Ziskový dom je Ziskový dom v Moskve

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Početné úpravy, ktoré globálna kríza urobila v ekonomike mnohých krajín, nemenia význam investovania do nehnuteľností. Jednoduchý muž na ulici, investujúci svoje úspory do výstavby obytných zariadení, šikovne šetrí svoje úspory. Zmenou trendov predaj nehnuteľností prestal generovať hmotné príjmy, čo viedlo k vzniku úplne nových zdrojov zisku pre veľkých investorov. Bytový dom je vyhľadávanou alternatívou kúpy nehnuteľnosti. Výstavba týchto obytných zariadení sa uskutočnila už skôr a bola oficiálne obmedzená v roku 1917.

Pozrime sa do minulosti

Ziskový dom je objekt zo samostatného segmentu nehnuteľností, ktorý jeho majiteľ využíva ako dlhodobý investičný projekt. Prvé stavby tohto typu boli v Európe postavené začiatkom 17. storočia. Práve v Anglicku, Nemecku a Francúzsku začali prvýkrát presadzovať myšlienku poskytnutia vlastného bývania na dočasné použitie tretím stranám. V minulosti neexistoval spôsob, ako rýchlo predať dom, a preto bola tendencia stavať luxusné sídla. V procese výstavbyboli zapojení najslávnejší architekti a stavby sa nachádzali na tých najmalebnejších miestach. Hotové budovy boli oddelené do samostatného typu nehnuteľností, ktoré boli považované za ozdobu najväčších svetových miest.

Ako vyzerali nájomné domy v minulosti?

Prvým bytovým domom bol bytový dom, na jednom z poschodí ktorého býval majiteľ nehnuteľnosti so svojou rodinou. Na poschodí by mohla byť umiestnená kancelária majiteľa domu, obchod alebo sklad. Charakteristickým znakom štruktúr bola prítomnosť štukovej výzdoby na fasáde, krásnych sôch, basreliéfov a stĺpov. Exteriér mohol byť pozlátený. Výzdoba bola prítomná len na časti budovy, ktorá bola orientovaná do ulíc. Fasády smerujúce do vnútornej časti nádvoria boli riešené veľmi jednoducho a bez ozdôb. Byty, ktoré boli súčasťou nájomných domov v Moskve a v iných mestách, mali identickú dispozíciu. Takmer vždy sa zhromaždili okolo galérií, chodieb a schodísk. Budova zaberala takmer celé územie lokality, ktorá bola na ňu pridelená. Jediným voľným priestorom je patio, ktoré slúžilo na krátke prechádzky pre nájomníkov s deťmi a na sušenie prádla.

Ako sa formovala história domov v Ruskej ríši?

Prvý bytový dom je stavba, ktorá absolútne nie je typická pre architektúru minulosti. Takáto štruktúra sa objavila na území najväčších miest ríše až v 17. storočí. Trvalo iba 50 rokov, kým sa budovy stali veľmi populárnymi ažiadaný. V minulosti existovala tradícia: každý obchodník, obchodník alebo iný bohatý človek, ktorý si váži sám seba, musel postaviť aspoň jednu takú stavbu, na ktorej znaku bude uvedené meno jej majiteľa. Na začiatku revolúcie bolo v Rusku najmenej 600 budov tohto typu. Zdobili ulice Moskvy a Odesy, Kyjeva a Gomelu.

Výstavba nájomných domov na základe zmien v legislatíve

V 19. storočí v dôsledku významných zmien v legislatíve Ruskej ríše sa prvé poschodia budov mohli prenajímať ako ateliér, fotoateliér, obchody a cukrárne. Druhé poschodie bolo určené na kancelárske priestory. Na treťom poschodí budovy boli byty, ktoré si prenajímali šľachtici, priemyselníci a obchodníci. Na podkrovných poschodiach bývali herečky a umelci, vyslúžilí vojenskí muži a študenti. Malá izba stála nájomcu 15-30 rubľov mesačne a viacizbové byty stoja od 500 do 1000 rubľov. Prístup k prenájmu tejto kategórie bývania bol otvorený úplne každému.

Vznik nápadu

Bytovka je v poslednom čase pomerne často diskutovanou témou, ktorá priamo súvisí s aktívnym rozvojom domáceho realitného trhu. Štruktúry sú v skutočnosti viacbytové budovy, v ktorých sú všetky byty orientované na nájomné. Prvýkrát sa myšlienka postaviť stavby tejto kategórie objavila medzi štátnikmi Petrohradu, ktorí sa týmto spôsobom snažia navždyvyriešiť problém s bývaním. Obyvatelia krajiny s nízkymi príjmami, ktorí si nemôžu kúpiť vlastný dom, si podľa nich nebudú môcť prenajímať len byty, ktoré ponúkajú nájomné domy v Nevskom okrese. Budú tam môcť žiť šťastne a pohodlne. Táto myšlienka nespadá do kategórie inovácií, čo je celkom zrejmé z príbehu uvedeného vyššie.

Relevantnosť projektov v roku 2015

Relevantnosť a ziskovosť projektov je odôvodnená skutočnosťou, že ruský bytový fond 20. storočia sa výrazne líši od súčasného fondu. Veľké mestá sa v minulosti formovali z veľkých domácností a šľachtických kaštieľov, ktoré boli zamerané len na jednu rodinu. Bežní zamestnanci, ktorí aktívne migrovali do veľkých miest, si nemohli kúpiť ani prenajať bývanie, pretože návrhy sa z veľkej časti obmedzovali na paláce s rozlohou jeden a pol tisíc štvorcov. Bytový dom nie je len riešením naliehavých problémov s bývaním, je to aj odpoveď na dopyt na trhu a jednoducho vysoko výnosný biznis.

Je v Rusku dopyt po nájomnom bývaní?

Dopyt po nájomnom bývaní v Rusku za posledných niekoľko rokov výrazne vzrástol. Obrovské množstvo ľudí hľadá dostupné bývanie. Mnohí v snahe zarobiť na uspokojení dopytu si prenajímajú izby vo svojich bytoch alebo celé byty, ktoré zdedili. Existuje aj vážnejšia skupina investorov, ktorí cielene rekonštruujú byty, aby ich poskytli na prenájom. Takétoprístup a stabilný príjem zabezpečuje a finančné prostriedky pomáhajú šetriť v časoch nestability v ekonomike. Analytici poznamenávajú, že ľudia majú oveľa väčší záujem o nájomné domy v Petrohrade ako ponuky od súkromných obchodníkov. To je zabezpečené stabilitou partnerského vzťahu. Úplne vylúčená je situácia, kedy vlastník môže vzhľadom na svoje životné okolnosti požiadať o uvoľnenie bývania. Môžeme hovoriť o jednoduchej a transparentnej schéme partnerstva a dôvere v budúcnosť. Bytový dom (v recenzii je aj fotografia takýchto stavieb) neprospieva len jeho majiteľom, ale aj štátu, ktorý dostáva možnosť legalizovať realitný trh.

Pohľad na stavebníctvo ako podnikanie

Dnes stoja bytové domy v Moskve ich majiteľov rovnakú sumu ako bežné domy, byty, v ktorých sa plánuje jednoducho predať. Pri výstavbe typového domu sa jeho vlastníkovi vrátia prostriedky investované do výstavby už za 5 rokov. Podobne zisk sa dosiahne v rovnakom období. Zároveň je úver na výstavbu objektu splatený čo najrýchlejšie investíciou do procesu výstavby budov budúcich obyvateľov. Čo sa týka bytových domov, ich návratnosť je 13 a viac rokov, čo automaticky vedie k zvýšeniu úroku z úveru počas realizácie úroku. Projekt v konečnom dôsledku poskytne stabilný pasívny príjem veľkého rozsahu, no len málo moderných podnikateľov je pripravených pracovať pre takú vzdialenú budúcnosť.

Čo môže pomôcťvláda?

Vzhľadom na to, že segment bytových domov v Rusku nie je príliš rozvinutý, je považovaný za neatraktívny pre podnikateľov a investorov. Vláda zo svojej strany nemôže prijať žiadne účinné opatrenia, keďže poskytovanie stimulov či dotácií na výstavbu, daňové úľavy či zvýhodnené ceny pozemkov v konečnom dôsledku štátne problémy neriešia. Sadzba nájomného aj pri nižších nákladoch na výstavbu bývania zostáva rovnaká. Napriek aktívnej diskusii na vládnej úrovni k tejto téme sa prakticky nerobia žiadne aktívne kroky. Alternatíva pre podnikanie s paralelným riešením bytovej otázky na úrovni štátu bude dostupná až vtedy, keď trh pre tento segment nehnuteľností porastie a vďaka bohatosti ponuky sa stane dostupnejším aj pre občanov s nízkymi príjmami. Voliteľne môže byť bytový dom, hodnotenia úrovne bývania, v ktorom len prosím, plne financovaný z rozpočtu, ale na tieto projekty ešte neboli poskytnuté prostriedky.

Kedy sa obrátia nájomné domy?

Štruktúra trhových vzťahov hovorí, že ponuka sa bude formovať až do úplného vyčerpania dopytu. Začnime tým, že aktívny vývoj na ruskom realitnom trhu možno pozorovať len za posledných desať rokov. V čase, keď nájomné bývanie zaujíma dôstojný segment na trhoch vyspelých krajín, v Rusku sa len začína objavovať vo forme organizovaných budov. Dnes sa developeri prikláňajú k výstavbe bežného bývania, ktoré sa spláca rýchlejšie a zárobkovoprináša v najbližších rokoch. Pokiaľ bude dopyt, tento trend sa nezmení. Nájomný dom, ktorého recenzie zamestnancov upozorňujú na pozitíva projektu, bude žiadaný, keď sa kupujúci vyčerpajú a na trhu bude dominovať dopyt nízkopríjmovej populácie po cenovo dostupnom bývaní z hľadiska prenájmu. Zároveň poklesne záujem o kúpu bytov, čo vytvorí tvrdú konkurenciu medzi developermi v tomto segmente a zvýši riziká. Toto bude zlomový bod, keď developeri začnú uprednostňovať také projekty, ako sú napríklad nájomné domy v Nevskom okrese.

2015 Pokyny pre budovanie

Základné princípy výstavby a rozvoja bývania na prenájom v Moskve sa mali objaviť v Územnom pláne mesta, ktorého schválenie bolo naplánované na rok 2015. Bytový dom, ktorý má vždy pozitívnu spätnú väzbu od zamestnancov, sa môže v budúcnosti stať vysoko ziskovým projektom. V budúcnosti sa plánuje zmena špecifík výstavby. Počas diskusie o probléme boli zvážené a zamietnuté tieto otázky: zníženie noriem osvetlenia, zmeny sanitárnych a epidemiologických noriem, bezpečnostné normy. V súlade s predbežnými plánmi práve na reorganizovaných priemyselných zónach vznikne prvý bytový dom. Pushkino sa nestane jeho miestom, ale územie Novej Moskvy, Zelenogradu a Severného správneho okruhu je celkom možné. Čo sa týka samotných vývojárov, tí nie sú veľmi spokojníželanie vlády rozvíjať trh s nájomným bývaním. Podľa ich názoru sa bytový dom (Pushkino) v súčasnosti nezdá perspektívne z hľadiska zisku. Súvisí to nielen s vysokými úrokovými sadzbami úverov, ale súvisí to aj s dlhou dobou návratnosti projektu. Prítomnosť ziskovejších segmentov na ruskom realitnom trhu hrá veľkú úlohu.