Na čo sa zamerať pri kúpe bytu? Kontrola dokladov a právnej čistoty bytu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Akákoľvek transakcia vo forme predaja a nákupu znamená vyrovnanie v hotovosti. Nábytok, kožuch, zeleň na babskom trhu – určitý počet bankoviek preteká z jednej peňaženky do druhej. A vždy existuje riziko, že za svoj ťažko zarobený tovar nedostanete kvalitu, ktorú ste očakávali, alebo dokonca zostanete bez neho, ak je predajca podvodník. Aj pri malej kúpnej cene môže strata niekoľkých bankoviek spôsobiť hlbokú frustráciu, ale ak hovoríme o miliónoch? Napríklad pri kúpe bytu alebo domu? Toto by ste mali skontrolovať stokrát, kým pristúpite ku konečnému výpočtu.

Nové alebo ďalší predaj?

Pravdepodobnosť získania bývania „s batožinou“- dlhy za obecný byt, neregistrovaní vlastníci akcií a iné podobné nuansy, ktoré môžu následne zasahovať do bežného bývania v osobných štvorcových metroch - je možná pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá predtým patrila niekomu takzvané bývanie vedľajšieho fondu. Pri rozhodovaní o takomto obchode by ste mali s istotou vedieť, čo hľadať.pozornosť pri kúpe bytu alebo domu od predchádzajúceho vlastníka alebo jeho zástupcu. Riziko, že namiesto bývania dostanete márny súdny spor a v dôsledku toho zostanete bez vlastného kúta a bez peňazí pri kúpe vedľajšej nehnuteľnosti, je pomerne vysoké.

Spoľahlivejšou možnosťou je kúpa bytu v novostavbe. Najmä ak je dom už skolaudovaný a je v štádiu vysporiadania. V tomto prípade je zoznam bytovej dokumentácie potrebnej na overenie oveľa kratší. Ale ani tu by nebolo zbytočné nechať si pri kúpe bytu od developera poradiť od skúseného právnika, keďže každá transakcia má svoje úskalia. A v prípade nehnuteľností, keď ide o pomerne významné sumy, musíte byť mimoriadne opatrní.

Nebezpečenstvo čistého bytu

V súčasnosti je najlacnejším spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti účasť na spoločnej výstavbe. V tomto prípade môžete ušetriť až 30% skutočných nákladov na byt. Ale riziko po rokoch nájdenia zarastenej pustatiny na mieste jamy je tiež dosť vysoké. Ako kúpiť byt v spoločnej výstavbe - je lepšie zistiť pred stretnutím s developerom, aby ste nepodpísali dohodu, ktorá neposkytuje žiadne záruky vo fáze získavania kľúčov od bývania. Ani ten najspoľahlivejší dokument overený notárom však v určitých prípadoch nechráni pred stratami. Developer môže skrachovať, nedostane povolenie na stavbu domu v stanovenom čase a peniaze sa znehodnotia, kým sa zozbierajú všetky podpisy a pečate. Finančné prostriedky akcionárov niekedy miznú neznámym smerom. Pri rozhodovaní o kúpe domu ešte pred jeho výstavbou by kupujúci mali pamätať na to, že vo väčšine prípadov, ak má developer nepredvídané problémy, maximum, s ktorým možno počítať, je získať štatút oklamaného držiteľa úrokov, ale nie samotné bývanie..

Keď je rozostavaný dom už postavený pod strechou, pravdepodobnosť rýchleho nasťahovania do vlastného bývania je oveľa vyššia ako v prípade jeho obstarania v štádiu kopania základovej jamy. Kde kúpiť byt, každý má právo rozhodnúť sa sám, ale túžba ušetriť peniaze nie je vždy opodstatnená. Stať sa akcionárom pri výstavbe obytného domu je často podobné ako získať prasa v žite. Poskytnuté peniaze, ale žiadny tovar.

Ak je dom postavený a uvedený do prevádzky so schválenou technickou dokumentáciou, mali by ste si osobne overiť, či to, čo je napísané na papieri, je skutočnosťou. Porovnajte si dispozíciu pred očami s projektovou, počet štvorcových metrov celkovej a úžitkovej plochy, práva developera na predaj konkrétnej plochy. Nebude zbytočné kontrolovať, či je v novom byte už niekto prihlásený. Predaj toho istého domu dvakrát rôznym ľuďom nie je nový typ podvodu.

Existujúci rodokmeň

Nikto nie je imúnny voči takémuto vývoju udalostí s obstaraním vlastného bývania. Kontrola právnej čistoty bytu môže zabrať veľa času, ale nemali by ste ju zanedbať. Sledujte zoznam predchádzajúcich vlastníkov nehnuteľností, dĺžku ich pobytu na uvedenej adrese, rodinný stav, dostupnosťdetí a iných blízkych príbuzných je ťažké, ale možné. V tomto smere môžete získať relevantné informácie a skutočnú pomoc vo viacerých štátnych inštitúciách: na katastrálnom úrade, pasovom úrade atď. Kompletné informácie sú potrebné, aby sa vo fáze dokončenia transakcie alebo po nasťahovaní zrazu ukázalo, že nie všetky metre štvorcové v byte patrili predávajúcemu. Časť obytného priestoru a niekedy aj jednotlivé izby môžu byť vo vlastníctve iných osôb. Kedykoľvek sa môžu domáhať svojich práv k týmto meračom. A ich nároky sú viac chránené zákonom, na rozdiel od túžby kupujúceho úplne vlastniť zaplatené merače.

Čo ešte hľadať pri kúpe bytu - technickú dokumentáciu. Obyvatelia často vykonávajú opravy s prestavbou kuchyne, chodby, izieb. Búrajú nosné steny, spájajú kúpeľňu alebo naopak zdieľajú jedinú izbu. S problémami právnej povahy, keď je ohrozené vlastnícke právo, nemožno porovnávať sankcie zo ZINZ v prípade, že sa nájde prepracovanie návrhu. Môžu však priniesť aj veľa problémov. V každom prípade nepochybne povedú k dodatočným hotovostným výdavkom. Pokuta, náprava priestupkov vo forme neplánovanej generálnej opravy - najpravdepodobnejší vývoj udalostí.

Skrytá minulosť sekundárneho

Okrem informácií, ktoré by predajca rád utajil až do dokončenia transakcie, existuje mnoho úskalí, ktoré je často ťažké uhádnuť. Na čo si kedy dať pozorkúpa bytu, okrem uvedených nuancií? Napríklad za možné porušenie zákona pri privatizácii nadobudnutej nehnuteľnosti.

V 90. rokoch minulého storočia vstúpil do platnosti zákon, podľa ktorého mal každý registrovaný v určitom obytnom priestore nárok na vlastné metre štvorcové. Vzťahovalo sa na každého, vrátane malých detí, bývalých manželov, ktorí zostali evidovaní v tom istom byte, dočasne neprítomného príbuzného, napríklad dlhoročného väzňa. V privatizačnej dokumentácii neboli uvedení všetci rodinní príslušníci. Po chvíli sa však mohli sťažovať, že ich vtedy podviedli.

Ďalšou nuansou je darovacia alebo nájomná zmluva. Spravidla sú sporní príbuzní zriedkavo informovaní o takýchto operáciách. Pravda sa môže ukázať o niečo neskôr, po kúpe kontroverzného bývania. No najčastejším prekvapením, s ktorým sa môžete pri kúpe nehnuteľnosti stretnúť, je byt s nedoplatkami za energie. Tu je možné odhaliť problém ešte pred podpisom zmluvy a je dôležité, aby sa kupujúci dohodol s predávajúcim na jeho riešení. Spravidla zaniká znížením nákladov na bývanie. Ale každý prípad je iný.

Najspoľahlivejšie informácie

Nie všetka spoľahlivá genealógia tej či onej nehnuteľnosti leží v oficiálnych dokumentoch. Nenájdu sa v nich skrytí príbuzní, prípadní záujemcovia o bývanie. Okrem toho platby za energie môžu vykonávať nie majitelia domov, ale úplne iníľudí, ktorým to bolo sľúbené. Schéma je nasledovná: starší majitelia bytov podpíšu so vzdialenými príbuznými alebo sociálnymi pracovníkmi dohodu, že po ich smrti dostanú areál, ale tí, ktorí potrebujú platiť za obecný byt už teraz. Správcovskej spoločnosti pravidelne prevádzajú peniaze podľa zmluvy a bývanie považujú takmer za svoje. Bez ohľadu na takúto dohodu sa priami dedičia po smrti starých ľudí snažia zbaviť sa nespoľahlivého daru. Prebieha kúpa a predaj bytu, no už sú oň dvaja záujemcovia.

Je najspoľahlivejší spôsob, ako sa dozvedieť o všetkých možných nástrahách, ktoré môžu zatieniť radosť z kúpy bývania – získať informácie o jeho bývalých majiteľoch od susedov na verande alebo klebety na dvore. Ak bol byt vo vlastníctve tých istých majiteľov pomerne dlho, pred tými, ktorí bývajú nablízku, sa o ňom nedajú utajiť žiadne tajomstvá. Informácie od nich prijaté sa nedajú nájsť v žiadnych dokumentoch pri kúpe bytu. Zrazu je z rodiny predávajúceho niekto duševne chorý alebo zdravotne postihnutý, ktorý nemôže samostatne nakladať so svojím majetkom a opatrovník nepovažuje za potrebné rešpektovať jeho práva. Ak je nové bývanie horšie ako predchádzajúce, transakcia môže byť na žiadosť opatrovníckych orgánov zrušená. Preto netreba zanedbávať ani informácie od susedov.

Najlepší maklér je samotný kupujúci

Je dôležité mať na pamäti nasledovné – žiadna odmena pre sprostredkovateľa ho neprinúti byť ostražitejším pri kontrole dokladov na kúpu bývania, okrem bodov uvedených v zmluve. Preto otáčaniepre pomoc realitným maklérom je potrebné jasne uviesť ich zodpovednosť voči zamestnávateľovi, ak sa náhle niečo pokazí a obchod sa naruší. Kúpa bytu cez agentúru je ďalší pomerne riskantný podnik. Navyše je to veľmi drahé. Realitná kancelária nezhromažďuje informácie o minulosti bývalých vlastníkov, nesnaží sa chrániť svojho klienta v budúcnosti. Údaje o bývaní porovnáva len s tými, ktoré majú oficiálne štruktúry. A až po zaevidovaní kúpno-predajnej zmluvy a zaplatení nehnuteľnosti, ako aj odmeny maklérovi, sa môžu objaviť potenciálni záujemcovia o kupovaný byt. V absolútnom pluse bude jedna realitná maklérka. A predchádzajúci a noví vlastníci sa vrhnú do série súdnych sporov.

Kúpa bytu bez sprostredkovateľov je tiež plná nepredvídaných ťažkostí, ak nemáte dostatočný prehľad, informácie o všetkých možných prekvapeniach spojených s papierovaním, prevodom peňazí a inými jemnosťami transakcie. Ale medzi týmito viditeľnými nedostatkami je jedna významná výhoda: nikto nebude hájiť svoje záujmy tak horlivo ako ten, kto kupuje pre seba, ten, kto platí. Stačí požiadať o podporu skúseného poradcu, ktorý vám bude vedieť povedať o všetkých zložitostiach operácie a kupovaný byt bude skontrolovaný tým najdôkladnejším spôsobom.

Podvodníci sú na pozore

Predaj cudzieho bytu je jedným z najbežnejších podvodov s nehnuteľnosťami. Skúsení podvodníci majú falošné dokumenty pre samotné bývanie, splnomocnenie, ktorým ichsplnomocnené vykonať transakciu, často vyzerajú lepšie ako tie skutočné. V oblasti kúpy a predaja, prenájmu nehnuteľností pracujú vysoko profesionálni podvodníci, ktorí dobre poznajú všetky zložitosti právneho systému v tejto problematike. Práve splnomocnenie je prvá vec, ktorá by mala kupujúceho upozorniť. Prečo vlastník svoje bývanie sám nepredá, ako ho možno kontaktovať aspoň tak, aby osobne potvrdil poverenie sprostredkovateľa. Každopádne overovaniu dokladov pri kúpe bytu, počnúc plnou mocou, sa notár nevyhne. Musí potvrdiť pravosť dokumentu, overiť jeho platnosť. Najlepšie je zájsť za notárom, ktorý toto splnomocnenie vydal.

Ďalším trikom podvodníkov je falošný pas. Majitelia bytov sú na dlhej služobnej ceste alebo dovolenke a ich oblasť spravujú cudzí ľudia, ktorí k nej zohnali vzorky originálnych dokladov alebo aj originály samotné. Existuje mnoho kriminálnych schém, ktoré môžu podvodníci využiť. Nezabudnite na čierne realitné kancelárie. Pri plánovaní kúpy bývania je teda lepšie poradiť sa s právnikom a udržiavať s ním úzky kontakt počas celej transakcie. Dokáže poskytnúť praktické rady, kedy je lepšie kúpiť byt, so zameraním na aktuálny dopyt realitného trhu.

Dokumentácia pod mikroskopom

Bez ohľadu na to, aké atraktívne sú podmienky obchodu a priaznivá cena, s platbou by ste sa nemali ponáhľať. Najprv musíte zhromaždiť druhé kópie alebo kópie všetkých dokumentov o bývaní, jeho vlastníkoch a ísť so všetkými papiermi k notárovi. Ak nehnuteľnosť vmedzi vlastníkmi sú maloletí rodinní príslušníci, právnik vám povie, ako správne vypísať doložku pre nich v zmluve. Okrem toho odporučí, ktoré úrady navštíviť, aké osvedčenia si vybaviť, aby sa neporušovali práva malých detí a nikto nemohol neskôr zneplatniť predaj a kúpu bytu.

Užitočné rady od právnika pomôžu pri realizácii kúpno-predajnej zmluvy, ak sú vlastníkmi manželia s rôznymi podielmi na nehnuteľnosti, alebo je byt vo vlastníctve len jedného z nich a druhého je v ňom len zapísaný. V tomto prípade, ako správne vyhotoviť dokumenty a aké potvrdenky získať - opäť sa nezaobídete bez notára. Aj keď je kupujúci sám profík v právnych záležitostiach, každý papier potvrdzujúci pravosť transakcie musí byť dôkladne skontrolovaný, aby nedošlo k chybám v písaní adresy, údajov predajcu a kupujúceho, dátumu, sumy a iných podstatných údajov.

Boj o hodnotu

Na čo si pri kúpe bytu dávať pozor, okrem už uvedených bodov, je množstvo peňazí vynaložených na doklady a skutočne odovzdané do rúk kúpno-predajnej zmluvy. Pre predávajúceho je výhodnejšie uviesť vo výkaze ziskov a strát (a predaj bývania spadá pod toto ustanovenie) nižšiu hodnotu transakcie, pretože z nej bude musieť zaplatiť daň. Hlavná vec je, že uvedená suma by nemala byť nižšia ako trh o 20-30%, pretože to môže spôsobiť podozrenie kontrolných orgánov. Ak sa preukáže moment tajnej dohody medzi predávajúcim a kupujúcim, potom sa ním môže staťobžalovaní v prípade administratívneho podvodu.

Pre predajcu je výhodné uviesť nižšiu sumu a o túto službu môže požiadať kupujúceho.

Nemali by ste súhlasiť z mnohých dôvodov:

• Po prvé, takýto ústupok skutočne porušuje súčasnú legislatívu a je plný dôsledkov.
• Po druhé, kupujúci má právo vrátiť približne 13 % zo sumy vynaloženej na kúpu bývania. Zodpovedajúca príležitosť je upravená daňovým poriadkom.
• Po tretie, ak je transakcia následne spochybnená jednou zo strán a vyhlásená za neplatnú, predávajúci má právo vrátiť kupujúcemu iba sumu uvedenú v dokumentoch. Obeť nebude môcť dokázať opak, ak je v zmluve predpísaná určitá hodnota.

Inteligentný výpočet

A posledné veľké nebezpečenstvo, ktoré môže na predávajúceho aj kupujúceho čakať, je konečné zúčtovanie. Ťažkosti s výberom (kúpiť primárne alebo sekundárne bývanie) sú za nami, určuje sa časový rámec, kedy je lepšie kúpiť byt, utrpenie zhromažďovania a overovania všetkých dokumentov, nahromadenia požadovanej sumy alebo získania úveru od banky bolo dokončené. A všetko sa môže na poslednú chvíľu zrútiť, ak s prevodom peňazí nebudete hrať na istotu. Môže sa uskutočniť prevodom potrebného počtu bankoviek do rúk predávajúceho, alebo prevodom na bankový účet, ktorý je bezpečnejší. Ak sa bavíme o veľkej sume, tak sa väčšinou boja pohrať s hotovosťou. Ak však jedna zo strán preferuje tento konkrétny spôsob platby, peniaze môžu byťprevod prenájmom bezpečnostnej schránky, z ktorej má právo vyzdvihnúť ten, kto predloží určité doklady, vystavené pri kúpe bytu. Ich zoznam kontroluje špecialista inštitúcie. Zároveň zaručuje ich pravosť. Všetky nuansy tohto typu výpočtu aj bezhotovostného prevodu nájdete v banke.

Čo ešte je dôležité mať na pamäti vo fáze konečnej platby nákladov na byt, je nezamieňať si výšku zálohy a zálohy, pretože majú rôzne účely a možnosti vrátenia, ak transakcia neprebehne prejsť z nejakého dôvodu. Výška preddavku sa v konečnom účtovaní zohľadňuje, záloha nie. Buď sa vráti kupujúcemu, ak bol nákup úspešný, alebo zostane predávajúcemu, ak operácia zlyhala bez dôvodu. V každom prípade záloha zostáva na poškodenej strane v prípade narušenia transakcie.