Ako sa odhaduje hodnota bytu? Oceňovanie majetku. Katastrálne oceňovanie nehnuteľností

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

V živote človeka sa veľmi často vyskytnú okolnosti, ktoré ho prinútia uskutočniť transakcie s vlastným bytom. Napríklad, keď sa presťahuje do iného mesta alebo si mieni zobrať úver. Často existuje túžba vymeniť obytné byty za priestrannejšie. V tejto súvislosti vzniká problém posúdenia skutočnej hodnoty nehnuteľnosti. Mnoho ľudí si kladie nasledujúcu otázku: „Je možné nezávisle určiť, za akú sumu predať svoje sídla, aby nedošlo k nesprávnemu výpočtu“? Je však lepšie neexperimentovať a využiť služby profesionálov.

Predajca bytu má na výber

Žiaľ, málokto vie, ako sa odhadujú náklady na byt, v takých prípadoch sa človek nezaobíde bez cudzej pomoci. V každom prípade nikto nechce predať bývanie lacno a, samozrejme, takmer nikto nemá možnosť čakať roky na „dobrého“kupca. Preto by ste mali vždy ponúkať skutočnú cenu.

Samozrejme, existuje celý arzenál spôsobov, ktorými sa objektívne určuje výška transakcie za odcudzenie bývania.

Ak hovoríme o tom, ako sa odhadujú náklady na bytrealitných maklérov alebo zamestnancov spoločností, ktoré sa venujú určovaniu hodnoty nehnuteľností na profesionálnej báze, treba zdôrazniť, že každá z nich bude mať svoj vlastný výpočet.

Je dôležité si zapamätať jednu vec: cena rezidenčných bytov závisí od množstva faktorov, vrátane nálady účastníkov transakcie v čase jej dokončenia.

Určite aritmetický priemer

Máte právo pokúsiť sa nezávisle určiť aspoň približný poplatok za vaše bývanie, aj keď netušíte, ako profesionáli odhadujú náklady na byt. Navyše to môže urobiť každý rozumný človek.

Musíte si preštudovať databázu nehnuteľností na predaj. Vyberte si tie byty, ktoré sú podobné tým vašim, čo sa týka metráže, počtu izieb, vzdialenosti od metra, počtu poschodí, veku domu, infraštruktúry. Teraz označte najlacnejšie a najdrahšie ubytovanie. Potom vypočítajte aritmetický priemer uvedených súm - to bude cena vášho domu. Zároveň nezabudnite, že takmer všetci vlastníci mierne nadhodnocujú cenu bytu a vyhradzujú si právo vyjednávať s potenciálnym kupcom.

Realitná kancelária vám pomôže

Zvládnete to ešte jednoduchšie: zavolaním do ktorejkoľvek realitnej kancelárie a predstavením sa ako kupujúci sa vždy od maklérov dozviete, akú minimálnu sumu bude musieť človek, ktorý kupuje byt v konkrétnej oblasti, vydražiť von pre.

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenubyty

Chcete vedieť, ako odborníci odhadujú cenu bytu? Všetko nie je také ťažké, ako by sa mohlo na prvý pohľad zdať. Ocenenie nehnuteľnosti sa vykonáva analýzou objektu podľa niekoľkých kritérií, ktoré v konečnom dôsledku určujú jeho skutočnú hodnotu.

Pozrime sa na ne podrobnejšie.

1) Umiestnenie nehnuteľnosti. Mesto je podmienečne rozdelené realitnými kanceláriami na okresy, napríklad centrálny, spací, okrajový.

2) Plocha nehnuteľnosti. Nie je žiadnym tajomstvom, že čím väčšia plocha bývania, tým je drahšia.

3) Dostupnosť zariadení infraštruktúry. Samozrejme, ak je v bezprostrednej blízkosti domu nemocnica, škôlka alebo trhovisko, potom si môžete za byt pýtať slušnú cenu.

4) Dostupnosť opráv. Samozrejme, ošarpané steny alebo popraskané kachličky znížia náklady na bývanie, ale ak pred obchodom nalepíte nové tapety a urobíte ľahké kozmetické opravy, potom môžete pokojne zvýšiť cenu, samozrejme, v rozumných medziach.

5) Podlahy. Náhodou sa stalo, že byty nachádzajúce sa na prvom a poslednom poschodí sú medzi kupujúcimi menej žiadané, takže cena bude nižšia v porovnaní s inými bytmi.

Mediálne reklamy

Oceňovanie nehnuteľností sa vykonáva pomocou inej jednoduchej metódy. Čo? Je to veľmi jednoduché.

Podáte inzeráty na predaj bytu v miestnych novinách a uvedieteorientačná cena, ktorá bola stanovená na základe vyššie uvedených bodov. Potom sledujte, koľko uchádzačov odpovedalo na vašu ponuku. Ak je hovorov veľa, je to znak toho, že ste uviedli o niečo nižšiu cenu, ktorá sa môže neskôr mierne zvýšiť. Potom sa opäť zahráte na telefónneho dispečera a riadite situáciu. Treba však poznamenať, že táto metóda je dobrá pre tých, ktorí sa nikam neponáhľajú a zostáva im veľa voľného času. Je možné, že až po roku budete schopní uzavrieť obchod s maximálnym ziskom.

Samozrejme, ak ste zaneprázdnený človek a potrebujete súrne predať svoj dom, mali by ste postupovať podľa inej schémy, keďže oceňovanie nehnuteľností je veľa profesionálov. Dnes je na trhu obrovské množstvo spoločností, ktoré pomáhajú pri určovaní skutočných nákladov na bývanie. Aby mohli vykonávať svoju prácu, musíte im poskytnúť doklady o vlastníctve (jednorazové osvedčenie) na byt, osvedčenie o ZINZ (formulár 11a).

Opätovne zdôrazňujeme, že trhové ocenenie nehnuteľností môže vykonať znalec na individuálnom základe. Je potrebné pripomenúť, že ide o veľmi špecifický postup, konečný výsledok ovplyvňujú kritériá, ktoré sú svojou povahou rôznorodé.

Metódy na výpočet ceny bytu používané profesionálmi

Treba si uvedomiť, že znalecký posudok hodnoty nehnuteľnosti prebieha tromi spôsobmi výpočtu:

1) Drahé. Vychádza z toho, že cena bytovsa určuje na základe výšky nákladov, ktoré vlastník vynaložil na opravu nehnuteľnosti (doprava stavebného materiálu, jeho cena, mzdy dodávateľom, dane a pod.). Plus, odhadca musí brať do úvahy úroveň inflácie, odpisov. Berúc do úvahy tieto faktory, upraví výpočet.

2) Ziskové. Táto metóda je špeciálne navrhnutá pre komerčné nehnuteľnosti. Jeho význam je mimoriadne jednoduchý. Cena priestorov sa určuje na základe veľkosti potenciálnych výhod, ktoré nový majiteľ v budúcnosti získa. Metóda je však vhodná len pre obchody a nákupné centrá.

3) Porovnávacie. Táto metóda je odborníkmi považovaná za najbežnejšiu. V tomto prípade sa posúdenie hodnoty nehnuteľností určuje porovnaním s inými podobnými ponukami na predaj bytov. Keďže jej použitie nevyžaduje špeciálne znalosti, táto metóda vás nebude stáť toľko.

Pri uzatváraní zmluvy s konkrétnou spoločnosťou, ktorá sa profesionálne zaoberá oceňovaním nehnuteľností, nebude zbytočné pýtať sa, akou metódou stanovujú cenu bytov. Ak sa vám nepáči ten či onen spôsob hodnotenia, vždy si môžete vybrať iného odborníka.

Treba podotknúť, že katastrálne ocenenie nehnuteľností vykonáva ZINZ a od tohto ukazovateľa bude teraz závisieť výška dane z domov a bytov.

Ocenenie bytu na hypotekárne úvery

Takže plánujetepožiadajte o hypotekárny úver a pracovníci banky vám v tejto veci vyšli v ústrety. Mali by ste si uvedomiť, že problém s určením skutočnej hodnoty vašich štvorcových metrov hneď nastane. Samozrejme, že úverová inštitúcia ponúkne svojho odhadcu, ale neponáhľajte sa veriť, že sa pri svojej práci bude riadiť zásadou nestrannosti.

Prirodzene, existuje vysoká pravdepodobnosť, že úmyselne nafúkne náklady na vaše budúce byty. Preto si vyberajte bankové inštitúcie, ktoré dávajú zákazníkom právo vybrať si odhadcu alebo súhlasiť s vykonaním niekoľkých nezávislých skúšok, aby bola cena bývania skutočne objektívna. Okrem toho si pri výbere konkrétneho programu hypotekárneho úveru musíte vopred vypočítať zostatkovú hodnotu bývania. Inými slovami, musíte si odpovedať na otázku, koľko vás bude stáť byt, ak ho bude potrebné čo najskôr predať. Zvážte skutočnosť, že trhová hodnota bývania je približne o 30 % vyššia ako pri likvidácii.

Záver

Vyššie uvedené odporúčania vám pomôžu urobiť hodnotenie sami, čím ušetríte váš rodinný rozpočet. Pamätajte však, že v niektorých prípadoch sa bez pomoci špecialistov nezaobídete.