Ako kúpiť byt bez realitnej kancelárie: pokyny krok za krokom, nuansy a funkcie

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Prevláda názor, že nie je možné kúpiť dom bez realitnej kancelárie. V skutočnosti to nie je taká náročná úloha, ktorú zvládne každý. Áno, realitný maklér šetrí klientovi čas, no v žiadnom prípade nie je zárukou, že kupujúci nebude mať v budúcnosti problémy s kupovanou nehnuteľnosťou. Okrem toho sú sprostredkovateľské služby platené a môžu dosiahnuť 10 % z hodnoty transakcie, čo pri súčasných cenách nehnuteľností povedie k čistej sume.

Znalosť niekoľkých pravidiel a postupovanie podľa podrobných pokynov „Ako kúpiť byt bez realitnej kancelárie“si môžete kúpiť dom v relatívne krátkom čase.

Prípravná fáza

V prvom rade musíte správne posúdiť svoje finančné možnosti. Táto otázka je veľmi dôležitá, aj keď sa človek hľadajúci bývanie má dobre. Cena bytu sa odráža aj v nákladoch na notárske služby, vo výške dane, ktorú bude treba v budúcnosti zaplatiť.

Faktory ovplyvňujúce cenu:

• miesto budovy;
• materiál, z ktorého je dom postavený(napríklad panelové objekty sú menej cenené ako tehlové);
• dostupnosť infraštruktúry;
• rozmery a dispozičné riešenie bývania, aj keď ak hovoríme o novostavbe, táto otázka väčšinou nevzniká;
• dostupnosť opravy;
• poschodia celého domu a poschodie, na ktorom sa bývanie predáva;
• typ vykurovania. S vysokými tarifami sa tento faktor stal veľmi dôležitým.

Existuje viac tipov, ako sa vyhnúť problémom pri kúpe bytu. Nezabudnite analyzovať ponuku a dopyt po podobných nehnuteľnostiach. Nie je žiadnym tajomstvom, že v rámci veľkého mesta je cena bývania mnohonásobne vyššia ako jeho cena. Dochádza teda k určitému „nábehu“cien a ak ponúkajú príliš lacné bývanie, tak sú s tým zrejme problémy. Môže to byť veľký dlh na účtoch za energie, zlý stav vnútropodnikovej komunikácie alebo problémy s vlastníckymi dokumentmi. Ak nie je možné určiť príčinu, môžete kontaktovať nezávislého odborníka a ohodnotiť nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči.

Predaj alebo primárne bývanie?

Primárnym trhom sú nehnuteľnosti bez právnej histórie, nikto ich nikdy neprevzal do vlastníctva. Nákup sa uskutočňuje priamo od vývojára. Vo väčšine prípadov je táto možnosť získania bývania oveľa výhodnejšia, samozrejme, ak si kúpite byt v budove, ktorá bola uvedená do prevádzky. Práve v takejto situácii by nemala vyvstať otázka, ako kúpiť byt v novostavbe bez realitnej kancelárie. Potrebujete iba skontrolovať developera a ak je všetko v poriadku, pokojne si kúpte bývanie.

Ak si však kúpite hotové bývanie, nebudete môcť ušetriť. Objekt, ktorý je ešte vo výstavbe, je lacnejší. To znamená, že sa s developerom podpíše podielová zmluva a budúci majiteľ čaká, kým sa celá budova postaví a uvedie do prevádzky. Výstavba sa môže naťahovať roky, takže ak potrebujete súrne bývanie, budete sa musieť zastaviť na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami.

Reselleri sú nehnuteľnosti, ktoré už niekto vlastnil a vlastní. Pri kúpe takýchto obytných štvorcových metrov by ste mali starostlivo analyzovať titulné dokumenty, aby ste sa v budúcnosti nestretli s problémom vzhľadu akýchkoľvek príbuzných alebo detí bývalého majiteľa.

Výber možností

Našťastie, keď sa objavil internet, naskytlo sa viac príležitostí na vyhľadávanie akéhokoľvek tovaru. Ako kúpiť byt bez realitnej kancelárie? Ďalším krokom v podrobných pokynoch je výber vhodných možností.

Mali by ste začať výberom oblasti, kde chce kupujúci bývať. Budúce bydlisko musí spĺňať všetky požiadavky kupujúceho, musí tu byť vhodná infraštruktúra, dopravný uzol. Po vybratí niekoľkých možností môžete začať volať. Inzeráty na internete aj v novinách budú od vlastníkov a realitných maklérov.

Zobraziť

Dohodnite sa na pozeraní cez deň, aj keď je víkend. Nemali by ste ísť na túto udalosť sami. v prvom radeinformácie sú vnímané objektívnejšie, ak je niekto nablízku. Keď človek, je viac emotívny a môže urobiť unáhlené a nesprávne rozhodnutie.

Nezabudnite hodnotiť nielen byt vo vnútri, ale aj vchod. Samotný dom by nemal mať trhliny. Ak je to možné, porozprávajte sa so svojimi susedmi. Prejdite sa po okolí, zistite, ako blízko je škola alebo materská škola, ako dlho bude trvať cesta k doprave.

Keď sa prídete pozrieť na ďalší predaj bytu, nikdy si so sebou neberte peniaze.

Ak sa pozeráte na byt na najvyššom poschodí, venujte pozornosť tomu, či na strope a stenách netesní. Veľké množstvo kobercov, najmä na stenách, by malo viesť k určitým myšlienkam. To isté platí pre rohové byty. Je žiaduce, aby bol dom úplne izolovaný, v extrémnych prípadoch iba byt, ktorý sa kupuje. Byt na prízemí by nemal mať zápach zo suterénu.

Skontrolujte technické miestnosti, potrubia by mali byť v dobrom stave, tlak vody by mal byť silný. V ideálnom prípade by dom nemal byť starší ako 10 rokov.

Potvrdenie súhlasu s nákupom

Tento krok podrobného návodu „Ako kúpiť byt bez realitnej kancelárie“pozostáva z dvoch krokov:

• kontrola dokladov;
• prevod zálohy alebo zálohy.

Kontrola dokumentov

Overovanie dokladov o vlastníctve by sa malo začať zosúladením údajov z pasu a informácií uvedených v dokladoch o bývaní. Skontrolujte legálnosťČistota je možná aj kontaktovaním miestnej pobočky Rosreestr. K tomu je potrebný výpis z registra, kde budú viditeľné údaje o vlastníkovi platné ku dňu vydania. Odporúča sa kontaktovať prevádzkovú organizáciu a požiadať ju aj o informácie o tom, či existujú nejaké dlhy za energie. Ak nejaké existujú, najmä tie väčšie, výrazne to zníži nákupnú cenu.

Aké dokumenty by ste mali požadovať od prenajímateľa:

• výpis z registra alebo certifikát;
• passport;
• certifikát, ktorý je pripravený pred predajom;
• výpis z domovej knihy, rozšírený.

Uistite sa, že sa s majiteľom porozprávate o tom, že v čase predaja boli byty prepustené.

Vklad

Pri platbe za apartmán sa zohľadňuje záloha a záloha. Výška je stanovená dohodou zmluvných strán v závislosti od nákladov na bývanie. Ale v čase prevodu zálohu medzi zmluvnými stranami by už mala byť uzavretá dohoda, za akú cenu bude scudzenie stáť. Môžete získať potvrdenie od predajcu, uzavrieť zmluvu o zálohe alebo predbežnú kúpno-predajnú zmluvu, v ktorej si môžete určiť okamih prevodu peňazí a plnú cenu transakcie.

Pri kúpe vedľajších bytov je lepšie uzavrieť depozitnú zmluvu plne v súlade so všetkými požiadavkami občianskeho zákonníka, a to poskytnúť:

• ak sa predávajúci po prijatí peňazí bude naďalej snažiť nehnuteľnosť predať, zaväzuje sa vrátiť zálohu v dvojnásobnej výške;
• pri zlyhaníkupujúcemu z transakcie je záloha nevratná.

Nebude zbytočné kontaktovať notára, aby si potvrdil serióznosť zámerov strán. V notárskej kancelárii môžete potvrdiť predbežnú zmluvu alebo dohodu o zálohe, prípadne oboje.

Príprava na dohodu

Ako kúpiť byt bez realitnej kancelárie? V podrobných pokynoch je ďalším krokom vyriešenie otázky platby: kedy sa uskutoční, pred registráciou prevodu vlastníctva alebo po ňom. Pre kupujúceho je výhodnejšie zaplatiť po registrácii práv na bývanie v Rosreestri; eliminuje riziká spojené so stratou peňazí. Pred kontaktovaním registračnej služby chce predávajúci dostať finančné prostriedky, aby zároveň nestratil peniaze a bývanie. Riešenie tohto problému je celkom jednoduché – uzatvorenie zmluvy s bankou o prenájme bankovej bunky. Služba je samozrejme spoplatnená, ale takto má každá strana dodatočnú záruku a náklady možno rozdeliť na polovicu.

Realizácia obchodu a prevod práv

V súčasnosti je notárske dokončenie takýchto transakcií voliteľné. Prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho by mal byť zapísaný v registri práv k nehnuteľnostiam. Napriek tomu sa odporúča využiť služby notárskeho úradu, najmä ak kupujúci predtým takúto skúsenosť nemal. V porovnaní s cenami nehnuteľností sa vám náklady na notárske služby nebudú zdať vysoké. Tento odborník má právnické vzdelanie a relevantné skúsenosti. Bude vedieť kompetentne vypracovať zmluvu, predvídať riziká, vv prípade potreby potvrdiť skutočnosť prevodu finančných prostriedkov a právnu spôsobilosť fyzických osôb - účastníkov transakcie.

Prihlásenie kúpy bytu nie je obmedzené na uzavretie zmluvy. Teraz musíte ísť do registračného úradu. Na registráciu vlastníctva musia byť prítomné obe strany. Je potrebné predložiť nasledujúce dokumenty:

• dokumenty potvrdzujúce totožnosť oboch účastníkov transakcie;
• zmluva o predaji;
• katastrálny pas pre bývanie;
• ak má predávajúci deti, bude sa vyžadovať dokument od opatrovníckych orgánov;
• ak má predávajúci a kupujúci manželov, bude potrebný notársky overený súhlas s predajom od neho, resp. s nadobudnutím, ak nie je byt kúpený v spoločnom podielovom vlastníctve;
• potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku.

Pred odchodom na registračné oddelenie je lepšie si ujasniť úplný zoznam dokumentov na kúpu bytu.

Prevod nehnuteľnosti a úplné vysporiadanie

Po dokončení registrácie prevodu vlastníctva dostane predajca všetky peniaze z bezpečnostnej schránky.

Záverečnou fázou je prevod bytu na nového majiteľa. Mimochodom, podmienky prevodu bytu a termíny musia byť stanovené v zmluve. V samotnej zmluve je často uvedený zoznam prevádzaného majetku, môže to byť nábytok, vstavané spotrebiče. Ak je zoznam veľký, musí sa vypracovať akt. Tento dokument je dôležitý pre kupujúceho aj predávajúceho. Kupujúci jasne chápe, čo sa mu prenesie spolu so stenami, a predávajúci - z čohouž sa od neho nebude vyžadovať nič, najmä preto, že je to zbytočné. Hlavnou vecou je nezabudnúť dodať, že strany nemajú voči sebe žiadne nároky.

Povolenie na pobyt

Resellerov (byt alebo dom) je možné zaregistrovať v mieste príchodu ihneď po získaní vlastníctva.

Na čo si dať pozor

Vzhľadom na vysokú cenu nehnuteľností na tomto trhu existuje obrovské množstvo podvodníkov a bezohľadných predajcov, ktorí nelegálne získavajú doklady o bývaní, falšujú ich a snažia sa čo najrýchlejšie predať štvorcové metre. Preto je potrebné dôkladne skontrolovať všetky dokumenty, ktoré preukazujú právo aj totožnosť. Nemali by ste sa „ponáhľať“s cenou, ktorá je príliš nízka, dokonca by vás malo upozorniť aj -10 % priemernej trhovej hodnoty. Možno nejde o urgentný predaj z dôvodu odchodu z krajiny, ale predajca jednoducho skrýva niektoré skutočnosti, ktoré môžu transakciu ovplyvniť.

Viac odtieňov a funkcií pri kúpe bytu:

• Aby ste sa vyhli strate zálohy, uzatvorte s predajcom predbežnú zmluvu, ktorá mu po prijatí zálohy neumožňuje hľadať nových kupcov.
• Odmietnite transakciu, ak namiesto vlastníka koná oprávnená osoba, aj keď je plná moc vyhotovená v súlade so všetkými pravidlami. Môže sa ukázať, že osoba, ktorá splnomocnenie vydala, už „odišla z tohto sveta“, potom môže byť transakcia ľahko zneplatnená.
• Pamätajte, že osoba vo väzení má nárok na podielbyt, tak si treba dôkladne preštudovať domovú knihu, vyspovedať susedov, aby ste o pár rokov nestretli na prahu jeho bytu recidivistu, ktorého prepustili z väzenia a nemá kde bývať.

V zásade by odpoveď na otázku, ako si kúpiť byt na vlastnú päsť, nemala padnúť. Väčšina realitných kancelárií sama nevie, čo robiť v niektorých situáciách. Toto remeslo sa dá naučiť iba praxou, ale nechcete byť „pokusným králikom“a dokonca za to platiť peniaze. Preto, ak niečo nie je jasné, je lepšie poradiť sa s právnikom. Vy sami musíte byť ostražití a opatrní pri kontrole dokumentov a rozhodovaní.