Predčasné splatenie hypotéky: podmienky, dokumenty

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Ak sa rozhodnete splatiť pôžičku pred termínom, musíte sa oboznámiť so všetkými podrobnosťami zmluvy. Banky sú nerentabilné predčasné splatenie hypotéky. Preto v dokumentoch predpisujú obmedzujúce podmienky.

Essence

Predčasné splatenie pôžičky znamená, že pôžička je splatená v predstihu. Úplný sa nazýva, ak klient vloží celú sumu naraz. Čiastočné predčasné splatenie hypotéky znamená zvýšenie mesačných splátok o 2-3 krát (v závislosti od podmienok zmluvy). V druhom prípade sa spolu s poklesom dlhu mení aj splátkový kalendár.

Schémy

Schopnosť predčasne splatiť dlh závisí od systému pôžičiek: existujú anuitné alebo diferencované platby. Ak sa dlh platí stále v rovnakých sumách, potom v prvých rokoch takmer všetky prostriedky smerujú na splácanie úrokov. Takto banka maximalizuje svoje zisky a minimalizuje riziká.

Pre klienta je výhodnejšia schéma s diferencovanými platbami. Prvé platby budú veľmi veľké, pretože pozostávajú z tela úveru a úrokov, ktoréúčtované na zostatok. Ako sa dlh spláca, suma sa bude postupne znižovať.

Výhoda dlžníka

Pre klienta je najatraktívnejšia diferencovaná schéma. Telo a úroky z pôžičky sa platia v rovnakých splátkach. Nezáleží na tom, na koľko rokov (3, 5 alebo 10) chce dlžník úver uzavrieť. Bude musieť zaplatiť zvyšok sumy.

Anuitná schéma má menej výhod. Prvých pár rokov sa takmer všetky prostriedky používajú na splácanie úrokov. V čase, keď sa klient rozhodne uzavrieť dlh, bude mať už zaplatenú takú províziu, že okamžité zaplatenie zvyšku sumy nezachráni rodinný rozpočet.

Ak sa dlžník predsa len rozhodne predčasne splatiť hypotéku (napríklad v Sberbank), úverová inštitúcia prepočíta. Potom sú dve možnosti:

• klient si ponechá pôvodnú dobu trvania hypotéky, no mesačné splátky sa znížia;
• doba platnosti zmluvy sa skráti a výška platieb zostane rovnaká.

Kalkulačka splátok hypotéky nájdete na webovej stránke ktorejkoľvek úverovej inštitúcie. S ním si môžete vypočítať približnú výšku platby a porovnať dve schémy pôžičiek. Výpočet si však môžete urobiť sami.

Príklad

Klient chce získať hypotéku na 1 milión rubľov. na obdobie 20 rokov (240 mesiacov) vo výške 12 % ročne. Najprv určite výšku mesačnej splátky a úrok.

Podľa diferencovanej schémy:

1000: 240=4 166 tisíc rubľov – telo pôžičky.

Úrok sa vypočíta vynásobením zostatku ročnou sadzbou a vydelením hodnoty 12 mesiacmi:

1 000 x 0, 12: 12=10 tisíc rubľov. – percentuálna suma.

Výška štandardnej mesačnej platby do bude teda:

4 166 + 10 000=14 166 tisíc rubľov.

Podľa anuitnej schémy:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11 011 tisíc rubľov. - výška anuitnej splátky, kde:

• 0, 01=1:12;
• 240 – počet mesiacov požičiavania.

Pre porovnanie si vypočítajme percento pre prvú platbu:

1000 x 0, 12: 12=10 tisíc rubľov.

T. z 11 011 tisíc rubľov. v prvom mesiaci iba 1 011 rubľov. sa použije na splatenie časti pôžičky a zvyšok - na úrok.

Za 10 rokov klient zaplatí banke: 11 011 x 120=1321,32 tisíc rubľov.

Po rovnakom období, podľa diferencovanej schémy, bude klient platiť mesačne:

4, 166 + (1 000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9 167 tisíc rubľov

Predčasné splatenie hypotéky, pri ktorej bola využitá schéma s diferencovanými splátkami, je výhodné len v prvej polovici zmluvy. V priebehu rokov sa výška platby znižuje, väčšina úrokov už bude splatená.

Nuance

Ako ukazuje prax, ak dlžník očakáva predčasné splatenie hypotéky, mal by si nielen okamžite zvoliť výnosnejší program, ale aj platiť vyššiu sumu mesačne.

Neexistuje žiadna výhoda, iba ak sú peniazektoré dlžník plánuje použiť na úver, môže momentálne priniesť väčší príjem pri investovaní napríklad do vkladov alebo inej nehnuteľnosti. Vklad sa môže stať výnosnejším, ak je doba pôžičky 25 rokov alebo viac, pretože mesačná splátka bude klesať pomaly.

Postup vkladu

Keď sa dlžník rozhodne predčasne splatiť hypotéku v Sberbank, musí sa rozhodnúť pre spôsob vloženia prostriedkov. Je lepšie platiť mesačné tranže vo väčšom objeme, ako pravidelne vkladať dvoj- až trojnásobok sumy. Po prvé, klient nemôže vždy vložiť prostriedky v takomto objeme. Po druhé, samotné banky stanovili obmedzenia. Napríklad akceptujú predčasné splatenie len v deň odpísania prostriedkov, vyžadujú, aby ste najskôr požiadali o zmenu schémy. Ak si to potom dlžník rozmyslí, bude musieť zaplatiť pokutu. Preto riešenie tohto problému závisí od toho, či chce klient napísať mesačnú žiadosť, ísť do banky pre nový harmonogram, obávať sa neočakávaných výdavkov atď.

Splácanie hypotéky materským kapitálom

Zákon stanovuje použitie materského kapitálu na nadobudnutie alebo výstavbu nehnuteľností. Prostriedky je možné použiť na zaplatenie akontácie, istiny alebo úroku. Pre dlžníka je prvá schéma najnevýhodnejšia. Po prvé, nie každá banka akceptuje materský kapitál ako zálohu, a po druhé, úrokové sadzby sa v rámci takýchto programov zvyšujú. Predtým sa verilo, že ak klient niemôže nezávisle vykonať prvú platbu, čo znamená, že je platobne neschopný alebo nespoľahlivý. Dnes banky robia ústupky, no svoje riziká si navyše poisťujú.

Verejné prostriedky najčastejšie splácajú istinu dlhu. Má zmysel prevádzať peniaze ako úrok, ak platiteľ neplánuje splatiť úver v predstihu. V tomto prípade zaplatí províziu na úkor materského kapitálu, čím sa zníži mesačná tranža.

Na splatenie hypotéky je potrebné banke predložiť nasledujúce dokumenty:

• passport;
• certifikát na získanie materského kapitálu;
• žiadosť o splatenie pôžičky.

Zamestnanec banky vydá potvrdenie s informáciami o zostávajúcej sume dlhu a úroku, potvrdenie o vlastníctve.

Dôchodkový fond musí dať súhlas na splatenie hypotéky materským kapitálom. Ak to chcete urobiť, musíte zhromaždiť a poskytnúť nasledujúci balík dokumentov:

• pas osoby oprávnenej na prijímanie verejných prostriedkov;
• certifikát;
• doklady potvrdzujúce povinnosť splácať úver: hypotekárna zmluva a potvrdenie od banky;
• list vlastníctva bytu, kúpna zmluva;
• žiadosť do dôchodkového fondu o želaní dlžníka previesť prostriedky na splatenie úveru;
• ďalšie dokumenty na vyžiadanie.

Zamestnanec PF musí vystaviť potvrdenie o prijatí dokumentov a uviesť v ňom dátum prijatia. Do mesiaca sa rozhodne o zaplatení prostriedkov banke alebo o zamietnutí.

Poistenie

Predpokladom pre hypotekárny program je poistenie dlhu alebo nehnuteľnosti a niekedy oboje. Po predčasnom uzatvorení úveru má klient právo požadovať náhradu časti nákladov na služby. Zmluvu o poistení bytu je možné ukončiť aj predčasne (ak to nie je v rozpore s podmienkami úveru), a to zaplatením vysokej pokuty. Potom sa mesačná splátka zníži o sumu poistenia.

Refinancovanie

Klient môže požiadať inú banku o obnovenie hypotéky: zmeniť spôsob platby, dĺžku programu, sadzbu a ďalšie podmienky. Zmena veriteľa neznamená zrušenie vecného bremena. Byt ešte ostane v zálohe, ale už s inou inštitúciou. Napriek zjavným nevýhodám (vyzdvihnutie nového balíka dokumentov, opätovné vystavenie zmluvy, dodatočné provízie) je tento spôsob vhodný, ak chce klient zmeniť schému splácania úveru na atraktívnejšiu.