Ako si pri kúpe sami skontrolovať „čistotu“bytu? Čo treba skontrolovať pri kúpe bytu?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Pri kúpe domu na sekundárnom trhu existuje množstvo rizík, a preto je žiaduce, aby si kupujúci vedel pri kúpe sám skontrolovať „čistotu“bytu. Hlavnou vecou je vyhnúť sa hlavným, najväčším rizikám, informáciám, o ktorých tento článok obsahuje. V prvom rade je potrebné vylúčiť možnosť napadnutia obchodu a práva na byt, a preto bude čo najpodrobnejšie predložené odporúčanie, ako si pri kúpe sami skontrolovať „čistotu“bytu.

Prvé kroky

Po prvé – pravosť dokumentov, ktoré predajca poskytuje na kontrolu. Toto je potrebné skontrolovať obzvlášť starostlivo, inak sa to môže následne staťodhaliť nároky na tento životný priestor úplne tretích strán. Tu je potrebné vziať do úvahy, že existuje veľa situácií s dokladmi, ktoré sprevádzajú kúpu bývania, a je veľmi ťažké dať jediný recept na právne otázky, ako skontrolovať „čistotu“bytu pri kúpe tvoj vlastný. Transakciu však musíte maximálne zabezpečiť, a preto je lepšie vykonať všetky kroky odporúčané pre kontrolu dokladov. Samozrejme je potrebné kontrolovať zákonnú „čistotu“bez toho, aby sme prekročili hranice primeranosti, no maximum informácií treba nielen získať, ale aj vyhodnotiť a týkať by sa to malo ako bytu samotného, tak aj všetkých, ktorí sa podieľajú na jeho majetku a stave..

Samozrejme, oveľa pohodlnejšie by bolo obrátiť sa na profesionálnych právnikov, no stojíme pred ďalšou otázkou: ako si skontrolovať „čistotu“bytu pri jeho kúpe sami? V zásade je to rozumné, aj keď nepríjemnejšie. Navyše, pomoc profesionála môže len zvýšiť spoľahlivosť transakcie, ale nemôže zaručiť stopercentný úspech. V extrémnych prípadoch si môžete titul poistiť, ak stále existujú obavy. Poisťovne sú väčšinou ochotné vyjsť v ústrety.

Nová budova a "sekundárne"

Ak je bývanie v novostavbe, musíte vedieť, ako skontrolovať developera pri kúpe bytu. Tu sú najužitočnejšie recenzie zozbierané na špeciálnych stránkach na internete. Samozrejme, musíte rozlíšiť čestné recenzie od intríg konkurentov, ale táto úloha nie je taká náročná: ak neexistujú žiadne čísla,dátumy, mená, konkrétne skutočnosti, takýmto informáciám by ste nemali venovať pozornosť. Dobré je sledovať aj termíny pri iných objektoch (väčšinou sú takéto informácie dostupné) a čítať recenzie zákazníkov. Existuje mnoho spôsobov, ako skontrolovať developera pri kúpe bytu.

A v tomto prípade, keď sa kupuje bývanie v novostavbe, musí byť overenie dokumentov dôkladné, aj keď ide o predaj od developera. Sekundárne bývanie si, samozrejme, vyžiada veľa úsilia, keďže novostavby nemajú takú bohatú históriu zápisov, výpisov a zmien vlastníkov. Ale aj tu, aj po dôkladnej kontrole právnej „čistoty“nehnuteľnosti, ktorá je vykonaná v súlade so všetkými pravidlami, zostáva pravdepodobnosť zbavenia kupovaného bytu. Ak predávajúci dokáže, že pri kúpe boli porušené jeho práva, napr. Ak sa však kúpi sekundárne bývanie, demontáž prebehne nielen s predávajúcim, ale aj s majiteľom, ktorý tento byt vlastnil pred ním. Pravdepodobne budete musieť prejsť celým radom súdnych sporov. Kontrola právnej „čistoty“pri kúpe bytu na sekundárnom trhu trvá dlho a ťažko: ide o pravosť všetkých dokladov, ide o posúdenie právneho stavu nehnuteľnosti, ide o rozbor možných riziká spojené s týmto nákupom.

Dokumenty

Právnu „čistotu“bytu je možné skontrolovať, čím sa zabezpečí transakcia v maximálnej možnej miere pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti. Nasledujúce dokumenty je potrebné vyžiadať od predajcu.

1. Najlepšie je začať čítať dokumentáciu s certifikátomo štátnej registrácii práv, ako aj s tým súvisiace: kúpno-predajné alebo dedičské zmluvy, darovacie, privatizačné a pod.
2. Druhým krokom bude preštudovanie vyhlásenia USRR. Nachádza sa v Jednotnom štátnom registri, ktorý obsahuje všetky informácie o všetkých transakciách s týmto majetkom.
3. Tretím krokom je výpis z knihy domu, aby ste sa uistili, že v tomto obytnom priestore nie sú žiadni registrovaní nájomníci. Takýto extrakt je možné objednať v akomkoľvek multifunkčnom centre. Dokument musí uvádzať, že všetci, ktorí predtým bývali v tomto byte, boli odhlásení.
4. Pomoc - aj od MFC - odpovie na otázku, ako skontrolovať dlhy pri kúpe bytu, pretože je tam uvedená prítomnosť akýchkoľvek dlhov za služby.
5. Vyžaduje sa certifikát od predajcu z neuropsychiatrickej a narkologickej ambulancie.

Podrobnosti

Ako skontrolovať, či je v byte zatknutý? Z extraktu EGRP. Hovorí, ak je to jednoduché vyhlásenie, či predávajúci je vlastníkom. A v rozšírenej verzii výpisu je celá história tohto bytu od prvého zápisu v USRR. Uvádza, kto bol vlastníkom predtým a ako často sa predávalo. Nemožno sa však obmedziť len na toto tvrdenie. Ako skontrolovať, či je byt pri kúpe zastavený hypotékou? Bývanie sa často predáva prostredníctvom splnomocnenca, a preto sa majiteľ prakticky nezúčastňuje transakcie. Ide o veľmi rizikovú situáciu. Pomerne často sa takéto dokumenty získavajú nečestnými prostriedkami.

Pri kúpe bytu si preto treba veľmi pozorne skontrolovať len doklady priameho majiteľa domu. K tomu je potrebné požiadať dôveryhodnú osobu o kontakt a kontaktovať majiteľa, aby potvrdil, že byt je na predaj. Ďalej je potrebné vo výpise USRR skontrolovať kolónku „Vecné bremeno“, ktorá obsahuje informácie o stave bytu – či je v ňom záložné právo. Ak sa nehnuteľnosť predáva hneď po dedení, radšej ju nekupujte. Do troch rokov sa môžu objaviť noví dediči, ktorí tento obchod napadnú na súde. Tiež podľa rozšírenej verzie certifikátu USRR možno zistiť, že napríklad hypotéka na tento byt nebola do konca zaplatená.

Na čo venovať osobitnú pozornosť

Prvá vec, na ktorú sa treba pozrieť, je cena. Ak sa podobné byty predávajú drahšie, malo by to byť obzvlášť alarmujúce a len pri veľkom záujme o túto nehnuteľnosť môžete pokračovať v kontrole jej „čistoty“z právneho hľadiska, a to oveľa starostlivejšie, ako sa doteraz predpokladalo. Predajcu sa treba dôsledne pýtať a hľadať podrobnosti: nielen to, kto je vlastníkom tohto bytu, ale aj kedy, ako a od koho bol kúpený, prečo sa znovu predáva, či bol byt zapojený do súdneho sporu. Potom skontrolujte, čo bolo uvedené v dokumentoch. Odtiaľto bude jasné, aký pravdivý je predajca, keďže s ním budete musieť jednať ako s protistranou. Ale ako inak skontrolovať predajcu bytu pri kúpe?

Uistite sa, že venujete pozornosťkontroluje sa jeho pas a ďalšie dokumenty týkajúce sa bytu: na základe ktorých bola nehnuteľnosť zaregistrovaná, kde, keď bolo prijaté osvedčenie o registrácii práva na ňu. Nezabudnite si vziať kópie na opätovné preskúmanie, ale skontrolujte, či originály neobsahujú pečate, podpisy, vodoznaky a všetko ostatné, čo súvisí s vládnym dokumentom. Nezabudnite tiež porovnať kópie s originálom. Môžu predkladať úplne iné dokumenty. Informácie uvedené na papieri sa musia zhodovať s ústnym príbehom predávajúceho. Ako skontrolovať dedičov pri kúpe bytu? V žiadnom prípade. Najlepšie je kúpiť si ho pri kolaudácii práva po troch rokoch odo dňa dedenia. Ako skontrolovať byt pred kúpou cez Rosreestr? Vyššie je povedané, že v MFC si môžete objednať a dostať úplne akékoľvek dokumenty týkajúce sa nehnuteľností.

Viac informácií

Pred obdržaním a preskúmaním dokladov nie je možné zálohovú platbu ani zálohu previesť na predávajúceho, nakoľko pôvodný certifikát a zmluvu si pôvodný majiteľ môže ponechať aj po tom, čo už tento byt predal. Je nevyhnutné dokladne zistiť, či má predávajúci nezaopatrených občanov, neplnoleté deti, či je predávajúci v súčasnosti ženatý a či v čase kúpy tohto bytu bol ženatý a hlavne, či koná osobne, alebo prostredníctvom splnomocnenca.

Je nemožné uzavrieť obchod bez osobného rozhovoru s majiteľom. Je lepšie uzavrieť zmluvu s vlastníkom a nie so správcom. Značný počet falošných transakcií je podvýhovorka, že majiteľ je neprítomný: v inom meste, v inej krajine atď. Splnomocnenie môže byť falošné. Ak správca nechce kupujúcemu ukázať vlastníka bytu, malo by to byť podozrivé a dôvody sú tu úplne irelevantné. Je tiež nepravdepodobné, že notár, ktorý ho vydal, bude môcť overiť pravosť splnomocnenia, pretože notári na takéto žiadosti nereagujú.

Poručnícke orgány a osvedčenia o právnej spôsobilosti

Ak boli v byte na predaj prihlásené maloleté deti, musíte si vyžiadať písomný súhlas opatrovníckych orgánov, inak nebude možné zmluvu uzavrieť. Ak je sám predávajúci vyhlásený za úradne nespôsobilého, jeho záležitosti sú zverené opatrovníkovi, a to len tomu, koho určí opatrovnícky orgán. Z dokladov si treba skontrolovať súdne rozhodnutia o prvej otázke (o práceneschopnosti) a o druhej otázke (o ustanovení opatrovníka). A na uskutočnenie samotnej transakcie je potrebné získať súhlas opatrovníckych orgánov. Riziká takéhoto obchodného plánu sú také veľké, že kupujúci najčastejšie odmieta kúpiť takéto bývanie.

Ešte väčším problémom je však situácia, keď predávajúci nie je uznaný za nespôsobilého, ale neustále alebo občas je v stave neschopnosti pochopiť zmysel vlastného konania (táto definícia je odvodená zo zákona). Vypočítať tento stav od oka je dosť ťažké aj pri opakovaných osobných stretnutiach. Preto si pre každý prípad musíte vyžiadať potvrdenie od psychiatra s dátumom transakcie. Riešením môže byť aj pozvanie kamaráta psychiatra na dohodu ako príbuznéhoalebo kamarát. Je však jednoducho nereálne zabezpečiť takýto obchod zo všetkých zlých prípadov. Ani uzavretím obchodu s notárom sa nemusí dosiahnuť úplný úspech tohto podniku. Preto je lepšie opustiť pochybný podnik, pretože dnes je ponuka nehnuteľností takmer trikrát vyššia ako dopyt.

Na oficiálnych stránkach

Musíte prejsť na oficiálnu stránku okresného súdu, ktorému toto bývanie patrí, a do vyhľadávania zadať mená predávajúceho a jeho predchodcov - vlastníkov bytu. Rovnaký princíp platí, ak potrebujete skontrolovať, či predajcovia a ich manželia mali nejaké prípady na súde, a ak áno, ktoré. Ide hlavne o to, či bolo manželstvo rozvedené a či došlo k rozdeleniu majetku, či bol vlastník uznaný za bezvládneho. Ten sa kontroluje v mieste registrácie, takže pas predajcu si treba veľmi pozorne preštudovať a potom prejsť na webovú stránku súdu, kde je táto osoba registrovaná alebo bola zaregistrovaná.

Súdny systém ešte nie je nastavený tak, aby ste toto všetko, žiaľ, našli na pár kliknutí. Oficiálnu databázu majú aj rozhodcovské súdy. Tam musíte zistiť, či bol na predajcu vyhlásený konkurz. Ak bola, tak sa to nevyhnutne odráža na rozhodcovskom súde mesta, kde je zaregistrovaná. Prostredníctvom otvorenej oficiálnej databázy online exekučných konaní je potrebné zistiť, či vlastník bytu alebo jeho manžel je dlžníkom a či voči týmto občanom nebolo začaté konanie.

Podľa vyhlásení a referencií

Na karte majiteľa, teda výpis zdomovej knihe je potrebné zistiť, kto je v tomto byte evidovaný, vrátane (a najmä) tých, ktorí tam nebývajú. Je potrebné predložiť aj účet za energie. Ideálna možnosť, keď v byte nie je nikto registrovaný, ale nie vždy to tak je. Ak sú v byte prihlásené osoby, je potrebné v zmluve uviesť lehotu, počas ktorej budú vyradené z registra registrov. Tí, ktorí sú zaregistrovaní v tomto bytovom priestore, ale nebývajú tam, musia predložiť notársky overený záväzok odhlásiť sa pred určitým dátumom.

To posledné je lepšie vypísať z bytu pred dokončením transakcie, inak môžete zostať v kúpenom byte s „plnkou“. Na súde sa často prehrajú prípady týkajúce sa nárokov na vysťahovanie, keďže táto otázka obsahuje veľa nepríjemných nuancií. Notársky overený súhlas s transakciou je potrebný aj pre majiteľa, ktorý je v registrovanom manželstve, čo potvrdzuje, že manžel nie je proti predaju tohto obytného priestoru. Toto sa robí bezpodmienečne, ak bol byt kúpený počas manželstva a v čase predaja bolo manželstvo zrušené. Ďalšie dokumenty nie sú potrebné iba v prípadoch, keď bol byt prijatý ako dar, ako dedičstvo (pred viac ako tromi rokmi!), Bol privatizovaný. To sú asi všetky najzákladnejšie veci, ktoré si musíte pri kúpe bytu skontrolovať. Po obdržaní všetkých týchto rozsiahlych informácií je balík dokumentov starostlivo preštudovaný a analyzovaný.

Právny status

V prvom rade je potrebné zhodnotiť právny stav tohto bytu: akým spôsobom a na základe čoho ho súčasní vlastníci získali, kedy sa tak stalo. Ak od akvizície neuplynuli tri roky, objavia sa dva problémy. Premlčacia lehota neuplynula, to znamená, že zmluvu o kúpe bytu môžu predchádzajúci vlastníci ešte napadnúť. Pre minimalizáciu daní vás predajca môže požiadať, aby ste v dokladoch uviedli nižšiu cenu bytu. Je lepšie nesúhlasiť, pretože ak bude táto transakcia vyhlásená za neplatnú, predajca nevráti celú sumu, ale vráti len tú, ktorá je uvedená v zmluve.

Najnespoľahlivejším dôvodom nadobudnutia bytu jeho vlastníkom je jeho zdedenie, najmä ak neuplynula trojročná lehota na jeho získanie. Ak sa nový dedič objaví na súde neskôr ako v tejto lehote, potom sa riziká kupujúceho výrazne znížia. Ak sa byt často predával a kupoval v krátkom čase, je to najvýrečnejší znak podvodu. Je lepšie okamžite hľadať inú možnosť nákupu, pretože teraz s tým prakticky neexistujú žiadne problémy. Čím viac predajov a kúp byt má, tým je jeho právna história škaredšia. Ak je túžba kúpiť tento konkrétny obytný priestor skutočne obrovská, potom si musíte skontrolovať nielen posledného predajcu, ale aj manžela a všetkých predchádzajúcich vlastníkov za posledných päť rokov.