Generálna oprava bytových domov: platiť alebo nie? Tarifa za generálnu opravu bytového domu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

V potvrdeniach o platbe za bývanie a komunálne služby zasielané občanom Ruskej federácie je riadok - "veľké opravy". Aké sú zákonné dôvody na jej uvedenie v príslušnom platobnom doklade? Aké štruktúry sú zodpovedné za vyberanie finančných príjmov od občanov na tieto účely, ako aj za praktickú realizáciu generálnej opravy?

Musím platiť za generálnu opravu?

Áno, v súlade s legislatívou Ruskej federácie je to povinné. V roku 2014 boli vykonané zodpovedajúce úpravy právnych úkonov. Vlastníci bytov sa zaväzujú prispieť finančnými prostriedkami vo výške stanovenej tarifami schválenými zákonodarnými orgánmi konkrétneho subjektu Ruskej federácie a vypočítanými na základe plochy obydlia. To znamená, že príslušná hodnota stanovená úradmi sa vynásobí počtom štvorcových metrov bývania.

Ak by sme sa teda zaujímali o problémtaký fenomén, akým je generálna oprava bytových domov (platiť či neplatiť), sme na to odpovedali. Je potrebné poskytnúť primerané príspevky. Zákonník bývania Ruskej federácie zároveň obsahuje ustanovenia, podľa ktorých si vlastníci bytov zachovávajú vlastnícke práva k poskytnutým finančným zdrojom. Ak občan predá obydlie, na ktoré vložil príspevky na generálnu opravu, potom práva na používanie príslušného majetku prechádzajú na kupujúceho.

Generálna oprava obytných budov: všeobecné informácie

Existujú dve hlavné schémy, v rámci ktorých sú možné kapitálové opravy bytových domov. Zákon predpokladá, že sú právne rovnocenné – je to na voľbe občanov.

Prvou schémou je využitie služieb špeciálnych regionálnych fondov – inštitúcií v postavení mimovládnych organizácií. Druhým je vytvorenie samostatného účtu, na ktorom sa budú hromadiť prostriedky na generálnu opravu.

V prvom prípade je načasovanie a postup opráv pevne stanovený v špeciálnom regionálnom programe. V druhom scenári je tento zdroj tiež dôležitý, ale občania si v rámci stanovených kritérií môžu prispôsobiť zodpovedajúce podmienky na vykonávanie potrebnej práce.

Zvyčajne má každá obytná budova životnosť v súlade s predpismi. Ak v čase, keď má byť budova opravená v súlade s uvedeným kritériom, občania nemajú vytvorený špeciálny účet, potom patrí do právomoci regionálneho prevádzkovateľa.

Náklady na väčšie opravy v obecnom bytovom fonde znáša príslušný miestny úrad. Príspevky na generálnu opravu dáva majiteľ. V tomto prípade totoobce. Ale v súkromnom bytovom fonde s viacerými bytmi táto povinnosť spočíva na vlastníkoch bytov.

Odkiaľ budú doručené účtenky

Ako budú majitelia dostávať potvrdenia o kapitálových opravách, závisí od zvolenej možnosti akumulácie prostriedkov. Ich legislatíva stanovuje, ako sme uviedli vyššie, dva: na samostatný účet alebo na účet regionálneho operátora. V prvom prípade potvrdenky najčastejšie rozosiela HOA, v druhom prípade štátna inštitúcia zaoberajúca sa generálnou opravou bytových domov. Ak je bytový dom prevádzkovaný správcovskou spoločnosťou, zodpovedajú jej povinnosti za doručovanie faktúr občanom.

Podmienky generálnej opravy

Zákonom stanovený postup generálnej opravy bytových domov sa vykonáva v časovom rámci, ktorý závisí po prvé od lehôt generálnych opráv stanovených pre určité konštrukčné prvky bytového domu a po druhé od spôsobu vytvorenie príslušného kapitálu.

Ak prostriedky naakumuluje regionálny operátor, potom sa generálna oprava vykoná podľa schváleného programu. Ako prvé sa spravidla opravujú domy s výraznou mierou opotrebovania. Pokiaľ ide o scenár, v ktorom má HOA k dispozícii peňažný fond na kapitálové opravy bytových domov, je potrebné poznamenať, že termíny predpísané v regionálnom programe naznačujú okamih, do ktorého sa musia príslušné práce v každom prípade vykonať. Očakáva sa preto, že HOA ich bude môcť dokonca implementovaťrýchlejšie ako regionálny operátor.

Ak sa problematikou generálnych opráv zaoberá štátna inštitúcia, dôležitým faktorom pri formovaní poradia bytových domov na opravy je platobná disciplína vlastníkov bytov. Ak občania nemajú príliš záujem o včasné platenie účtov za energie, môže to ovplyvniť načasovanie veľkých opráv v ich domoch. Ak však zhoršenie kvality obytného domu zjavne sťažuje jeho prevádzku, potom bez ohľadu na výšku dlhov na účtoch za energie je možné v tomto zariadení čo najskôr vykonať opravy.

Pomoc z rozpočtu

Bez ohľadu na formu akumulácie kapitálu zameranej na generálnu opravu môže štát poskytnúť pomoc občanom pri prevode prostriedkov na údržbu domu. Rozpočty mnohých regiónov teda zahŕňajú prostriedky určené na kompenzáciu zodpovedajúcich súm o 50 – 100 % v závislosti od sociálnej kategórie občana.

Špecifiká regionálnych operátorov

Pozrime sa bližšie na špecifiká činností tých istých regionálnych operátorov, ktorých sme spomenuli vyššie. Aké sú tieto inštitúcie? Vo väčšine prípadov ide o neziskovú organizáciu v pôsobnosti výkonného orgánu kraja, ktorá je zodpovedná za generálne opravy bytových domov. Vládny orgán, ktorý zriaďuje regionálnych prevádzkovateľov, sa zvyčajne nazýva Ministerstvo bývania a verejných služieb alebo podobným spôsobom.

Hlavnou funkciou príslušných operátorov je plná kontrola nad takým postupom, akým je rozsiahla renovácia domu, odzasielanie potvrdení občanom a končiace konaniami o preberaní stavebných prác súvisiacich s usporiadaním stavby. Finančnú zodpovednosť za činnosť predmetných štruktúr nesie najčastejšie vláda subjektu federácie.

Činnosť regionálnych prevádzkovateľov sa považuje za veľmi transparentnú: napríklad informácie odzrkadľujúce výsledky činnosti týchto organizácií sú zvyčajne zverejnené na ich webových stránkach. Každý vlastník si tak bude môcť pozrieť, o koľko narástol kapitálový fond opráv bytových domov, ktorý si sám pravidelne dopĺňa, oboznámiť sa so zoznamom prác, ktoré sa majú v okolí domu vykonať, či s informáciami o výkone zhotoviteľov..

Takáto transparentnosť práce regionálnych operátorov je spojená s túžbou úradov zvýšiť dôveru občanov. Aby sa nikto nepýtal, či realizovať veľkú opravu bytových domov, zaplatiť alebo nezaplatiť za príslušné služby. Ľudia by mali pochopiť, že operátor je stabilná štruktúra a so zaplatenými peniazmi nikam nezmizne.

Špecifiká regionálnych programov

Aké sú vlastnosti regionálnych programov, podľa ktorých mimovládne organizácie zodpovedné za generálnu opravu obytných budov implementujú príslušné postupy?

V skutočnosti predstavujú zoznam obytných budov postavených v predmete federácie a pociťujúcich objektívnu potrebu opravy striech, fasád, základov a iných prvkov, ktoré vykazujú známky znehodnotenia. Program nezahŕňa domy, ktoré sú riadne uznané ako havarijné, ako aj budovy, ktoré vo svojej štruktúre neobsahujú prvky spoločného vlastníctva.

Najdôležitejšou súčasťou programu, ktorý upravuje generálne opravy bytových domov, je harmonogram realizácie príslušných prác. Tvorí sa na základe rôznych faktorov: napríklad stupeň poškodenia budov, doba ich prevádzky, v niektorých prípadoch aj výška dlhov občanov za bývanie a komunálne služby, ako sme uviedli vyššie.

Aký spôsob akumulácie kapitálu zvoliť?

Dozvedeli sme sa teda, že existujú dva spôsoby akumulácie kapitálu, ktorý možno neskôr použiť na generálnu opravu obytného domu: prostredníctvom regionálneho operátora alebo prostredníctvom HOA, prípadne za účasti správcovskej spoločnosti. Ktorý spôsob je lepší? Možno medzi nimi vôbec nie je veľký rozdiel?

Hlavnou výhodou kontaktovania regionálneho operátora je úspora času. Občania tak nebudú musieť strácať čas formalitami spojenými s riešením finančných a iných organizačných záležitostí súvisiacich s implementáciou ustanovení zákona o generálnej oprave bytových domov. Služby príslušných poddôstojníkov sú bezplatné. Takýto formát aktivít sa však vyznačuje jasnou nevýhodou – väčšie opravy je možné vykonať len v rámci časového obdobia stanoveného regionálnym programom, ako sme uviedli vyššie.

Ak teda obyvatelia očakávajú, že budú môcť vykonať veľké opravy domov mimo plánu, ale z nutnosti, musia začaťzaloženie špeciálneho účtu, na ktorom sa budú hromadiť potrebné finančné prostriedky. Samozrejme, v tomto prípade budete musieť stráviť čas riešením veľkého počtu organizačných problémov. V štruktúre HOA však spravidla vždy existujú ľudia, ktorí sú kompetentní na riešenie takýchto ťažkostí. Samozrejme, je nepravdepodobné, že budú súhlasiť s vykonaním práce zadarmo, ale výsledok očakávaný občanmi zvyčajne odôvodňuje zodpovedajúce náklady. Preto tento scenár schvaľujú mnohí majitelia domov, ktorí plánujú vykonávať pravidelné generálne opravy bytových domov. Či zaplatiť alebo nevyplatiť zamestnancov HOA, a ak áno, o akej výške sa má rozhodnúť na príslušných stretnutiach.

Poďme teda vymenovať hlavné výhody možnosti, pri ktorej regionálny operátor spravuje prostriedky:

• zodpovedajúca štruktúra rieši všetky potrebné organizačné problémy;
• aktivity regionálnych operátorov nepodliehajú platbe;
• vhodný typ neziskovej organizácie by mal byť verejne zodpovedný za svoju prácu.

Hlavná nevýhoda tejto schémy: načasovanie skutočnej generálnej opravy sa môže líšiť od načasovania, ktoré je žiaduce pre vlastníkov bytov.

Pozrime sa na hlavné výhody otvorenia vlastného účtu na správu hotovosti na opravy:

• môžete si nastaviť ľubovoľné termíny týkajúce sa objednávky potrebných prác a služieb;
• môžete si vybrať ziskových dodávateľov so zárukou kvality;
• je možné flexibilne regulovať výšku príspevkov dogenerálna oprava.

Hlavná nevýhoda tejto schémy: organizácia interakcie HOA s rôznymi dodávateľmi a dozornými orgánmi si vyžaduje čas. Ako sme však uviedli vyššie, v štruktúre spoločenstiev vlastníkov bytov sú zvyčajne podnikaví občania, ktorí sú pripravení prispieť k riešeniu relevantných problémov.

Ako zorganizovať nezávislé riadenie kapitálu?

Je celkom možné, že sa občania rozhodnú spravovať sami, bez toho, aby využívali služby regionálneho operátora. Financovanie generálnej opravy bytových domov sa tak stane plne v rukách samotných obyvateľov. Ako možno organizovať samosprávu z hľadiska riešenia problémov súvisiacich s generálnou opravou?

V prvom rade by mala v dome fungovať HOA. Môže však slúžiť len konkrétnemu bytovému domu. Ak je niekoľko domov, potom je povolené, aby celkový počet bytov nepresiahol 30 za predpokladu, že sa nachádzajú na jednom pozemku.

Na schôdzi vlastníkov bytov by sa mala určiť výška zodpovedajúceho poplatku za kapitálovú opravu účtovaného každému bytu. Jeho minimálna hodnota nemôže byť nižšia ako tarifa stanovená v regionálnych právnych aktoch upravujúcich sektor bývania a komunálnych služieb. Generálna oprava je v skutočnosti súborom služieb poskytovaných stavebnými organizáciami. Je potrebné schváliť zoznam príslušných služieb. Zároveň by nemal zabezpečovať menšie množstvo prác, ako je uvedené v regionálnom programe. Potrebujú aj občaniaurčiť načasovanie generálnej opravy. Nesmú byť neskoršie ako tie, ktoré sú predpísané v regionálnom programe.

Vlastníci sa tiež môžu rozhodnúť zvýšiť alebo znížiť výšku príspevkov na údržbu. Zodpovedajúce hodnoty však musia byť v medziach stanovených zákonom. Finančné prostriedky, ktoré sa už na generálnu opravu vyzbierali, nie je možné inkasovať bez viacerých dôležitých dokladov, a to: zápisnice z valného zhromaždenia, na programe ktorého je generálna oprava na programe, zmlúv s dodávateľmi, potvrdenia o prevzatí a záverečný protokol odrážajúci vykonanú prácu.

Suma platieb

Vyššie sme poznamenali, že kľúčovými ukazovateľmi, na základe ktorých sa tvoria výdavky vlastníkov súvisiace s tvorbou príslušného finančného fondu, sú miera opravy kapitálu pre bytový dom skolaudovaný v kraji, tzv. plocha bytu, ako aj výška náhrady časti výdavkov občanov z rozpočtu.

Prvú zložku „vzorca“určujú regionálne orgány. Napríklad tarifa za generálnu opravu bytového domu zriadeného v Rostovskom regióne je 6,60 rubľov. na štvorcový m) Zodpovedajúci údaj je zaznamenaný vo vyhláške regionálnej vlády. Vo Voronežskom regióne budú ďalšie čísla, na základe ktorých sa vypočítavajú príspevky na generálnu opravu bytových domov, Moskva má právo stanoviť si vlastné.

Tarifa je vypočítaná pred schválením regionálnou vládou na základe metodiky vyvinutej Ministerstvom regionálneho rozvoja Ruskej federácie, tj.na federálnej úrovni. Predpokladá sa, že výška príslušných príspevkov sa vypočíta na základe odhadu celkovej hodnoty objektívnych hotovostných požiadaviek na zaplatenie prác a služieb, ktoré sa s najväčšou pravdepodobnosťou vykonajú s cieľom uviesť do poriadku priemernú obytnú budovu. po niekoľkých rokoch nepretržitej prevádzky.

Sankcie za nedodržanie zákona

Sú nejaké sankcie, ak sa občan rozhodne, že nechce prispievať na generálnu opravu bytových domov? Zaplatiť či nezaplatiť je otázka, ktorú si nekladie. Áno, sú tam sankcie. Predmetné platby sú stanovené na úrovni federálnej legislatívy. A ak ich človek nezaplatí, tak je to legitímny dôvod na vznik dlhu a následné nabiehanie penále v prípade nezaplatenia. Približne rovnaké ako v prípade odmietnutia prevodu prostriedkov na iné služby. Ak občan zásadne odmietne zaplatiť zodpovedajúce sumy a kompenzácie súvisiace s omeškaním platieb, prostriedky od neho môže vymáhať súd.

Kto kontroluje tok financií?

Ak sa vlastníci bytov rozhodnú, že prenesú kompetencie súvisiace s realizáciou veľkých opráv na regionálneho prevádzkovateľa, kto potom bude kontrolovať vynakladanie zodpovedajúcich prostriedkov? Vyššie sme poznamenali, že regionálna samospráva najčastejšie nesie plnú finančnú zodpovednosť za výsledky činnosti príslušných mimovládnych organizácií.

Dodatočnéopatrenie na ochranu finančných prostriedkov - v prekážkach ich vyberania z účtov regionálnych prevádzkovateľov. Platbu za generálnu opravu bytového domu zhotoviteľom teda banka zrealizuje len v prípade, ak NPO zodpovedný za generálnu opravu poskytne protokol s informáciou o stretnutí k otázke opravy, ako aj dohodu o poskytnutí príslušných služieb a akceptačný certifikát. Budete potrebovať aj záverečný protokol ohľadom odsúhlasenia prác realizovaných zhotoviteľom. Mimochodom, vyššie sme uviedli rovnaké požiadavky, ktoré charakterizujú špecifiká finančného riadenia pre generálnu opravu prostredníctvom HOA.

Regionálni operátori sú povinní posielať informácie súvisiace s ich prácou štatistickým úradom, Federálnej daňovej službe a iným inštitúciám, ak to vyžaduje zákon. V niektorých krajoch sú schválené právne akty, podľa ktorých musí regionálny prevádzkovateľ mesačne zasielať inšpekcii bytov údaje o peňažných poplatkoch za generálnu opravu. S týmito informáciami sa môžu zoznámiť aj občania – prostredníctvom webovej stránky.

V práci mimovládnych organizácií vytvorených vládami regiónov Ruskej federácie sa nepredpokladá priama účasť ako subjektov právnych vzťahov jednotlivcov. Všetky zmluvy podpisujú právnické osoby podliehajúce orgánom subjektu. Príslušné štruktúry štátnej správy v regiónoch tvoria kuratória na čele s úradníkmi - môže to byť napríklad prvý zástupca prednostu kraja. V správnej rade mimovládnych organizácií zodpovedných za generálnu opravu môžu byť aj zástupcovia odborových štruktúr,zákonodarné orgány subjektu.