Je možné prenajať hypotekárny byt: podmienky hypotéky, potrebné dokumenty a právne poradenstvo

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

V článku sa zamyslíme nad tým, či je možné hypotekárny byt prenajať.

V súčasnosti sa nehnuteľnosti čoraz častejšie získavajú pomocou hypotekárnych úverov. Hlavná výhoda tejto metódy je založená na skutočnosti, že pre budúceho vlastníka obydlia je k dispozícii dlhodobo výhodný úver. Špecifikom hypotekárnej zmluvy je, že samotná nehnuteľnosť sa stáva záložným právom, čím sa minimalizujú finančné riziká veriteľa.

Rýchle splatenie úveru

Mnohí budúci majitelia sa snažia pôžičku splatiť čo najskôr. Preto často za účelom získania ďalších financií získané bývanie prenajímajú, a preto zostáva aktuálna otázka, ktoré banky umožňujú prenájom hypotekárneho bytu.

V skutočnosti tento problém nie je vždy jednoduchý. Je to spôsobené tým, že veriteľ v zmluve má právo stanoviť jej podmienky. Preto sa často vyskytuje klauzula, kde sa fixujú konkrétne otázky týkajúce sa prenájmu priestorov ako záložného práva. To znamená, že veriteľská banka rozhodne, či je možné hypotekárny byt prenajať.

Platné zákony

V prvom rade, keď sa pýtate na otázku zákonnosti, musíte si pozorne prečítať federálny zákon o hypotékach. Treba poznamenať, že takéto príležitosti sú v ňom priamo uvedené. Ustanovenia právneho dokumentu naznačujú, že dlžník - budúci vlastník nehnuteľnosti - má tieto práva:

• vezmite si hypotekárny byt na vlastné bývanie;
• dostávať príjem zo založenej nehnuteľnosti.

Dôležitou dodatočnou podmienkou, ktorú musí budúci vlastník zabezpečiť, je, že doba prenájmu by nemala presiahnuť skutočný čas poskytnutý na zabezpečenie úverových záväzkov. Spolkový zákon sa zameriava aj na skutočnosť, že obytné priestory sa prenajímajú len v prísnom súlade s ich účelom. Priestor preto nemožno použiť ako kanceláriu.

Je možné prenajať hypotekárny byt: podmienky hypotéky

Hlavné znaky pôžičky na kúpu nehnuteľnosti upravuje federálny zákon N 102-FZ zo 16. júla 1998 „O hypotéke (zástava nehnuteľnosti)“. V článku 29 sa dlžníkovi nezakazuje nakladať s majetkom nadobudnutým na hypotéku. Úverová inštitúcia môže toto právo obmedziť. Ak sa teda človek mieni vzdaťhypotekárny byt Sberbank napríklad na prenájom, musí sa o tom poradiť s bankou.

Každá úverová inštitúcia si stanovuje svoje vlastné podmienky týkajúce sa možnosti prenájmu nehnuteľnosti s kolaterálom:

• Banka umožňuje hypotekárne bývanie prenajímať. Povolenie banky je pevne stanovené v hypotekárnej zmluve. Tu sú povinné podmienky pre klienta. Banka musí byť o svojom zámere informovaná uzavretím formálnej zmluvy s nájomcom.
• Banka zakazuje klientovi prenajímať založenú nehnuteľnosť. Táto podmienka je samostatnou doložkou v záložnej zmluve. Okrem toho dohoda definuje dôsledky porušenia takéhoto pravidla.
• Úverová organizácia nereguluje problém prenájmu nehnuteľnosti v zálohe. Dlžník má právo nakladať so svojím majetkom nezávisle, bez toho, aby to oznámil banke. To znamená, že môže prenajať hypotekárny byt.

Banka nemusí schváliť

Treba si uvedomiť, že zámer klienta splácať hypotekárny úver len príjmom z prenájmu môže negatívne ovplyvniť rozhodnutie banky o schválení úveru.

V prípade, že sú priestory na hypotéku, môže banka povoliť prenájom takéhoto bývania, len ak je uzatvorená formálna nájomná zmluva. Je lepšie uzavrieť dohodu na rok, čím sa dokument ďalej predĺži. Zmluva by v tomto prípade nemala byť registrovaná.

Dignity

Je možné prenajať hypotekárny byt - otázka nie jenečinný.

Ak sa k problému postavíte správne, kúpa bývania za účelom prenájmu môže výrazne zlepšiť finančnú situáciu. Preto je dôležité vziať do úvahy všetky jemnosti takéhoto postupu, preštudovať jeho výhody a možné ťažkosti.

Výhody kúpy nehnuteľnosti na prenájom s hypotékou:

• Dodatočný príjem. Výťažok z prenájmu možno použiť na splatenie mesačnej splátky hypotéky a zaplatenie účtov za energie.
• Rýchle splatenie pôžičky. Ak je splátka hypotéky rovnaká ako nájomné, splátku úveru v skutočnosti zaplatí nájomca bez ohrozenia vlastného rozpočtu.
• Bezpečnostné bývanie musí byť poistené. Ak nájomcovia spôsobili na majetku značné škody, poistenie garantuje splatenie dlhu klienta voči úverovej inštitúcii.

Ale, samozrejme, nie vždy je výhodné prenajať si byt.

Chyby

Sú tu aj nevýhody:

• Táto schéma platí len pre dlžníkov, ktorí majú oddelený obytný priestor.
• Nedostatok záruk zodpovednosti a čistoty nájomníkov. Po skončení doby prenájmu si bývanie vo väčšine prípadov vyžaduje veľké opravy.
• Možnosť oneskorenej platby. Ak človek nemá vlastné prostriedky na mesačné platby do banky, nemožno sa spoliehať len na príjem z prenájmu. Bývanie môže byť nenárokované niekoľko mesiacov alebo bezohľadní nájomníci nebudú platiť včasnájomné. V dôsledku týchto faktorov sa na hypotéke vytvorí oneskorená splátka. To bude mať za následok uloženie pokút, ktoré môžu viesť ku konfiškácii majetku.
• Ak dôjde k poškodeniu nehnuteľnosti, banka si zoberie založenú nehnuteľnosť ako náhradu.

Je možné prenajať hypotekárny byt, je dôležité si to vopred zistiť pred podaním žiadosti o úver.

Aké je to ziskové?

Výhody prenájmu bývania na hypotéku môžete určiť, ak podrobne analyzujete trendy na trhu a možné riziká.

Na prenájom sú jednoizbové byty najziskovejšou možnosťou. Je potrebné, aby sa hypotéka rovnala cene bytu a následne nájom môže pokryť výšku úveru. Prenájom dvojizbových bytov je výhodný pre tých, ktorí nemajú iné bývanie. Ak umiestnite nájomníkov do vedľajšej miestnosti, môžete získať príjem a kontrolovať bezpečnosť obytného priestoru. Trojizbové byty sú obzvlášť výhodné na prenájom po izbách.

Na pôžičky je lepšie vybrať si banku, ktorá vám umožní prenajať hypotekárny byt.

Najvýhodnejšou možnosťou je prenajať si jeden byt a kúpiť ďalší na hypotéku. Príjem z prenájmu je možné použiť na pokrytie mesačnej splátky hypotéky. Hypotéka v tomto prípade nijako neovplyvní rozpočet klienta.

Je dôležité, aby sa pri ďalšom nájomnom bývaní zamerali na nákladovo efektívne možnosti. Najlikvidnejšie pre nájomníkov sú vedľajšie byty v blízkosti autobusových zastávok a metra, s rozvinutouinfraštruktúra.

Ktoré úverové inštitúcie umožňujú prenájom hypotekárneho bytu?

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 a ďalšie veľké finančné inštitúcie umožňujú prenájom hypotekárnych nehnuteľností po získaní súhlasu banky a vyhotovení nájomnej zmluvy.

Prenájom bytu kúpeného s vojenskou hypotékou

Dôležitou otázkou je aj prenájom bytu, ak bol kúpený na vojenskú hypotéku. Tento problém je aktuálny aj preto, že vojak kupuje nehnuteľnosť na vojenskú hypotéku v meste, v ktorom mieni bývať až po odchode do dôchodku. Keď si takto zaobstará bývanie, pokračuje vo svojej službe v inom kraji. Samozrejme, aby pokryli množstvo účtov za energie, ľudia sa často snažia prenajať byt.

V tomto prípade ide o otázku, že v súlade so zákonom „o postavení vojenského personálu“nemá občan právo vykonávať komerčné aktivity. Preto musíte zistiť, či prevod obytných priestorov na prenájom je podnikanie.

Podnikanie je definované v Občianskom zákonníku našej krajiny. Uvádza sa v ňom, že ide o činnosť, ktorá je vykonávaná na vlastnú zodpovednosť, je spojená s poberaním príjmu a je potrebné ju registrovať v súlade s aktuálnym postupom podľa zákona.

Na druhej strane článok 608 uvádza, že vlastník nehnuteľnosti, ktorý si nehnuteľnosť prenajíma, sa registrácia nevyžaduje.

Na záver treba poznamenať, že Ministerstvo ciel a daní Ruskej federácie listom č. 04-3-01 / 398 zo 6. júla 2004 objasňuje, že operácie súvisiace s prenájmom vlastných obytné nehnuteľnosti nie sú podnikateľskou činnosťou.

Ak vezmeme do úvahy všetky vyššie uvedené skutočnosti, môžeme povedať, že byt zakúpený na základe vojenskej hypotéky je možné legálne prenajať. Takéto aktivity nie sú komerčné a nie sú v rozpore so zákonom „o postavení vojenského personálu“.

Prečo si nemôžem prenajať byt na hypotéku?

Úverové organizácie nie vždy vítajú túžbu dlžníka prenajať nadobudnutý majetok. Hlavným dôvodom je, že bývanie je predmetom zabezpečenia. Keď dlžník nie je schopný splniť záväzky vyplývajúce z úveru, banka nehnuteľnosť zabaví a predá. Úverová inštitúcia berie do úvahy, že nie vo všetkých prípadoch sa nájomcovia o prenajatý majetok starajú. Kvôli poškodenému bytu bude jeho hodnota časom znížená.

Ďalší dôvod: keď dlžník plánuje splácať hypotéku len z príjmu z prenájmu bytu, znamená to, že nemá dostatočnú platobnú schopnosť. Je to tiež riziko pre banku a dôvod na odmietnutie úveru.

Ak veriteľ zakáže

Ak veriteľ zakáže prenajímanie založenej nehnuteľnosti, vyhradzuje si právo overiť si plnenie podmienok uzatvorenej zmluvy, zamýšľané využitie a údržbu nehnuteľnosti. Kontroly môžu byť spontánne. Maximálna sumanávštevy zamestnancov banky by nemali byť častejšie ako dvakrát ročne. Ak sa v byte zistia neoprávnené osoby, ktoré nie sú zapísané v zmluve, banka má právomoc uvaliť na dlžníka sankcie. Banka vydala varovanie. Dlžník bude musieť zaplatiť pokutu.

Ukončenie zmluvy

V prípade opakovaného porušenia má banka právo vypovedať hypotekárnu zmluvu. V takom prípade musíte splatiť celú sumu dlhu, inak bude zastavená nehnuteľnosť skonfiškovaná.

Všetky dôsledky, zákazy a podmienky musia byť uvedené v zmluve o hypotéke.

Je dôležité si uvedomiť, že banka môže dlžníkovi venovať pozornosť, ak mesačnú platbu neuhradí včas. Platitelia v dobrej viere sa zvyčajne nekontrolujú.

Ako správne prenajať hypotekárny byt?

Právne poradenstvo

Klienti sa pýtajú právnikov, či sa im oplatí kúpiť byt na hypotéku na ďalší prenájom?

Neexistuje jednoznačná odpoveď. Treba si preštudovať realitný trh a uvedomiť si, aké likvidné je obstarané bývanie a či je medzi nájomníkmi žiadané. Pri nájomnom, ktoré sa rovná alebo prevyšuje splátky hypotéky, bude nájomné, samozrejme, prinášať klientovi zisk.

Dá sa hypotekárny byt Sberbank prenajať opravárom?

Áno. Prenájom nehnuteľností legislatíva nepovažuje za podnikateľskú činnosť, respektíve je k dispozícii vojenskému personálu. Je potrebné získať súhlas banky a uzavrieť formálnu dohodu s nájomníkmi. Príjmy z prenájmupodlieha 13 % dani.

Ak si niekto vzal hypotéku, ale byt je prenajatý po uplynutí lehoty, čo môžete robiť?

V situácii, keď je hypotéka splatená, ale mešká čas dodania domu, je potrebné podať na developera žalobu o náhradu škody. Pri posunutí termínu dodania na dobu neurčitú je možné vypovedať majetkovú zmluvu s developerom, ako aj vrátiť zaplatené prostriedky.

Zvažovali sme, či je možné prenajať hypotekárny byt.