Aká je daň z predaja nehnuteľnosti?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Postup pri výpočte a výbere dane z nehnuteľností je deklarovaný príslušným kódom. Zákony sa menia z roka na rok. Zároveň sa menia práva a povinnosti občanov v oblasti daní. Fakt, ktorý zostáva nezmenený, je nutnosť platiť daň.

Aká je daň z predaja nehnuteľnosti?

Vlastníctvom nehnuteľnosti môže byť súkromná osoba, súkromný podnik alebo obecný úrad. Typy nehnuteľností zahŕňajú rôzne možnosti: obytné priestory, obchodné priestory (obchodné alebo kancelárske budovy), priemyselné priestory, pozemky a poľnohospodárska pôda. Vlastník môže mať právo výlučného vlastníctva alebo ako časť podielu. Vo všetkých prípadoch, ak transakcia spadá pod opis zdaniteľnej, daň z predaja nehnuteľností zostáva povinná.

Kontrolný systém vykonávajú daňové úrady a ich územné celky. Faktzaplatenie alebo nezaplatenie dane sa prejaví v ročnom vyhlásení občanov.

Všeobecné zásady

Podľa ruských zákonov sa zdaňuje akýkoľvek oficiálne prijatý zisk. Z tohto pohľadu sa scudzenie nehnuteľnosti považuje za v prospech vlastníka. Preto je predávajúci, kto je povinný platiť daň z predaja nehnuteľnosti.

V článku 224 daňového poriadku Ruskej federácie sa uvádza, že výnosy zo scudzenia nehnuteľností by sa mali zdaňovať sadzbou 13 %. Tento zákon však neplatí vo všetkých prípadoch. Podrobnosti budú prediskutované v tomto článku.

Ďalší zákon, na ktorý sa treba odvolávať, je federálny zákon číslo 382. Je relevantný od začiatku roka 2016. Podľa pravidiel tohto zákona sa daň z predaja nehnuteľnosti v právnej oblasti odvíja od podmienok vlastníctva. Tento dokument zvažuje dva typy držby podľa trvania:

• Prevod vlastníctva nehnuteľnosti do roku 2016.
• Vlastníci nehnuteľností, ktorých práva budú opravené po 1. 1. 2016.

Prvá kategória občanov sa pri scudzovaní nehnuteľností riadi ustanoveniami zákona platného do začiatku roka 2016. Podľa tohto zákona je daň povinná pre všetkých vlastníkov, ktorí scudzia nehnuteľnosť počas prvých 3 rokov od prevodu vlastníctva. Pre druhú kategóriu platí nový postup, podľa ktorého je referenčná doba vlastníctva 5 rokov.

Kto nemôže zaplatiť?

Ak vezmeme do úvahy všeobecný postup pri výbere daní, zákon stanovujeokolnosti, za ktorých sa daň z predaja nehnuteľností pre fyzické osoby stáva irelevantnou bez ohľadu na dobu vlastníctva. Zvažuje sa najmä spôsob prevodu do nehnuteľnosti. Ide o nasledujúce prípady:

1. Keď nehnuteľnosť prejde vlastníkovi pod podmienkou doživotnej závislosti od bývalého vlastníka.
2. Zdedený majetok.
3. Scudzenie nehnuteľností, na ktoré právo vzniklo v dôsledku privatizácie.
4. Základom vlastníctva je darovacia zmluva.

Ak titulný dokument patrí do jednej z týchto kategórií, transakcia by sa nemala klasifikovať ako dodatočný príjem, a preto by sa mala zdaniť.

Existujú aj funkcie podľa regiónu. Ako viete, domáce zákony sú rozdelené na federálne a územné. Miestne orgány majú právo prispôsobiť niektoré federálne zákony bez zásadných rozporov. V praxi sa takto zvyčajne uľahčia okolnosti určitej kategórii občanov. Daň z predaja nehnuteľností nie je výnimkou.

Napríklad pre Chanty-Mansijsk Okrug existuje zákon, podľa ktorého sa príjem z predaja nehnuteľnosti nezdaňuje ani počas prvých 3 rokov vlastníctva. Podobné pravidlá platia na území Stavropolu: tu sa doba zdaniteľných transakcií skrátila z 5 na 3 roky. Ak chcete zistiť, aká daň z predaja nehnuteľnosti by sa mala platiť v konkrétnom regióne, musíte sledovať zmeny v územnom plánezákony.

Ako vypočítať?

Citizen S. A. predal dom kúpený pred 1,5 rokom za 6 300 000 rubľov. Jeho prípad vo všetkých ohľadoch zodpovedá definícii zákona. Je oficiálne zamestnaný a jeho pracovné skúsenosti sú viac ako 10 rokov. Aká bude výška dane z predaja nehnuteľnosti pre občana S. A.

Ak chcete pripraviť vyhlásenie za daný rok, musíte si vziať nasledujúce informácie:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – výška základu dane

Suma dane: (6 300 000 – 1 000 000) x 13 %=689 000 rubľov

Ale dlho pred termínom na podanie priznania S. A. zozbierala doklady na odpočet a dostala potvrdenie od daňovej služby. Výška odpočtu bola maximálna. Teraz výpočty vyzerajú inak:

(6 300 000 – 5 300 000) x 13 %=130 000 rubľov skutočná suma platby.

Ak by občan S. A. uzavrel dohodu 5 rokov po kúpe, potom by bol zaradený do kategórie oslobodených od dane.

Pre jednotlivcov

Daň z predaja nehnuteľností pre fyzické osoby, jej vlastnosti a platobný postup sa vyhlasuje v kapitole 23 daňového poriadku Ruskej federácie. Preto sú subjekty práva, ktoré majú právo na príjem na území Ruskej federácie, rozdelené do troch kategórií:

1. Rezident krajiny je občan, ktorý žil v Rusku aspoň 183 dní počas minulého roka.
2. Nerezidenti – osoby, ktoré nespadajú do predchádzajúcej kategórie.
3. Podmienená definícia – rezidenti meny sú občania Ruskej federácie, ktorí žili posledný rok v inej krajine, ale Rusko navštívili aspoň raz za rok.

Keď nehnuteľnosť predáva nerezident, dane a postup ich výpočtu upravuje článok 209 daňového poriadku. Preto sa na ne uplatňuje samostatný súbor výberu dane z príjmu fyzických osôb.

Pre právnické osoby

Keď právnická osoba scudzí nehnuteľnosť vo svojej vlastnej súvahe, postup výpočtu dane je do značnej miery určený zvoleným daňovým systémom. Isté však je, že predajom nehnuteľnosti právnická osoba získava príjem. V súlade s tým by sa tento príjem mal prejaviť v súvahe spoločnosti. Naďalej uvažujeme o dani z predaja nehnuteľnosti. Z akej sumy a v akom poradí ju má právnická osoba zaplatiť? Je potrebné vziať do úvahy príslušnosť k jednému z nasledujúcich daňových režimov:

1. UTII.
2. Zjednodušený systém.
3. Patentový systém.

Do úvahy sa berie aj typ nehnuteľnosti. Môže to byť obytný, komerčný, pozemok alebo podložie.

Relevantné sú aj faktické informácie a forma vlastníctva: vykonáva spoločnosť v skutočnosti obchodné aktivity, sú zakladatelia rezidentmi alebo nerezidentmi Ruskej federácie? Na zodpovedanie všetkých týchto otázok by ste sa mali riadiť článkom 23 daňového poriadku Ruskej federácie.

Pri predaji obydlia právnickou osobou príjem nepodlieha DPH, ale daň z príjmu je povinná. Sadzba dane z príjmu závisí aj od osobného stavu zakladateľov (rezidentaalebo nerezident). Ak hovoríme o scudzení nebytových priestorov, ktoré sú v súvahe podniku, potom výška príjmu podlieha dani z príjmu aj DPH. Zároveň sa daň z príjmu neúčtuje zo sumy transakcie, ale zo sumy čistého príjmu.

Dôležitá nuansa: daň z predaja komerčných nehnuteľností nezohľadňuje počet rokov vlastníctva. Ďalšia nuansa z oblasti daňovej optimalizácie hovorí, že spoločnosť má právo znížiť výšku príjmu o zostatkovú cenu objektu. Ak sa po účtovných výpočtoch ukáže, že rozdiel medzi sumou transakcie a konečnou sumou je záporný, potom sa údaj klasifikuje ako strata podniku.

Mali by platiť dôchodcovia?

Vzťahuje sa daň z predaja nehnuteľností fyzických osôb – dôchodcov a iných osobitných kategórií občanov? Podľa súčasných zákonov sa neposkytujú daňové úľavy ani úľavy viazané na sociálne postavenie občanov. Dôchodcovia musia platiť daň, ak patria do všeobecnej kategórie zdaniteľných osôb.

Je dôležité rozlišovať medzi daňou z nehnuteľnosti a daňou z príjmu fyzických osôb. Daň z nehnuteľnosti od roku 2014 nie je pre dôchodcov relevantná. Výnimkou je prípad, keď dôchodca využíva nehnuteľnosť na zisk. V opačnom prípade sa na ne vzťahuje všeobecný postup: bude pre nich povinná daň z predaja nehnuteľnosti na 3 roky.

Dôchodcovia však majú možnosť výrazne znížiť daň alebo byť dokonca oslobodení. Na to musia siahnuť po zrážke majetku. Do roku 2012 sa odpočet na dôchodcov nevzťahoval. Prijatie federálneho zákona č. 330 im to poskytlotaké právo.

Prostredníctvom tohto zákona môžu dôchodcovia po predaji nehnuteľnosti získať jednu z nasledujúcich možností odpočtu dane:

• Ak bolo vlastníctvo opravené pred viac ako 3 rokmi, potom sú úplne uvoľnené na všeobecnom základe.
• Ak je doba držby kratšia a hodnota predmetu nepresahuje 1 milión rubľov, môžu získať zníženie základu dane na sumu, ktorá bola vynaložená pri kúpe predmetu.

Zrážky

Zdanené osoby majú nárok na odpočet dane z nehnuteľnosti. Týka sa tých občanov, ktorí sú oficiálne zamestnaní a z príjmu si zrážajú daň z príjmu alebo daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13 %. Existujú tri možnosti odpočtu:

• Celkové vydanie.
• Čiastočné.
• Účtovanie dane z celej sumy príjmu.

Zároveň maximálna suma, o ktorú možno znížiť výšku dane, je 1 milión rubľov.

Príklad: občan predá byt kúpený pred 2,5 rokmi za 4 500 000 rubľov. Do podania priznania mal občan pripravené aj podklady na odpočet. Mal nárok na maximálny odpočet. V dôsledku toho bola výška daňového základu pre neho 3 500 000 rubľov a dane - 455 000 rubľov.

Pri odpovedi na otázku, akú daň treba platiť pri predaji nehnuteľnosti, je dôležité spomenúť aj možnosť spoluvlastníctva. Ak vlastníctvo nehnuteľnosti presahuje viacero osôb, potom sa povinnosť platiť daň rozdeľuje aj v závislosti od podielu každého z nichz nich. Alebo sa spoluvlastníci môžu medzi sebou dohodnúť a daňová povinnosť im vznikne v inom poradí.

Občania môžu využiť odpočet viac ako raz, pretože sa vzťahuje na každú jednotku transakcie. Ale do 1 roka je povolený iba jeden odpočet. Vďaka tejto úľave je možné výrazne znížiť výšku dane z predaja nehnuteľnosti.

Existujú tri spôsoby implementácie odpočtu:

• Výplata splatných prostriedkov v hotovosti.
• Prevod na bankový účet príjemcu.
• Vydajte zamestnávateľovi oznámenie o oslobodení občana od platenia dane z príjmu fyzických osôb za obdobie, počas ktorého sa dlžná suma nahromadila.

Ako požiadať o odpočet?

Žiadosť o odpočet sa podáva počas vykazovaného obdobia, v ktorom sa uskutočnili transakcie. Odpočet možno získať v dvoch formách: pevnou sumou alebo sumou rovnajúcou sa nákladom. Výber závisí len od žiadateľa: najskôr si môže vypočítať, ktorá možnosť je pre neho výhodnejšia a požiadať o daný typ.

Odpočet je vhodný, keď občan potrebuje preukázať náklady na predchádzajúcu kúpu nehnuteľnosti, ktorá bola predaná v sledovanom období. Preto budú musieť byť tieto výdavky zabezpečené kópiami dokladov k nim. Na tieto účely sa daňovému úradu predkladajú kópie nasledujúcich dokumentov:

• Zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpa a predaj).
• Dokument potvrdzujúci využívanie služieb realitných spoločností.
• Akt o prijatí a prevode počasvlastníctvo.
• Doklady od predajcu o prijatí peňazí: potvrdenie (ak boli peniaze prijaté v hotovosti) a výpis z účtu (ak boli peniaze prevedené na účet).
• Platobné príkazy.
• Iné dokumenty vygenerované v priebehu transakcií a predstavujúce finančnú hodnotu.

Po potvrdení žiadosti o odpočet daňovým úradom by ste sa mali opäť vrátiť k problematike dane z predaja nehnuteľností. Koľko by ste mali zaplatiť? Výrazne sa zníži základ dane. Je dôležité poznamenať, že odpočítateľné výdavky nezahŕňajú platby za poistenie a splátky hypotéky.

Ciele práva a praxe

Keď sa občania dozvedia o daniach z krátkodobého predaja nehnuteľností a zistia daňové sadzby, môžu sa nevedomky začať zaujímať o legálne možnosti sporenia. Ak chcete odpovedať, mali by ste venovať pozornosť pôvodnému účelu zavedenia tejto dane.

Verilo sa, že motívom majiteľov rýchleho predaja po kúpe je túžba zarobiť na rozdiele. Každý si pamätá predkrízové časy, keď ceny nehnuteľností dynamicky rástli a štát nemal priame páky. Z tohto pohľadu táto daň zohráva úlohu nepriameho nástroja kontroly realitného trhu. A to je pravda, pretože z príliš vysokých cien nehnuteľností bude spravidla vždy profitovať len určitá spoločenská vrstva na úkor ostatných.

Zvážte však iný prípad: občan M. S. potrebuje rozšíriť svoje bývanie, nebráni sa ani presťahovaniu bližšie k centrálnej časti mesta,ale nevlastní finančné prostriedky. Nájde kompromis: predať jediné bývanie, bývať dočasne s rodinou u starých rodičov a zobrať si hypotéku na vhodnejšie bývanie. Všetko išlo podľa plánu, no potom kríza posledných rokov urobila svoje úpravy. Majiteľ bol medzi tými 20%, ktorí nevrátili prostriedky. Napriek úsiliu dlžníka sa refinancovanie v inej banke neuskutočnilo.

Jediným správnym rozhodnutím bolo predať nehnuteľnosť skôr, ako ju banka predá z otvorenej aukcie. V dôsledku toho občan prichádza o finančné prostriedky v podobe úrokových sadzieb hypotéky a platí daň z obratu. Ak sa zmenili náklady na bývanie, možno si už nebude môcť kúpiť byt. A toto nie je ojedinelý prípad.

V štádiu prejednávania návrhu zákona sa diskutovalo o možnosti uvoľnenia tých osôb, ktorých majetok je na predaj ako jediný. Zákonodarcovia sa však obávali, že špekulanti by mohli využiť toto ustanovenie, keď zistia, akej dani podlieha predaj nehnuteľnosti.

Nemôžem zaplatiť?

Okrem odpočtu je možné optimalizovať aj výšku dane. Okrem prípadov posudzovaných zákonom existujú aj ďalšie možnosti:

Poskytovanie dokumentácie o vzniknutých výdavkoch. Táto pozícia je tiež oficiálne povolená. Napríklad, aj keď osoba kúpila nehnuteľnosť za účelom jej ďalšieho predaja, potom sa výška jej príjmu nerovná celkovým nákladom na transakciu. Do výnosov sa účtuje len rozdiel medzi nakúpenou a predanou sumou.hodnota

Výdavky sú: náklady na objekt, náklady na rozšírenie, splatenie existujúcich dlhov za inžinierske siete, inštalácia sietí a povolené typy prestavieb, zlepšenie terénnych úprav a iné opravy.

• Uplatnenie dvojitého odpočtu. Pri otázke, akou výškou sa zdaňuje pri predaji nehnuteľnosti, treba brať do úvahy aj právne postavenie daňovníka: v rámci tohto typu zdaňovania je predávajúcim aj kupujúcim. Ďalšou dôležitou podmienkou je uskutočnenie dvoch transakcií (nákup a predaj) v rámci jedného kalendárneho roka. A napokon treťou podmienkou je, ak bol nákup uskutočnený skôr ako predaj. To znamená, že len tí, ktorí majú toto nie je jediné bývanie, majú možnosti optimalizácie. Ak si odpočet pri kúpe prvého bytu neuplatnil, teraz je možné záväzok odpísať na jeho náklady bez ohľadu na to, aká daň z predaja nehnuteľnosti sa má zaplatiť do rozpočtu.
• Uplatnenie redukčného faktora. Podľa podmienok článku 217 daňového poriadku Ruskej federácie sa za príjem považuje suma rovnajúca sa vynásobeniu redukčného faktora katastrálnou hodnotou. V tomto prípade je dokonca možné znížiť základ dane až na nulu.

Ak ide o samostatne zárobkovo činnú osobu?

Ak súkromný podnikateľ predal nehnuteľnosť skôr, ako sa oficiálne zaregistroval ako samostatný podnikateľ, transakcia sa uskutoční na daňových úradoch formou riadneho daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Ak mal v čase transakcie predávajúci štatút podnikateľa, potom vzniká logická otázka: koľko daní bude musieť zaplatiť za predajIP nehnuteľnosti?

Tu je dôležité zvážiť, či je nehnuteľnosť uvedená v kóde OKVED ako hlavný prostriedok obchodného majetku, ktorý generuje príjem alebo nie. Druhým určujúcim faktorom je systém zdaňovania duševného vlastníctva. Existujú dva typy: STS – zjednodušený systém a metóda „príjmy mínus výdavky“.

V prvom prípade sa suma transakcie pripočíta k všeobecnému základu pre výpočet dane. Sadzba dane je 6 %. V systéme „príjmy mínus náklady“suma transakcie zvyšuje výšku zisku. Ale z hľadiska výdavkov je dôležité vziať do úvahy náklady na kúpu objektu a prostriedky vynaložené na jeho údržbu a zlepšenie podmienok. Ako dôkaz o kúpe je potrebné vopred vyhotoviť kópiu dokladov o vlastníctve a následne ju predložiť daňovému úradu.

V prípade likvidácie IP

Uvažujme prípad, keď podnikateľský subjekt ukončí svoju činnosť a zlikviduje IP status. Aké dane sa platia pri predaji nehnuteľnosti v tomto prípade? Na podnikateľa sa nevzťahuje pravidlo 3 rokov a daň z príjmov je povinný odviesť do rozpočtu ako fyzická osoba, ktorá má ďalšie príjmy. Odborníci odporúčajú pripraviť sa na proces likvidácie vopred, najskôr prejsť na zjednodušený systém zdaňovania. Táto metóda výrazne znižuje náklady. Z hľadiska daňovej optimalizácie je vhodné predávať nehnuteľnosť v postavení fyzická osoba, nie fyzická osoba podnikateľ.

Termín splatnosti

Na konci každého roka podnikateľské subjekty a jednotlivci pracujúci v úrademusia poskytovať informácie o pohybe finančných zdrojov, ktorými disponujú. V tejto súvislosti sa stáva aktuálnou otázka: pri predaji nehnuteľnosti akú daň zaplatiť, aby neskôr nevznikli žiadne nároky zo strany daňových úradov.

Jednotlivci predkladajú hlásenie vo forme dane z príjmu 3 fyzických osôb do 30. apríla roku nasledujúceho po vykazovanom období. Podateľským orgánom je miestne oddelenie orgánu IFTS. Ak dokument obsahuje chyby technického charakteru alebo súvisiace s chybnými výpočtami, správca dane správu neprijme. Nemôžete upravovať existujúci dokument. Opravený výkaz sa vydáva na novom tlačive, na titulnej strane ktorého bude informácia o opravnom konaní. Dokument je vygenerovaný v dvoch identických kópiách. Po prijatí správy sa pridelí lehota na zaplatenie sumy dane. Toto obdobie zvyčajne trvá do 15. júla roku, v ktorom bola správa podaná.

Vyhýbanie sa zlyhaniu a neskoré predloženie hlásení sú penalizované:

• Za neposkytnutie nulových ukazovateľov – od 1000 rubľov.
• V ostatných prípadoch – až 30 % zo sumy naakumulovanej dane.
• Ak daň nie je zaplatená včas, vyberie sa suma dane plus 20 – 40 % z jej sumy ako penále.
• Okrem hlavných sankcií sa za každý deň omeškania účtujú aj penále.

Preto je dôležité zodpovedne pristupovať k daňovým a právnym povinnostiam. V celoštátnom meradle závisí život celej krajiny od daní.