Daň z predaja bytu: vlastnosti výpočtu, požiadavky a odporúčania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Daň pri predaji bytu platí predávajúci z výťažku z predaja nehnuteľnosti. Fiškálny poplatok je trinásť percent. Pred dvoma rokmi bola zaplatená daň z predaja bytu, ktorý bol vo vlastníctve kratšieho ako tri roky. Daň nezávisela od katastrálnej hodnoty objektu. Odvtedy došlo k veľmi dôležitým zmenám v legislatíve, ktoré ovplyvňujú takmer všetkých obyvateľov krajiny.

Aktualizovaná verzia zákona stanovuje iné časové rámce ako doteraz pre ľudí, ktorí nemôžu platiť poplatky, a zaviedla dodatky, ktoré určujú, akou výškou sa zdaňuje predaj bytu. Najvýznamnejšia zmena, ktorá nastala v oblasti zdaňovania peňažných prostriedkov prijatých z predaja nehnuteľností na bývanie, je spojená s nahradením základu výpočtu zo súpisovej hodnoty na katastrálnu hodnotu nehnuteľnosti.

Sadzba dane z predaja bytu sa neupravuje, zostáva trinásť percent. Najkratší termín sa však zmeníužívanie nehnuteľnosti, pri ktorom nie je potrebné platiť tento fiškálny poplatok. Pred dvomi rokmi stačilo na to, aby ste sa vyhli plateniu dane, vlastniť nehnuteľnosť po dobu troch rokov. Po inováciách musíte nehnuteľnosť vlastniť aspoň päť rokov a následne bude fyzická osoba oslobodená od platenia dane. Nadobudnutie účinnosti nového zákona poznamenalo nielen právne zmeny, ale aj finančné: výška dane sa výrazne zvýšila. Všetko o daniach z bytu a ďalších zmenách v legislatíve vám povieme nižšie.

Najdôležitejšia inovácia

Implementácia predmetnej zmeny sa začala pred tromi rokmi. Trvá to dodnes a ešte dlho bude. Na ceste k 100% stanoveniu výpočtu dane na základe katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti je problém, ktorý spočíva vo výraznom rozdiele medzi súpisovou a katastrálnou hodnotou predmetu. Katastrálna cena sa prakticky nezhoduje s trhovým ocenením, je veľmi vysoká. Hodnota zásob sotva dosahuje zlomok trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Zákonodarný orgán sa aj vďaka tejto novinke snaží zastaviť nelegálne aktivity pri predaji nehnuteľností. Špekulanti a kriminálnici stratia možnosť vedome znižovať hodnotu nehnuteľnosti vzhľadom na to, akou sumou sa teraz predaj bytu zdaňuje. Keď bol zákon založený na hodnote zásob, bolo to celkom možné a jednoduché. Teraz sú okolnosti predaja iné. Výška fiškálneho poplatku sa vypočíta podľatrhová hodnota.

Inovácia, ktorá určuje, aká daň sa platí pri predaji bytu v nehnuteľnosti, však spôsobila ďalšie problémy:

• Problémy s predajom bývania, ktoré si vyžaduje kapitálové investície na opravy.
• Problémy s predajom, keď sú vlastníci nehnuteľností nútení kvôli rodinným problémom znížiť hodnotu svojho majetku, aby ho rýchlo predali za príjem.

Úplný prechod na náklady by sa podľa katastra vo všetkých regiónoch krajiny mal uskutočniť do dvoch rokov. Teraz je proces v prechodnom štádiu. Predpokladá sa, že súčasne s jeho priebehom legislatívne štruktúry sledujú rôzne prekážky pri uplatňovaní inovácií a prijímajú opatrenia na ich zlepšenie. Za štyri roky legislatívnych zmien sa už urobilo veľa. Počas tohto obdobia mohli mnohé regióny prejsť na katastrálnu hodnotu bývania, pokiaľ ide o to, aká daň sa platí pri predaji bytu. Mnoho subjektov v krajine však naďalej úplne alebo čiastočne vypočítava daň v nákladoch podľa inventára.

Z dôvodu prechodu na katastrálne oceňovanie:

• Regulované udalosti súvisiace so špekulatívnym (nezákonným) ďalším predajom bývania.
• Príliv financií do štátnej pokladnice sa zvyšuje, pretože katastrálna hodnota bývania je hodnota takmer podobná tej, ktorá funguje na realitnom trhu. Na jednej strane bude mať odstránenie všetkých nelegálnych schém na predaj bytov veľmi pozitívny efekt.vplyv na všeobecnú situáciu v krajine.
• blahobyt občanov krajiny klesá, pretože vlastníci sú nútení platiť veľké množstvo financií do štátnej pokladnice, čo negatívne ovplyvňuje ich blahobyt.

Požadovaný výber daní si vyžaduje určitú disciplínu od občanov krajiny, vlastníkov nehnuteľností

Po predaji rezidenčnej nehnuteľnosti dostanú obyvatelia krajiny oznámenie od daňového úradu s informáciou, akú daň z predaja bytu v danej nehnuteľnosti je potrebné zaplatiť. Ak občan oznámenie nedostane, musí samostatne vyriešiť otázku získania údajov na platbu, pretože absencia listu z daňového úradu nezbavuje daňovníka zodpovednosti za nezaplatenie a pokuty.

Kto platí daň pri predaji bytu?

Jednou z najzaujímavejších tém pre občanov našej krajiny boli vždy problémy spojené so zdaňovaním daňových poplatníkov fiškálnymi poplatkami v prospech štátneho rozpočtu. Aby sa ľudia vyhli nesprávnym ekonomickým kalkuláciám, chcú si zlepšiť svoju finančnú gramotnosť a zistiť, aké dane majú platiť pri predaji / kúpe bytu. Znepokojuje ich najmä výber daní spojený s predajom nehnuteľnosti, ktorá v poslednom období prešla veľkými zmenami súvisiacimi s dobou vlastníctva, vysporiadacou základňou a ďalšími vstupmi.

Príjem (zisk) získaný po predaji akéhokoľvek typu obytnej nehnuteľnosti (byt, dom, izba) sa zdaňuje. Poplatok vždy platí predávajúci. Občania sa často pýtajú čodaň sa berie z predaja bytu alebo inej nehnuteľnej veci? Sadzba je trinásť percent z ceny. Stojí za zmienku, že poplatok sa neúčtuje na celkovú hodnotu nehnuteľnosti, ale iba na tú časť, ktorá sa za dobu vlastníctva zvýšila. Príklad je nasledujúci:

• náklady na kúpu domu sú osem miliónov;
• predajná cena je desať miliónov;
• daň z predmetu – trinásť percent z rozdielu medzi nákupnou cenou a sumou predaja.

Ako znížiť daň?

Dane a výdavky pri kúpe a predaji nehnuteľností možno legálne znížiť znížením príjmu o skutočne vynaložené výdavky:

• Náklady na počiatočnú kúpu bytu. Táto suma je povolená na zníženie zisku z predaja objektu. Výdavky musia byť zdokumentované (výpisy o prevodoch peňazí uskutočnené prostredníctvom komerčnej banky; potvrdenia fyzických osôb; šeky potvrdzujúce náklady na opravu obytného zariadenia (nákup stavebného materiálu, platba za služby robotníkov).
• Náklady spojené s výstavbou bývania, kúpou domu alebo podielu na nehnuteľnosti, pozemku.
• Platenie úrokov z pôžičky alebo pôžičky prijatej na kúpu nehnuteľnosti alebo stavbu objektu. Suma nemôže presiahnuť dva milióny. Tento typ odpočtu dostane daňovník raz za život.

Kde a aká daň sa platí pri predaji bytu?

Pre prevod fiškálneho poplatku predávajúci vykoná tieto kroky:

• vyplní vyhlásenie;
• vezme ju na daňový úradkontrola osobne alebo zaslaním doporučene;
• dostane potvrdenie;
• platí poplatok v pobočke komerčnej banky.

Aká daň sa účtuje pri predaji bytu, ak je vlastníkom dieťa? Rodičia platia za maloletých.

Žiadne daňové priznanie:

• Pri darovaní alebo výmennom obchode. Príjemca neplatí daň. Pri darovaní je byt poskytnutý bezplatne a pri výmene nikto nedostane peňažný výnos, pretože výmena je uznaná ako ekvivalent.
• Pri predaji bytu vo vlastníctve na dobu dlhšiu, než je minimálna doba vyžadovaná zákonom.

Podmienky nezaplatenia dane

Ruská legislatíva stanovuje podmienky, ktoré vám umožňujú neplatiť daň pri predaji nehnuteľnosti. Týkajú sa doby vlastníctva nehnuteľnosti do doby predaja a iných spôsobov prevodu:

• Zárobky predajcu nehnuteľností sú oslobodené od dane, ak dom vlastníte aspoň minimálne zákonné obdobie. Inými slovami, od roku 2016 sa pri predaji bytovej nehnuteľnosti na viac ako päť rokov poplatok do pokladnice neplatí. Inými slovami, keď občan má byt, dom alebo izby a je ich zákonným vlastníkom viac ako päť rokov a zároveň sa stal ich oficiálnym vlastníkom po ustanovení nových pravidiel pre výpočet fiškálneho poplatku za predaj nehnuteľností. nehnuteľnosť, potom neplatí daň z príjmu z jej predaja.
• Ak bola nehnuteľnosť zakúpenáplatením odvodov. Akú daň zaplatím pri predaji bytu? Veľmi častá otázka občanov, ktorí vlastnia akcie. V tomto prípade je možné vyhnúť sa plateniu fiškálneho poplatku po uplynutí minimálnej doby vlastníctva od okamihu vzniku vlastníckeho práva. Musí uplynúť päť rokov, keď sú všetky registračné dokumenty v rukách majiteľa rezidenčného zariadenia.

Počet rokov	Obdobie nadobudnutia nehnuteľnosti vzhľadom na rok 2016
	do	po
Tri	Daň sa platí
Tri až päť	Oslobodenie od daňového cla	Daň sa platí
Viac ako päť	Oslobodenie od platenia poplatku za predaj nehnuteľnosti

Občan môže uplatniť právo na predaj bez zaplatenia dane z dôvodu limitu najkratšej doby vlastníctva nehnuteľnosti za určitých podmienok. Jeden z nich musí byť dodržaný:

• Nehnuteľnosť sa objavila po privatizácii.
• Byt (dom) zdedil alebo dostal darom od blízkeho príbuzného (rodičia, deti, plnokrvní bratia a sestry).
• Nehnuteľnosť dodaná po dohode so závislými osobami na doživotnú údržbu.
• Minimálne trvanie nehnuteľnosti oslobodenej od dane pre predávajúceho je päť rokov.

Takže daň z predaja bytu je daná fiškálnou legislatívou. Dá sa tomu vyhnúť takto:

• Počkajtefunkčné obdobie päť rokov.
• Predaj nehnuteľnosť za kúpnu cenu.
• Predaj byt za cenu nie vyššiu ako jeden milión rubľov. Za predpokladu, že výška predaja bude aspoň sedemdesiat percent z hodnoty katastra. V opačnom prípade sa príjem vyrovná s katastrálnou hodnotou, ale s korekčným koeficientom. Tento ukazovateľ znemožňuje vyhnúť sa plateniu fiškálnych poplatkov výrazným podhodnotením hodnoty nehnuteľnosti v doklade medzi predávajúcim a kupujúcim. Z celkovej sumy sa dnes podľa kúpnej zmluvy odpočíta jeden milión rubľov. Ak osoba náhle predá nehnuteľnosť za milión rubľov, potom nebude musieť platiť daňový poplatok daňovému úradu.

Nehnuteľnosti

Prijatie (prijatie) dedičstva je z právneho hľadiska pomerne komplikovaný proces, ktorý trvá minimálne šesť mesiacov. Mnoho občanov našej krajiny sa zaujíma o otázku, akú daň z predaja bytu dedením treba zaplatiť do štátnej pokladnice? Odpoveď nepoteší tých, ktorí dúfajú, že svoj zdedený majetok (byt, dom či pozemok) predajú rýchlo, výhodne a bez zbytočných finančných nákladov. Pri predaji nehnuteľnosti na bývanie, zdedenej alebo darovanej, podlieha aj dani z príjmov. Oslobodenie od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti príde až po piatich rokoch vlastníctva bytu alebo iného objektu. Existuje množstvo ďalších zákonných obmedzení:

• určenie ceny zdedenej rezidenčnej nehnuteľnosti sa vypočítaso zameraním na jeho hodnotu podľa inventára;
• štandardný fiškálny odpočet je obmedzený na jeden milión rubľov.

Tieto podmienky predaja spôsobujú problémy ľuďom, ktorí chcú svoj zdedený majetok predať rýchlo a jednoducho a ušetriť na daňových poplatkoch. Ak kupujúci kúpi iný byt, aby nahradil existujúci byt, potom je potrebné starostlivo vypočítať ziskovosť transakcie, keď minimálna povolená doba vlastníctva ešte neuplynula, pretože budete musieť zaplatiť trinásť percent z celkovej sumy a nie na rozdiel medzi nákupnou a predajnou cenou. Rozhodnutie predať nehnuteľnosť a prejsť na kúpu inej nehnuteľnosti môže viesť k značnej finančnej strate.

Je potrebné pripomenúť, že minimálna doba vlastníctva zdedeného majetku začína plynúť od momentu otvorenia dedičstva, teda odo dňa úmrtia bývalého vlastníka nehnuteľnosti, a nie od momentu prijatia. dedičstva (registrácia nehnuteľností v štátnych orgánoch).

V tomto prípade sa po prepustení berie obdobie troch rokov. Podľa nového zákona, ktorý vstúpil do platnosti v roku 2016, sa účtuje trinásť percent z predaja. Dôchodcovia a invalidi tento fiškálny poplatok neplatia. Patria do preferenčnej kategórie daňových poplatníkov.

Dohody medzi príbuznými

Pri uskutočňovaní transakcií medzi príbuznými, ktorí sú si blízki, stráca kupujúci (obdarovaný) právo na daňový odpočet. Nehnuteľnosť prijatá ako dar od blízkych príbuzných je zo zákona oslobodená od výberu daní.

Daňové odpočty z predaja

Daň pri kúpe bytu a daňový odpočet sú opísané v daňovom kódexe RF. Občania krajiny, ktorí sú povinní platiť daň z príjmu zo zárobkovej činnosti, si môžu uplatniť nárok na odpočet pri predaji nehnuteľnosti na bývanie. Získanie majetkového prospechu pomáha výrazne znížiť základ pre výpočet fiškálneho poplatku a niekedy ušetrí občana od platenia daní. Zvážte:

• koľko môžu daňoví poplatníci získať predajom nehnuteľnosti;
• aké špeciálne podmienky stanovuje zákon na potvrdenie práva občana na odpočet majetku.

Odpočet môže využiť každý občan, ktorý predáva nehnuteľnosť, ktorá nepatrí do privilegovanej kategórie občanov oslobodených od dane. Podmienky oslobodenia od poplatku, od nutnosti uplatniť si nárok na fiškálnu dávku, sa pred dvomi rokmi výrazne zmenili:

• Pre predmety zakúpené pred inováciami sú podmienky odlišné. Pri predaji bytu má nehnuteľnosť menej ako 3 roky a neplatí sa daň (nie je potrebné podávať ani daňové priznanie na IFTS).
• Trojročné vlastné užívanie nehnuteľnosti nadobudnutej pred legislatívnymi novinkami oprávňuje neplatiť daňový poplatok z príjmu z predaja, ak bolo bývanie prevzaté bezplatne, na základe nájomnej zmluvy alebo v procese privatizácia.
• Päť rokov od dátumu registrácie práva na predmet nadobudnutý po zmenách v zákone je oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja.

Ak nehnuteľnosť vlastníte menej ako tri alebo päť rokov, vyžaduje to zákonvýpočet a odvod dane zo zisku z predaja v sadzbe trinásť percent. V takýchto finančných situáciách je potrebné požiadať o daňový odpočet, pretože umožňuje občanom získať finančné výhody znížením poplatku na nulu. Dosiahnutý príjem občana z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje podľa všeobecných pravidiel trinásťpercentnou sadzbou. Príjmom treba rozumieť rozdiel medzi cenou nadobudnutia a predaja predmetu vlastníctva alebo cenou predmetu získaného nepeňažnými transakciami (dedením, darovaním, výmenou).

Ak je predajná cena nižšia alebo rovná nákupnej cene, poplatok je nulový. Daňoví kontrolóri však môžu skontrolovať platnosť hodnoty uvedenej v doklade o predaji, aby odhalili nezákonné prípady úmyselného podhodnotenia hodnoty. Na výpočet pravdivosti ceny slúži ukazovateľ hodnoty nehnuteľnosti podľa katastra. Ak zisk z predaja nepresiahne sedemdesiat percent stanovenej hodnoty, inšpektori budú požadovať, aby sa namiesto zmluvnej ceny použila trhová cena.

Odpočet môžete získať pri predaji bytu v roku nasledujúcom po dátume predaja. Ak to chcete urobiť, musíte predložiť vyhlásenie a nezávisle vypočítať fiškálny poplatok s prihliadnutím na výšku odpočtu.

Ak vlastník nehnuteľnosti predá nehnuteľnosť pred termínmi uvedenými vyššie, bude musieť zaplatiť poplatok uvedený vo svojom vyhlásení. Na kontrolu dodržiavania stanovených termínov sa používa dátum evidencie nákupných a predajných transakcií. Potrebné informácie obsahujú listiny o evidencii nehnuteľností a registra právpre nehnuteľnosť. Ak vlastník predávanej nehnuteľnosti potrebuje nahlásiť príjem daňovému úradu a zaplatiť daň, treba vziať do úvahy špecifiká poskytovania fiškálnej výhody:

• Nárok na odpočet je dobrovoľný (vyžaduje sa žiadosť daňového poplatníka). Ak to chcete urobiť, musíte vo vyhlásení o príjme zo zárobkovej činnosti uviesť nárok na dávku.
• Podstatou fiškálnej výhody je zníženie zdaniteľného príjmu o sumu uvedenú v legislatíve. V tomto roku sú predajcovia nehnuteľností obmedzené na daňový odpočet nie viac ako jeden milión rubľov. Okrem predaja bytov sa rovnaký maximálny limit vzťahuje aj na transakcie týkajúce sa izieb, domov a stavebných pozemkov. Na otázku, aká daň z predaja podielu na byte je odpoveď rovnaká: ako pri izbách, domoch a pod. Pre množstvo ďalších predmetov bude najväčšia možná suma odpočtu dvestopäťdesiattisíc rubľov. Postup pri uplatnení fiškálnej úľavy v požadovanej výške je nasledovný. Zarobený príjem sa zníži o milión rubľov a daň sa vypočíta zo zostatku. Ak cena predávanej nehnuteľnosti nepresiahne milión, odovzdajte informáciu obhliadke, daň platiť nemusíte. Výška odpočtu nehnuteľnosti sa vzťahuje na všetky transakcie predaja bytov uskutočnené do jedného roka. Pri predaji dvoch a viacerých nehnuteľností môžete štandardný odpočet jeden milión využiť len raz. Ak sa použije pri prvej transakcii, výpočet výšky fiškálneho poplatku za druhý a ďalší byt (dom) budevykonávané bez výhod. Ak bola nehnuteľnosť na bývanie v podielovom vlastníctve, každý z akcionárov má nárok na vlastnú dávku, ak predal svoj podiel na základe samostatne vyhotovenej kúpnej zmluvy. Poskytnutie odpočtu sa uskutoční na základe každého akcionára, t. j. budú podané dve alebo viac daňových priznaní.
• Namiesto odpočtu dane si môžete sumu dosiahnutého príjmu z predaja nehnuteľnosti znížiť o preukázané náklady na obstaranie alebo výstavbu nehnuteľnosti. Daňovník musí vypočítať najvhodnejší postup.

Kroky daňového poplatníka

Odpovedali sme na otázku, aká daň sa platí pri predaji bytu. Ďalej popíšeme, ako si uplatniť nárok na odpočet. Na uplatnenie nároku na odpočet pri nadobudnutí nehnuteľnosti a platení dane z predaja bytu sú potrebné doklady:

• Prihlásenie je potrebné podať inšpekcii v mieste registrácie na konci kalendárneho roka.
• Je potrebné pripraviť podklady k transakcii (kúpno-predajná zmluva, akt prevzatia a prevodu bytového zariadenia, výpis z registra práv k nehnuteľnostiam).
• Zhromažďujte doklady o prijatí príjmu z predaja nehnuteľnosti na bývanie.
• Pre zníženie poplatku je potrebné pripraviť doklady o nákladoch vynaložených na obstaranie alebo výstavbu nehnuteľnosti na bývanie (doklad o predaji, pokladničnom doklade alebo príkaz na prevod finančných prostriedkov, výpis z registra, list vlastníctva).
• Poskytnite všetky uvedené dokumentyna kontrolu do 30. apríla.
• Najneskôr do dvadsiateho piateho júla zaplaťte sumu dane vypočítanú s prihliadnutím na odpočet.

Suma peňazí prijatá od kupujúceho sa musí rovnať cene bytu (domu) v zmluve.

Rozhodujúcim faktorom pre získanie odpočtu a pre výpočet daní, ktoré je potrebné zaplatiť pri predaji nehnuteľnosti, je správnosť poskytnutia ohlasovacích formulárov a dokumentov. Ak existujú neprekonateľné ťažkosti pri výpočte odpočtu alebo fiškálneho poplatku, má zmysel obrátiť sa na finančného špecialistu a požiadať o pomoc daňovú inšpekciu. Konečný balík dokumentov by mal obsahovať nasledujúce formuláre správ:

• Daňové priznanie.
• Zmluva o predaji, potvrdenie o prijatí.
• Potvrdzujúce dokumenty potvrdzujúce prijatie peňažných prostriedkov na základe zmluvy (výpisy, platobné príkazy).
• Pas občana danej krajiny.

Na rozdiel od odpočtu dane pri kúpe nehnuteľnosti, priznanie príjmu z predaja nehnuteľnosti nesúvisí s vrátením dane z príjmov fyzickej osoby z rozpočtu. V tejto súvislosti nie je potrebné prikladať údaje o účte pre vrátenie vyplatených príjmov z pokladnice. Ako sa prihlásiť:

• osobná inšpekčná návšteva;
• odvolajte sa prostredníctvom zástupcu;
• posielanie dokumentov poštou s popisom prílohy;
• vyplnením hlásenia na webovej stránke inšpekcie prostredníctvom špeciálneho softvérového zdroja.

V prípade akýchkoľvek pochybností majú daňoví inšpektori právo vykonať administratívny auditv súlade s cenou predávanej nehnuteľnosti, jej katastrálnou hodnotou. Skontrolujú, aká daň z príjmu bola skutočne splatná pri predaji bytu.

Predávajúci môže byť požiadaný o ďalšie dokumenty odôvodňujúce výpočet nákladov na predaj nehnuteľnosti. Ak inšpekcia nemá pochybnosti o predložených údajoch a vypočítanej výške odpočtu, potom je platiteľovi dane zaslané oznámenie s požadovanými údajmi. Zostáva na osobe zaplatiť do rozpočtu sumu dane vypočítanú v daňovom priznaní s prihliadnutím na poskytnutý odpočet.

Zodpovednosť za daňové úniky

Je veľmi dôležité pochopiť, aké dane platia predávajúci a kupujúci pri kúpe a predaji nehnuteľností. Za nezaplatenie fiškálneho poplatku sa ručí v súlade s občianskym a trestným právom. Porušenie sa považuje za krivé svedectvo a daňový únik. Veľkosť a prísnosť trestu je vážna.

Páchateľovi hrozí pokuta až do výšky stotisíc rubľov alebo obmedzenie (odňatie slobody) na slobode až na tri roky. Nezáleží na tom, či daňovník pochopil alebo nepochopil, kto má platiť daň pri predaji nehnuteľnosti. Jednoduchšie a bezpečnejšie je podať daňové priznanie kontrole a zaplatiť dlžnú fiškálnu sumu. Ak daňovník zmešká lehotu na splnenie povinností, začnú mu plynúť sankcie za oneskorenú platbu.

Ak sa daňovým špecialistom nepodarí vyriešiť otázku platby priamo s daňovníkom, podajú žiadosťsúdny spor a doloží, akou výškou sa zdaňuje predaj bytu.