Kto je hlavným nájomníkom?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Prenájom priestorov je dnes výnosnejší biznis ako výroba, a tak čoraz viac podnikateľov uprednostňuje zarábanie týmto spôsobom. Najťažšou časťou takéhoto podniku je nájsť správneho kotviaceho nájomcu. Poďme zistiť, čo táto fráza znamená a aké vlastnosti má tento typ prenájmu.

Kto sú nájomníci

Pred definovaním hlavného nájomníka je vhodné pripomenúť si, kto sa nazýva nájomník. Ide o fyzickú alebo právnickú osobu, ktorá s vlastníkom budovy (alebo inej nehnuteľnosti) uzavrie písomnú zmluvu o užívacom práve. Nájomca sa za to zaväzuje zaplatiť vlastníkovi finančnú odmenu. Jeho výška a frekvencia platieb sú uvedené v zmluve.

Okrem bytových a nebytových priestorov si môžete prenajať vybavenie, pozemky, vozidlá a dokonca aj celé podniky. Mimochodom, požičiavanie rôznych vecí sa nazýva prenájom.

Typy nájomníkov

Ak vezmete do úvahymenovite nájomcovia obchodných priestorov, potom spravidla existujú tri typy:

• Bežný nájomca. Vo väčšine prípadov si prenajíma malú plochu, a preto prináša veľmi mierny zisk.
• Podnájomník. Niekedy je prenajatá plocha na jednu firmu priveľa. Preto sa „extra“priestor prenajíma menším organizáciám. Často sa stáva, že nájomníci zarábajú viac na podnájme ako ich predajňa umiestnená na zvyšnom území.
• Hlavný nájomca. Najžiadanejší „klient“pre majiteľov obchodných centier. prečo? Poďme sa pozrieť.

Hlavný nájomca: čo to je

Pre lepšie pochopenie podstaty takéhoto prenájmu je vhodné pripomenúť si históriu vzniku obchodných centier.

Pretože náklady na pozemky na okrajoch miest a mimo nich boli vždy nižšie, bolo vždy výhodnejšie stavať obchody tam. Bol tu len jeden problém: ako prilákať kupujúcich? Koniec koncov, aby ste sa tam dostali, musíte stráviť viac času a úsilia, než len ísť do obchodu blízko vášho domova alebo práce.

Na vyriešenie tohto problému sa pri príprave na otvorenie ďalšieho nákupného komplexu začalo územie v ňom prenajímať obchodom s unikátnymi alebo veľmi lacnými výrobkami. Práve tie sa stali magnetom, ktorý prilákal zákazníkov do obchodného komplexu. Takíto nájomníci, ktorí vlastne slúžili ako reklama pre celý komplex, sa stali známymi ako hlavní nájomníci. Ziskovosť nákupného centra závisí od jeho dostupnosti.

Funkcie tohto typu prenájmu

Na čošpeciálne funkcie možno rozpoznať ako hlavných nájomníkov v nákupnom stredisku (nákupné a zábavné centrá)?

• V priemere zaberajú 5 až 15 percent z celkovej plochy priestorov. Maximálna veľkosť územia, ktoré si prenajímajú, nie je väčšia ako 50 %.
• Práve tieto obchody (alebo prevádzky poskytujúce iné služby) zvyčajne prilákajú do nákupného centra najviac zákazníkov, takže ich reklama môže byť všade v obchodnom centre.
• Miesto hlavného nájomcu v obchodnom komplexe je často na druhom, treťom poschodí (alebo na iných menej atraktívnych miestach). Deje sa tak preto, aby sa k nim potenciálny kupujúci mohol zoznámiť s produktmi menej známych obchodov. Pri tomto druhu inzercie prenajímateľ zvyčajne poskytne nájomcovi dohodnutú zľavu alebo mu poskytne iné výhody.
• Takáto predajňa spravidla ponúka široký sortiment produktov za atraktívne ceny pre zákazníkov. Hlavnými nájomcami obchodných centier sú preto najčastejšie rôzne supermarkety. Ich najčastejšou špecializáciou je potravinárstvo, chémia či domáce spotrebiče. Niekedy ich môže byť niekoľko naraz: napríklad na prvom poschodí je supermarket s potravinami a na treťom poschodí sú domáce spotrebiče. Druhé poschodie a prázdne miesta na ďalších dvoch sú rozdelené medzi malé úzke obchody a kancelárie.

Výhody prenájmu kotiev pre vlastníkov nákupných centier

Majitelia budov v poslednom čase čoraz viac uprednostňujú, aby mali medzi svojimi klientmi čo najviac kotiev. Prečo je to tak?

• V prvom rade priťahujú zákazníkov samy o sebe, čím zvyšujú viditeľnosť iných obchodov v nákupnom stredisku.
• Majiteľ budovy míňa menej na reklamu svojho priestoru, keďže hlavný nájomca vedie vlastnú marketingovú kampaň. Mimochodom, niekedy platí za výzdobu fasády budovy alebo aspoň jej časti.
• Takýto nájomca prináša väčší zisk ako malé maloobchodné predajne. Mimochodom, sú prípady, keď prenajímateľ nedostáva ani poplatok za plochu využívaných priestorov a inžinierskych sietí, ale percento z celkových príjmov spoločnosti.
• Mimoriadne úspešná „kotva“umožňuje vlastníkovi budovy zvýšiť nájomné pre menšie maloobchodné predajne, ktorých tok zákazníkov sa zvyšuje na jeho náklady.

Aké výhody získava hlavný nájomník

Nájomca, ktorý sa stáva „kotvou“, tiež len zriedka zaostáva a dostáva určité výhody.

• Pri výbere umiestnenia predajne v nákupnom centre to má výhody oproti malým predajniam.
• Získava výhodné podmienky prenájmu vďaka svojmu špeciálnemu statusu.
• Na fasáde bude zvyčajne najskôr logo alebo reklama hlavného nájomcu.

Bohužiaľ, marketingové stratégie založené na kotvových prenájmoch nie sú vždy úspešné. Známe sú prípady, kedyinzerované maloobchodné predajne skrachovali a majiteľ obchodného centra musel opäť hľadať novú „kotvu“. Kotva teda spolu s množstvom výhod (v porovnaní s ostatnými nájomníkmi priestorov) podstupuje aj značné riziko. Zatiaľ čo prenajímateľ bude mať stále finančný prospech.

Typy „kotvy“

Stojí za zmienku, že hlavným nájomcom nie je vždy obchod. Je jasné, že hlavným cieľom každej predajne je dosahovať zisk, no často sa takíto klienti nešpecializujú na priamy predaj, ale na poskytovanie určitých služieb. Keď to vieme, môžeme rozlíšiť hlavné typy „kotvy“.

• Supermarkety. Vo väčšine prípadov sú hlavnými nájomcami obchodných centier. Zoznam takýchto bodov môže uviesť každý, kto bol aspoň v malom obchodnom centre. Hoci najčastejšie ide o supermarkety s potravinami, niekedy môžu mať inú špecializáciu. Napríklad predaj oblečenia, stavebného materiálu alebo spotrebičov.
• Posilňovne, fitnescentrá a podobné zariadenia sú často hlavnými nájomníkmi.
• Vzdelávacie inštitúcie. Samozrejme, nie sú také bežné a výnosné ako prvé dva typy, ale v niektorých prípadoch sú "kotvy". Zvyčajne ide o súkromné kurzy cudzích jazykov, školy pre kaderníkov, kozmetológov, majstrov manikúry a pedikúry atď.
• Zábavné komplexy. Jeden z najbežnejších typov „kotvičiek“po supermarketoch. Môžu to byť klziská, kiná, plavárne, bowlingové dráhy, sauny atď.sú veľmi výhodné pre prenajímateľov, pretože môžu byť obklopené množstvom reštaurácií alebo obchodov predávajúcich súvisiace vybavenie (napríklad plavky pri bazénoch, korčule pri klziskách, uteráky a mydlá a šampóny pri saunách).

Príklady kotiev

Pre lepšie pochopenie podstaty uvažovaného konceptu zvážte niekoľko nákupných centier v meste Moskva.

Vezmite si napríklad známe nákupné centrum „Schelkovo“. Napriek tomu, že má len dve poschodia, je na nich voľne umiestnených viac ako dvesto obchodných prevádzok. V tomto prípade sú hlavnými kotvami „Baskin Robins“(detské atrakcie a bufet), hypermarket „Real“a kino „Centrfilm“. Všetky tieto miesta sú rozmiestnené po celom nákupnom centre tak, aby prilákali návštevníkov na menej obľúbené miesta.

Ďalším príkladom je nákupné a zábavné centrum „Gagarinsky“. Zaujímavosťou je, že okrem štandardných „kotvičiek“v podobe hypermarketov Auchan a Sportmaster, ako aj značkových predajní oblečenia, šperkov a kozmetiky je jeho výhodou blízka poloha v blízkosti metra.

Tento krátky zoznam hlavných nájomcov by bol neúplný bez spomenutia legendárnych GUM a TSUM, ktoré boli „kotvami“mnohých kupujúcich od začiatku 20. storočia.

Z tohto dôvodu existuje centrálny obchodný dom nielen v Moskve, ale aj v Kyjevea Minsk.

Prečo sú dnes problémy s kotvami

V modernom svete už nie sú nákupné centrá vzácnosťou. Ak pred desiatimi rokmi v malých mestách bolo jedno alebo dve, dnes je v osade s približne 60- až 80-tisíc obyvateľmi asi päť takýchto miest.

Ak hovoríme o veľkých mestách alebo metropolitných oblastiach, potom sú v nich desiatky nákupných centier. Všetky sú si väčšinou dosť podobné, rovnako ako ich „kotvy“. Zvyčajne sú to supermarkety alebo fitnescentrá, reštaurácie. Niekedy obchody s lacným značkovým oblečením (ako napríklad v moskovskom GUM).

V tomto ohľade existuje vážna konkurencia medzi nákupnými centrami, najmä tými, ktoré sa nachádzajú v rovnakej oblasti, takže majitelia budov sú nútení hľadať neobvyklých hlavných nájomníkov, aby ich nákupný komplex vyčnieval od ostatných. V menších mestách je však ťažšie nájsť.

Veď napríklad to isté klzisko, kino či kúpalisko je dosť drahý podnik a v malých mestách sa to jednoducho neoplatí. V tomto smere sú prenajímatelia nútení prísť s inými spôsobmi, ako prilákať kupujúcich. Preto dnes kotevný systém postupne zastaráva. Žiaľ, ešte nebola vynájdená hodnotná alternatíva.