Daň z predaja bytu: vlastnosti, výpočet sumy a požiadavky

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Predaj bytu môže byť potrebný z rôznych dôvodov, no zároveň každého zaujíma, či je povinný platiť daň z predaja bytu. Občan totiž po absolvovaní tohto procesu dostáva určitý príjem, z ktorého treba vyberať poplatok. Zároveň však existujú určité podmienky, za ktorých nie je potrebné previesť daň. Každý predávajúci si musí vyrátať, ako dlho trvá vlastníctvo bytu, aby ste po predaji nemuseli platiť poplatok. Dodatočne sa berie do úvahy možnosť použitia odpočtu na zníženie základu dane.

Koľko sa zdaňuje?

V prvom rade si musíte zistiť, aký je poplatok. Každý vlastník, ktorý predal nehnuteľnosť alebo jej časť, by mal vedieť, aká daň je predmetom predaja bytu a či je povinný tento poplatok zaplatiť.

Pri výpočte sa používa suma uvedená v zmluve o predaji objektu. Nie je nezvyčajné, že predávajúci žiadajú od kupujúcich v tejto zmluve nižšiu sumu,čo im umožní vyhnúť sa plateniu dane pri použití odpočtu. To viedlo k potrebe novelizácie zákona, a tak sa teraz neberie do úvahy len predajná cena, ale aj katastrálna hodnota objektu. Ak je vyššia ako hodnota, ktorá je k dispozícii v zmluve, potom sa výška dane vypočíta na základe katastrálnej ceny.

Takéto zmeny sú odôvodnené tým, že je potrebné znížiť počet podvodných transakcií, ktorých hlavným cieľom sú daňové úniky. Zo zverejnenej sumy sa účtuje ďalších 13 %. Pri použití odpočtu sa môže základ dane znížiť.

Legislatívne nariadenie

Povinnosť platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti upravujú iné predpisy. Medzi ne patrí čl. 117 a čl. 220 daňového zákona, ako aj federálny zákon č. 382.

Dokumenty špecifikujú, či sa pri predaji bytu platí daň z obratu, ako sa určuje poplatok a za akých okolností sú predajcovia oslobodení od tohto procesu.

Kedy sa daň neplatí?

Existujú určité podmienky, za ktorých ľudia, ktorí predávajú nehnuteľnosť, nemusia zo svojho príjmu platiť daň. Daň po predaji bytu sa neplatí (z rôznych dôvodov) len vtedy, ak sú tieto okolnosti preukázané. Poplatok nemusíte počítať a platiť v situáciách:

• po kúpe bytu predajca vlastnil byt viac ako päť rokov;
• po prevzatí bývania dedením v dôsledku vyhotoveniadarom alebo rozhodnutím súdu, musíte počkať 3 roky, aby ste neskôr mohli predmet predať s oslobodením od dane;
• ak sa byt predal za nižšiu cenu, ako je jeho kúpna cena, nakoľko je potrebné zaplatiť daň z príjmu, ale budete musieť úradne preukázať, že predávajúci naozaj nedosiahol zisk, na čo zmluvy na r. na nákup a predaj bytov sa používa;
• Hodnota nehnuteľnosti je nižšia ako 1 milión RUB, keďže každý predávajúci nehnuteľnosti môže využiť odpočet vo výške 1 milión RUB a práve o túto sumu sa znižuje základ dane, teda s nízkou cenou ubytovanie, nemusíte platiť poplatok.

Neprimerané podhodnotenie nákladov na bývanie už nie je možné uplatňovať. Dôvodom je skutočnosť, že daň z predaja bytu pre fyzické osoby je možné vypočítať na základe katastrálnej hodnoty, ak je vyššia ako predajná cena objektu.

Kedy by sa mali previesť prostriedky?

Poplatok splatný budúci rok. Ak sa teda byt predá v roku 2017 a zároveň bude potrebné vypočítať a previesť poplatok, musí byť prevedený do rozpočtu do 15. júla 2018.

Ak dôjde k omeškaniu, účtujú sa pokuty, ktoré výrazne zvýšia celkovú sumu, ktorá sa musí previesť do rozpočtu.

Ako dlho trvá vlastniť byt, aby ste po predaji neplatili daň?

V roku 2016 došlo k významným zmenám, takže teraz by všetci ľudia mali vedieť, ako správne určiť toto obdobie,že nenesú zodpovednosť za porušenia. Medzi základné pravidlá patrí:

• ak bola nehnuteľnosť kúpená po roku 2016, tak na jej predaj musíte počkať 5 rokov bez toho, aby ste museli platiť poplatok;
• ak bol predmet prevzatý na základe iných transakcií, pri ktorých príjemca bytu neminul žiadne peniaze, napríklad bývanie získal dedením alebo daroval na základe správne zostaveného daru, potom môže sa predať bez dane do troch rokov.

Daň z predaja bytu vlastneného menej ako 3 roky bude musieť byť bezpodmienečne zaplatená. V tomto prípade sa odpočítavanie začína od okamihu, keď občan dostane dokument potvrdzujúci jeho právo na nehnuteľnosť. Ak sa napríklad predmet kupuje na základe podielových príspevkov, odpočítavanie sa musí vykonať od okamihu, keď sa uskutoční posledná platba.

Musím platiť daň z darovaného alebo zdedeného bývania? áno, ak uplynuli menej ako tri roky užívania takejto nehnuteľnosti a chcete ju predať. Povedzme, že vlastníte byt 3 roky. V tomto prípade sa daň z obratu nebude musieť vypočítať a previesť, ale zároveň je potrebné predložiť Federálnej daňovej službe dôkaz, že už skutočne uplynulo viac ako tri alebo päť rokov.

Môžem znížiť cenu?

Každý, kto predáva nehnuteľnosť, sa chce vyhnúť zdaneniu. Mnoho ľudí radšej neplatí daň z predaja bytu s odôvodnením, že predaje zámerne podceňujúcena objektu, takže pri použití odpočtu sa buď daň neúčtuje vôbec, alebo má malú sumu.

Táto metóda sa nepoužíva od roku 2016. Je to spôsobené tým, že pred výpočtom poplatku zamestnanci Federálnej daňovej služby porovnávajú dva ukazovatele reprezentované predajnou cenou a katastrálnou hodnotou objektu. Výpočet je založený na sume, ktorá bude väčšia. Vyhnúť sa zdaneniu týmto spôsobom preto nebude fungovať. Daň z predaja nového bytu, ktorý bol kúpený alebo prijatý pred menej ako tromi alebo piatimi rokmi, sa bude musieť v každom prípade zaplatiť.

Ako neplatiť daň, keď vlastníte byt menej ako 5 rokov?

Existujú určité možnosti, ktoré vám umožňujú v skutočnosti tento poplatok neplatiť, aj keď je byt vo vlastníctve osoby menej ako päť rokov. Daň z predaja bytu sa neplatí za nasledujúcich podmienok a situácií:

• kupovali ste nehnuteľnosť pred rokom 2016, takže stále platí podmienka, že musíte počkať tri, nie päť rokov, kým ju budete môcť predať bez poplatku;
• byt bol získaný darom alebo dedičstvom, takže zaň občan nezaplatil finančné prostriedky, čo vedie k tomu, že objekt stačí vlastniť len 3 roky, potom ho predať a nie zaplatiť daň;
• predávajúci vie preukázať, že v dvoch transakciách v priebehu troch rokov nedosiahol zisk, teda predmet predal za o niečo nižšiu cenu, ako bola pôvodne kúpená, avšak za takýchto podmienok je dôležité, aby predajná cena bola nie bola pod k.úcena bytu;
• transakcie sa uskutočňujú v súvislosti s lacným bývaním, takže jeho katastrálna a predajná cena je nižšia ako 1 milión rubľov, čo vedie k tomu, že v dôsledku použitia odpočtu je základ dane úplne záporný.

Všetky vyššie uvedené podmienky musí občan preukázať úradnými dokladmi, preto je potrebné predložiť príslušnú dokumentáciu Federálnej daňovej službe.

Nuansy predaja bytu získané dedením

Ak občan získa majetok dedením, musí zaplatiť štátnu povinnosť v závislosti od hodnoty objektu a tiež sa vysporiadať s dlhou registráciou bytu. Okrem toho za jeho registráciu v majetku musíte zaplatiť poplatok 2 000 rubľov. Po registrácii má človek často túžbu predať predmet. Treba mať na pamäti, že za takýchto podmienok bude potrebné zaplatiť daň z predaja bytu zdedeného.

Najprv by sa mali posúdiť niektoré faktory:

• určuje sa, aká je veľkosť katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, keďže je to ukazovateľ, ktorý sa použije na výpočet dane, ak sa byt predáva za nižšiu cenu;
• 1 milión rubľov sa odpočíta od prijatej sumy, ktorú predstavuje odpočet;
• vypočítané z tejto hodnoty 13%, aby sa určilo, aká suma bude musieť byť zaplatená do rozpočtu, pretože ak je príliš veľká, často sa odporúča počkať tri roky, aby sa potom objekt predal bez dane.

Katastrálna hodnota ešte nebola vypočítaná pre všetky byty. Je to spôsobené tým, že ho určuje iba špeciálna komisia pozostávajúca z kvalifikovaných zamestnancov ZINZ, preto tento ukazovateľ často ešte nebol určený pre konkrétny objekt. V tomto prípade si dedič bude musieť takýto posudok objednať sám, čo mu spôsobí dodatočné náklady.

Aký je navrhovaný odpočet?

Každý, kto plánuje predať byt alebo dokonca izbu, by mal pamätať na to, že má možnosť využiť daňový odpočet. To je štandard pre všetky byty je 1 milión rubľov. Aká vysoká daň z predaja bytu sa zaplatí v tomto prípade?

Napríklad byt bol predaný za 3,4 milióna rubľov a táto suma je vyššia ako katastrálna hodnota objektu. Transakcia bola dokončená do roka po kúpe nehnuteľnosti. Musím v tomto prípade platiť daň z predaja bytu? Keďže od registrácie nehnuteľnosti ešte neuplynuli tri alebo päť rokov, poplatok je potrebné správne vypočítať a previesť.

Na začiatku sa vypočíta základ dane, pri ktorom sa predajná cena zníži o sumu odpočtu: 3, 4 - 1=2,4 milióna rubľov. Ďalej sa z tejto sumy vyberá daň: 2,4 milióna x 13 %=312 tisíc rubľov.

Odpočet môžete použiť na zníženie dane pri predaji bytu iba vtedy, ak má predávajúci dôkaz, že na daný predmet pôvodne minul svoje peniaze. Tento dôkaz možno poskytnúť v dokumentoch:

• platobné prevody, na základe ktorých boli prevedené prostriedkyiný účet, takže proces nákupu objektu bol kompletne vykonaný cez banku;
• účtenka označujúca prevod finančných prostriedkov;
• akt prijatia a prevodu predmetu s uvedením ceny tejto nehnuteľnosti;
• fiškálne šeky, ktoré dokážu potvrdiť nielen kúpu bývania, ale aj jeho dokončenie.

Odpočet môžete použiť až po príprave dôkazov.

Kedy je vhodné zrušiť odpočet?

Domový predávajúci sa môže rozhodnúť, či sa predajná cena zníži o sumu zrážky alebo o kúpnu cenu nehnuteľnosti. Napríklad v roku 2016 bol kúpený byt za 2,3 milióna rubľov. V roku 2017 sa predáva za 4,2 milióna rubľov.

Ak použijete odpočet, výška dane z predaja bytu sa bude rovnať: (4, 2 - 1) x 13 %=416 tisíc rubľov.

Ak použijete metódu, ktorá zahŕňa určenie skutočného získaného zisku, potom výška poplatku bude: (4, 2 - 2, 3) x 13 %=247 tisíc rubľov.

Preto je v takejto situácii vhodné odpočet odmietnuť za účelom zníženia dane z predaja bytu. Nový zákon uvádza, že ak nie je možné potvrdiť kúpnu cenu predmetu, v každom prípade budete musieť použiť zrážku.

Odpočet sa poskytuje len raz ročne, takže ak človek v jednom roku vykoná viacero transakcií naraz, tak platí možnosť znížiť si základ dane len za jeden byt.

Pri kúpe domu navyše môžete počítať s vrátením daní. Vypočítava sa na základevýdavky:

• suma, za ktorú bol byt kúpený;
• náklady na výstavbu zariadenia;
• kúpa pozemku, na ktorom bol dom postavený;
• splatenie úrokov z úveru, ak bol hypotekárny úver poskytnutý na kúpu bývania.

Maximálny odpočet majetku je poskytovaný vo výške 260 rubľov. z kúpnej alebo stavebnej ceny je možné vrátiť až 390 tisíc rubľov, ako aj za úroky z hypotéky.

Ako sa vypočítava katastrálna cena objektu?

Mnohí ľudia o novinkách v legislatíve nevedia, a tak sa snažia znížiť daňový základ lacným predajom nehnuteľností. Rokujú s kupujúcimi tak, aby zmluva obsahovala sumu nepresahujúcu 1 milión rubľov. Pri použití odpočtu sa ukáže, že základ dane predstavuje záporná hodnota.

Teraz však daňové úrady v takejto situácii na určenie dane z predaja bytu používajú nielen ukazovateľ, ktorý je uvedený v kúpnej zmluve, ale aj katastrálnu cenu. Zákon stanovuje, že ak katastrálna hodnota presiahne hodnotu dostupnú v dokumente, potom sa z nej vypočíta poplatok.

Občan si napríklad kúpil byt za 1,5 milióna rubľov. Jeho katastrálna cena je 1,3 milióna rubľov. Po roku vlastníctva sa človek rozhodne predať predmet za 1,6 milióna rubľov. Súhlasí s kupujúcim, že v zmluve by mala byť uvedená suma 900 tisíc rubľov. Pri výpočte dane zamestnanci Federálnej daňovej služby berú do úvahy katastrálnu cenu objektu, pretože je vyššia ako predajná cena. V tomto prípade pri použití odpočtu veľkosťdaň sa bude rovnať: (1, 3 - 1) x 13 %=39 tisíc rubľov.

Nuansy pri zostavovaní vyhlásenia

Ak osoba vlastní nehnuteľnosť pred dátumom splatnosti, musí nielen vypočítať a zaplatiť poplatok, ale aj vypracovať a predložiť vyhlásenie Federálnej daňovej službe. Tento dokument sa nevyžaduje v situáciách:

• byt sa nepredáva, ale vymieňa alebo daruje inej osobe, nakoľko sa objekt prevádza bezplatne alebo bez doplatku, takže občan jednoducho nemá príjem, z ktorého by sa dala vypočítať daň;
• predávaný predmet patril určitej osobe viac ako tri alebo päť rokov, v závislosti od spôsobu nadobudnutia.

V iných situáciách je dôležité nielen zaplatiť daň, ale aj podať priznanie. Je to potrebné iba v prípade, ak je základ dane kladný.

Je dôležité pochopiť nielen to, či občania platia daň z predaja bytu, ale aj to, ako sa vyhlásenie tvorí. Pravidlá pre jeho zostavovanie zahŕňajú:

• uveďte obdobie, za ktoré sa dokument generuje;
• osobné údaje o daňovníkovi sú registrované;
• zadávajú sa údaje o tom, ako bol byt prijatý, ako dlho bol občanovi k dispozícii, za akú cenu bol kúpený a predaný;
• zadajte informácie o príslušnom odpočte;
• uvádza pravidlá výpočtu dane.

Na základe informácií z vyhlásenia sa platí poplatok.

Ako sa podáva vyhlásenie?

Dokument je prezentovaný vFTS rôznymi spôsobmi:

• návšteva úradu Federálnej daňovej služby s cieľom predložiť dokument špecialistovi, potom dostanete oznámenie a daňový doklad;
• zaslanie dokumentácie poštou;
• používanie internetu;
• pomocou sprostredkovateľa, ktorý musí mať notársky overenú plnú moc.

Doklad nemusíte vyhotovovať, ak výsledkom výpočtu je, že nemusíte platiť daň. Patria sem prípady, keď sa po použití odpočtu dosiahne záporná hodnota základu dane, keďže túto skutočnosť nemusí platiteľ dane preukazovať na základe ust. 229 NK. Uvádza sa v ňom, že ak príjem nie je zdaniteľný, daňovníci ho nemusia vykazovať.

Zodpovednosť za nezaplatenie poplatku

Ak sa daňovník pomýli alebo jednoducho účelovo nezaplatí daň z príjmu fyzických osôb po predaji bytu, vedie to k tomu, že občan je vyvodený zo správnej alebo trestnej zodpovednosti.

Miera zodpovednosti závisí od závažnosti trestného činu a výšky dane. Preto môže byť uložená pokuta až 100 tisíc rubľov. alebo dokonca odňatia slobody až na tri roky. Preto je potrebné priznanie podať včas do 30. apríla a zaplatiť aj poplatok do 15. júla. Ak 16. deň nie sú žiadne prostriedky, za každý mesiac omeškania sa účtuje 5% pokuta, takže o šesť mesiacov budete musieť zaplatiť nielen daň, ale aj 30% z nej. Minimálna výška takejto pokuty je 1 tisíc rubľov.

To by teda mal každý človekvedieť, aké dane musíte zaplatiť pri predaji / kúpe bytu, aby ste mohli včas prispievať do rozpočtu. Vyhnete sa tak značnej zodpovednosti za závažné porušenia. Zároveň by ste mali pochopiť podmienky vlastníctva, možnosť použitia odpočtu a ďalšie nuansy výpočtu.