Nákup komerčných nehnuteľností: funkcie, postupy a odporúčania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Kúpa komerčných nehnuteľností si vyžaduje mimoriadne zodpovedný prístup. Len jedna chyba alebo nesprávnosť môže viesť k vážnym negatívnym následkom. Bez ohľadu na zložitosť transakcie si kúpa komerčných nehnuteľností v Moskve vyžaduje osobitnú starostlivosť a prísne dodržiavanie určitých pravidiel a algoritmu akcií.

Ako kúpiť kanceláriu?

Najvýnosnejšou metódou investovania do komerčných nehnuteľností je dnes u nás nákup objektov v hlavnom meste a blízkom regióne. Vyhráva majiteľ nehnuteľnosti. Z dodania objektu na základe nájomnej zmluvy môže získať stabilný zisk. Okrem toho dnes na trhu nájdete veľké množstvo úspešných spoločností, ktoré sú ochotné kúpiť kancelárske priestory. Majú záujem najmä o nebytové nehnuteľnosti vhodné na komerčné aktivity.

Hľadanie tých správnych kancelárskych priestorov môže trvať dlho. Ak ste však konečne našli vhodný objekt, vynárajú sa nové otázky. Ako sa vykonávakupuje obchodnú nehnuteľnosť? Ako vypracovať zmluvu? Aké vlastnosti by ste mali vziať do úvahy pri uzatváraní zmluvy? Toto a oveľa viac sa bude diskutovať v tomto článku.

Právne vymoženosti: Vlastníctvo

Dni nepriateľského prevzatia moci a iných scenárov nezákonných akcií sú našťastie dávno preč. Ale tu sú ľudia, ktorí sa na takéto činnosti špecializovali, pracujú dodnes. Často sa podieľajú na riešení rôznych problémov. V obdobiach hospodárskej krízy je riziko podvodu vyššie ako kedykoľvek predtým, takže majitelia firiem by mali byť opatrní a ostražití.

Ako prebieha kúpa komerčných nehnuteľností? Nástrahy, ktoré môžete pri uzatváraní obchodu očakávať, sú veľmi rôznorodé. Opatrní by ste mali byť najmä vtedy, ak viete, že predávajúci nehnuteľnosti je v ťažkej finančnej situácii. V modernej právnej praxi existuje veľa príkladov toho, ako pôvodný vlastník priestorov, pri zostavovaní zmluvy o kúpe komerčných nehnuteľností, zanechal medzery, ktoré umožnili zachovať vlastníctvo. Takíto nepoctiví predajcovia by po vyriešení finančných problémov prostredníctvom transakcie mohli požadovať vrátenie predmetu.

Môžeme teda dospieť k záveru, že kúpa a predaj komerčných nehnuteľností bude úspešný iba vtedy, ak bude transakcia formalizovaná právne. Kľúčovými faktormi v tejto veci sú správnosť a správnosť vyhotovenia zmluvy. Len v tomto prípade sa budete môcť chrániť pred rizikami spojenými so stratou majetku apredloženie neopodstatnených finančných nárokov zo strany predávajúceho. Preto je pre väčšinu kupujúcich najdôležitejším aspektom získanie legálne čistých priestorov.

Kúpa komerčných nehnuteľností pre individuálneho podnikateľa (individuálneho podnikateľa) má mnoho rizík, ktoré môžu viesť k zdĺhavým súdnym sporom. V dôsledku toho môžete nielen strácať čas a energiu, ale aj prísť o svoje priestory.

Hlavné riziká kupujúceho

Nákup komerčných nehnuteľností môže byť spojený s nasledujúcimi rizikami:

• predávajúci nevlastní predmet;
• práva na priestory môžu byť napadnuté tretími stranami;
• vlastnícke práva môžu byť nesprávne;
• object display;
• kúpu predmetu môže sprevádzať množstvo dodatočných nákladov;
• výstup tretích strán požadujúcich splatenie dlhov alebo náhradu strát spojených s používaním predmetu.

Ak teda transakcii nevenujete náležitú pozornosť, takáto akvizícia môže mať vážne finančné následky. To platí najmä vtedy, keď sa berie pôžička na nákup komerčných nehnuteľností. Faktom je, že veľké banky zamestnávajú špeciálne vyškolených odborníkov, ktorých úlohou je konať v záujme organizácie. Nedostatok dôkladnej kontroly transakcie predaja a nákupu, nedodržiavanie základných bezpečnostných pravidiel a absencia dôležitých právnych dokumentov môževiesť k tomu, že sa získaný majetok zmocní nájazdníkov.

Spracovanie ponuky

Vypracovanie dokumentácie v prípade, že kúpa komerčných nehnuteľností fyzickou osobou prebieha na základe štandardných formulárov. Nemusia brať do úvahy všetky vlastnosti konkrétnej miestnosti. Väčšina zmlúv je vyhotovená s použitím štandardných podmienok a všeobecných fráz. Okrem toho si kupujúci nemusí dostatočne dobre premyslieť pravdepodobné scenáre a plán transakcie. V dôsledku toho môže kúpa komerčných nehnuteľností viesť k ťažkostiam pri získavaní vlastníctva alebo súdnym sporom v ktoromkoľvek z bodov opísaných v zmluve.

Ako skontrolovať čistotu transakcie?

Táto otázka dnes zaujíma mnohých kupujúcich nehnuteľností. Ak nevykonáte dôkladnú kontrolu, existuje možnosť, že si na nehnuteľnosť budú nárokovať tretie strany. Pre kupujúceho to povedie len k negatívnym dôsledkom: svoje práva bude musieť preukázať na súde, čo si vyžaduje dodatočné náklady. Okrem toho, ak bol úver čerpaný na kúpu komerčných nehnuteľností, existujú výraznejšie problémy s požiadavkami na splatenie bankového dlhu.

Právny štatút obchodných priestorov

V prípade nedodržania postupu pri evidencii kúpno-predajnej transakcie môže dochádzať k rôznym konfliktom so štátnymi orgánmi vykonávajúcimi kontrolu. Pri nedostatočnom dôkladnom preštudovaní všetkých detailov transakcie je pravdepodobné, žekupujúci je jednoducho oklamaný. V takom prípade môžete prísť nielen o majetok, ale aj o peniaze.

Ak chcete znížiť pravdepodobnosť negatívnych dôsledkov na nulu, musíte dôkladne skontrolovať samotný objekt aj predajcu. Pokúste sa čo najpresnejšie opísať všetky podmienky zmluvy, nezabudnite vziať do úvahy okamih transakcie a obdobie bezprostredne po nej. Je lepšie vopred analyzovať všetky možné dôsledky a rozhodnúť sa pre preferovanú stratégiu správania.

Pri nedostatočnej príprave na transakciu môže byť jej základ z právneho hľadiska krehký. V tomto prípade je pravdepodobnosť zlyhania vysoká. Ak ste sa teda rozhodli kúpiť nehnuteľnosť na podnikanie, kvalifikovaná právna podpora by mala byť vašou najvyššou prioritou.

Skryté riziká

Pri kúpe komerčnej nehnuteľnosti nemusí mať kupujúci potrebné informácie o technických vlastnostiach objektu. Predajcovia sa snažia nezameriavať sa na negatívne body. V dôsledku toho môže kupujúci po dokončení transakcie čeliť potrebe značných finančných nákladov potrebných na uvedenie nehnuteľnosti do riadneho stavu. Napríklad pri kúpe priestorov v novostavbe môže kupujúci nájsť nedostatky, ktoré neboli zistené pri prvotnej obhliadke. Niekedy sa dokonca vyskytujú prípady nesúladu medzi rozlohou a dispozíciou predávaných priestorov a parametrami uvedenými v oficiálnej technickej dokumentácii.

Odbornosť

Na zistenie všetkých parametrov a vlastností objektu je potrebné vykonať technickú skúšku. S posudkom odbornej komisie v ruke môžete na developera klásť opodstatnené požiadavky so žiadosťou o nápravu niektorých nedostatkov. V prípade, že developer odmietne odstrániť chyby vzniknuté počas výstavby, kupujúci sa môže obrátiť na súd a brániť svoje práva tam.

Pri kúpe komerčných nehnuteľností v starších budovách by ste sa mali zamerať predovšetkým na opotrebovanie. Poruchy, ktoré sa na prvý pohľad zdajú nepodstatné, totiž môžu viesť ku globálnej deštrukcii. Na zistenie technického stavu objektu je potrebné vykonať dôkladnú obhliadku konštrukcie. Developeri a realitné kancelárie majú záujem nehnuteľnosť čo najskôr predať. Je nepravdepodobné, že budú chcieť kupujúceho informovať o všetkých vlastnostiach priestorov. Je to pochopiteľné, pretože ak zistí všetky nedostatky, bude chcieť znížiť sumu transakcie.

Aby ste sa nestali obeťou nepoctivého predajcu, je dôležité dávať si pozor nielen na zjavné nedostatky, ale zamerať sa aj na tie najmenšie nedostatky. Od predávajúceho môžete požadovať buď zníženie ceny objektu, alebo bezplatné odstránenie všetkých nedostatkov vo vopred stanovenom časovom rámci. V prípade zistenia závažných porušení kvality obchodného majetku môže kupujúci odmietnuť plnenie povinností uvedených vzmluva.

Predražené

Ako sa oceňujú komerčné nehnuteľnosti? Výhodná kúpa si bude vyžadovať dôkladné zhodnotenie nehnuteľnosti.

Existujú tri hlavné prístupy:

1. Ziskové: postupná návratnosť vynaložených peňazí počas určitého časového obdobia.
2. Porovnateľné: Nehnuteľnosť sa porovnáva s podobnými nehnuteľnosťami na predaj.
3. Cost: vypočíta približnú sumu výdavkov, ktoré bude potrebné vynaložiť na získanie podobného objektu.

Toto hodnotenie má analytický charakter.

Ako správne odhadnúť hodnotu objektu?

Postup hodnotenia môže vykonať nezávislý odborník, realitný maklér alebo samotný predajca. Ak transakcie s nehnuteľnosťami vykonávajú právnické osoby, vyžaduje sa účasť nezávislého odhadcu. Po vykonaní práce odborník poskytne podrobnú správu, ktorá bude oficiálnym dokumentom.

Realitná kancelária po ocenení nehnuteľnosti nevystavuje žiadny doklad. Treba brať do úvahy aj to, že väčšina realitných maklérov, ktorí dnes u nás pracujú, nie je schopná poskytnúť takú kvalitnú službu. Hodnotenie bude primerané iba vtedy, ak budete spolupracovať s kompetentným a kvalifikovaným odborníkom.

Posúdenie nehnuteľnosti môžete vykonať aj sami. Na to stačí trochu porozumieť trhovým ukazovateľom a analyzovať ďalšie ponuky. Tu je hlavná vecurobte odhad na základe mnohých rôznych zdrojov pre nákup a predaj predmetov.

Hlavné faktory ovplyvňujúce náklady

Dôležitým parametrom je poloha nehnuteľnosti. Prestíž oblasti má veľký vplyv na cenu priestorov. Dôležitá je aj pohodlná infraštruktúra a dopravná dostupnosť. Čím presnejšie určíte hodnotu objektu, tým úspešnejšia bude transakcia.

Ak sa chystáte kupovať komerčnú nehnuteľnosť, pred uzavretím obchodu si prečítajte všetky nuansy, aby ste sa nedostali do nepríjemnej situácie a neprišli o peniaze.