Zákazníkom v stavebníctve je Definícia, zodpovednosti a funkcie

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Súčasná úloha zákazníka ako postavy určitého typu v stavebníctve je upravená regulačnými dokumentmi. Zákazník v stavebníctve je osoba, ktorá riadi proces. Podľa charakteristických znakov činnosti a funkcií ho možno prirovnať k developerovi a z hľadiska množstva vykonanej práce k investorovi alebo generálnemu dodávateľovi. Občiansky zákonník má osobitné ustanovenie o objednávateľovi pri výstavbe, ktoré podrobne stanovuje cieľové úlohy oprávnenej osoby, ako aj sankcie stanovené v rozpore so zákonom.

Pojem a jeho definícia

Zákazníkom môže byť právnická aj fyzická osoba, ktorej investori dali splnomocnenie na realizáciu projektu. Zákazník vo výstavbe je subjekt, ktorý riadi stavbu, ktorá mu bola zverená.

Aktivity dodávateľov a vzťahy medzi všetkými zainteresovanými stranami organizuje zákazník. Môže konať ako v mene investora, tak aj v mene developera. Práca je zameraná na splnenie všetkých bodov projektovej dokumentácie, regulácie postupu výstavby, ako aj inžinierskych pokút.

Vzťahy investor-zákazník

Funkcie zákazníka v stavebníctve môže vykonávať ten, kto do stavby investuje, aj ten, kto vystupuje ako zákazník. Tieto dve definície možno identifikovať alebo oddeliť. Investori sú ľudia, ktorí do projektu prilákajú svoje alebo cudzie peniaze. Práve tento faktor je kľúčovým rozdielom medzi konceptmi zákazníka a investora. Tí, ktorí konajú ako nájomca a v priebehu projektu, majú právomoc riadiť stavbu. Zároveň majú právo vlastniť kapitálové investície a využívať ich počas trvania mandátu, ktorý je stanovený v zmluve. Keď investor poruší podmienky zmluvy, zákazník má právo pozastaviť plnenie pridelených povinností.

Schopnosti od vývojára

Pri realizácii projektu stavby má developer určitú zodpovednosť zo strany objednávateľa. Všetky povinnosti sú uvedené v zmluve. Rolu zákazníka a developera môže vykonávať jedna osoba. Aby bolo možné zdokumentovať kombinované funkcie objednávateľa vo výstavbe, objednávateľ musí byť právnickou osobou, mať vlastnícke právo alebo byť nájomcom pozemku. A tiež mať právomoc rozhodovať o realizácii stavebného programu. Toto je jediný spôsob, ako získať povolenie pre:

• construction;
• uvedenie budovy do prevádzky;
• registrácia vlastníctva.

Podľa Občianskeho zákonníka je jednou z hlavných požiadaviek zákazníkov na výstavbu zariadení včasné poskytnutie pozemku.

Obchodný vzťah s dizajnérom

Zákazník je osoba, ktorá má v úmysle vykonať stavebné alebo reštaurátorské práce konkrétneho architektonického objektu. V tomto prípade musí dať vypracovať projekt podľa architektonického a plánovacieho zadania autorizovanému architektovi. Zákazník môže kontaktovať konkrétneho špecialistu alebo oznámiť výber projektantov s definovaním technických špecifikácií. Musí uzavrieť dohodu s generálnym projektantom, ktorého úlohou je následne prilákať subdodávateľov. Je pozoruhodné, že za otázky získania súhlasu a iných súvisiacich povolení na prieskumy a projektové práce zodpovedá zákazník.

Zákazník a dodávateľ v stavebníctve

Uzavretie zmluvy s generálnym dodávateľom o vykonaní stavebných prác nie je ojedinelým plánovaným úkonom objednávateľa, ktorý si vyžaduje kontrolu subdodávateľov. Takáto všeobecne akceptovaná schéma nie vždy uspokojí zákazníka, pretože spočiatku nemá potrebné informácie o tom, kto sa bude podieľať na výstavbe - môže existovať veľa subdodávateľov. Aby sa znížila pravdepodobnosť takejto nevedomosti,zmluva s generálnym dodávateľom v osobitnej doložke predpisuje, že kľúčové a najzákladnejšie práce (označené prevodom) musí vykonať osobne. Generálny dodávateľ teda nemá právo previesť významnú časť stavebných prác na subdodávateľa.

V praxi môže nedodržanie termínov realizácie aj zdanlivo nepodstatných prác narušiť harmonogram. Často, aby si bol istý generálnym dodávateľom, objednávateľ výstavby domov koordinuje zoznamy subdodávateľov. S týmto prístupom najprv písomne schvaľuje kandidátov na subdodávateľov.

Môže sa to stať:

1. Integrované: pri výberovom konaní poskytne generálny dodávateľ zoznam subdodávateľov, ktorí budú na projekte pracovať. Zákazník si teda spočiatku uvedomuje, kto bude prácu vykonávať, a robí informovaný výber.
2. Lokalizované: počas prác sa dohodnú potenciálni kandidáti na pozíciu subdodávateľa.

Pri výbere druhej možnosti sa odporúča pred podpisom zmluvy riešiť súhlas subdodávateľa. Ak sa tak nestalo, zákazník nenesie zodpovednosť za jednostranné odmietnutie generálneho dodávateľa spolupracovať so subdodávateľom a všetka zodpovednosť bude niesť vedúceho dodávateľa.

Pozvite priamo subdodávateľa

Zákazník v stavebníctve je osoba, ktorá má právo angažovať subdodávateľa, pričom obchádza generálneho dodávateľa. Na vykonanie konkrétnych prác je možné podpisovať dohody. S takýmto vývojom vzťahov znášajú stranyzodpovednosť voči sebe navzájom za dodržiavanie všetkých ustanovení zmluvy vrátane priamej platby. Ale nie každá stavba môže prebiehať týmto spôsobom. Niektoré projekty majú svoje špecifiká, ktoré nedovoľujú vybočiť zo všeobecne akceptovaného „klasického“formátu vzťahov medzi objednávateľom, generálnym dodávateľom a subdodávateľom.

Úloha zákazníka pri dodávke zariadení

Práca ako zákazník v stavebníctve znamená budovanie správnych a vzájomne výhodných vzťahov s dodávateľmi. Predtým sa uchyľovali k štandardným vzorcom vzťahov, teraz, s rozvojom technológie, nárastom určitých potrieb a úrovňou požiadaviek, sú bežné 2 modely:

1. Úzka, v ktorej je zákazník spojený iba s dodávateľmi zariadení. Tí, ktorí dodávajú inventárne položky, štruktúry a suroviny, podpisujú zmluvu priamo s dodávateľmi.
2. Extended - predstavuje vzťah, kedy zákazník môže čiastočne rozhodovať o nákupe surovín a materiálov na stavbu. V takýchto prípadoch dodávatelia spolupracujú priamo so zákazníkom, subdodávateľmi a generálnym dodávateľom.

Občiansky zákonník v oboch prípadoch oprávňuje súkromného a verejného objednávateľa stavby kontrolovať kvalitu materiálov nakupovaných zhotoviteľom. Takýto proces si vyžaduje komplexnú koordináciu činností, ale výsledkom je neustály dohľad a podpísané kúpne zmluvy s dodávateľmi, ktoré vysvetľujú všetky možné nuansy vzťahu,prispieť k včasnému dokončeniu stavebných prác.

Zodpovednosti zákazníka

Aby všetky fázy procesu výstavby prebehli bez porúch, je potrebné mať predstavu o funkciách technického zákazníka vo výstavbe, ktoré sa formujú v závislosti od etáp vykonávaných prác von:

1. Predbežná príprava návrhu. Zahŕňa vypracovanie podnikateľského plánu, odsúhlasenie a získanie všetkých potrebných povolení, spracovanie dostupných údajov na vytvorenie projektovej dokumentácie, uskutočnenie výberových konaní, podpis zmlúv so subdodávateľmi, riešenie problémov s investormi, analýzu rizík a výber poisťovne.



2. Príprava všetkých potrebných komponentov staveniska. Môže to zahŕňať výber územia na výstavbu budovy, získanie povolenia od príslušných orgánov, vytvorenie dokumentácie, koordináciu zdrojov a komunikácií, výber zodpovedných osôb, vytvorenie geodetického základu, rozčlenenie cesty, organizácia špeciálneho miesta pre vývoz a dovoz zeminy, rokovanie o demolácii existujúcej schátranej budovy na uvažovanom mieste, výpočet zostatkovej hodnoty, kontrola stavu budov nachádzajúcich sa v blízkosti potenciálnej stavby.
3. Kontrola nad stavebným procesom. Ide o schválenie zodpovedných osôb a oprávnených organizácií v mene objednávateľa, ktoré budú vykonávať kontrolu kvality zariadení, konštrukcií, materiálov. Len schválené a evidované osoby môžu pozastaviť stavbu, vykonávať prácevysokorizikové, prevziať zostatok budovy, materiálov, schvaľovať harmonogramy prác, chrániť zariadenie, zaoberať sa dokumentáciou uvedenia zariadenia do prevádzky, kontrolovať dostupnosť licencií a certifikátov od dodávateľov.

Objednávateľ vo výstavbe je oprávnená osoba, ktorá zodpovedá investorovi nielen za dodržanie všetkej dokumentácie, ale aj za včasné uvedenie zariadenia do prevádzky.

Finančné účtovníctvo

V procese výstavby nesmieme zabudnúť na účtovnú stránku, ktorou je otvorenie bankového účtu, analýza vložených prostriedkov, kontrola platobných podmienok (priebežné, kompenzačné, bonusové, zálohové a iné formy kalkulácií), prevádzkové a štatistické účtovníctvo, porovnanie investovaných prostriedkov a nákladov, organizovanie auditu a podávanie správ investorom.

V tomto procese sú zodpovednosti klienta za riadenie kapitálu špecifické pre projekt a sú zdokumentované v dohodách.

Pri práci zákazníka je dôležité oddeliť roly interpreta a kontrolóra, ako aj dodržiavať všetky verejné a nevyslovené práva a funkcie.

Zoznam schopností

Zákazník má nárok na:

• obhajovanie záujmov investora vo vládnych agentúrach a súkromných, ako aj iných dozorných službách;
• na súde ako žalobca alebo odporca v mene investora;
• získanie záveru o súlade so stavebnými normami;
• prijímanie zákazky na stavbuvládne a obchodné potreby;
• výber dodávateľov a subdodávateľov, uzatvorenie zmluvy s nimi;
• likvidácia financií a zdrojov pridelených investorom;
• schválenie pracovnej dokumentácie;
• schválenie odhadu so zohľadnením nákladov;
• monitorovanie kontroly kvality použitých zariadení, materiálov, štruktúr;
• rozhodnutie o súlade hotovej konštrukcie so všetkými normami a požiadavkami;
• prevzatie zariadenia a jeho uvedenie do prevádzky;
• prevod dokončeného objektu investorovi;
• rozhodnutie o zachovaní stavby;
• kontrola procesu výstavby, činností zhotoviteľa a dodávateľa.

Kontrola kvality

Zákazník v stavebníctve je človek, ktorý vo svojej práci plní 2 úlohy:

1. Splnenie TOR na základe ich technickej dokumentácie.
2. Zabránenie kvalifikácii budúcej stavby ako nepovolenej stavby.

Objednávateľ musí sledovať prípadné pochybenia zhotoviteľa a upozorniť ho na zistené nedostatky. V opačnom prípade bude v budúcnosti zbavený práva odvolávať sa na tieto nedostatky v kontroverzných otázkach.

Zákazník je manažérom stavebného procesu. Môže pôsobiť ako investor aj ako dodávateľ. Aby ste sa vyhli otázkam o dodržiavaní všetkých práv a povinností, odporúča sa všetko zdokumentovať v zmluvách a dohodách.