Problémy s hypotekárnymi úvermi v Rusku

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Pojem „hypotéka“sa v ruštine objavil nie tak dávno. Málokto však vie, že služby na poskytovanie hotovostných pôžičiek obyvateľom krajiny na nákup bývania existujú už od roku 1917. Stojí za to povedať, že v tých dňoch boli takéto operácie veľmi populárne, pretože takéto transakcie boli prísne regulované. Keď sa však začali distribuovať byty, táto prax sa stratila a obnovila sa len relatívne nedávno.

Dnes sa, žiaľ, takéto transakcie medzi občanmi spájajú s tými najnepríjemnejšími vecami. To nie je prekvapujúce, pretože teraz sú otázky hypotekárnych úverov v Rusku a vyhliadky na rozvoj tohto typu služieb dosť akútne. Čo sa stane s pôžičkami. Prečo sú teraz menej populárne a dostávajú toľko kritiky?

Vlastné nehnuteľnosti občanov a dotácie

Problémy hypotekárnych úverov začínajú v prvom rade tým, že dnes má len 10 % občanov vlastný životný priestor, ktorý v celkovej výmere presahuje 18 m² na osobu. Na základe toho len 1 % ľudí môže kupovať nehnuteľnosť nazarobené peniaze.

V konečnom dôsledku občania nevidia iné východisko, ako získať hypotéku, hoci za tých najnevýhodnejších podmienok. Zároveň by podľa ekonomickej situácie mala väčšina dlžníkov dostať štátnu podporu. To však nie je vždy možné vzhľadom na obrovský počet ľudí v krajine, ktorí chcú získať štátne dotácie. K dnešnému dňu chce získať hypotéku viac ako 20 miliónov občanov Ruskej federácie. Na základe týchto šialených čísel je zrejmé, že developeri musia neustále stavať domy, čo je tiež takmer nemožné urobiť v tak krátkom čase.

Hlavným problémom hypotekárnych úverov v Rusku je to, že za tohto stavu bude štát schopný poskytnúť všetkým, ktorí to potrebujú, bývanie v rámci sociálnych programov len na 26 rokov.

Za zváženie stojí aj to, že legislatívny rámec pre poskytovanie hypotekárnych úverov v krajine je stále dosť hrubý. Preto vznikajú ďalšie problémy s úvermi na bývanie aj s poskytovaním dotácií.

Inflácia

Zdá sa, aký je vzťah medzi zlepšenou ekonomickou situáciou v krajine a problémami rozvoja hypotekárnych úverov? Áno, v skutočnosti asi pred 15 rokmi bola situácia v štáte veľmi zložitá a miera inflácie v pravom slova zmysle išla mimo rozsah. Dnes vyzerá situácia oveľa pozitívnejšie, no k úplnej stabilite má ešte ďaleko. V prvom rade sa to týka kreditného systému.

Vzhľadom na nestabilnú situáciuObčania jednoducho nechcú držať svoje peniaze v bankách. Podľa toho štátne úverové organizácie jednoducho nemajú odkiaľ brať peniaze na poskytovanie pôžičiek obyvateľstvu. To má za následok aj vyššie ročné sadzby a iné nepriaznivé úverové podmienky.

V konečnom dôsledku sa hypotéky nestávajú masovým produktom, ale službou, ktorú si nie každý môže dovoliť.

Všeobecná ekonomická situácia

Každý vie, že hypotéka je úver, ktorý sa spláca po pomerne dlhom čase. Spravidla sa takýto úver poskytuje na obdobie 20-30 rokov. Z toho vyplývajú problémy s poskytovaním hypotekárnych úverov v Ruskej federácii.

Faktom je, že banky, ktoré poskytujú takéto dlhodobé úvery, musia mať aspoň nejakú garanciu platieb, aby nestratili ekonomickú stabilitu. Samotní dlžníci zase chcú mať istotu, že budú schopní splatiť bývanie, za ktoré už zložili dosť pôsobivú zálohu. Ako však môžete získať nejaké záruky, ak sa príjmy obyvateľstva pravidelne menia? To vedie k finančným vzostupom a pádom, ktoré zas úzko súvisia so všeobecnou ekonomickou situáciou na celom svete.

Na základe toho sú úverové organizácie nútené brať do úvahy riziká a v prípade nesplatenia úveru vymáhať od dlžníka pokuty. Preto dnes nedostane hypotéku každý, keďže v prípade omeškania alebo neschopnosti splácať čerpaný úver si človek musí zabezpečiť iné zdroje, ktoré vie banka zohľadniťnesplatený dlh.

Nízka platobná schopnosť občanov

Ak hovoríme o problémoch a perspektívach rozvoja hypotekárnych úverov, potom musíte pochopiť, že toto odvetvie priamo závisí od samotných obyvateľov krajiny, alebo skôr od úrovne ich zárobkov. Dnes potrebuje viac ako 60 % obyvateľov zlepšiť podmienky bývania. Zdalo by sa, že hypotéka môže byť pre týchto ľudí skutočnou spásou. Žiaľ, nie každý môže banke poskytnúť potrebné dokumenty potvrdzujúce výšku zárobku.

Podľa podmienok hypotekárneho úveru sa úver poskytuje osobe, ak mesačná splátka nepresahuje 40 % oficiálneho príjmu občana a jeho príbuzných. Ak teda dlžník každý mesiac zaplatí asi 30 tisíc rubľov, mal by zarobiť aspoň 75 tisíc rubľov.

Bohužiaľ, dnes priemerný plat nedosahuje túto úroveň. To vedie k ďalším problémom pri poskytovaní hypotekárnych úverov na bývanie. Mnoho občanov v snahe získať vytúženú pôžičku uvádza v certifikátoch prehnané platy a potom sa nedokáže vyrovnať s úverovými záväzkami.

Monopolizácia trhu

Primárny trh s bývaním v Rusku je stále „nepriehľadný“. Nie je toľko firiem, ktoré sa zaoberajú výstavbou domov, a preto medzi spoločnosťami prakticky neexistuje konkurencia. Developeri si kvôli tomu môžu dovoliť držať ceny nehnuteľností na dosť vysokej úrovni, čovedie k virtuálnej monopolizácii a vyšším sadzbám za počiatočné a následné splátky úverov.

Podľa toho je jediným riešením problémov hypotekárnych úverov zníženie cien novostavieb. Aby sa tak stalo, je potrebný rozvoj stavebného trhu. Ak sa v krajine objavia nové developerské spoločnosti, zníži to nielen náklady na bývanie, ale prinesie to aj výhody obyvateľom. Až potom sa hypotéka stane verejným produktom.

Investičné metódy

Pokračovaním v zvažovaní problémov hypotekárnych úverov stojí za zváženie, že peniaze prichádzajúce do bánk od fyzických osôb tam zvyčajne nie sú uložené dlhšie ako 1 rok.

Štátny rozpočet a finančné inštitúcie jednoducho nemajú dostatok peňazí na poskytovanie zvýhodnených dotácií. Na vytvorenie štátnych programov na podporu obyvateľstva na hypotékach je potrebné stabilizovať akciové trhy. To znamená, že problémy s hypotekárnymi úvermi v Rusku budú čiastočne vyriešené, keď sa cenné akcie a cenné papiere začnú aktívne predávať a kupovať.

Toto by mohol byť dobrý „zdroj“pre finančné inštitúcie, ktoré poskytujú pôžičky na kúpu domu. Keďže v tomto prípade banky nebudú dostávať peniaze od fyzických osôb, ale od právnických osôb, budú tieto prostriedky dlhšie uchovávané (resp. prevrátené).

Migračné pravidlá

V hlavnom a veľkých mestách Ruska to každý viežije sa oveľa lepšie ako v regiónoch. Preto nie je prekvapujúce, že ľudia sa radšej sťahujú do miest s prosperujúcejšou a stabilnejšou situáciou. Do Moskvy, Petrohradu a ďalších megamiest sa každoročne ponáhľa obrovské množstvo migrantov z celej krajiny. V tomto smere sa zvyšuje aj dopyt po bývaní, čo vedie k ešte väčšiemu zhodnocovaniu bytov. V súlade s tým rastú aj úrokové sadzby úverov a obyvateľstvo čelí novým problémom poskytovania hypotekárnych úverov.

Na ich vyriešenie by sa mali prijať komplexné opatrenia, ktoré sa dotknú nielen stavebných a úverových organizácií, ale budú zamerané aj na zlepšenie mikroekonomiky krajiny. Samozrejme, takéto globálne problémy nemožno vyriešiť zo dňa na deň.

Počet sociálnych programov

Úvery na bývanie sú jedným z nástrojov, ktoré sú určené na riešenie problému hypotekárnych úverov. K dnešnému dňu existuje množstvo aktivít zameraných na zlepšenie podmienok pre mladé rodiny, učiteľov, vojenský personál a ďalšie vrstvy obyvateľstva. Podľa štatistík však väčšina týchto programov potrebuje vážne vylepšenia.

Dodatočné dotácie sa už pripravujú pre mladých lekárov a veľké rodiny. Zlou správou však je, že väčšina finančných inštitúcií o takéto programy jednoducho nemá záujem, keďže v tomto prípade sa ich príjem zníži. Jedinou situáciou, keď banka využije sociálne hypotekárne pôžičky, je situácia, keď finančné straty kompenzuje samotný štát.

Problémy rozvoja hypotekárnych úverov v Rusku majú teda skutočne globálny charakter a je jednoducho nemožné ich momentálne vyriešiť. Napriek tomu štát prijíma aktívne opatrenia na zníženie sadzieb úverov na bývanie.

Za posledných pár rokov sa do zoznamu tých, ktorí takéto služby obyvateľstvu poskytujú, zaradilo obrovské množstvo bánk. Mnohé z nich ponúkajú výhodnejšie podmienky a ľudia majú na výber. To naznačuje, že štát vyhodnotil všetky existujúce problémy hypotekárnych úverov a spôsoby ich riešenia už boli načrtnuté. Preto bude bývanie pre ruských občanov čoskoro dostupnejšie. S rozvojom sociálnych programov a vznikom nových stavebných firiem sa situácia s kúpou nehnuteľností postupne stabilizuje.

Vyhliadky na rozvoj hypoték

Ak hovoríme o budúcnosti úverov na bývanie, všetko priamo závisí od dopytu. Keďže dnes neexistuje alternatíva, ktorá by mohla nahradiť hypotéku, je ľahké usúdiť, že časom bude popularita tohto smeru len rásť.

Pokiaľ ide o problémy a vyhliadky vývoja hypotekárnych úverov, väčšina odborníkov robí skôr optimistické prognózy. Zatiaľ sa však pozornosť sústreďuje najmä na stredných manažérov, ktorých platy sú stabilnejšie.

Ak hovoríme o kolísaní sadzieb, dnes sú o 5 % vyššie ako miera inflácie. Pri ich prudkom poklese budú mať banky finančné problémy, ktoré môžu viesť knedostatok hypotekárnych programov.

Za zváženie stojí aj to, že v súčasnosti sú finančné inštitúcie pri hypotekárnych úveroch poistené proti možným rizikám prostredníctvom kolaterálu nehnuteľnosti. To ich však nechráni pred možným bankrotom dlžníka. Ak dôjde k omeškaniu, potom výška poistenia osoby, ktorá si úver zobrala, pokryje len časť istiny úveru. Na základe toho finančná štruktúra riskuje viac ako samotný občan. Preto je dôležité vziať do úvahy všetky úverové riziká a vytvoriť vhodné programy.

Spôsoby riešenia problémov

Ak sú si banky isté 100 % kompenzáciou za prípadné straty, na dlžníkov sa nebudú vzťahovať také prísne požiadavky na získanie hypotéky a akontácia sa môže výrazne znížiť.

Na zabezpečenie svojho majetku dnes finančné inštitúcie vyžadujú od dlžníkov čiastočný príspevok na bývanie, ktorý sa platí pri žiadosti o úver a predstavuje približne 30 % nákladov na celý byt. Samozrejme, nie každý môže vložiť takúto sumu naraz. To núti občanov prenajímať si byty namiesto toho, aby si brali dlhodobé bankové pôžičky.

V USA je tento problém už vyriešený a dnes americké banky vydávajú úvery bez akontácie, teda 100% ceny bytov. Umožnilo to hneď po rozvoji systému hypotekárnych rizík. Ak táto prax začne fungovať v Rusku, po chvíli začnú domáce banky poskytovať aj väčšie úvery.

Nie všetko je však také jednoduché. Keď už hovoríme o hypotekárnych úveroch, problémoch a perspektívach ich riešenia, netreba zabúdať ani na trhové riziká. Faktom je, že existuje možnosť prudkého poklesu nákladov na bývanie. Táto situácia negatívne ovplyvní dlžníka aj úverovú inštitúciu.

Pri kúpe obytného priestoru chce mať každý istotu, že časom jeho hodnota nielen neklesne, ale citeľne vzrastie. Vďaka tomu sa dá po 10 rokoch predajom bytu celkom dobre zarobiť. Takáto situácia je nerentabilná aj pre banku, keďže v tomto prípade bude nútená znížiť ročnú úrokovú sadzbu. Preto, kým nebude na trhu s nehnuteľnosťami stabilita, bude ťažké dosiahnuť optimálne úverové podmienky v tejto oblasti.

Okrem toho sa oplatí venovať pozornosť aj takej veci, ako je riziko likvidity. Znamená pravdepodobnosť, že banka nebude schopná splniť svoje záväzky v stanovenej lehote z dôvodu nerovnováhy existujúcich aktív. V tomto prípade nebudú záväzky postačovať na potrebné platby.

K takýmto situáciám dochádza, pretože hypotekárne úvery sú tvorené krátkodobými úvermi a vkladmi. A oni sa na oplátku zdráhajú nasmerovať občanov.

Stabilitu v oblasti hypotekárnych úverov teda bude možné dosiahnuť len vtedy, keď sa táto problematika bude riešiť vo všetkých vyššie popísaných smeroch. Čím viac si budú občania brať hypotéky, vklady a malé pôžičky, tým viac zdrojov budú mať finančné inštitúcie.organizácií. To isté platí pre stavebné firmy, ako aj vládne programy, ktoré sa pomaly začínajú rozvíjať.