Miera kapitalizácie je Definícia, funkcie výpočtu a príklady

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Realitní investori využívajú pri svojich aktivitách rôzne ukazovatele. Týka sa to oceňovania predmetov, ktoré generujú príjem. Napríklad vás môže zaujímať poloha zariadenia alebo pripravované zmeny v okolí. Miera kapitalizácie je jedným z najdôležitejších ukazovateľov, ktorý má priamy vplyv na rozhodovanie v oblasti nehnuteľností. Pomocou neho investori porovnávajú rôzne objekty a vyhodnotia potenciálny zisk.

Definícia

Aká je miera kapitalizácie? Tento pomer je pomerom kúpnej ceny objektu a čistého zisku. Týmto výpočtom investori vypočítajú pomer trhovej hodnoty objektu a čistého príjmu, ktorý prináša počas roka.

V dôsledku údajovvýpočtoch je možné zistiť percento príjmu, ktoré je možné získať obstaraním konkrétneho majetku. Treba poznamenať, že miera kapitalizácie je pre ruskú realitu dosť kontroverzným ukazovateľom. Nie vždy sa to dá presne vypočítať. Je to kvôli nedostatku štatistických informácií na trhu s nehnuteľnosťami.

Aplikácia

Miera kapitalizácie je miera, ktorá sa používa na privedenie tokov príjmov na jednu hodnotu. V ekonómii tento pomer poskytuje informácie o miere návratnosti, ktorú investor získa, berúc do úvahy niektoré riziká, ako aj možnú zmenu hodnoty objektu.

V Rusku sa tento spôsob platby používa zriedka. Dôvodom je skutočnosť, že spoľahlivé informácie možno získať iba vtedy, ak hodnotený objekt (napríklad podnik) prináša stabilný príjem.

Čo potrebujete?

Takže viete, aká je miera kapitalizácie. To však nie je všetko, čo potrebujete vedieť. Vyššie uvedený pomer umožňuje rýchle porovnanie investičných príležitostí. Väčšinou sa vyjadruje ako percento zo zisku, ktorý si investor sľubuje kúpou nehnuteľnosti. Práve preto je tento ukazovateľ ideálny na porovnanie viacerých podobných investičných možností. Pomocou miery kapitalizácie môžete rýchlo porovnať úroveň potenciálneho príjmu a týmto spôsobom znížiť počet skutočných možností.

Povoľuje to miera kapitalizácieurčiť úroveň príjmu. Ak poznáte tento pomer v akejkoľvek oblasti, nebude ťažké vypočítať čistý zisk, ktorý bude potrebné získať na návratnosť investície. Stačí vynásobiť náklady na objekt a mieru kapitalizácie. Odhalí sa tak približná výška sadzieb prenájmu, pod ktorú by už potenciálny majiteľ nemal znižovať latku. Pomocou tohto spôsobu platby môžete rozhodnúť o vhodnosti transakcie

Dôležité vedieť

Špecialisti neodporúčajú brať do úvahy mieru kapitalizácie ako jediný faktor životaschopnosti investície. Tento ukazovateľ robí porovnanie pohodlnejšie. Musíte však pochopiť, že investovanie do nehnuteľností je pomerne komplikovaná oblasť, ktorá si vyžaduje detailnejší prístup. Ešte jednoduchšie investície podliehajú trhu a nepredvídateľnosti.

Pred kúpou sa musíte uistiť, že investícia do nehnuteľnosti bude generovať príjem. Je tiež dôležité vypočítať možné náklady, zmeny v hodnote objektu a ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú situáciu.

Riziká

Musíte pochopiť, že miera kapitalizácie neodráža pravdepodobnosť akýchkoľvek rizík. Tento pomer by ste nemali brať ako záruku, že hodnota príjmu alebo aktuálna výška príjmu zostane počas celého obdobia nezmenená. Nájom aj cena nehnuteľnosti sa môžu zvýšiť alebo naopakscvrknúť sa. Podľa odborníkov miera kapitalizácie neobsahuje informácie o takýchto zmenách. Preto musia byť výpočty jemnejšie. Potenciálny investor by mal zvážiť čo najviac informácií.

Funkcie výpočtu

Predpokladajme, že miera kapitalizácie sa použije na posúdenie investičnej atraktivity nehnuteľnosti:

1. V prvom rade si musíte vypočítať ročný príjem. Spravidla ide o zisk, ktorý nájomné prináša. Nie je to však jediný možný zdroj príjmu. Preto pre presnejšie výpočty potrebujete zhromaždiť podrobné informácie o nehnuteľnosti.
2. Akýkoľvek predmet prináša svojmu majiteľovi nielen príjmy, ale aj výdavky. Je tiež dôležité zvážiť ich. Zvyčajne ide o náklady na poistenie, platenie daní, údržbu zariadenia atď. Treba ich odpočítať z ročného príjmu. Takto sa vypočíta takzvaný čistý zisk. Dôležitou nuansou je, že v týchto výpočtoch náklady zahŕňajú náklady na nadobudnutie nehnuteľnosti, ako aj platenie úrokov z úveru. V opačnom prípade budú výpočty nesprávne.
3. Teraz zostáva použiť vzorec, podľa ktorého na určenie miery kapitalizácie je potrebné vydeliť čistý príjem hodnotou nehnuteľnosti.

Príklady

Skúsme vypočítať mieru kapitalizácie pre nehnuteľnosť:

1. Ak cenanájomné je podmienených tisíc rubľov, potom za rok môže potenciálny investor týmto spôsobom zarobiť dvanásť tisíc rubľov.
2. Ďalej odpočítajte náklady vynaložené na údržbu nehnuteľnosti. Ak budú predstavovať podmienených dvetisíc rubľov, čistý zisk bude desaťtisíc rubľov.
3. Ak predpokladáme, že potenciálny investor kúpil objekt za podmienených dvestotisíc rubľov, potom miera kapitalizácie v našom príklade bude dvadsať percent.

Súhlasím, výpočty sú pomerne rýchle a relatívne jednoduché. Práve z tohto dôvodu je vhodné tento koeficient použiť na rýchle porovnanie viacerých možností.

Úroková sadzba s kapitalizáciou

Tento výraz tiež potrebuje nejaké vysvetlenie. V prvom rade vás informujeme, že tento pojem je aktuálny v bankovom sektore. Napríklad pri otváraní vkladu.

Kapitalizácia vkladu zahŕňa pripočítanie úroku k počiatočnej výške vkladu. To povedie k vyšším ziskom v budúcnosti. Aj keď banka ponúka štandardnú sadzbu za vklady s kapitalizáciou, v konečnom dôsledku sa klientovi podarí získať vyšší príjem. Je to spôsobené tým, že za veľkú sumu sa bude účtovať úrok. Zahŕňa nielen počiatočnú sumu vkladu, ale aj nahromadenú sumu.

Za zmienku stojí, že mnohé banky ponúkajú vklady s úrokovou kapitalizáciou. Preto nebude ťažké nájsť takéto ponuky a navýšiť svoj vlastný kapitál takýmto absolútne jednoduchým spôsobom.

Je veľmi dôležité zvážiťskutočnosť, že úrok z vkladu sa musí počítať každý deň. Kapitalizácia sa však počíta v závislosti od podmienok uvedených v zmluve uzatvorenej medzi bankou a klientom.

Preto musíte tejto položke venovať osobitnú pozornosť. Čím častejšie dochádza ku kapitalizácii, teda k pripočítaniu naakumulovaného úroku k celkovej sume vkladu, tým rýchlejšie narastá váš príjem z vkladu. Ruské banky však svojim klientom dennú kapitalizáciu neponúkajú. Spravidla sa tento proces v najlepšom prípade vykonáva mesačne. V podmienkach niektorých úverových inštitúcií sa kapitalizácia vykonáva ešte menej často. Z tohto dôvodu môžu zákazníci získať nižší príjem. Preto je také dôležité byť dobre informovaný o podmienkach zmluvy.

Ak je uvedená ročná sadzba s kapitalizáciou, bude zvyčajne vyššia ako pri iných ponukách. Preto sa takéto príspevky dajú určiť aj keď si neprečítaš podmienky. Na výpočet potenciálneho príjmu môžete použiť špecializované kalkulačky na webových stránkach bánk alebo služieb tretích strán. Pre presné výsledky je lepšie počítať niekoľkokrát.