Analýza trhu s nehnuteľnosťami v Rusku na príklade regiónu Volga

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Nakupujte alebo prenajímajte nehnuteľnosti v regiónoch, samozrejme, lacnejšie ako v hlavnom meste. Náklady sa výrazne líšia. Ale líši sa aj v jednotlivých regiónoch. Aby sme pochopili, ako sa tvorí cena, je potrebné analyzovať trh s nehnuteľnosťami. Hlavným faktorom je spravidla rozvoj určitého regiónu. Porovnajme ceny samarského mesta Tolyatti, mordovského hlavného mesta Saransk, Sarova v Nižnom Novgorode a Orska v Orenburgu. Mestá úplne iného významu, ale jeden okres - región Volga.

Togliatti: trh s nehnuteľnosťami

Tolyatti je hlavné mesto ruského automobilového priemyslu. Obyvateľstvo - viac ako 715 tisíc ľudí. Mesto je mladé, priestranné, dynamicky sa rozvíjajúce. Existuje veľa tovární, ale hlavnou je JSC AvtoVAZ. Zamestnáva viac ako polovicu všetkých obyvateľov mesta. Po kríze v roku 2009 však analýza trhu s nehnuteľnosťami ukázala, že ceny obytných a priemyselných priestorov prudko klesli. V súčasnosti neexistuje spôsob, ako ich stabilizovať. Ak predkrízové náklady na 1 m2. m na primárnom trhu bolo asi 70 000 rubľov, na sekundárnom trhu - od 50 000r., potom sa vytvorili takmer rovnaké ceny - asi 40 000 - 45 000 r. To viedlo k tomu, že vývojári utrpeli veľké straty. V roku 2014 situáciu ešte viac skomplikoval prudký skok dolára. Veľa ľudí si kúpilo bývanie na hypotéku a so zvýšením miery refinancovania prudko klesla úroveň predaja. Dôvodom bola skutočnosť, že banky požičiavali za príliš vysoké úrokové sadzby. V tejto súvislosti sa začali objavovať nové hypotekárne programy so zníženými sadzbami pre tých, ktorí si kúpili primárne bývanie.

Analýza trhu komerčných nehnuteľností ukazuje vysoký skok začiatkom roku 2000. Práve v tom čase bol veľký dopyt po priemyselných priestoroch, takže výstavba takýchto budov začala vo veľkých objemoch. Úspešný rozvoj JSC "AvtoVAZ" prispel k hospodárskemu rastu regiónu. V tomto smere došlo k prudkému skoku v iných oblastiach. Po kríze však podnikatelia začali uprednostňovať prenajímané komerčné nehnuteľnosti. V zásade bol takýto dopyt ovplyvnený množstvom ponúk s pomerne nízkymi cenami.

Nehnuteľnosť v Saransku

Hlavné mesto Mordovia Saransk je malé mesto s nízkou životnou úrovňou. Počet obyvateľov je asi 300 tisíc ľudí. Je tu veľa rôznych podnikov. Analýza trhu s nehnuteľnosťami v tomto meste ukazuje priamu závislosť cien od počtu bývajúcich ľudí. V roku 2000 stálo bývanie na primárnom trhu 50 000 rubľov a na sekundárnom trhu 35 000 rubľov (na 1 m2). V tom čase neexistovali prakticky žiadne novostavby. Avšak, keďžeV roku 2005 sa obraz dramaticky zmenil. Saransk sa začal aktívne budovať. Teraz je to veľmi krásne mesto. Stavajú sa nielen obytné štvrte, ale vylepšujú sa aj chrámy a parky.

Analýza trhu s nehnuteľnosťami v regióne v roku 2015 ukázala prudký skok v cenách:

• primárny trh ponúka ceny od 65 tisíc rubľov;
• sekundárne – od 45 tisíc rubľov.

Silný rast zažívajú aj komerčné nehnuteľnosti. V súčasnosti sa na tento účel stavia veľa budov. Ceny za výrobné zariadenia - od 20 miliónov rubľov.

Sarov: ceny nehnuteľností

Sarov je jadrové centrum Ruska. Má štatút uzavretého mesta. Rozlohou aj počtom obyvateľov veľmi malý (asi 100 tisíc ľudí). 90% ľudí, ktorí tu žijú, pracuje v jadrovej elektrárni. V meste je veľa vojakov. Životná úroveň obyvateľov mesta je nadpriemerná. Je tu ekonomická stabilita, keďže je dobre financovaná štátom. Po analýze trhu s nehnuteľnosťami Sarov môžeme konštatovať, že náklady sú pomerne vysoké.

• Na primárnom trhu - od 70 000 rubľov, niekedy dosahuje 80 000 rubľov.
• V sekundárnom – od 45 000 do 65 000 rubľov.

Ceny takmer neklesali ani v ťažkých krízových rokoch.

To isté možno pozorovať aj na trhu komerčných nehnuteľností. Napríklad výrobný závod s rozlohou približne 2 000 m2. m. bude stáť od 60 miliónov rubľov.

Analýza trhu s nehnuteľnosťami v meste Orsk

Malé mestečko Orsk sa nachádza v Orenburguoblasti. Počet obyvateľov je asi 230 tisíc ľudí. Neexistujú žiadne veľké továrne a významné zariadenia pre štát. V tomto ohľade sú náklady na bývanie nízke:

• jeden meter štvorcový na primárnom trhu je asi 40 000 rubľov;
• na sekundárnom – od 27 000 rubľov

Ceny komerčných nehnuteľností sú tiež celkom rozumné. Napríklad výrobná budova s rozlohou viac ako 1500 m2. m so skladmi a kanceláriami stojí asi 12 miliónov rubľov.

Po analýze trhu s nehnuteľnosťami vo viacerých mestách môžeme konštatovať, že tvorbu cien ovplyvňujú faktory ako úroveň priemyselného rozvoja, počet obyvateľov a, samozrejme, vládne financovanie.