Akcionár – kto je to? Ako sa nestať podvodníkom

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Vlna bankrotov stavebných spoločností tvrdo zasiahla akcionárov, ktorí snívali o vlastnom novom bývaní. Každý akcionár je najviac poškodeným, ktorý nielenže prišiel o peniaze, ale aj na dlhší čas sa rozišiel s túžbou presťahovať sa do nového bytu. Ako nepadnúť do pasce falošných sľubov vývojárov? Pokúsme sa sformulovať hlavné pravidlá pre prácu so zástupcami stavebných firiem.

Kto sú akcionármi

V prvom rade sa pozrime na terminológiu. Developeri sú stavebné organizácie a ich zástupcovia ponúkajúci kúpu bytu v nedokončenom bytovom dome. Byty v tejto fáze sú spravidla relatívne lacné, ale do takéhoto bývania sa nemôžete presťahovať. Developeri majú právo ponúkať byty na predaj v ktorejkoľvek fáze výstavby.

Akcionár je osoba, ktorá má právo na časť (podiel) rozostavaného domu, spravidla obmedzené na obytnú plochu, do ktorej sa po uvedení stavby do prevádzky nasťahuje. O výstavbu bytového domu majú záujem obe strany – developer aj akcionár. Potom sa môže presťahovať dobyt, a developer - dostať peniaze.

Hlavný dokument akcionára

V prvom rade by ste sa mali uistiť, že stavebná firma pracuje v rámci 214-FZ. Práve tento federálny zákon vytvára vzťah „akcionár-developer“a vysvetľuje správny postup interakcie tých, ktorí sa snažia kúpiť byt, a tých, ktorí ho musia postaviť.

Dohoda o účasti na spoločnej výstavbe (DDU) je dokument, ktorý musí podpísať developer aj akcionár. Toto pravidlo je zakotvené v zákone a treba ho dodržiavať. Práve DDU umožňuje budúcemu kupujúcemu bytu počítať s vrátením peňazí v prípade úpadku stavebnej organizácie. Akcionár si musí jasne uvedomiť, že len DDU je ručiteľom a je akceptovaný na súde. Prečo sa vývojári neponáhľajú s vypracovaním DDU, ale ponúkajú na podpis úplne iné dokumenty?

Predbežná zmluva: podvádzanie akcionára

Jednoduchým a spoľahlivým spôsobom, ako oklamať budúceho nájomcu, je ponúknuť mu na podpis nie zmluvu o účasti na spoločnej výstavbe, ale „takmer rovnaký“dokument, ktorý údajne zaručuje všetky práva budúceho nájomcu. Tento dokument môže mať iný názov. Najčastejším názvom je „predbežná zmluva“. Podstata takéhoto dokumentu je nasledovná.

Navrhuje sa uzavretie predbežnej zmluvy na obdobie výstavby, pričom sa za to sľubuje plné partnerstvo. Rozumie sa, že kúpno-predajná zmluva bude s akcionárom uzavretá až po dokončení výstavby nového domu a odovzdaní tejto nehnuteľnosti do užívania v r.operácia.

Advokáti však v predbežných zmluvách spravidla nenachádzajú žiadny náznak ochrany spoluinvestora. Tieto dokumenty nie sú nikde evidované a možno ich jednostranne roztrhať. Predbežná zmluva vôbec nepočíta s peňažnými operáciami - všetky vzájomné vysporiadania upravuje zmluva o majetkovej účasti. Tým pádom oklamaný majiteľ vlastného imania nedostane to najdôležitejšie – záruky, ktoré sú dostupné v zákone o spoločnej výstavbe. Prispievateľ:

• nie je poistený proti dvojitému predaju toho istého obytného priestoru;
• nemá možnosť uplatniť si nároky na kvalitu a načasovanie stavby;
• nemá zákonné metódy nátlaku na vývojára.

Advokáti navyše varujú, že predbežné dohody by sa mohli považovať za fingovanú dohodu.

Schéma zmeniek

V prípade zmenkovej schémy musí investor-klient uzavrieť dve zmluvy – predbežnú zmluvu a kúpnu zmluvu. Na prvý pohľad je to práve zmenka, ktorá ručí za spoľahlivé vzťahy a tento platobný doklad bude slúžiť na vzájomné zúčtovanie podľa hlavnej zmluvy. Zmenku však súd nebude akceptovať ani ako ručiteľský záväzok: developer má plné právo odmietnuť podpísať hlavnú zmluvu akcionárovi obytného komplexu, vrátiť peniaze na zmenke a predať byt. inej osobe.

Na čo sa zamerať pri príprave dokumentov?

Pred kúpou bytu v novostavbe by ste sa mali uistiťdeveloper má stavebné povolenie a má platné poistenie občianskoprávnej zodpovednosti. Takouto poistkou môže byť banková záruka alebo plnohodnotná dohoda s poisťovateľom.

Ak vývojár navrhuje uzavrieť DDU, mali by ste sa uistiť, že médiá alebo internet majú podrobnú projektovú dokumentáciu pre budúci vývoj. Stavebné plány je developer povinný zverejniť 14 dní pred podpisom prvej zmluvy DDU. Zákonnosť stavby môže overiť len právnik. Preto by bolo vhodné vyžiadať si formu zmluvy, zákonné, povoľovacie dokumenty, projektovú dokumentáciu a tieto papiere si overiť u kvalifikovaného právnika.

Ďalším krokom v analýze spoľahlivosti developera je štúdium verejnej mienky. Najlepšie je pochopiť hodnotenie činností stavebnej spoločnosti z prehľadov vlastníkov akcií zverejnených na sieti. Developer musí mať dobrú povesť, relevantné skúsenosti so stavebnými prácami a už dokončené novostavby, ktorých kvalitu výstavby možno posúdiť.

Preskúmajte históriu výstavby nových domov od vydania povolenia až po súčasnosť. Možno kríza v ekonomike prinútila stavebnú firmu pozastaviť výstavbu novej budovy. A nehnuteľnosť, ktorá je na predaj, už vlastní nejaký akcionár, ktorý sa len snaží zachrániť svoje peniaze.

Navštívte stránku

Určite by ste mali navštíviť stavenisko, kde sa stavia nová budova. V blízkosti staveniska na plote sú informácie o developerovi, zákazníkovi, približné termínyodovzdanie objektu na bývanie. Je potrebné skontrolovať údaje informačnej tabule s informáciami uvedenými v DDU. Najmenšia nezrovnalosť môže slúžiť ako základ pre vypovedanie zmluvy zo strany akcionára - ide o priamu výzvu na súd o vrátenie peňazí a kompenzáciu. Prediskutujte všetky pochybné body so svojím právnikom alebo sa obráťte na horúcu linku miestnych úradov.

Dúfame, že tieto jednoduché tipy vám pomôžu získať dlho očakávané bývanie včas a bez meškania. Veľa šťastia!