Ako bezpečne predať byt: pokyny a odporúčania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Predaj bytu je pomerne zložitý a zdĺhavý proces, ktorý je možné realizovať samostatne alebo s pomocou agentúry. Postup predpokladá, že predávajúci dostane pomerne veľké množstvo finančných prostriedkov, takže je dôležité zistiť, ako bezpečne predať byt, aby kupujúci nemohol používať rôzne podvodné schémy. To vám umožní získať požadované množstvo finančných prostriedkov na bývanie bez rizika straty peňazí a nehnuteľností.

Pravidlá predaja

Každý, kto plánuje predať bývanie, myslí na to, ako správne a bezpečne predať byt. Aby ste to dosiahli, je vhodné zvážiť nasledujúce pravidlá:

• proces môžete dokončiť sami alebo s pomocou pozvaného realitného makléra;
• ak využívate služby realitnej kancelárie, mali by ste sa pripraviť na to, že za jej služby budete musieť zaplatiť, pričom náklady na asistenciu sa považujú za vysoké;
• ak postup vykonáva priamy vlastník objektu, potom sa veľká pozornosť venuje správnemu zloženiu reklamy, pretože by mala byť svetlá,pútavé a efektívne;
• základom bezpečnej transakcie je kompetentný údaj o cene bývania v zmluve a nie je možné zámerne znížiť cenu o zníženie dane, nakoľko kupujúci môže túto situáciu využiť, preto zaplatí sumu uvedenú v zmluve;
• pred predajom objektu sa odporúča venovať veľkú pozornosť jeho predpredajnej príprave, na ktorú sa robia kozmetické opravy a odstraňujú sa rôzne nedostatky vo vodoinštalácii či iných dôležitých častiach priestorov;
• stav inžinierskych komunikácií zohráva rozhodujúcu úlohu, preto je často potrebné ich obnoviť a zlepšiť;
• Aby transakcia bola právne čistá a bezpečná, veľká pozornosť sa venuje jej dokumentácii, preto sa vypracuje a podpíše kúpno-predajná zmluva a predmet sa preregistruje na kupujúceho v Rosreestri.

Predať môžete len sprivatizované bývanie. Ak zistíte, ako bezpečne predať byt sami, môžete ušetriť značné množstvo peňazí potrebných na zaplatenie služieb realitných kancelárií. Zároveň si môžete byť istý, že kupujúci nebude môcť využívať rôzne podvodné schémy na oklamanie.

Nuansy predaja akcií

Predávajúci často vlastní len určitú časť bytu. V tomto prípade sa predaj vašej nehnuteľnosti vyznačuje týmito vlastnosťami:

• ostatní vlastníci nehnuteľnostípredkupné právo na kúpu podielu predávajúceho, preto je na začiatku povinné mu túto časť ponúknuť;
• len s písomným odmietnutím ostatných vlastníkov môžete predať podiel tretím stranám, ale za cenu, ktorá nepresahuje cenu ponúkanú ostatným vlastníkom;
• rozhodnutia spoluvlastníkov nehnuteľností je potrebné očakávať do 1 mesiaca;
• ak dôjde k odmietnutiu všetkých ostatných vlastníkov, predaj podielu sa uskutoční obvyklým spôsobom.

Oznámenia je vhodné vyhotoviť a odovzdať u notára, aby ste v prípade súdneho sporu mali dôkaz o dodržaní správneho postupu pri predaji predmetu.

Špecifiká predaja bývania zakúpeného na úkor materského kapitálu

Materský kapitál sa vydáva občanom, ktorí majú v rodine druhé dieťa. Môžu byť použité na kúpu domu. Preto často vyvstáva otázka, ako bezpečne predať byt na sekundárnom trhu, ak bol kúpený z verejných prostriedkov. Na tento účel sa berú do úvahy nuansy:

• povinné pri použití materského kapitálu sa vyžaduje, aby kupované bývanie bolo registrované nielen na rodičov, ale aj na deti, teda maloletí vystupujú ako spoluvlastníci nehnuteľnosti;
• na predaj takéhoto objektu potrebujete získať povolenie od opatrovníckych orgánov, na čo je dôležité zabezpečiť deťom iné bývanie na bývanie, ktoré nebude horšie ako predchádzajúci objekt;
• nie je dovolené, aby sa po uzavretí transakcie zhoršili životné podmienky detí;
• pri opätovnom nákupe nového objektuje potrebné poskytnúť každému maloletému podiel na bývaní a deťom jednoducho založíte účet, kam bude poukázaná ich časť výťažku z predaja bytu.

Nebude možné ignorovať požiadavky zákona, pretože nie je možné zaregistrovať transakciu v Rosreestr bez súhlasu opatrovníckych orgánov.

Ako urobím tento proces sám?

Mnoho ľudí uprednostňuje predaj nehnuteľností na vlastnú päsť. Preto majú otázku, ako bezpečne predať byt bez sprostredkovateľov. Postup má nasledujúce vlastnosti:

• Na začiatku sa v nehnuteľnostiach vykonávajú kozmetické opravy, ktoré umožňujú nastaviť optimálnu cenu objektu;
• cena bytu je určená;
• správne je zostavený inzerát, ktorý je vhodné umiestniť do rôznych printových médií a na špecializované stránky na internete;
• potencionálni kupci prídu do bytu na obhliadku priestorov;
• ak sa kupujúcemu predmet páči, je uzatvorená kúpna zmluva;
• predávajúcemu sa poskytuje záloha, na ktorú je možné poskytnúť hotovosť alebo použiť peňažné poukážky, ale v každom prípade musí byť vystavený doklad;
• ak bola vypracovaná predbežná dohoda, hlavná dohoda je uzavretá do jedného roka;
• zhromaždenie všetkých potrebných dokumentov k bytu;
• vypracovanie a podpísanie hlavnej zmluvy o predaji;
• prechod práva nanehnuteľnosť kupujúcemu v Rosreestri, čo si vyžaduje prítomnosť oboch strán transakcie;
• zvyšné prostriedky sa prevedú predajcovi akýmkoľvek spôsobom uvedeným v zmluve;
• v prípade potreby dostane kupujúci kľúče od bytu, doklady k nehnuteľnosti a iné veci.

Ešte jedna vec. Ak zistíte, ako bezpečne predať byt sami, nebudete musieť míňať peniaze na platenie za služby sprostredkovateľov. Ale keď využijete svoju silu, nájdenie kupca môže trvať dlho. Preto je dôležité prezerať si inzeráty “Kúpim byt”, keďže častokrát je možné rýchlo nájsť kupca práve týmto spôsobom.

Nuansy používania agentúrnych služieb

Veľa ľudí nechce riešiť predaj objektu na vlastnú päsť. Je to spôsobené tým, že tomuto procesu musíte venovať veľa času a úsilia. Preto rozmýšľajú, ako bezpečne predať byt cez agentúru. Proces sa považuje za zjednodušený, pretože hlavné akcie pri predaji nehnuteľností vykonáva najatý špecialista. Vlastnosti postupu:

• V prvom rade si musíte nájsť vhodnú agentúru, ktorá musí byť overená a funguje už dlho, keďže je vysoká pravdepodobnosť, že sa stretnete s podvodníkmi;
• po výbere spoločnosti dostane realitný maklér prístup do bytu, takže dostane kľúče od nehnuteľnosti, ako aj kópie dokumentov;
• ostatné úkony potrebné na predaj objektu vykonáva najatý špecialista, teda majiteľbývania, nebudete musieť samostatne hľadať kupca alebo vykonávať transakciu, pretože stačí byť prítomný pri podpise zmluvy.

Výhody využívania realitnej kancelárie zahŕňajú značné úspory času a úsilia.

Aké dokumenty sú potrebné na predaj objektu?

Ak si preštudujete návod, ako dobre predať byt, tak proces zvládnete aj sami. Po nájdení kupujúceho je s ním uzatvorená kúpna zmluva. Kupujúci musia najskôr vyžadovať určitú dokumentáciu, ktorá im umožní overiť oprávnenosť transakcie. Okrem toho budú tieto doklady potrebné pri registrácii transakcie u Rosreestr. Aké dokumenty sú potrebné na registráciu predaja bytu? Pre tento proces sa pripravuje dokumentácia:

• výpis z USRN, ktorý uvádza, kto je vlastníkom nehnuteľnosti;
• výpis z domovej knihy obsahujúci informácie o všetkých registrovaných osobách;
• kópia pasu predajcu;
• ak je predávajúci oficiálne ženatý, potom manželka alebo manžel musia získať písomné povolenie na predaj, pretože takýto majetok získaný počas manželstva sa považuje za spoločne nadobudnutý;
• ak časť bývania patrí deťom, vyžadujú sa dodatočne ich rodné listy, ako aj povolenie na predaj od opatrovníckych orgánov;
• certifikát potvrdzujúci neexistenciu dlhov za služby;
• technické papiere k bytu, ktoré obsahujú osvedčenie o súpise a technický plán a pomocou týchto dokumentov sa potenciálni kupci môžu uistiť, že neexistujú žiadnenelegálna prestavba.

Ak zistíte, aké dokumenty sú potrebné na vybavenie predaja bytu, môžete si ich pripraviť vopred. To vám umožní rýchlo uzavrieť obchod.

Môžem predávať na splátky?

Kupujúci často nemajú dostatok financií na kúpu domu. V tomto prípade môže predávajúci urobiť ústupky a poskytnúť možnosť kúpiť byt na splátky. Budete sa však musieť pripraviť na nasledujúce funkcie:

• obchod sa realizuje promptne, čo je jednoznačné plus používania splátok;
• predávajúci čelia riziku, že kupujúci prestane prevádzať finančné prostriedky z rôznych dôvodov;
• zmluvu je vhodné spísať v prítomnosti notára, čím sa zvýšia záruky pre predávajúceho.

Majiteľ objektu musí dobre rozumieť tomu, ako byt bezpečne predať. Prevod peňazí musí byť zaznamenaný v písomných potvrdeniach. Ak v určitom čase kupujúci prestane prispievať finančnými prostriedkami ako platbu za bývanie, transakcia bude musieť byť napadnutá súdnou cestou.

Ako bezpečne predať byt na splátky?

Postup pri predaji akéhokoľvek majetku sa považuje za zložitý a zdĺhavý. Často sa predajcovia musia vysporiadať s rôznymi podvodníkmi, ktorí si chcú predmet privlastniť zadarmo. Preto je dôležité vedieť, ako sa pri využívaní splátkových programov chrániť pred množstvom nelegálnych schém. Ako bezpečne predať byt? Na to sa berie do úvahypodrobnosti:

• doba splátok by mala byť nastavená do troch až šiestich mesiacov;
• záloha musí presiahnuť polovicu hodnoty nehnuteľnosti;
• predávajúci rozhodne, či sa bude účtovať úrok alebo nie.

Ak kupujúci neuspeje z rôznych dôvodov, bude to musieť riešiť súdnou cestou, čo prináša ďalšie výdavky a problémy.

Ako predať byt na hypotéku?

Pri kúpe nehnuteľnosti občania často radšej požiadajú banku o hypotéku. Nie vždy sa však dokážu vyrovnať s úverovým zaťažením. Preto majú otázku, ako bezpečne predať byt na hypotéku. Proces sa vykonáva s ohľadom na požiadavky:

• banka je nevyhnutne informovaná o rozhodnutí, a ak je dôvodom predaja vysoké úverové zaťaženie, inštitúcia môže vyjsť v ústrety, preto často ponúka reštrukturalizáciu dlhu;
• predaj bývania je povolený len s povolením banky na tento proces;
• dlžník môže tento postup vykonať sám, ale samotné banky často uprednostňujú predaj predmetov na aukciách;
• požadovaná suma finančných prostriedkov je uložená na splatenie dlhu, a ak nejaké peniaze zostanú aj potom, zostanú dlžníkovi;
• pri komunikácii s potenciálnymi kupcami im musia byť poskytnuté informácie, že nehnuteľnosť je založená v banke;
• peniaze vloží kupujúci na účet vbanka, následne sa potrebná časť použije na splatenie hypotekárneho úveru;
• až potom je transakcia zaregistrovaná v Rosreestr.

Banka dokáže nájsť kupca, ktorý kúpi nehnuteľnosť cez hypotéku. V takom prípade sa úver poskytne novému dlžníkovi. Pre banku je takéto riešenie výhodné, no nový dlžník musí byť solventný, oficiálne zamestnaný a mať pozitívnu úverovú históriu.

Ako sa chrániť?

Mnoho ľudí premýšľa o tom, ako predať byt za hotové. Transakcia musí byť bezpečná a spoľahlivá, preto je potrebné vziať do úvahy niektoré body na ochranu pred podvodmi. Patria sem nasledujúce položky:

• predajná cena objektu je uvedená v zmluve, preto ju netreba podceňovať;
• platba podľa zmluvy by mala byť vykonaná iba vlastníkovi nehnuteľnosti a nie sprostredkovateľovi;
• prevod finančných prostriedkov sa vykonáva podľa správneho mechanizmu, ktorý je uvedený v kúpnej zmluve, ku ktorej je medzi stranami vystavený doklad;
• ak kupujúci vloží do zmluvy svoje vlastné doložky, je dôležité uistiť sa, že sú zákonné;
• často sa musíte vysporiadať s podozrivými kupcami, ktorí môžu byť tipmi pre zlodejov, preto je vhodné požiadať občanov, aby podpísali akt o prehliadke bývania a poskytnutí osobných údajov;
• ak chce jedna osoba uzavrieť dohodu, je vhodné ju prijaťzáloha, ktorá sa nevracia, aj keď občan odmietne podpísať zmluvu;
• najčastejšie sa pri prevode peňazí musíte vysporiadať s podvodom, preto je vhodné na to použiť bezhotovostnú platbu, aby ste sa ochránili pred prijatím falošných peňazí;
• odporúča sa poskytnúť návrh kúpnej zmluvy na overenie skúsenými právnikmi, aby sa ubezpečili, že neobsahuje žiadne nezákonné klauzuly, v dôsledku ktorých je dokument ľahko neplatný.

Len ak vezmete do úvahy vyššie uvedené body, môžete si preštudovať inzeráty "kúpa bytu" alebo samostatne napísať text o predaji bývania.

Nuansy používania bezpečnostnej schránky

S používaním bezpečnostnej schránky sa spájajú dokonca rôzne spôsoby podvodu. Podvodníci často odkladajú registráciu zmluvy s Rosreestr. To spôsobí, že predávajúci zmešká časové obdobie, počas ktorého má prístup do bunky. Preto si kupujúci postaví byt a vezme peniaze z cely.

Ako sami bezpečne predať byt cez bezpečnostnú schránku? Pre istotu je dobré sledovať si podmienky prenájmu. Je tiež nežiaduce uzavrieť zmluvu, na základe ktorej je možné získať prístup do bunky iba za účasti kupujúceho, pretože jednoducho nemusí prísť na stretnutia.

Je dôležité nepoužívať bezpečnostnú schránku v banke, ale akreditív, ktorý využíva bezhotovostnú platbu, takže ak sa transakcia skutočne neuskutoční, kupujúci sa už nebude môcť vrátiť jehoprostriedky.

Nuansy platenia daní

Ak byt patrí občanovi skôr ako tri roky po jeho prevzatí dedičstvom alebo darovacou zmluvou a menej ako päť rokov po kúpe, potom budete musieť zaplatiť daň z prostriedkov získaných predajom. Dá sa znížiť rôznymi spôsobmi:

• ak existuje originál zmluvy o kúpe bývania, tak sa daň platí len z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou;
• na zníženie základu dane môžete použiť odpočet vo výške 1 milióna rubľov.

Ľudia často úmyselne znížia cenu v zmluve, aby sa vyhli plateniu dane. Štát preto zaviedol zmeny do legislatívy, na základe ktorých sa porovnáva predajná cena s katastrálnou hodnotou objektu. Daň sa počíta z najvyššej sadzby.

Záver

Predaj nehnuteľnosti je považovaný za zložitý proces, pri realizácii ktorého sa môžete stretnúť s rôznymi podvodnými schémami. Preto je dôležité pochopiť, ako sa môžete chrániť pred mnohými podvodmi.

Postup pri predaji objektu je možné vykonať samostatne alebo s pomocou realitnej kancelárie. V prvom prípade sa veľká pozornosť venuje kompetentnému vypracovaniu kúpnej zmluvy a postupu pri prevode peňazí.