Dluhopisy (hypotéka) v Rusku: odkiaľ berú banky peniaze na hypotéky?

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2025-01-24 13:24

Dluhopisy (hypotéka) tvoria viac ako 80 % všetkých transakcií s nehnuteľnosťami v USA, v Rusku menej ako 10 %. Vyhliadky cenných papierov sú zrejmé. Mnoho ľudí však nevie len, čo sú hypotekárne záložné listy, ale aj základné pojmy.

Základy

Dluhopisy sú cenné papiere, ktoré dávajú právo získať pevný garantovaný zisk.

Sú dva typy:

1. Pri prezentácii – lacnejšie kúpené, drahšie predané.
2. Pevný úrok – predpokladá príjem (kupón) pre investora po určitom čase.

Dluhopisy sú dlhové cenné papiere. Návratnosť je garantovaná ratingom spoločnosti. Čím je podnik stabilnejší, tým je pravdepodobnejšie, že dostane sľúbený príjem.

Čo sú to dlhopisy (hypotéka)?

Hypotekárny záložný list je dlhový cenný papier, ktorý refinancuje investície do úverov na nehnuteľnosti.

Napríklad banka AAA poskytuje úvery na nákup bývania. Má kapitálprirodzene obmedzené. S 1 miliardou rubľov môže banka poskytnúť napríklad 1 000 úverov. Trh s nehnuteľnosťami sa prirodzene zastaví, keď sa úverovej inštitúcii minú prostriedky.

Kto má výhody?

Emisia hypotekárnych záložných listov je výhodná pre všetkých účastníkov trhu:

• Do banky – zvyšuje objem poskytnutých hypotekárnych úverov.
• Investor – investuje peniaze do majetku, ktorý by mal v závislosti od cien bývania rásť.
• Dlžníkovi – závratne vysoké úrokové sadzby hypoték sú znížené o 1,5 – 2 %. Čísla sú, samozrejme, malé, ale z hľadiska vysokej sumy úveru je výhoda zrejmá.
• Stavebníci – stavebné firmy „nezmrazujú“svoje zariadenia, ale pokračujú v práci.
• Vláda – dane z vývoja a predaja.
• Pracovníci – neprepúšťajú ich pre nedostatok práce.

Ako sú zabezpečené dlhové záväzky?

Teraz o tom, ako tento trh funguje. Banka AAA poskytuje pôžičku na nákup majetku vo výške 5 miliónov rubľov. Na nich vydáva dlhopisy (hypotéku) a predáva ich na burze. Peniaze od investorov idú na nové pôžičky. Zábezpeky sú zabezpečené hypotekárnymi splátkami občanov.

Alternatívy

Dluhopisy (hypotéka) nie sú jediným nástrojom pre investorov na tomto trhu. Existujú alternatívy:

• Hypotekárny list – podiel z výšky úveru na kúpu majetku. Investor má nárok na zisky z nehnuteľností.
• Hypotéka – cenný papier, ktorý potvrdzuje právo na príjem peňazídlžník. Rozdiel oproti dlhopisu (hypotekárnemu záložnému listu) je v tom, že hypotekárnym kolaterálom je nadobudnutá nehnuteľnosť.

Funkcie cenných papierov v Rusku

Samozrejme, nápad, ktorý pochádza z USA, môže priniesť na náš trh pozitívne veci. Hypotekárne záložné listy v Rusku však vyvolávajú mnoho otázok medzi investormi aj odborníkmi. Pojem „stabilita“nie je použiteľný pre vývoj ekonomiky našej krajiny, najmä trhu s nehnuteľnosťami. Za posledných 1,5-2 rokov nielenže prestal rásť, ale aj výrazne klesol. Dlhopisy (hypotéka) nemôžu generovať príjem z trhu s nehnuteľnosťami, ak nerastie.

Druhým problémom sú vysoké náklady na cenné papiere. Súkromné obchodné spoločnosti a bežní občania sa z tohto dôvodu nebudú môcť stať investormi. Všetky nádeje sa upierajú na neštátne dôchodkové fondy, banky, ktoré majú voľné prostriedky, ktoré údajne nevedia, kam ich investovať.

Tretím problémom je nedostatok dobre premysleného legislatívneho rámca.

Môžeme zhrnúť: vysoká cena cenných papierov, nestabilita hypotekárneho trhu, ako aj nedomyslený právny rámec pravdepodobne neumožnia rozvoj tohto typu cenných papierov v Rusku.

Prečo hypotekárne záložné listy spôsobili v roku 2008 krach systému?

Kríza v roku 2008 začala práve hypotekárnymi dlhopismi (CDO). Faktom je, že mnohí investori začali nakupovať cenné papiere s vedomím, že trh s nehnuteľnosťami neustále rastie. To ovplyvnilo stratégiu bánk, ktorým bola solventnosť klientov ľahostajná. Hlavná vec je, že sú. Vyskytli sa prípady, keď hypotéky na 500 000 dolárov dostali ľudia, ktorí nemali pravidelný príjem. Pre banku sú riziká minimálne - tieto peniaze získala na burzách z predaja hypotekárnych záložných listov.

Banky tiež vydávali kreditné swapy, teda poistenie v prípade nezaplatenia dlhu.

Pyramída sa však roztočila natoľko, že pod sebou začali vydávať dlhopisy (syntetické CDO). Keďže analytické spoločnosti nevedeli, čo to je, spoliehali sa na údaje investičných spoločností, ktoré ich vydali. Niektorí vedeli, ale báli sa straty veľkých klientov. Ešte problematickejšie aktívum spravili z dlhopisov rizikovej úrovne BBB, ale jeho stupeň ohrozenia sa už rovnal AAA (ako americké štátne dlhopisy), teda absolútne bezpečný. To umožnilo investorom, ktorí držia milióny dolárov, investovať do nezabezpečených cenných papierov a získať prostriedky z penzijných fondov, ktoré majú zakázané investovať do aktív nižších ako je toto hodnotenie. Prirodzene, takáto pyramída sa skôr či neskôr musela zrútiť, keď ceny nehnuteľností začali klesať. Toto sa stalo. Veľké investičné spoločnosti, investori a poisťovací agenti skrachovali.

Investori na tom zarobili stávkovaním na hypotekárne swapy, teda poistenie nehnuteľnosti kryté hypotékou, ktoré sa predávali za nízke ceny. To znamená, že keď sa do nich vtedy investoval milión dolárov, bolo možné získať niekoľko stoviek miliónov, pretože nikto jednoducho neveril v zlyhanie.