdium predajnej ceny a ceny výstavby vám umožní nájsť sektory, v ktorých bude efektivita developerského projektu maximálna.

Veľkú pozornosť v štúdii treba venovať prognózam týchto charakteristík, keďže situácia na trhu sa neustále mení. Štúdia by mala obsahovať aj štúdiu práce konkurentov, identifikáciu ich silných a slabých stránok.

Zobrazenia

Je bežné rozlišovať medzi dvoma hlavnými typmi rozvoja: spoplatnený rozvoj a špekulatívny rozvoj.

Poplatkový development je typ stavebného biznisu, pri ktorom developerská spoločnosť nevlastní objekt, ktorý sa stavia, ale venuje sa iba čistému developmentu bez investičných funkcií. Tento typ vývoja jenajmenšie riziko.

Tradičný vývoj na modernom ruskom stavebnom trhu znamená nevyhnutnú účasť developerských fondov na investičných a stavebných aspektoch.

Podiel stavebnej spoločnosti na investičných projektoch sa pohybuje od 100 do 35-40 percent.

Špekulatívny vývoj je náročnejší ako prvá možnosť. Developer stavia komerčné nehnuteľnosti, pričom koná ako zakladateľ projektu. Finančná schéma veľkých developerských projektov je komplexnou kombináciou vlastných zdrojov developera a priťahovaných investícií: bankových úverov a platieb od budúcich nájomcov.

Vysoké zisky pri špekulatívnom developmente sú sprevádzané vysokými rizikami v prípade zlyhania projektu. Špekulačný development je najťažšou formou vzťahov medzi účastníkmi investičného procesu na realitnom trhu, keďže nehnuteľnosti, stavebný proces, projektovanie a mimoriadne náročné bankové operácie sú zmiešané v jednom projekte.

Kto je vývojár?

Vývojár je spoločnosť, ktorá vytvára objekt a riadi tento proces. Súhrn všetkých prác vykonaných developerom je komplexný investičný projekt v oblasti nehnuteľností. Počas realizácie projektu sa developer (alias developer) snaží minimalizovať riziká a zvyšovať ziskovosť. V niektorých prípadoch môže vystupovať len ako výkonný umelec a za svoju prácu dostáva od klienta fixnú odmenu. Ak vývojárvystupuje ako iniciátor projektu, potom je nútený podstúpiť všetky riziká.

Developer je realitný profesionál, ktorý sa špecializuje na vytváranie nových alebo rekonštrukciu existujúcich nehnuteľností, ich úspešný marketing a predaj. Títo zamestnanci často spolupracujú s partnermi, aby si rozdelili riziko a pracovné zaťaženie, a môžu pracovať pre veľké spoločnosti, ktoré sa venujú developmentu nehnuteľností vo veľkom meradle alebo využívajú development nehnuteľností ako jeden investičný nástroj v rôznorodom portfóliu.

Ľudia môžu pristupovať ku kariére vývojára z rôznych perspektív. Vývojári môžu mať tituly v oblasti rozvoja nehnuteľností alebo môžu pochádzať z pôsobenia ako realitný agent, dodávateľ alebo architekt.

Práca ako realitný developer je veľmi náročná úloha. Vývojári by mali byť schopní vyhodnotiť širokú škálu budúcich scenárov a určiť, či sú funkčné a prijateľné. Môže sa pozrieť na prázdny pozemok a vidieť v ňom potenciál, alebo sa vydať na prehliadku chátrajúcej budovy a vytvoriť plán prestavby a úspešného predaja v budúcnosti.

Vývojári majú tendenciu pracovať vo veľkom meradle a podieľajú sa na výstavbe viacerých jednotiek, ktoré môžu pokrývať tisíce nehnuteľností.

Skúsenosti v realitnom priemysle sú kľúčové, pretože developer musí dobre poznať trh, aby pochopil, či bude projekt úspešný alebo nie. Vývojári tiež potrebujú prepojenie s miestnymi samosprávami, ktoré im pomôžu stretnúť saprojekty od ľudí v kancelárii, ktorí môžu poskytnúť poradenstvo, aby pomohli posunúť projekt vpred, až po spolupracovníkov plánovania v samospráve, ktorí tieto projekty posunú vpred.

Dobrý vývojár je tiež súčasťou väčšieho tímu. Developer musí spolupracovať s architektmi, dodávateľmi, krajinármi, politikmi, realitnými maklérmi a mnohými ďalšími odborníkmi, aby viedli projekt od začiatku do konca. Vývojári musia vybrať dobré tímy, efektívne ich organizovať a riadiť tak, aby vyhovovali potrebám projektu a členov tímu a zároveň si zachovali kontrolu nad celkovým vývojom.

Mnoho developerov si vyberá špecifickú oblasť špecializácie, ako sú luxusné rezidenčné nehnuteľnosti, komerčné nehnuteľnosti, nehnuteľnosti strednej kategórie, bývanie s nízkymi príjmami a podobne.

Vývojári môžu tiež rozšíriť geografické hranice svojich projektov. Napríklad výstavba, ktorá je spojená s luxusným rezidenčným trhom v New Yorku, nebude nevyhnutne taká úspešná v Minneapolise.

Fázy projektu

Projekt rozvoja rezidenčných nehnuteľností možno rozdeliť do troch fáz:

1. Počiatočná fáza: V počiatočnej fáze je projekt zameraný na expertízu, výskum a povolenia. Toto je zvyčajne najviac nekonzistentná časť v trvaní. Investovanie v tejto fáze prináša najväčšie a najrozmanitejšie riziká, pretože existuje veľa neznámych faktorov. Niektoré z hlavných krokov v tejto fáze zahŕňajú nasledujúce postupy:

• environmentálne hodnotenie;
• skúšky;
• analýza trhu a štúdia uskutočniteľnosti;
• nadobudnutie pôdy alebo zabezpečenie práv na kúpu pôdy;
• plány lokality, plány rozvoja a plány výstavby;
• organizácia financovania výstavby;
• vylepšenia infraštruktúry.

2. Stredná etapa (etapa výstavby): zahŕňa výstavbu a zlepšenie budov. Keďže predprojektové práce sú už ukončené, riziká projektu v tejto fáze sú výrazne znížené, nie však úplne eliminované. Niektoré z hlavných krokov v tejto fáze zahŕňajú postupy:

• získavanie financií na výstavbu;
• projektový marketing;
• predlízing;
• organizácia správy majetku (ak sa tak nestane počas predbežného vývoja).

3. Konečná fáza (prevádzka): je prvou fázou životného cyklu budovy. Hoci riziká spojené s predvýstavbou a výstavbou môžu byť týmto bodom eliminované, stav nájomníkov je stále ohrozený. Niektoré činnosti v záverečnej fáze zahŕňajú nasledujúce postupy:

• vyhľadajte kupujúceho, ak ste tak ešte neurobili;
• permanentný marketing a lízing;
• určiť stratégiu uchovávania;
• posilniť správu nehnuteľností;
• dosiahnite stabilizáciu.

A ak sa zaoberáme komerčnými nehnuteľnosťami?

Aby investícia prinieslaočakávaný zisk, treba sa starať o jeho vhodné umiestnenie a propagáciu na trhu. V súčasnosti v Rusku túto úlohu komplikuje skutočnosť, že konkurencia na tomto trhu je mimoriadne vysoká. Z tohto dôvodu je rozvoj komerčných nehnuteľností dôležitejší ako kedykoľvek predtým.

Vývoj komerčných nehnuteľností má pre finančníka mnoho výhod. Hlavné sú:

• postupné zvyšovanie ceny maloobchodných priestorov, čo im umožňuje čoskoro predávať priestory za vyššiu cenu;
• príležitosť zarobiť si pasívny príjem z prenájmu;
• bezpečná investícia s najmenším rizikom.

V každom prípade má objekt sám o sebe určitú hodnotu, pretože podľa potreby a kedykoľvek môžete získať prostriedky z jeho realizácie.

Aplikácia rozvoja v obchode

Vzhľadom na vývoj rozvoja maloobchodných nehnuteľností môžeme vyčleniť hlavné úlohy, ktoré sú v tomto prípade pre investora stanovené.

Zahŕňajú:

• Marketingový prieskum trhu na identifikáciu konkurentov a nájdenie najlepších možností, ako prilákať zákazníkov do nákupného a zábavného komplexu;
• hľadajte optimálnu lokalitu pre umiestnenie nákupného alebo obchodného centra s prihliadnutím na tok ľudí;
• rozpracovanie navrhovaného plánu umiestnenia obchodných priestorov (rozdelenie na zóny).

V prípade nákupných centier závisí cena prenájmu nielen od oblasti priestorov, ale aj od ich polohy - tých bodov, ktoré sa nachádzajú bližšie k vchodu alebo na miestach s obrovskými davmi ľudí budestáť viac.

Z času na čas môže byť potrebné pritiahnuť ďalšie investície do výstavby.

Skladový majetok

Skladové nehnuteľnosti sú dnes jedným z najatraktívnejších segmentov ruského developerského trhu. Trh ešte zďaleka nie je nasýtený. Ponuky kvalitných objektov sú zanedbateľné. Dopyt je významný. Návratnosť investície je približne 15-17% a doba návratnosti je do 4-5 rokov. Implementáciu projektov v developmente skladových nehnuteľností vykonávajú veľkí developeri aj stredne veľkí.

Záver

Developer je teda systém ekonomických, organizačných, právnych a fyzických vzťahov na trhu nehnuteľností. Realizácia projektu v tejto oblasti má možnosť uplatniť inovácie a získať ziskovosť na základe ich investície.