Kompenzačný fond výstavby vlastného imania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Zdieľaná výstavba je dnes pomerne populárny spôsob nákupu bývania. Podielovú zmluvu uzatvára stavebná organizácia, ktorá sa bude priamo podieľať na výstavbe budovy, a investori, teda akcionári. Ako stavebný zákazník môžu konať právnické aj fyzické osoby.

Povinnosti zmluvných strán

Dodávateľ – stavebná organizácia sa zaväzuje postaviť dom a odovzdať ho akcionárom.

Opravcovia sa na základe zmluvy zaväzujú zaplatiť za služby dodávateľa a prijať hotové bývanie.

Zmluva o zdieľanej výstavbe je v podstate investičnou transakciou, ale nie je upravená Občianskym zákonníkom, ale osobitnými legislatívnymi aktmi.

Problémy zdieľanej konštrukcie

Zdieľaná výstavba sa u nás začala rozvíjať v roku 2005. Legislatíva prešla v súvislosti s takouto výstavbou mnohými zmenami, čo však nezmenšilo problémy investorov s hľadaním bona fide dodávateľa. Zdieľaná výstavba je dodnes obrovským rizikom, investor jednoducho môže zostať bez bývania a bez financií. Alebo do toho bude musieť vstúpiť on sámprevádzky budovy, alebo budú problémy so zápisom vlastníctva.

Ministerstvo výstavby dlho neopúšťalo pokusy o vytvorenie kompenzačného fondu pre spoločnú výstavbu. A napokon, od júla tohto roku sa na vládnej úrovni vytvoril nový nástroj, ktorý má chrániť záujmy kupujúcich bytov v novostavbách a zmeniť pravidlá hry pre vývojárov. Hoci kompenzačný fond začal formálne existovať od 1. januára 2017, postupy, pre ktoré by mala formácia fungovať, neboli dôkladne vypracované.

Podstata fondu

Kompenzačný fond je organizácia, ktorá je navrhnutá tak, aby chránila občanov pred možnými stratami, keď stavba nie je dokončená alebo developer nesplní iné povinnosti.

Fondu nie je zverená povinnosť riešiť problémy vlastníkov akcií, ktorí ich už majú. Jednoducho povedané, už podvedení investori sa nemajú na čo tešiť. Je to spôsobené tým, že ak teraz začneme riešiť aktuálne problémy, organizácia jednoducho skrachuje.

Sadzby príspevku

Výška príspevkov pre vývojárov bude vypočítaná na základe ceny každej transakcie s akcionárom. Developer bude musieť prispieť v čase štátnej registrácie samostatnej zmluvy o majetkovej účasti. Sadzba pre developera však nesmie presiahnuť hraničnú úrokovú sadzbu ceny zmluvy o účasti na spoločnom vývoji. Vo všeobecnosti platí, že v čase podpisu dodatkov k legislatíve musia developeri zaplatiť 1,2 % z ceny každej zmluvy. Ďalejsadzba sa môže zmeniť na základe federálneho zákona, ale nie viac ako raz za 12 mesiacov.

Každý developer musí prispieť 3 dni pred dátumom registrácie zmluvy o spoločnej výstavbe.

Teraz zrušené také spôsoby zabezpečenia transakcií, ako je poistenie zodpovednosti alebo banková záruka. Teraz je zmluvná organizácia-developer povinná odvádzať povinné príspevky do kompenzačného fondu, ktorého zriaďovateľom je Ruská federácia.

Hlavné funkcie fondu

Kompenzačný fond bol vytvorený vo forme verejnej obchodnej spoločnosti a je určený na riešenie niekoľkých problémov:

• dostávať príspevky od vývojárov;
• kontrolovať včasné prijímanie príspevkov;
• pôsobí ako arbitrážny manažér v prípadoch úpadku developerských spoločností, ale iba ak tieto spoločnosti prispeli do fondu aspoň na jednu budovu vo výstavbe;
• náhrada škody majiteľom akcií;
• poskytovať pôžičky (aj na bezúročnej báze);
• poskytovanie v prípade potreby finančnej pomoci developerom, ktorí sa ujmú dokončenia nedokončeného objektu.

Voľné prostriedky kompenzačného fondu možno investovať do iných aktív, ktoré sú definované v legislatíve.

Účasť v samoregulačnej organizácii

Na pozadí nedávnych zmien v legislatíve sa okruh osôb, ktoré sú povinnébyť v samoregulačnej organizácii. Záväzok zostal na nasledujúcich osobách:

• ktorí podpísali zmluvy na vypracovanie projektovej dokumentácie s technickým zákazníkom, developerom alebo organizáciou zodpovednou za prevádzku budovy;
• samostatné vykonávanie prípravy projektovej dokumentácie a výstavby stavieb a budov.

Takúto povinnosť nemajú organizácie so základným imaním, ktoré je z polovice alebo viac vo vlastníctve štátu alebo obcí. Taktiež sa nevyžaduje vstup do SRO pre podniky, ktoré sú vo vlastníctve štátu, unitárne alebo štátne.

Kompenzačný fond SRO „Vymáhanie zmluvných záväzkov“je vytvorený na kompenzáciu subsidiárnej zodpovednosti všetkých členov. Na vytvorenie takéhoto fondu však musí žiadosti podať aspoň 15 členov SRO. Ak bude záujemcov menej, nebude možné vytvoriť fond na zabezpečenie zmluvných záväzkov, ale všetky vyzbierané prostriedky sa prevedú do fondu na kompenzáciu škôd.

Teraz vývojári a ďalšie osoby, ktoré sú členmi SRO, nebudú dostávať certifikáty, ale budú zaregistrované iba v elektronickej podateľni, z ktorej môžete získať výpis na potvrdenie členstva pri účasti v súťaži.

Strach účastníkov stavebného trhu

Väčšina developerov verí, že dvojité príspevky do kompenzačných fondov povedú k nevyhnutnému zvýšeniu cien bývania. Teraz bude musieť developer platiť do fondu za spoločnú výstavbu ado fondu SRO.

Spoluinvestori, teda tí subdodávatelia, ktorí stavajú inžinierske siete a komunikácie na vlastné náklady, vyjadrujú určité obavy, pretože v prípade úpadku developera sa odškodnenie poskytuje predovšetkým fyzickým osobám. Spoluinvestori majú malú šancu na vrátenie peňazí.

Samozrejme, takýto legislatívny rámec je dôležitý pre nestabilný stavebný trh a je súčasťou systému ochrany investorov. Hlavné je, aby sa takýto fond nestal ďalšou záťažou pre stavebné organizácie a stavebný trh ako celok a ceny bytov nezačali opäť rásť.