Mám si teraz zobrať hypotéku? Oplatí sa teraz brať hypotéku?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Ekonomická situácia v Rusku je teraz dosť zložitá a mnohí občania rozmýšľajú, ako zabezpečiť bezpečnosť úspor investovaním do kúpy bytu. Niektorí majú v úmysle investovať do nehnuteľností na úkor osobných prostriedkov, iní sa spoliehajú na bankový úver. Oplatí sa však teraz brať hypotéku? Možno existujú lepšie spôsoby investovania?

Hypotéka v kríze: dve skupiny ukazovateľov

Na zodpovedanie otázky, či si vziať hypotéku teraz, keď sa rozvinula zložitá ekonomická situácia v Rusku, bude užitočné začať analýzou kľúčových komponentov bankovej krízy, o ktorých tak hovoria analytici veľa. Potom sa pokúsime určiť, do akej miery sú za súčasnú situáciu vinné sankcie EÚ a USA proti Rusku - pripisuje sa im kľúčová úloha v tom, že v ruskej ekonomike vznikli krízové tendencie.

Aké sú teda problémy v národnom bankovom systéme Ruska? Odborníci identifikujú dve hlavné skupiny krízových ukazovateľov, ktoré sa zase vytvárajú pod vplyvom veľkého množstva rôznychfaktory.

Kríza solventnosti

Prvý krízový ukazovateľ: platobná schopnosť obyvateľstva klesá. Ľudia si jednoducho nemôžu dovoliť brať nové pôžičky. To je zase spôsobené nasledujúcimi hlavnými faktormi.

Po prvé, s rastúcou infláciou rastú ceny väčšiny spotrebného tovaru, najmä dovážaného. Najvýraznejšie zvýšenie nákladov na domáce spotrebiče. A to aj napriek tomu, že reálne mzdy, ak rastú, nie sú v úmerných proporciách. Tiež neustále rastúce ceny za bývanie a komunálne služby, doprava. Výsledok: občania nemajú voľné prostriedky na poskytovanie úverov.

Po druhé, ide o dlhovú záťaž významnej časti občanov. Mnohí nerozmýšľajú ani tak nad tým, či sa teraz oplatí brať hypotéku, ale nad tým, ako splatiť predchádzajúce úvery. Mnoho Rusov má problém splatiť súčasný dlh.

Pokúsme sa teraz zistiť, ako ekonomické sankcie voči Rusku ovplyvnili vznik prvého krízového ukazovateľa. Pokiaľ ide o prvý faktor, pravdepodobne existuje vplyv. Odborníci pripisujú zdražovanie produktov potravinovému embargu Ruskej federácie voči európskym dodávateľom – a to je akosi spojené so sankciami. Toto je ruská odpoveď na ne. Pokiaľ ide o druhý faktor, chyba sankcií je tu s najväčšou pravdepodobnosťou relatívna. Faktom je, že väčšinu pôžičiek poskytli Rusi dlho predtým, než sa zhoršila politická situácia.

Možno budeme mať tiež právo poznamenať, že oba faktory tvoriapríslušné ukazovatele sú prepojené. Nárast nákladov na produkty a služby samozrejme ešte viac obmedzuje platobnú schopnosť potenciálneho dlžníka za predpokladu, že má úvery.

Kríza v bankách

Druhý krízový ukazovateľ: zhoršenie situácie v bankách v dôsledku toho - neschopnosť finančných inštitúcií poskytovať úvery, vrátane hypoték, a tiež ich ponúkať za podmienok, ktoré sú pre spotrebiteľa pohodlné. Faktory súčasnej situácie sú zase nasledovné.

Po prvé, banky majú extrémne obmedzený voľný kapitál. Aby banky niečo dali dlžníkom, musia niečo mať. Likvidita ruských úverových inštitúcií je mnohými odborníkmi hodnotená ako nízka.

Po druhé, banky sú napodiv v podobnej situácii s dlžníkmi – pokiaľ ide o zadlženie. Faktom je, že oni sami veľa dlhujú komu – zahraničným veriteľom, Ruskej centrálnej banke.

Pokúsme sa zase určiť, či sú za súčasnú situáciu vinné sankcie? Mnohí odborníci sa domnievajú, že je to tak. prečo? Zástancovia tohto pohľadu sa zameriavajú na skutočnosť, že významná časť ruských finančných inštitúcií sú dlžníkmi zahraničných veriteľov. V rokoch pred sankciami aktívne poskytovali externé úvery, pričom využívali atraktívnosť úrokových podmienok. Návratnosť dlhov sa vo veľkej miere očakávala prostredníctvom refinančných mechanizmov – prostredníctvom nových zahraničných úverov. Teraz, keď za podmienok sankcií ruské banky prakticky prehralimožnosť požičať si peniaze v zahraničí, finančníci musia hľadať nové zdroje platieb. Analytici sa domnievajú, že mnohé úverové inštitúcie na to nemajú vlastné rezervy. A čo je ešte viac, nemajú kapitál na to, aby to vydali ako pôžičky.

Je situácia v bankách prioritou?

Prognózy o tom, ako sa budú hypotéky vyvíjať, čo očakávať od trhu, do značnej miery podľa analytikov stále závisia od skutočného stavu v bankách. Aspekt odrážajúci aktivitu potenciálnych dlžníkov je v tejto fáze druhoradý. Aj keby Rusi nemali problémy s platobnou schopnosťou, diktované rastom cien (najmä elektroniky a iného dovážaného tovaru) a absenciou reálneho rastu miezd, stav v samotnom bankovom sektore je príliš vzdialený od optimálneho pre ekonómovia veria, že hypotekárny trh sa bude rozvíjať rovnako aktívne ako v posledných rokoch.

Odstup so záujmom

Analytici sa s najväčšou pravdepodobnosťou domnievajú, že banky, ak chcú aktívne požičiavať občanom v kríze, tak urobia výrazným zvýšením úrokových sadzieb. Alebo čo najviac sprísniť kritériá schvaľovania úverov. Je teda celkom možný scenár, pri ktorom človek ani nemusí rozmýšľať nad tým, či sa mu teraz oplatí brať hypotéku. S najväčšou pravdepodobnosťou banka jednoducho nebude môcť poskytnúť úver za pohodlných podmienok. Alebo dokonca žiadosť odmietnuť z interných krízových dôvodov. Má teraz zmysel brať si hypotéku, keď situácia v bankách zďaleka nie je optimálna? Mnohí odborníci sa domnievajú, že tento druhrozhodnutia ešte nie sú veľmi opodstatnené.

Ak je žiadosť schválená

Uvažujme úspešný scenár – povedzme, že Rus nemá problémy s existujúcimi úvermi, má vysoký plat a banka je v zásade pripravená poskytnúť mu úver na kúpu domu. Oplatí sa teraz tomuto občanovi brať hypotéku? Odpoveď na túto otázku možno dať na základe štúdie kľúčového aspektu nadchádzajúcej transakcie: neukáže sa, že po kúpe bytu po určitom čase zlacnie, takže hypotéka bude pre človeka nerentabilná?

V tomto aspekte je pri rozhodovaní sa, či si teraz zobrať hypotéku najlepšie preštudovať trh nie tak z hľadiska krízovej situácie v bankách a sankcií, ale z hľadiska analýzy trendov, ktoré odrážajú dynamiku nákup a predaj nehnuteľností. Samozrejme, rolu tu zohráva politická situácia. Kľúčovým faktorom vyhliadok na investovanie do bývania je však podľa odborníkov stav na relevantnom trhu.

Situácia v oblasti nehnuteľností

Ako sa darí v segmente nehnuteľností? Je teraz výhodné brať si hypotéku z hľadiska očakávaného pohybu cien bývania? Odborníci identifikujú tri pravdepodobné scenáre týkajúce sa vyhliadok vývoja trhu.

Podľa prvého zostanú ceny nehnuteľností v najbližších rokoch na úrovni viac-menej zodpovedajúcej tej súčasnej. Zástancovia tohto pohľadu sa domnievajú, že dnešný trh s nehnuteľnosťami z hľadiska ceny, pomeru ponuky a dopytu je dostatočne vyvážený. Potenciálny pokles nákupnej aktivity vVzhľadom na obmedzenie poskytovania úverov bankami a nízku platobnú schopnosť dlžníkov bude podľa ekonómov sprevádzať zodpovedajúce zníženie ponuky - najmä preto, že majitelia domov radšej počkajú na krízu a nepredávajú bývanie príliš lacno. Je teraz výhodné vziať si hypotéku v súvislosti s týmto scenárom? Asi nie veľa. Ceny zostanú rovnaké a bude sa musieť zaplatiť bankový úrok, ktorý bude navyše pravdepodobne kvôli kríze vysoký.

Má však zmysel vziať si byt na úver, ak si osoba momentálne prenajíma dom a odhadovaná výška platieb bude úmerná sadzbám prenájmu. Táto možnosť však predpokladá, že občan má značnú sumu na zálohu na hypotéku. A v tomto prípade bude pravdepodobne výhodnejšie vydať ho ako zálohu, získať úrok, cez ktorý zase zaplatíte za prenajatý byt. Niektoré banky teraz ponúkajú vklad vo výške 20 % ročne alebo viac. Dôvodom je podľa analytikov zvýšenie refinančnej sadzby centrálnej banky, ktorá v decembri vzrástla na 17 %. Ak vezmeme za základ scenár diskutovaný vyššie, z investičného hľadiska bude záloha vyzerať výhodnejšie ako investícia do bytu - je nepravdepodobné, že v tomto prípade zdražie o 20% ročne., a potom o rovnakú sumu, pričom v prípade vkladu banka postupne pripisuje úrok.

Druhý scenár predpokladá, že ceny nehnuteľností budú stále rásť. Toto budepredovšetkým kvôli inflácii. Očakáva sa napríklad, že sčítaním výsledkov ekonomického vývoja v roku 2014 presiahne zodpovedajúce číslo 11 %. Aj keď dopyt na realitnom trhu nie je dostatočne dynamický, odborníci sa domnievajú, že rast cien bývania vo všeobecnosti možno očakávať úmerne s infláciou. Oplatí sa pri tomto scenári vziať si teraz hypotéku?

S najväčšou pravdepodobnosťou budú pokyny pre potenciálneho kupujúceho v tomto prípade približne rovnaké ako v prípade prvej možnosti. To znamená, že si môžete vziať pôžičku na byt, ak sa bývanie v súčasnosti prenajíma a úrokové platby budú rovnaké alebo nie oveľa vyššie ako nájomné. Alebo zložte zálohu vo výške sumy, ktorá sa vyberie pri prvej platbe, získajte úrok a zaplaťte nájomné.

Tretí scenár zahŕňa pokles cien bývania. To bude zas spôsobené možnou nerovnováhou medzi ponukou a dopytom na trhu, ktorá môže byť živená skutočnosťou, že Rusko v posledných rokoch predstavilo značné množstvo nových budov. Značná časť bytov vybudovaných v rámci takýchto projektov je síce zdieľaná, no značné percento z nich sa následne predá za trhové ceny alebo napríklad ďalej. To by mohlo vytvoriť niečo, o čom sa niektorí ekonómovia domnievajú, že na trhu s nehnuteľnosťami je nadmerná ponuka.

Pravdepodobne, ak sa bude postupovať podľa tohto scenára, ani nemá zmysel uvažovaťMám si teraz zobrať hypotéku? Samozrejme, toto nebude najlepšia možnosť. Ak hovoríme o hľadaní ziskových investícií, potom môžete venovať pozornosť vkladom. Ak existuje potreba bývania, je lepšie si ho zatiaľ prenajať, najmä preto, že zodpovedajúce sadzby sa spravidla znižujú podľa segmentu predaja.

Faktory sú vzájomne prepojené

Samozrejme, každý zo scenárov na trhu s nehnuteľnosťami do značnej miery závisí od situácie v bankovom sektore a od úrovne platobnej schopnosti občanov. Dá sa teda povedať, že vyššie diskutované krízové faktory priamo ovplyvňujú trh s bývaním, ako aj ktorýkoľvek iný. Odborníci sa zároveň stále domnievajú, že objektívne trhové mechanizmy – ponuka a dopyt – sa v obmedzenej miere formujú pod vplyvom vyššie uvedených faktorov. Kritériá, ktoré odrážajú skutočnú potrebu Rusov pre určité typy bývania, sú veľmi dôležité, berúc do úvahy vplyv migračných procesov, zmeny v technológiách výstavby bytov atď.

Faktor výmenného kurzu USD

Niektorí odborníci zároveň považujú za prijateľné vyčleniť štvrtý scenár, z ktorého vyplýva výrazný nárast cien nehnuteľností v dôsledku vplyvu jedinečného, v istom zmysle, faktora. Ako viete, výmenný kurz dolára voči rubľu sa v roku 2014 takmer zdvojnásobil. Väčšina mien ostatných rozvojových krajín, vrátane štátov SNŠ, však oproti tej americkej až tak nezlacnela. Výsledkom je, že priemerný plat v dolároch v Rusku a povedzme vKazachstan sa prakticky vyrovnal, alebo dokonca, možno, stal sa horším ako ten, ktorý je inštalovaný v susednej krajine. V dôsledku toho sa byty v Ruskej federácii, povedzme v kazašskom tenge, stali v mnohých segmentoch výrazne lacnejšie ako byty ich susedov. Občania Kazachstanu nakoniec prichádzajú do Ruska a kupujú si tu bývanie. Tento trend, ako naznačujú niektorí ekonómovia, môže pokračovať a môže sa zintenzívniť aj vďaka podobnej aktivite obyvateľov ďalších susedných krajín – Bieloruska, Azerbajdžanu, pob altských štátov a možno aj Číny. To môže do určitej miery zvýšiť dopyt po nehnuteľnostiach a spôsobiť rast cien s dynamikou, ktorá prevyšuje infláciu.

Človek by si možno mal pri rozhodovaní sa, či si zobrať hypotéku naštudovať názory odborníkov na štvrtý scenár, ale iba ak býva v pohraničnom meste. To znamená, že túto možnosť možno klasifikovať ako lokalizovanú.

Závery

Identifikovali sme teda hlavné faktory, ktoré určujú krízové trendy na realitnom trhu, a zvážili hlavné scenáre, ktorých štúdium nám umožní rozhodnúť sa, či sa oplatí vziať si hypotéku na byt v aktuálna situácia na trhu.

Skúsme to zhrnúť. Takže na trhu bankových úverov je kríza. Banky s najväčšou pravdepodobnosťou nebudú môcť poskytovať úvery s takou dynamikou ako v predchádzajúcich rokoch a za rovnakých úrokových podmienok. Dlžníci zase nebudú mať vždy objektívnu možnosť splatiť hypotéku. Výsledkom je pokles dopytu. Dôvodom bankovej krízy je politická situácia. Preto,pri rozhodovaní, či si zobrať hypotéku teraz, keď sú sankcie EÚ a USA voči Rusku, asi povieme nie. Musíme počkať, kým sa situácia v bankách stabilizuje, oni si nájdu nové zdroje úverov na splatenie svojich existujúcich záväzkov, alebo im s tým pomôže vláda.

Druhým faktorom, ktorý môže práve teraz ovplyvniť rozhodnutie, či si zobrať hypotéku, je situácia na ruskom realitnom trhu. Ekonómovia identifikujú tri základné scenáre. Ide o stabilizáciu cien, ich mierny rast, úmerný inflácii, alebo pokles. Alebo, ak osoba žije v pohraničnom meste, nejaké zvýšenie nákladov na byty.

Mám si zobrať hypotéku? Výhody a nevýhody tohto rozhodnutia vo vzťahu k súčasnej situácii na trhu sú celkom zrejmé. Medzi pozitívne aspekty patrí možnosť výhodného investovania, ak dopyt porastie v blízkej budúcnosti. Ekonómovia, aj keď uznávajú značnú hĺbku súčasnej krízy, veria, že situácia sa v dohľadnej dobe zlepší – v dôsledku možného návratu cien ropy, substitúcie dovozu a diverzifikácie ekonomiky krajiny. Taktiež investícia do nehnuteľností prinajmenšom zabezpečí bezpečnosť peňažných investícií vo vzťahu k inflácii. Medzi negatívne stránky rozhodnutia o kúpe domu - pravdepodobnosť poklesu cien alebo absencia ich rastu je pomerne vysoká. Ani jedno, ani druhé nebude pre kupujúceho bytu rentabilné. Tiež s najväčšou pravdepodobnosťou, v tejto fáze, banky nebudú môcť ponúknuť dlžníkovi pohodlné podmienkypercent.