Aký je rozdiel medzi katastrálnou hodnotou a hodnotou zásob? Určenie hodnoty katastra

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Nehnuteľnosti boli nedávno ocenené novým spôsobom. Zaviedla sa katastrálna hodnota, ktorá upravuje ďalšie zásady výpočtu hodnoty predmetov a čo najbližšie k trhovej cene. Inovácia zároveň viedla k zvýšeniu daňového zaťaženia. Článok popisuje, ako sa katastrálna hodnota líši od hodnoty zásob a ako sa vypočítava.

Aká je hodnota zásob?

Súpisová hodnota nehnuteľností je výsledkom práce špecialistov z Bureau of Technical Inventory (BTI). Ich metodika stanovuje, že pri posudzovaní sa ako základ berú primárne náklady na objekt a vynásobia sa koeficientmi opotrebovania. Rozdiel medzi katastrálnou hodnotou a hodnotou zásob je v tom, že v druhom prípade sa neberú do úvahy trhové faktory.

Pri inventarizácii bolo brané do úvahy všetko, z čoho pozostáva budova, stavba alebo miestnosť – rozmery a materiál stien, podláh, striech, okien, dverí. Zamestnanci ZINZ zabezpečili technikov, ktorí pravidelne chodili na miesto a overovali údaje, ktoré má úrad k dispozícii.

Následne sa všetky zmeny začali vykonávať každoročne automaticky – po prvé, upravené o infláciu a po druhé, upravené podľa času. Avšak bez ohľadu na to, ako rýchlo budova starne, hodnota jej inventára rastie. Ak vlastníka nehnuteľnosti zaujíma, ako zistiť inventárnu hodnotu objektu, musí sa pozrieť do technického pasu. Informácie, ktoré potrebujete, sú tam.

Aká je katastrálna hodnota?

Katastrálna hodnota má inú metodiku. Ministerstvo financií si pri jeho vývoji zaumienilo zvýšiť daňové príjmy do rozpočtu. Tradičným spôsobom, jednoduchým zvýšením daňových sadzieb, to však nebolo možné dosiahnuť. Preto sme sa rozhodli ísť z druhej strany a zmeniť metodiku hodnotenia. Cieľ bol rovnaký: priblížiť ho čo najbližšie k trhovej hodnote.

V dôsledku toho bol prijatý federálny zákon s názvom „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“a teraz nadobudlo určenie katastrálnej hodnoty právny charakter.

Katastrálna hodnota pozemkov

Princípy nového oceňovania sú prevzaté z oblasti pozemkovej dane. Tu sa po dlhú dobu výpočet katastrálnej hodnoty odvíja od polohy lokality a jej kategórie. Je však potrebný nielen prezdaňovanie, ale aj pre nájomné vzťahy. O jej veľkosti potom partneri transakcie nepochybujú. Všetky údaje nájdete na katastrálnom úrade, ktorý je potrebné minimálne raz za 5 rokov prehodnotiť.

Pozemky majú aj štandardnú hodnotu, ktorá sa uplatňuje vtedy, keď nie je možné určiť katastrálnu hodnotu. Sú však prípady, kedy sa využíva iba ona, napríklad pri získavaní úveru z banky, získavaní obecných pozemkov a pod. Orgány krajov majú právo meniť štandardnú cenu ročne, najviac však o štvrtinu. Okrem toho nesmie prekročiť hranicu 75 % trhovej hodnoty.

Postup pri oceňovaní katastra

Keď ste sa rozhodli zistiť, ako sa katastrálna hodnota líši od hodnoty inventára, mali by ste najprv venovať pozornosť metódam. Ak si inventarizačná hodnota vyžaduje dôslednosť a metodickosť počas mnohých rokov, potom sa katastrálne ocenenie vykoná pomerne rýchlo. Postupnosť akcií s ním je nasledovná:

• O posúdení rozhodujú orgány regiónu. Musí sa konať aspoň raz za 5 rokov.
• Rosreestr na tomto základe pripravuje zoznam objektov, ktoré sa majú posúdiť. Údaje sú prevzaté zo štátneho katastra.
• Rosreestr priťahuje hodnotiacu firmu na konkurenčnom základe.
• Celú procedúru vykoná odhadca na základe normatívnych dokumentov a koeficientov v nich uvedených.
• Samoregulačná organizácia odhadcov preveruje správu o ocenení katastra.
• Získané údaje sú schválené úradmi regiónu a zverejnené.
• Údaje sa vkladajú do katastrálneho registračného systému.

Kto hodnotí nehnuteľnosť?

Na otázku, ako sa líši katastrálna hodnota od hodnoty zásob, pravdepodobne vie najpresnejšie odpovedať odhadca. V tejto funkcii konajú špeciálne spoločnosti, ktoré majú licenciu na tento typ činnosti.

Na to, aby sa dostali na požadovanú cestu, musia okrem toho prejsť aj konkurenčným výberom. Práve tento postup upravuje špeciálny federálny zákon o verejnom obstarávaní pre štátne a komunálne potreby. Okrem toho odhadca pred podpisom zmluvy na vlastné náklady poisťuje riziká nesprávneho určenia hodnoty. Výška poistenia je najmenej 30 miliónov rubľov.

Príjem verejných financií za vykonanú prácu bude možný až po tom, čo regionálne úrady dostanú kladný posudok expertov na správu a schválenie výsledkov hodnotenia.

Ako sa vypočítava katastrálna hodnota nehnuteľnosti?

Hodnotníci používajú na určenie hodnoty predmetov celý súbor technických predpisov, noriem, pravidiel a legislatívnych aktov. Nie je tu však vítaný individuálny prístup, ktorý hneď ukazuje rozdiel medzi k.úcena zo zásob.

Katastrálne ocenenie umožňuje hromadný prístup, kedy nie je potrebné merať každý byt alebo dom. Spoločnosti, ktoré sa na tom podieľajú, majú zrejme súbor koeficientov v závislosti od polohy objektu a jeho kategórie. Zoberie sa súčet skóre ZINZ a vynásobí sa týmito koeficientmi. Preto sa súpis a katastrálna hodnota bytu niekedy niekoľkonásobne líšia. Úradníci sa snažia brať do úvahy doslova všetko – aj vzdialenosť trolejbusovej zastávky, metra či prítomnosť detského ihriska.

Koeficienty sa zobrazujú jednoducho. Odhadcovia s orgánmi regiónov berú za základ cenu za meter štvorcový na trhu s nehnuteľnosťami a vypočítavajú, o koľko je to viac ako inventár. Zostáva trochu (o 10 percent) znížiť výsledok delenia - a koeficient je pripravený.

Ako závisí daň z nehnuteľnosti od katastrálnej hodnoty?

Vzhľadom na to, že katastrálne a súpisové hodnoty sú určené odlišne, rozdiel v cene nehnuteľností, ktorý bol braný ako základ dane, vznikol značný.

Ak by daňové sadzby zostali rovnaké, väčšina vlastníkov nehnuteľností by zo dňa na deň skrachovala. Takže na Urale, ak je cena bytu v osvedčení o registrácii 200 tisíc rubľov, po precenení je to najmenej 500 tisíc. Štát sa za okolností, v ktorých sú katastrálne a súpisové hodnoty nehnuteľností také odlišné, rozhodol trochu kompenzovať straty daňových poplatníkov pomocou daňových sadzieb. V dôsledku toho dostali regióny právo určovať daňové sadzby, aj keď v rámci koridoru schváleného na federálnej úrovni. Pre bývanie je stanovená maximálna sadzba 0,1 %, ak hodnota nehnuteľnosti nepresahuje 300 miliónov rubľov.

Je nová daň vždy vyššia ako stará?

Aký je rozdiel medzi katastrálnou hodnotou a hodnotou zásob? zásady zdaňovania. Pri inventárnej hodnote bola daň malá a málokto jej venoval pozornosť. Teraz je to už iná vec. V niektorých regiónoch, ktoré prešli na nový režim, už začali daňoví poplatníci dostávať oznámenia obsahujúce odrádzajúce čísla, ktoré presahujú aj ich najhoršie obavy.

V niektorých prípadoch však možno daň z nehnuteľnosti zaplatiť aj v menších sumách ako doteraz. Faktom je, že táto daň nepodlieha zdaneniu za byt 20 metrov štvorcových, za dom - 50, za obytné priestory - 10. Ak vezmeme do úvahy aj nárokové dávky, je zrejmé, že tí, ktorí bývajú vo veľkom domy a prestížne oblasti.

Napríklad v odľahlých vidieckych oblastiach môžu byť náklady na štvorcový meter bývania podľa katastra od 7 do 15 tisíc rubľov a v Moskve od 150 tisíc rubľov a viac.

Kde zistím katastrálnu hodnotu mojej nehnuteľnosti?

Od 1. januára 2015 spustil Rosreestr službu, pomocou ktorej si každý vlastník môže porovnať, ako veľmi sa líši inventár a katastrálna hodnota bytu. Súpis, ako sme už povedali, je obsiahnutý v osvedčení o zápise a katastrálny sa ohlási v odpovedi nažiadosť.

Treba poznamenať, že niektoré územia nedokončili prechod a stále existuje hodnota inventára. Výpočet dane za takýchto okolností sa nezmení. Úrady takýchto regiónov sa však ponáhľali s prepočítaním hodnoty zásob, čo už občania videli v daňových výmeroch. Zámery úradníkov sú jednoduché: kým príde katastrálna hodnota, predchádzajúca cena bude na maximálnej možnej úrovni a po zavedení koeficientu dostane rozpočet ďalšie príjmy.

Je možné napadnúť katastrálne ocenenie?

Ukazuje sa, že daň z nehnuteľnosti v krajine tvorí katastrálna aj súpisová hodnota. Rozdiel medzi nimi je tiež v tom, že nie je možné spochybniť odhad zásob, pretože sa vykonáva na základe technických predpisov, SNIP a GOST, a katastrálny je celkom realizovateľný, pretože existujú koeficienty.

Aby ste vyjadrili nesúhlas s prezentovaným hodnotením, mali by ste sa v prvej fáze obrátiť na špeciálnu komisiu pod Rosreestr, ktorej regionálne pobočky sú vo všetkých oddeleniach. Budete musieť predložiť určitý balík dokumentov potvrdzujúcich právo žiadateľa na túto nehnuteľnosť.

Súd alebo sťažnosť – čo si vybrať?

Chybu v katastri je možné opraviť administratívnymi prostriedkami alebo súdnou cestou. Systém napadnutia katastrálneho ocenenia bol však spočiatku vybudovaný tak, aby nebolo možné obísť Rosreestrovu komisiu. Rozhodcovský súd jednoducho zamietne žalobu, ak k žiadosti nie je priloženázáver tohto orgánu. Ak je však majiteľ v budúcnosti presvedčený, že má pravdu, je potrebné sa súdiť.

Zároveň pri rozhodovaní súdu vzniká jeden problém - je potrebné zapojiť nezávislého odhadcu, aby vyvrátil závery katastrálneho senátu. A táto služba je drahá av niektorých prípadoch jednoducho nerentabilná. Náklady na odborníka môžu výrazne presiahnuť rozdiel v zdaňovaní.

Ak verdikt padne v prospech daňovníka, tak pred uvedením nových informácií bude nejaký čas trvať, kým katastrálna komora aktualizuje databázu.