Ako sa určuje katastrálna hodnota pozemku: vzorec a postup výpočtu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Pochopiť, čo je katastrálna hodnota pozemku, nie je také ťažké. Ide o cenu, ktorá je pevne stanovená v Štátnom katastri nehnuteľností (GKN). Náklady sa stanovujú na základe informácií získaných ako výsledok príslušných činností. Katastrálna hodnota závisí najmä od jednotlivých charakteristík pozemku, najmä od jeho polohy, výmery, účelu, kategórie, ako aj od trhovej ceny. Viac informácií o tom, ako sa určuje katastrálna hodnota pozemku, nájdete v článku.

Prečo sa vykonáva katastrálne ocenenie

Postup zahŕňa množstvo činností zameraných na určenie vhodnej ceny. Jeho nevyhnutnosť sa vysvetľuje nasledujúcimi dôvodmi:

• Správny výpočet daňového poplatku za pozemok.
• Slúži ako benchmark pre transakcie s nehnuteľnosťami (so správnou definíciou max.blízko trhovej ceny).
• Potvrdzuje vlastníctvo pozemku. Do úvahy tak prichádza nielen držba a užívanie, ale aj nakladanie s pôdou. Môže sa napríklad predať, dať hypotéku alebo zdediť.
• Umožňuje vám vyhnúť sa konfliktom, a teda aj súdnym sporom.

Legislatívny rámec

Sčítanie a kataster z hľadiska nehnuteľností majú na starosti špecialisti Rosreestr. Hlavné normatívne akty súvisiace s uvažovanou témou sú:

• Zákon „o katastrálnych činnostiach“č. 221-FZ.
• Zákon „O štát. registrácia nehnuteľností” č. 218-FZ.
• Zákon „O hodnotiacich činnostiach v Rusku“č. 135-FZ.
• Nariadenie vlády "O pravidlách pre vykonávanie katastrálneho oceňovania" č. 316.
• Zákon „o štátnom katastrálnom oceňovaní“č. 237-FZ.

Odkupná hodnota a katastrálna hodnota: rozdiely

Keď ste sa dozvedeli, aká je katastrálna hodnota pozemku, teraz musíte pochopiť pojem odkupná cena. V tomto prípade hovoríme o parametri, ktorý je určený špeciálne pre proces prevodu vlastníctva prenajatej plochy. Zjednodušene povedané, spätné odkúpenie znamená cenu, za ktorú sa kúpila nehnuteľnosť, ktorá predtým patrila inej osobe.

Takéto nehnuteľnosti môžu patriť nielen jednotlivcom, ale aj štátu, ale aj obci. Často sa označuje ako „hodnota pozemku v katastrálnej hodnote“. Vysvetľuje to skutočnosť, že hodnota je vypočítaná na základe katastrálnej hodnoty.

Zároveň si tieto pojmy netreba zamieňať, keďže výkupná cena je statická, teda nezmenená, a to aj napriek meniacim sa cenám nehnuteľností. Stanovenie katastrálnej hodnoty pozemku sa však preveruje len raz v časovom intervale 3 až 5 rokov po vykonaní súpisu. Okrem toho môže byť iniciátorom precenenia aj vlastník pozemku.

Najlacnejšie je kúpiť pozemok, ktorý je vo vlastníctve 25 rokov av prípade výstavby kapitálových štruktúr na ňom. Za obecný pozemok potom bude treba zaplatiť len 20 % z ceny katastra a za štátne len 25 %.

Katastrálny register

Rozumie sa ako súčasť Výboru pre majetok štátu, ktorý uchováva informácie o cene podľa katastra pozemkov, získané ako výsledok znaleckej činnosti. Po ich vykonaní sa pozemok preceňuje (možno aj na podnet vlastníka). Presnejšie informácie sú uvedené aj v registri, kde má každý pozemok svoje jedinečné katastrálne číslo. To zahŕňa aj meniace sa ceny, ktoré momentálne ponúka trh a ktoré sú stanovené po inventúre.

Určenie ceny obecného pozemku

Odhad si môžu objednať miestne samosprávy (okresy, mestá, obce). Ako sa pre obec určuje katastrálna hodnota pozemku? stupňana základe dostupných trhových cien. Zároveň sa berú do úvahy údaje o pridelení pozemkov.

Pozemok vo vlastníctve obce je možné využiť na účely výstavby súkromného domu, ale aj záhradníctva a záhradníctva, na garáže alebo na výstavbu bytového domu. Zároveň sa berú do úvahy normy ustanovené Pozemkovým zákonníkom, Územným poriadkom a obsiahnuté v iných právnych aktoch.

Verejná katastrálna hodnota nehnuteľnosti na adrese vo vlastníctve obce sa odhaduje takto:

1. Prípravná fáza. Pozostáva zo zberu a spracovania potrebných informácií, konkrétne regulačných informácií a údajov o trendoch na trhu v blízkej budúcnosti. Okrem toho sa zhromažďujú údaje o osídlení, ekologickom stave, objasňujú sa informácie o klíme a vykonáva sa klasifikácia pôdy.
2. Zónovanie územia. V rámci svojich hraníc je pridelená obytná zóna (na výstavbu súkromných a viacbytových budov); výroba (na umiestnenie priemyselných budov, skladov a iných podobných zariadení); verejné a obchodné (so zdravotníckymi zariadeniami, spotrebiteľskými službami, vedeckými, kultúrnymi a inými inštitúciami); dopravná a inžinierska infraštruktúra (pre objekty a komunikácie dopravy a komunikácií); poľnohospodárske (so záhradami, pasienkami, kuchynskými záhradami a budovami); rekreačné (na rekreáciu, lesoparky, pláže).
3. Použije sa vzorec na výpočet katastrálnej hodnoty pozemku. Nezastavané pozemky sa oceňujú pomocou statickej cenovej analýzy,ktoré trh ponúka, ako aj náklady na rozvoj zodpovedajúcich oblastí. Náklady na jednotku plochy pozemku, ktorý zaberajú stavby, sa vypočítajú pomocou metódy náhradných nákladov infraštruktúry.
4. Zónovanie podľa katastrálnej hodnoty.
5. Záverečná fáza. V tejto fáze sa vykonáva konečné spracovanie informácií získaných v dôsledku ocenenia katastra, ako aj ich zápis do Rosreestr.

Po ukončení konania sa určí katastrálna hodnota pozemku v oceňovacej zóne. Rovná sa trhovej hodnote jednotkovej plochy pozemku nachádzajúceho sa na území s rovnakými charakteristikami.

Určenie ceny verejného pozemku

Črtou procesu, ako sa určuje katastrálna hodnota pozemku, je v tomto prípade použitie rôznych koeficientov (znižovania aj zvyšovania). Závisia od:

• Umiestnenia pozemkov.
• Jeho trhová cena.
• Úroveň rozvoja komunikačných systémov.
• Dostupnosť dopravy.
• Úroveň vhodnosti pre zamýšľané použitie.
• Prítomnosť bytových alebo nebytových štruktúr.

Keďže trhová hodnota na rôznych územiach, dokonca aj s rovnakými charakteristikami, je rôzna, je rozdielna aj katastrálna cena. Rozdiel však môže byť významný.

Určenie ceny pôdy v osadách

Vo všeobecnosti sa cena určuje rovnakým spôsobom ako v katastrihodnotu pozemku, ak patrí obci. Existuje však množstvo funkcií, ktoré sú vlastné osadám.

Veľmi pozorne teda dbajú na objasnenie hraníc pozemkov, ako aj na rozdelenie územia na zóny podľa ich účelu. Ciele hodnotenia sú:

• Tvorba zdaniteľného základu pôdy patriacej do osady.
• Návrh aktualizovanej schémy zón podľa územia a ekonomických ukazovateľov.
• Schválenie prenájmu.
• Nastavenie ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva alebo dlhodobo prenajíma.
• Zostavenie presnejšej sumy kompenzácie osobám, ktorým je pôda skonfiškovaná pre potreby obce.
• Objektívne určenie najsľubnejších oblastí rozvoja pre rôzne druhy rozvoja.

Určenie ceny prímestskej oblasti

Na získanie objektívnych údajov je v tomto prípade potrebné vziať do úvahy nasledujúce vlastnosti:

• Umiestnenie pozemku na katastrálnom pláne (v odľahlej oblasti sa odhaduje lacnejšie ako to isté, ale nachádza sa v blízkosti mesta s vhodnou infraštruktúrou).
• Square.
• Komunikácia (elektrina, plyn, inštalatérske práce, kanalizácia).
• Kategória šarže.
• Ekologický stav územia.
• Ak je známa trhová cena, potom je katastrálna cena stanovená na rovnakú sumu.

Určenie ceny pozemku sles

Zvláštnosťou spôsobu výpočtu katastrálnej hodnoty pozemku s lesmi je, že v každom prípade je cena určená pre konkrétnu oblasť:

• V rámci ruských regiónov.
• V rámci zóny leshoz.
• V rámci lesníckych území, ktoré zaberajú lesy.

Náklady na plochy nachádzajúce sa v lesnej zóne sa vypočítavajú s prihliadnutím na kapitalizáciu zodpovedajúcej sumy príjmu z prenájmu za rok plateného za využívanie plôch na hospodársku činnosť. Výpočet zohľadňuje parametre ťažby dreva.

Výpočet a schválenie

Aby ste správne vypočítali cenu podľa zásob, mali by ste brať do úvahy rôzne parametre. Čo ovplyvňuje katastrálnu hodnotu pozemkov? Najvýznamnejšie z nich sú korekčné faktory. Ich použitie anuluje faktory ovplyvňujúce tvorbu cien. Napríklad, ak sa v lokalite nachádzajú stavby, ktoré sa považujú za schátrané, alebo je územie vystavené záplavám v dôsledku povodní, použije sa koeficient, ktorý znižuje katastrálnu hodnotu. Sú situácie, keď sa naopak použije násobiaci faktor.

Dôležitý je aj konkrétny ukazovateľ ceny katastra. Konkrétna veľkosť sa vypočíta na základe plochy rovnajúcej sa jednému metru štvorcovému. Tento ukazovateľ sa nastavuje každý štvrťrok. Katastrálna hodnota nehnuteľnosti na adrese lokality je určená takto:

1. Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu, sú rozpoznané.
2. Štandard je prijatýstránku, ktorá najlepšie vyhovuje vlastnostiam.
3. Vytvorila sa podskupina referenčných pozemkov s podobnými charakteristikami.
4. Údaje sa zhromažďujú pre každú podskupinu a potom sa analyzujú.
5. Potom sa modelujú štatistické údaje a určujú sa faktory ovplyvňujúce trhovú hodnotu.
6. Vypočítať jednotkovú cenu.

Na základe získaných údajov je možné vypočítať cenu podľa katastra všetkých pozemkov. Ukazuje sa, že veľkosť ceny podľa katastra je ovplyvnená takými ukazovateľmi, ako je rozloha, klasifikácia pozemkov podľa účelu a trhová cena objektu.

Najneskôr do dvadsiatich pracovných dní od vyhotovenia posudku zákazník akceptuje úkon o schválení ceny podľa katastra. Tento dokument nadobúda platnosť od okamihu vyhlásenia úradným spôsobom. Akceptuje ho štátna agentúra, obec alebo výkonné orgány.

Vzorec na výpočet

Výpočet sa vykonáva pomocou nasledujúceho vzorca:

Výmera pozemku(lineárna funkcia + funkcia formátu transakcie)Pomer.

Lineárna funkcia má výnimočné parametre životnosti vyrovnania a jeho životaschopnosti a funkcia formátu transakcie zahŕňa lokálny komponent. Preto, aby ste mohli vypočítať náklady podľa katastra, musíte poznať určité parametre pozemku a mať špeciálne znalosti.

Túto sumu vypočítajú odhadcovia, ktorí na výpočet hodnoty pozemku používajú štátne oceňovacie metódy,vytvorené a schválené Ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie.

Zmena v katastrálnej hodnote

Okrem toho, ako sa určuje katastrálna hodnota polyfunkčných pozemkov, je potrebné zohľadniť aj frekvenciu preceňovania. Tento postup sa vykonáva raz v intervale od troch do piatich rokov. Nová hodnota je stanovená na základe výsledkov auditu. Môže sa znížiť alebo zvýšiť. Druhá možnosť sa spravidla vyskytuje najčastejšie.

Mnohí vlastníci pozemkov sa stretávajú so situáciou, v ktorej sa zvyšuje katastrálna hodnota. Z tohto dôvodu musíte platiť vyššie dane. Prudký nárast teda nastal na konci roka 2016, keď zodpovedajúce ceny vzrástli mnohonásobne.

To však neznamená, že sa stalo výhodnejším predaj pôdy. Jeho kvalita zostala na rovnakej úrovni a mnohé lokality v tom čase ani zďaleka neboli v najlepšom stave. Preto nie všetci ľudia sú pripravení kupovať pôdu, aby platili obrovské dane. Okrem toho sa toto precenenie vykonalo v neprítomnosti. Údaje o lokalite boli zapísané do technického plánu pre zápis do katastra tak, že v dôsledku toho pozemky rovnakej výmery, ale výrazne odlišných v iných parametroch, začali stáť rovnako.

V polovici roka 2016 bolo zavedené moratórium, podľa ktorého bola na tri roky zmrazená cena katastra. Počas tohto obdobia boli v platnosti náklady, ktoré boli relevantné od začiatku roka, ale nie skôr ako v roku 2014.

Približne v rovnakom čase vstúpil do platnosti zákon „o štátnom katastriposúdenie“č. 237-FZ, v ktorom sa o moratóriu nič neuvádza. V tejto súvislosti sa odborníci nevedeli zhodnúť na tom, či by sa malo uplatniť „zmrazenie“alebo nie. V dôsledku toho museli súdy v tejto otázke zvážiť množstvo sporov.

Určenie podľa TIN

Ak poznáme iba DIČ (identifikačné číslo daňového poplatníka), nie je možné získať požadované informácie o hodnote pôdy vo vlastníctve konkrétneho občana. Tieto služby môžu ponúkať stránky s pochybnou povesťou. Nemali by ste im však dôverovať, pretože takéto zdroje sú podvodné.

Záver

Cena pozemku podľa katastra je odhadnou hodnotou, ktorá je získaná ako výsledok ohodnotenia nehnuteľnosti štátom a je zakotvená v štátnom katastri nehnuteľností. Existujúca metóda, ktorá ukazuje, ako sa vypočítava katastrálna hodnota pozemku, zahŕňa zohľadnenie hlavných charakteristík. Táto hodnota sa rovná trhovej cene v čase ocenenia. Cena podľa katastra rôznych kategórií pozemkov sa určuje s prihliadnutím na príslušné znaky. Hodnota sa kontroluje aspoň raz za päť rokov, ale nie viac ako raz za tri roky.

Od roku 2016 vstúpil do platnosti zákon „O štátnom katastrálnom oceňovaní“. Všetky hodnotiace úlohy sú priradené štátnym štruktúram.