Trhová hodnota pôdy. Katastrálna a trhová hodnota

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Katastrálna a trhová hodnota pozemku sú dva pojmy, o ktorých je dôležité vedieť pri predaji. Prvý typ vyjadruje cenu lokality podľa štandardov, ktoré sú kalkulované v závislosti od lokality a kategórie pozemku. Používa sa ako regulátor pozemkových vzťahov pri uzatváraní nájomných a predajných transakcií, ako aj na výpočet výšky dane, ktorá bude odvedená štátu. Katastrálna a trhová hodnota pozemku sa posudzuje najmenej raz za päť rokov. Údaje získané na základe takéhoto hodnotenia sa vložia do štátneho katastra nehnuteľností, ktorý vedie Federálna služba pre štátnu registráciu, kartografiu a kataster.

Vzťah medzi použitými pojmami

Ruská legislatíva stanovuje nielen katastrálnu hodnotu, ale aj normatívnu a trhovú hodnotu. Normatívny sa uplatňuje v prípadoch, keď sa nevykonalo vymedzenie katastrálneho. Vypočítava sa vo viacerých zákonom predpísaných prípadoch: pri získavaní bankových úverov zabezpečených pozemkom, výkupoch obecných a štátnych pozemkov av iných prípadoch. Výpočet hodnoty pozemku v tomtoV tomto prípade sa zvyčajne definuje ako 200-násobok sadzby dane z pôdy na meter štvorcový plochy pôdy, vypočítanej na základe zamýšľaného účelu, pričom sa zohľadňujú násobiace faktory a nezohľadňujú sa daňové výhody.

Miestne orgány každý rok stanovujú cenu pôdy, ktorá sa považuje za normatívnu a môže sa líšiť v rozmedzí 25 %. Trhová hodnota pozemkov je zvyčajne o 25 % vyššia ako štandardná hodnota. Dokument, ktorý slúži ako potvrdenie štandardnej ceny za konkrétny pozemok, je možné získať na mestskom alebo obvodnom výbore pre územné plánovanie a pozemkový fond.

Funkcie

Trhová hodnota pozemkov sa zvyčajne určuje v závislosti od faktorov, ako je dopyt na trhu a ponuka pozemkov určitej kategórie v konkrétnom regióne v aktuálnom čase. Hodnota by nemala presiahnuť najpravdepodobnejšiu úroveň kúpnej ceny podobného územia. Meniace sa podmienky na trhu alebo cieľová orientácia stránky môžu ovplyvniť jej veľkosť. Trhová hodnota pozemkov je typická pre sekundárny trh, kde sa uskutočňuje ďalší predaj pozemkov k dispozícii súkromným vlastníkom. Primárny trh, kde odkúpenie mestských a štátnych pozemkov do súkromného vlastníctva odporúča použiť štandardnú hodnotu. Všetky tieto typy môžu mať určité rozdiely. Katastrálne a štandardné hodnoty sú podobné cene zásob, zatiaľ čo trhová hodnota je podobná tradičnému dopytu aponuka.

Proces hodnotenia

Odhad trhovej hodnoty pozemku sa vykonáva s cieľom poznať skutočnú cenu objektu. Cena sa zvyčajne tvorí na základe teritoriálnej polohy lokality, trhových podmienok, dynamiky ponuky a dopytu, ako aj situácie v ekonomike krajiny v čase transakcie. Vďaka komplexnému stanoveniu všetkých týchto faktorov je možné vypočítať náklady na pozemok, pretože znalecká spoločnosť zozbiera najrelevantnejšie údaje, ktoré môžu byť užitočné pre objektívne posúdenie.

Potreba hodnotiacich činností

V mnohých prípadoch sa zvyčajne odporúča kontaktovať špecializované spoločnosti kvôli hodnoteniu, medzi ktoré patrí:

- potreba katastrálneho ocenenia;

- ak má byť stránka vykúpená z vlastníctva štátu;

- ak je potrebné previesť vklad do základného imania podniku;

- v prípade hypotéky alebo záložného práva;

- v prípade potreby stanovte cenu predaja pozemku;

- výpočet sumy daní zaplatených z darov.

Rozdelenie majetku

Pri delení nehnuteľnosti sa vyžaduje posúdenie trhovej hodnoty pozemku. Týka sa to fyzických aj právnických osôb. Ak hovoríme o jednotlivcoch, potom proces posudzovania začína, keď sa pár rozvedie, a počíta sa s prihliadnutím na budovy nachádzajúce sa na pozemku. V prípade právnických osôb ocenenie pozemku pozostáva z vyčleneniaa ocenenie podielu každého akcionára alebo spolumajiteľa spoločnosti podľa právneho postavenia spoločnosti. Rozdelenie majetku je často sprevádzané súdnymi spormi, vďaka ktorým sa trhová hodnota pozemkov môže mnohokrát určiť.

Keď do dedenia vstúpia viacerí nástupcovia, vykoná sa aj úplné posúdenie pozemkov. Ak jedna zo strán nesúhlasí s výsledkami preskúmania, prípad sa postúpi súdu.

Určenie nákladov na prenájom

Tento typ hodnotenia sa môže hodiť pomerne často. V tejto situácii sa pri výpočte nákladov na pozemok berie za základ rozdiel medzi jeho skutočnou hodnotou na trhu a katalyzovanou sadzbou nájomného pre územia tohto typu. Náklady na nájomné právo priamo závisia od právomocí nájomcu, vecných bremien a trvania nájomného práva, práva k nehnuteľnosti oceňované tretími stranami, ako aj zamýšľaného účelu pozemku.

Trhová hodnota pozemkov priamo závisí od faktorov, akými sú: poloha území; dostupnosť pre vozidlá; dostupnosť komunikácií, ako aj ich kvantitatívne a kvalitatívne zloženie. Okrem toho je potrebné brať do úvahy podklady geodetických a inžiniersko-geologických štúdií, ktorých význam je pomerne veľký, najmä pri plánovaní stavebných prác na stavbe.

Stav k určitému dátumu

Vzhľadom na to, že trh s pôdou je charakterizovaný neustálymi zmenami cien, ocenenie je potrebné vykonať k určitému dátumu. Trhová hodnota pozemkov sa tiež líši v závislosti od ich účelu podľa dokumentov, teda povoleného prípadu použitia. Účel znamená najefektívnejšie alebo najpravdepodobnejšie zneškodnenie územia. Toto všetko sa používa na určenie nákladov na odkúpenie pozemku. V tomto prípade sú odhady rozdelené na samostatné územia, ktoré sa líšia formou a povahou využitia pôdy.

Metodika hodnotenia

Pred stanovením ceny pozemku si teda musíte zodpovedať niekoľko otázok:

- aký je zamýšľaný účel pozemku, ako aj na aké povolené využitie bol vybavený;

- aké sú prevládajúce spôsoby a typy využitia pôdy v bezprostrednej blízkosti pozemkov;

- aké zmeny prichádzajú na trhu s pôdou;

- aký typ využitia pôdy sa v súčasnosti očakáva.

Hodnotenie trhovej hodnoty pozemku je založené na určitých informáciách. To zvyčajne vyžaduje: definovanie cieľov hodnotenia; stanoviť konkrétny dátum vyrovnania; poznať podrobnosti o zákazníkovi; mať dokumenty, ktoré potvrdzujú právo vlastníka lokality na územie, môže to byť nájomca alebo vlastník.

Potrebujete tiež vedieť:

- účel hodnoteného územia;

– povolenévyužitie pôdy;

– typ momentálneho používania stránky;

- poloha posudzovaného objektu v územnom pláne, teda jeho dopravná dostupnosť a bezprostredné okolie;

– hlavné využitie pôdy v bezprostrednom okolí.

Okrem toho musí byť:

- územný plán;

- informácie o stanovení územných hraníc;

- údaje o prítomnosti niektorých vylepšení, najmä budov, stavieb, komunikácií umiestnených na stránke, ako aj podrobné informácie o nich;

- údaje o prítomnosti vecných bremien vo forme budov, komunikácií a zariadení nachádzajúcich sa na pozemku s podrobnými informáciami o nich.

Trhová hodnota pozemkov sa vypočítava s prihliadnutím na mnohé nuansy. S presným posúdením pod vedením skúsených odborníkov je možné bezpečne uskutočniť akúkoľvek finančnú transakciu s pozemkom.

Faktory, ktoré ovplyvňujú skóre

Rôzne typy pozemkov sú pri oceňovaní ovplyvnené rovnakými faktormi: lokalita, vonkajšie faktory, trhové podmienky, zamýšľané využitie a pravdepodobnosť jeho zmeny, možný zisk získaný z jeho využitia. Na čom záleží, je odhadovaná hodnota toho druhého.

Posudzovanie trhovej hodnoty pozemku sa robí k určitému dátumu. Časom sa tento údaj môže zmeniť. Odporúča sa, aby hodnotenie bolozáklad pre maximálnu efektivitu. To znamená, že pri výskume odborníci vychádzajú z predpokladu primeranosti použitia tohto objektu v súlade so zákonom, ako aj s finančnou a fyzickou realitou. Ukazuje sa, že v dôsledku hodnotenia sa nevypočítavajú priemerné náklady, ale maximálne. Niekedy je povolené podmienené, ale odôvodnené rozdelenie objektu na niekoľko častí, ktoré sa vyznačujú rôznymi typmi, formami a inými vlastnosťami. Výsledok výskumu sa často líši od očakávaného v dôsledku skutočnosti, že súčasný typ použitia nezodpovedá maximálne efektívnemu. S týmto konceptom sa treba vysporiadať.

Maximálne využitie

V prípade, že je stanovená trhová hodnota pozemku, je potrebné vziať do úvahy nasledujúce faktory:

– zamýšľaný účel, ako aj dostupnosť povolení pre určitý typ použitia;

- použitie stránky po skutočnosti;

- preferovaný typ využitia pôdy v aktuálnom kraji;

- prognózy týkajúce sa zmien cien pre podobné sekcie.

Závery

Proces hodnotenia zohľadňuje priemernú cenu území v skúmanom území, dostupnosť dopravných sietí, absenciu alebo prítomnosť budov, inžinierske siete na pozemku, environmentálnu situáciu, odľahlosť infraštruktúry, resp. iní. Pri poľnohospodárskej pôde je potrebné vyhodnotiť skutočnú úrodu plodín, výrobné náklady, nákladypredaj produktov v regióne, ako aj množstvo nemenej významných faktorov. Ostatné typy pozemkov sa hodnotia rovnakým spôsobom.