Nová budova alebo „sekundárna“: čo je lepšie kúpiť?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Jednou z hlavných otázok, ktoré si mnohí kupujúci domov kladú, je výber medzi novostavbou a „vedľajšou“budovou. Výber je poriadne komplikovaný, ak sa ceny oboch typov bytov veľmi nelíšia. Každá možnosť má svoje klady a zápory, preto treba ku kúpe bývania pristupovať veľmi zodpovedne. Koniec koncov, toto je byt a niektoré z nich môžu stáť státisíce dolárov.

Nová budova alebo „sekundárne“– čo je lepšie?

Primárne bývanie je byt, ktorý predtým nebol nikomu zaregistrovaný. V skutočnosti sa často snažia predať byty, ktoré ešte neboli postavené ako primárne bývanie.

Upozorňujeme, že predaj bytov v domoch, ktoré sa práve stavajú alebo sú plánované na výstavbu, upravuje zákon č. 214-FZ. Tento zákon zaväzuje developera postaviť dom a uviesť ho do prevádzky, pričom účastníkom programu (kupujúcim) prevedie byty (objekty) stanovené v zmluve.konštrukcia).

Po uvedení domu do prevádzky je podpísaný kolaudačný list objektu. Zároveň budú musieť kupujúci zapísať vlastníctvo bytu v novostavbe. Po prijatí osvedčenia o štátnej registrácii sa stav bývania automaticky zmení z primárneho na sekundárny.

Čo je to „second hand“?

Bývanie pre predajcov je byt, ktorý niekomu patrí, to znamená, že je majetkom fyzickej alebo právnickej osoby. V tomto prípade môže byť byt súkromný, obecný alebo štátny. Ale stále je to druhý domov. Preto aj nové byty, ktoré boli postavené pred šiestimi mesiacmi alebo rokom, sa už považujú za sekundárne bývanie, hoci v skutočnosti sú nové. Preto spočiatku nie je možné povedať, čo je lepšie - novostavba alebo "vedľajší", pretože oba byty môžu byť nové.

Pokiaľ ide o obecné byty, ľudia tam môžu bývať na základe spoločenskej zmluvy. Nemajú osvedčenie o štátnej registrácii, ale bývanie, kde žijú, je stále považované za druhoradé, keďže stále majú vlastníka – obec.

Kritériá na porovnanie oboch typov bytov

Nie je možné presne určiť, čo je lepšie kúpiť – „sekundárnu“alebo novostavbu, pretože primárne bývanie nemá žiadne zjavné výhody oproti sekundárnemu. Všetko bude závisieť od situácie a podmienok. Ak chcete urobiť správnu voľbu a nakoniec sa sami rozhodnúť, čo je výhodnejšie - "vedľajšia" alebo nová budova, potomzvážte nasledujúce kritériá:

1. Cena. Ak hovoríme o "primárnom", potom existuje vzor: náklady na meter štvorcový bývania závisia od štádia výstavby zariadenia. V najskoršom štádiu budú náklady na meter štvorcový nízke, a to je hlavná výhoda primárneho bývania. Cena „z druhej ruky“je vždy vyššia a neexistuje spôsob, ako túto pevnú cenu znížiť.
2. Načasovanie. Pri kúpe sekundárneho bývania sa doň môžete nasťahovať ihneď po uzavretí transakcie. Ale s "primárom" to nie je možné. Ak kupujúci uzavrie obchod a kúpi dom vo fáze kopania základovej jamy, budete musieť počkať ďalšie dva roky. Ak uzatvoríte obchod v štádiu dokončenia stavby, potom bude cena za meter štvorcový vyššia, ale budete musieť čakať len asi tri až štyri mesiace.
3. Investície. Pri kúpe bývania v novej budove sa kupujúcemu ponúka na hrubú úpravu. To znamená, že budete musieť investovať veľa peňazí do opráv, nákupu stavebného materiálu, nákupu vybavenia a nábytku. Pri kúpe bytu na sekundárnom trhu bývania často nájdete zrekonštruované byty. A hoci sú opravy najčastejšie lacné alebo staré, takýto byt je celkom obývateľný. Otázka ďalších investícií je teda pri výbere bývania aktuálna.
4. Sortiment. Sekundárny trh s bývaním je oveľa širší a ponúk je tu viac. Zvyčajne sa najúspešnejšie byty v novostavbách kupujú v štádiu výkopu. Do konca vývoja zostávajú na predaj najnepriaznivejšie možnosti.
5. Registrácia. Registrovať sa v novej budove nie je možné, pretože na získanie povolenia na pobyt ho musíte maťosvedčenie o registrácii vlastníctva alebo mať príbuzného, ktorý je už zaregistrovaný v bytovom dome.
6. Možný príjem. Už vyššie bolo napísané, že cena za meter štvorcový rastie priamoúmerne so štádiom výstavby. Preto pri investícii v štádiu výkopu môže majiteľ budúceho bývania dosiahnuť zisk až 30 % ročne. To v prípade, ak stavba prebehne bez meškania. Nie je možné zaručiť, že náklady na sekundárne bývanie porastú, ale menia sa v dôsledku trhových faktorov. Na vedľajšom byte si však môžete zarobiť jeho prenájmom. Výšku zisku je v tomto prípade ťažké vypočítať. Všetko závisí od nákladov, oblasti a mnohých ďalších faktorov.
7. Hypotéka. "Vedľajšiu" alebo novostavbu je možné vziať na hypotéku. V prípade hypotekárneho úveru na byt v novostavbe je však veľa rôznych ťažkostí. Banky sa snažia neposkytovať úvery na kúpu bytov, ktoré ešte nie sú dokončené, pretože existuje riziko, že nebudú dokončené vôbec. Takýto úver môže poskytnúť najviac jedna alebo viacero bánk, pričom podmienky na to môžu byť nevýhodné. Sadzba za primárne bývanie je zvyčajne o 2 – 3 % vyššia v porovnaní so sadzbou za sekundárne bývanie.
8. Právna čistota. Pri kúpe nového bývania máte 100% istotu, že je z právneho hľadiska čisté. Predtým v ňom nikto nebýval a kupujúcim je tu nový majiteľ. Byty na sekundárnom trhu mali majiteľov, niekedy aj viacerých. A často sa nevie, akí to boli ľudia a čo robili v byte.

Okrem toho v nových budovách sú vždy nové komunikačné a inžinierske systémy. Na sekundárnom trhu môžu byť komunikácie opotrebované a vyžadujú si výmenu, takže v tomto prípade je to výhoda v prospech novej budovy. Pri kúpe „primárnej“nehnuteľnosti je tiež veľmi malá šanca, že v blízkosti bude bývať narkoman alebo alkoholik.

Riziká

Pri kúpe bytu v rozostavanej novostavbe hrozí, že stavebná firma skrachuje a stavba nebude dokončená. V takom prípade nemôžete vziať svoje peniaze späť. Je nereálne predvídať. Prax ukazuje, že stavebné firmy často meškajú s dodaním bývania a kupujúci s tým nemôžu nič urobiť. Toto riziko sa, samozrejme, vláda snaží znižovať zvažovaním zákonov o povinnom poistení developerov proti úpadku. Stále však existuje riziko a ani sankcie za omeškanie nezabránia developerovi meškať termíny. Pri výbere medzi novostavbou alebo „vedľajšou“treba pamätať na tieto riziká. Ak je však developer dôveryhodný a má autoritu, potom sa riziko získania bývania od neho výrazne zníži.

Riziká však existujú aj na sekundárnom trhu s bývaním. Súvisia s plnením kúpnej zmluvy. Táto zmluva môže byť ukončená súdnou cestou po zaplatení všetkých peňazí kupujúcim. Stávajú sa aj prípady, keď sa objavia tretie osoby so zákonným vlastníctvom nehnuteľnosti. V tomto prípade môže byť kúpna zmluva opäť ukončená a transakcia bude vyhlásená za neplatnú. V takom prípade prídete o svoje peniaze azostať bez domova. Našťastie sa všetky tieto riziká dajú vyrovnať s pomocou kompetentného právnika, ale jeho služby môžu byť drahé.

Výhody novej budovy

Apartmány v nových budovách majú nasledujúce výhody:

1. Sú vyrobené z moderných materiálov. To nepriamo znamená, že sú odolnejšie a spoľahlivejšie.
2. Sú dobre navrhnuté a takmer vždy priestranné.
3. Rozloženie je pohodlné a vyrobené v súlade s modernými štandardmi.
4. Pristátia sú čisté a veľké. To isté platí pre vchody.
5. Všetky apartmány majú okná s dvojitým sklom.
6. Vodomery a plynomery sú všade.
7. Fungujú tam výťahy, niektoré domy majú dokonca aj nákladné výťahy.
8. Parkovanie je v podzemí a vo dvore.

Cena novostavby ako hlavná výhoda

Všetky tieto výhody sú malé v porovnaní s najdôležitejšou výhodou – nákladmi. Najvyššiu popularitu primárneho bývania poskytuje cena. Ak si kúpite takýto byt vo fáze výkopu, potom byt v novostavbe môže stáť o 30% menej ako presne ten istý byt na sekundárnom trhu s bývaním. To znamená, že ak podmienečne dobrý „sekundárny“stojí 100 tisíc rubľov (cena sa berie ako príklad), potom ten istý „primárny“bude stáť iba 70 tisíc. Je pravda, že bude musieť počkať asi rok alebo dokonca dva.

Obytný priestor a zvýšená bezpečnosť

Ďalší argument v prospech„primárky“– veľká obytná plocha. Moderné projekty poskytujú obyvateľom veľkú plochu. Napríklad najpopulárnejšie nové panelové domy v Rusku (séria P-44T) poskytujú minimálnu plochu pre jeden byt rovnajúcu sa 38 "štvorcom". Ale v starom panelovom dome môže byť plocha jednoizbového bytu 30 - 33 metrov štvorcových. Toto bol štandard v čase, keď bol tento starý dom postavený.

Stále neviete, čo je lepšie – „z druhej ruky“alebo novostavba? Potom je tu pre vás ďalší argument: v novostavbách sa dodržiavajú nové bezpečnostné požiadavky, používajú sa nové technológie a materiály. Na niektoré prvky sa vzťahuje aj záruka: strop, inžinierske vybavenie, steny a okná. Ak sa nájomca do piatich rokov stretne s problémami, ktoré nesúvisia s nesprávnou prevádzkou bývania, môže kontaktovať developera a požadovať odstránenie závady a náhradu spôsobenej škody.

Právna čistota bývania

Pri výbere bytu, ktorý si kúpite – novostavbu alebo „vedľajší“, musíte pamätať aj na to, že sekundárne bývanie môže mať v histórii „temnú minulosť“. Novostavby sú však zákonite vždy čisté a nemusíte sa báť, že sa objaví nejaký príbuzný predajcu s právami na váš byt. Jediné riziko je spojené s možnou stratou peňazí pri výstavbe bývania v štádiu výrubu. Ale v prípade problémov s developerom v súvislosti s realizáciou inžinierskych sietí alebo dokumentácie to jednoducho posunie termín dokončenia zariadenia. Pravdepodobnosť, že developer skrachuje, je malá. S najväčšou pravdepodobnosťou bude poistený proti úpadku úplne. Vo všeobecnosti však existujú smutné prípady, keď developer z nejakého dôvodu objekt zmrazí a ľudia, ktorí si kúpili byty v nedokončenej budove, ich potom nedostanú a nemôžu vrátiť peniaze.

Infraštruktúra a terénne úpravy

Pri kúpe bytu v novostavbe je tiež šanca dostať sa do časti mesta so slabo rozvinutou infraštruktúrou. Zvyčajne developer na začiatku uvádza do prevádzky obytný dom a až po rokoch sa okolo neho objavujú obchody, školy, škôlky a ďalšie objekty. Preto pri kúpe takéhoto bývania musíte pochopiť, že najprv budete musieť cestovať za potravinami. Hoci ak sa v centre mesta stavia nová budova, cena bytu tam bude veľmi vysoká.

Ďalšou nevýhodou je nedostatok vybavenia. Byt v novom dome je betónová krabica aj bez inžinierskych sietí. Nič tu nie je, takže budete musieť investovať peniaze a úsilie do terénnych úprav.

Výhody „sekundárneho“

Pri výbere medzi novostavbou alebo „vedľajším“musíte pamätať aj na nevýhody a výhody druhého typu bývania. Začnime s plusmi:

1. Možnosť okamžite sa nasťahovať do bytu, ktorý ste si práve kúpili.
2. V takomto byte budú inžinierske komunikácie a nejaký druh opravy, čo vám už umožňuje tu bývať.
3. Veľký sortiment. Sekundárny trh s bývaním je obrovský a často si môžete vybrať medzi rôznymi možnosťami. A je to možnénájdite si byt, ktorý je blízko metra a má skvelý výhľad z okna.

Nevýhody bytov na sekundárnom trhu s bývaním

Samozrejme, všetky tieto výhody často nútia kupujúcich uvažovať o sekundárnom trhu s bývaním. Ale keď hovoríme o tom, ktorý byt je lepší - novostavba alebo "vedľajší", musíte určite poukázať na nevýhody:

1. Vysoká cena za meter štvorcový.
2. Dlhý príbeh, ktorý môže skrývať nepríjemné skutočnosti. Aby ste si v budúcnosti určite kúpili dobré bývanie bez právnych problémov, budete musieť investovať do profesionálneho právnika, ktorý preverí históriu a „čistotu“bytu.
3. Oporné múry sa mohli v priebehu ich života oslabiť.
4. Inžinierske komunikácie sú staré a možno si ich čoskoro vyžiadajú výmenu alebo môžu fungovať ďalšie desaťročie.

Chátranie domu ako možná nevýhoda

V dome, ktorý bol postavený pred 20-25 rokmi, však môžu byť slabé steny a inžinierske siete. Napriek atraktívnemu vzhľadu domu môže byť jeho celkový stav zlý, preto sa pri kúpe domu odporúča skontrolovať inžinierske systémy a pevnosť samotného domu. Aby ste to dosiahli, budete musieť minúť peniaze na odborné posudky špecialistov. Niekedy sa situácia môže ukázať tak, že budete musieť minúť polovicu nákladov na byt, aby ste nahradili komunikáciu a vykonali práce na posilnenie štruktúry domu. Preto stojí za to dôkladne premyslieť, ktorý byt je lepšie kúpiť - "vedľajší" alebo novostavba. Tam aj tam sú plusy aj mínusy. Nedá sa zovšeobecňovať, čo je lepšie. Je potrebné porovnať konkrétne byty v starom dome a v novostavbe.

Záleží na recenziách?

Posledným kritériom, ktoré vám pomôže pri výbere ďalšieho predaja alebo novej budovy, je spätná väzba od obyvateľov a kupujúcich! Ak napríklad staviteľ stavia nový dom, určite si o ňom prečítajte recenzie. Kupujúci sa o ňom môžu vyjadrovať negatívne, keďže v minulosti značne zdržiaval proces výstavby. Ak je vývojár nový, nemali by ste mu ani dôverovať, ale ak má dokonalú povesť a dobré recenzie, dá sa mu dôverovať.