Ako skontrolovať vývojára: metódy a odporúčania

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Pri kúpe bývania vo fáze výstavby sa musíte tisíckrát uistiť o spoľahlivosti developera. Ako skontrolovať spoločnosť a pochopiť, či jej možno dôverovať? Náklady na nehnuteľnosti sú totiž dnes také vysoké, že väčšina občanov si musí brať niekoľkomiliónové hypotekárne úvery a splácať ich dlhšie ako jeden rok, preto je dôležité eliminovať aj najmenšie riziko. Ako skontrolovať vývojára, aké informácie a dokumenty je potrebné venovať zvýšenú pozornosť, sa dozviete v článku.

Prečo sa nemôžete spoľahnúť na šťastie

Existuje niekoľko spôsobov, ako skontrolovať spoľahlivosť developera pri kúpe bytu vo fáze výkopových prác alebo výstavby. Dôverujte svojim peniazom len stavebnej spoločnosti s dokonalou povesťou. Svedomitosť a skúsenosti v stavebníctve sú dôležitými, no nie jedinými ukazovateľmi spoľahlivosti firmy. Okrem nich je dôležitá finančná stabilita, teda dostupnosť rôznych zdrojov financovania a administratívne kapacity. Riziká kupujúceho, pravdepodobnosť „zamrznutia“priamo závisia od týchto kritériívýstavba alebo oneskorenie uvedenia dokončeného zariadenia do prevádzky.

Aktivity developera ako právnickej osoby alebo fyzického podnikateľa ovplyvňujú rôzne ekonomické faktory, zmeny legislatívy, trendy na realitnom trhu, výmenné kurzy a ďalšie podmienky, ktoré nezávisia od samotnej stavebnej firmy, svoju povesť a dobrú vieru. V práci spoločnosti s dlhoročnými skúsenosťami a solídnym imidžom môžu nastať ťažkosti a nepredvídané okolnosti. Takáto spoločnosť však na rozdiel od menej známeho a neovereného developera dokáže nájsť východisko z ťažkých situácií bez toho, aby spôsobila ujmu konečnému spotrebiteľovi. Preto je mimoriadne dôležité vedieť vývojára skontrolovať. To vám umožní pochopiť, či mu môžete dôverovať so svojimi ťažko zarobenými peniazmi.

Informácie na webovej stránke

Prvým a najjednoduchším spôsobom, ako spoznať stavebnú spoločnosť, je navštíviť jej oficiálnu webovú stránku. Zvyčajne sú základné informácie o vývojárovi obsiahnuté v sekcii „O nás“alebo „O spoločnosti“. Obsahuje informácie o období existencie na trhu, histórii vývoja, úspechoch, oceneniach. Na tom istom mieste niektoré firmy zverejňujú informácie o manažérskej úrovni a zložení predstavenstva.

Užitočné budú informačné a analytické články o nezávislých špecializovaných zdrojoch („Indikátory trhu s nehnuteľnosťami“, „RBC Real Estate“atď.). Informácie o vývojárovi môžete získať prostredníctvom akéhokoľvek vyhľadávača. Bezpodmienečne však dôverujte tomu, čo je napísané na stránke v sekcii „Médiá o nás“alebo „Recenzie“,rozhodne to nestojí za to.

Nepremeškajte stránku „Projekty“. V tejto sekcii spoločnosť umiestňuje už zrealizované projekty, ak nejaké existujú. Mimochodom, ich absencia môže naznačovať, že developer je vo svojom biznise nováčikom. Bolo by nesprávne objektívne posudzovať skúsenosti spoločnosti podľa objektov, ktoré sú v štádiu implementácie alebo plánovania, pretože takzvané „papierové projekty“len svedčia o ambíciách developera, nič viac.

Ak sú na oficiálnej webovej stránke odovzdané nehnuteľnosti na posúdenie, mali by ste venovať pozornosť regiónu, v ktorom boli postavené. Táto skutočnosť pomôže skontrolovať vývojára. Prítomnosť viacerých úspešne zrealizovaných projektov spravidla svedčí o dobrých vzťahoch developera s orgánmi samosprávy, takže problémy spojené so získaním povolení, dohodnutím technických podmienok a dodávkou energií sú nepravdepodobné.

Spolupráca s partnermi

Pri hodnotení spoľahlivosti vývojára by ste mali venovať pozornosť jeho kľúčovým partnerom. Ak medzi ne patria veľké banky so štátnou účasťou a popredné stavebné spoločnosti vystupujú ako generálni dodávatelia, niet pochýb o správnosti vášho výberu.

Existuje iný spôsob, ako skontrolovať staviteľa. Spočíva v preštudovaní investičnej politiky spoločnosti. Navyše, ak je hlavným investorom firmy obrovská finančná korporácia, určite sa netreba obávať. Pred veľkým investovaním do podnikania veľkí investoridôkladne si preštudovať developerské projekty, vykonávať početné kontroly činnosti developera a až v prípade, že nemajú otázky, podpisujú zmluvu. Na druhej strane vývojár poukazujúc na partnerstvo s poprednou korporáciou demonštruje celému trhu integritu svojej povesti.

Informácie o zdrojoch financovania sú uvedené vo vyhlásení projektu. Tento dokument nájdete aj na webovej stránke vývojára. Okrem nej je uvedený názov banky alebo inej organizácie, ktorá stavbu financuje. Tento bod je obzvlášť dôležitý, pretože spolupráca s malou alebo neznámou spoločnosťou môže byť v skutočnosti spojená. Ďalšími zdrojmi sú finančné prostriedky koncových zákazníkov prevedené na základe zmlúv DDU.

Na kontrolu spoľahlivosti developera v zdieľanej výstavbe spravidla venujú pozornosť prítomnosti menových rizík. Zobrazia sa, ak vývojár uskutoční všetky platby v dolároch alebo eurách. Najmenšie výkyvy výmenného kurzu povedú investorom k vážnym stratám. Ak sa všetky operácie súvisiace s projektom vykonávajú v rubľoch, eliminuje to riziká investorov.

Finančné príležitosti developerskej spoločnosti

Znaky investičnej sily firmy zahŕňajú nezávislú predajnú stratégiu. Znamená to realizáciu projektu developerom na úkor investovania vlastných alebo úverových prostriedkov bez účasti kupujúcich. Zvyčajne sa takéto objekty predávajú na konci stavebného procesu,keď sú takmer pripravené na uvedenie do prevádzky. Ak developer začal s predajom bytov, no ešte nie je pripravená ani základová jama, je potrebné si preštudovať vyhlásenie projektu, v ktorom sú uvedené zdroje financovania. Ak sú prevažne akcionármi, je najlepšie starostlivo prehodnotiť svoje nákupné rozhodnutie.

Adekvátnosť cenovej politiky je ďalším argumentom v prospech developera. Ako skontrolovať pri kúpe lacného bytu, v čom je háčik? Zjavná lacnosť návrhu nie vždy naznačuje jeho výhody. Najčastejšie byty, ktoré sa predávajú za oveľa nižšiu cenu ako je trhová, poukazujú na nedostatok firemných zdrojov. Mierny pokles cien počas sezónnych akcií je však na trhu s nehnuteľnosťami celkom normálny.

Finančný blahobyt spoločnosti je často vyjadrený jej publicitou. Umiestnenie vlastných akcií vo verejnej sfére na domácom alebo zahraničnom akciovom trhu potvrdzuje skutočnosť, že developer prešiel mnohými overovacími procedúrami a získal vysoké odborné hodnotenia. Táto skutočnosť naznačuje, že akcioví investori dôverujú spoločnosti a podporujú jej model správy a riadenia spoločnosti a finančnej politiky.

Realitné portály, ktoré zverejňujú hodnotenia ruských stavebných spoločností, sú miestom, kde si môžete developera overiť podľa jeho kvantitatívnych ukazovateľov. Na vrchole sú spravidla firmy s významným množstvom spustených obytných priestorov a dosiahnutým ziskom za kalendárny rok.

Temporealizácia projektu

Ako skontrolovať spoľahlivosť developera pri kúpe bytu, ak je dom vo výstavbe alebo výkope? V tomto prípade sa môžete spoľahnúť na tempo každej etapy stavebných prác. Za základ sa berú už realizované projekty developera. Vývojári často špecificky zverejňujú fotografické a video správy, čím sa snažia ospravedlniť dôveru investorov. Vďaka web kamerám inštalovaným na území zariadenia majú budúci obyvatelia možnosť sledovať pracovný proces online, vyhodnocovať dynamiku a koherenciu procesu.

Ako však skontrolovať spoľahlivosť developera pri zdieľanej výstavbe a ako pochopiť, že výstavba výškových budov je príliš pomalá? Pri bežnom pracovnom postupe by sa mal rozostavaný bytový dom každý mesiac zvýšiť o 2-3 poschodia. Panelové budovy, na rozdiel od tehlových a monolitických, sa stavajú rýchlejšie: betónová krabica rastie v priemere o 4 až 5 poschodí za mesiac. Tieto výpočty sú však teoretické a dokonca aj popredné stavebné spoločnosti sa často odchyľujú od normy.

Pred kúpou rozostavaného bývania od developera je vhodné stráviť pár hodín svojho osobného času a navštíviť pár hotových objektov. Kontrola nádvorí, fasád budov, vstup do obytného komplexu umožní vyvodiť predbežný záver o kvalite domov. Treba brať do úvahy aj rok výstavby a spätnú väzbu od obyvateľov. Aj tie budovy, ktoré sú vizuálne bez závad, môžu následne novým majiteľom predložiť čnajpríjemnejšie prekvapenia v podobe mrazivých stien, vysokej počuteľnosti, nekvalitného spracovania interiéru atď.

Na aké dokumenty sa pýtať

Federálny zákon č. 214, ktorý upravuje účasť na spoločnej výstavbe, stanovuje povinnosť developera poskytnúť viacero dokumentov na posúdenie akejkoľvek zainteresovanej osobe. Patria sem:

• zakladacia listina stavebnej firmy v najnovšom vydaní a ďalšie základné dokumenty;
• osvedčenie o štátnej registrácii vývojára ako samostatného podnikateľa alebo právnickej osoby;
• osvedčenie o daňovej registrácii;
• účtovné doklady za tri kalendárne roky;
• správa audítora o činnosti spoločnosti.

Toto sú všeobecné dokumenty, ktoré si musíte najskôr overiť u staviteľa novej budovy. Spoločnosť je povinná na požiadanie poskytnúť ich originály alebo notársky overené kópie. Ale na druhej strane, oboznámenie sa s týmito dokumentmi nemožno nazvať 100% možnosťou, ktorá vám umožní skontrolovať spoľahlivosť developera pri kúpe novej budovy. Tieto informácie majú spravidla formálny charakter a sú dostupné pre každého developera, takže bežnému kupujúcemu nebudú poskytnuté žiadne špeciálne informácie. Jedinou hodnotou pre potenciálnych investorov je audítorská správa, podľa ktorej budú môcť odborníci vyvodiť závery o finančnej situácii spoločnosti.

Kde je dôležitejšie zoznámiť sa s projektovou dokumentáciou. Okrem hlavného balíka papierov, dostupnosť:

• zmluvy o vlastníctve pôdy;
• závery vládnych expertov;
• povolenia od krajských úradov na výstavbu;
• výpisy z Jednotného štátneho registra právnických osôb.

Pri otázke, ako preveriť developera pri kúpe novostavby, netreba zabúdať na doklady, ktoré je potrebné vyžadovať hneď pri uzatváraní zmluvy. Pred podpisom zmluvy o majetkovej účasti sa musíte uistiť, že spoločnosť funguje v súlade so zákonom. Aké dokumenty pre vývojárov teda potrebujete skontrolovať? Uistite sa, že osoba, ktorá zastupuje záujmy spoločnosti, má právomoc dokončiť transakciu. Ak zmluvu podpisuje zamestnanec spoločnosti, musí mať zodpovedajúce splnomocnenie od generálneho riaditeľa. V prípadoch, keď je stranou dohody osoba, ktorá nemá tieto právomoci, zmluva sa ruší a všetky záväzky z nej sa rušia, a to aj napriek prevodu peňazí. Treba si dať pozor na meno osoby, ktorá doklad vydala, dobu platnosti splnomocnenia a oprávnenie vykonávať úkony, ktoré dáva.

Čo ešte môže naznačovať spoľahlivosť spoločnosti

Väčšina používateľov zhromažďuje informácie o developerovi, ktorý ich zaujíma, na rôznych fórach, ktoré sa venujú diskusii o projektoch, nákladoch na novostavbu, výhodách a nevýhodách bytov atď. Tu si nebudete môcť overiť dokumenty vývojára, ale môžete sa dozvedieť o sťažnostiach vlastníkov akcií, pochopiť, aké môžu byť nezrovnalosti a pod vodoukamene v procese registrácie nehnuteľností. Ak je viac sťažností ako pozitívnych recenzií, mali by ste prehodnotiť rozhodnutie o kúpe. V prípade, že desiatky akcionárov obviňujú developera z úprimne podvodného konania, neustáleho porušovania lehôt na dokončenie objektov alebo napríklad odmietnutia poskytnúť dokumenty o zákonnosti výstavby na konkrétnom pozemku, je lepšie nájsť inú spoločnosť.

Mnohých zaujíma, aké dokumenty si majú skontrolovať u vývojára, aby ste sa dozvedeli o jeho prebiehajúcich súdnych sporoch. Ale aj keby informácie potvrdzujúce existenciu určitých sporov medzi stavebnou spoločnosťou a spoluinvestormi, dodávateľmi alebo akcionármi boli verejne dostupné, nič by to neznamenalo. Súdne spory sú bežnou praxou na trhu s nehnuteľnosťami, najmä pre veľké firmy, ktoré ročne zadajú státisíce štvorcových metrov obytnej plochy. Riešenie sporov má na starosti tím právnikov, takže tieto problémy nemajú nič spoločné s priebehom stavebného procesu a sprievodnými technickými problémami.

Ako skontrolovať bankrot vývojára

V roku 2014 bol prijatý federálny zákon, ktorý zaväzoval všetky stavebné spoločnosti poistiť svoju zodpovednosť voči akcionárom prostredníctvom bankovej záruky, poistnej zmluvy alebo dohody so spoločnosťou Mutual Insurance Society. A v roku 2017 boli opäť vykonané nové zmeny a doplnenia stanoveného federálneho zákona, podľa ktorého musia vývojári teraz prideľovať prostriedky do jednotného kompenzačného fondu za zdieľanú výstavbu. Účelom tejto štátnej organizácie je nasmerovať rozpočet na financovanie dlhodobej výstavby a splatenie dlhov akcionárom v prípade bankrotu developera.

Ako skontrolovať, či spoločnosť nadobudla oficiálny status platobnej neschopnosti pred uzavretím zmluvy o vlastnom imaní? V tejto veci pomôžu špeciálne registre. Ak chcete použiť jeden z nich, musíte prejsť na oficiálnu webovú stránku rozhodcovského súdu. V časti „Jednotná kartotéka“pomocou filtra vyhľadávania nastavte parametre v stĺpci „Účastník prípadu“s označením „Odporca“, potom zadajte meno vývojára a vyberte aktívne tlačidlo „Konkurz“. Na obrazovke sa zobrazia všetky archívne a prebiehajúce prípady platobnej neschopnosti právnických a fyzických osôb.

Uvedenie do prevádzky: základné formality

Konečne je obchod hotový a všetky termíny na odovzdanie objektu obyvateľom, ktorí sa tešia na deň, kedy oslávia kolaudáciu, vypršali. Ako sa však v praxi ukázalo, mnohí nevedia, ako skontrolovať byt od developera.

Lehoty na dokončenie stavebných prác sú predpísané v DDU. Ak developer nestihne odovzdať predmet včas, je povinný o tom informovať kupujúcich dva mesiace pred uplynutím tejto lehoty a navrhnúť zmenu zodpovedajúceho ustanovenia zmluvy. Okrem toho je tiež dôležité oddeliť pojmy obdobia uvedenia do prevádzky a odovzdania kľúčov vlastníkom. Noví osadníci sa spravidla budú môcť nasťahovať do nových bytov najskôr nasledujúci deň po prevzatí objektu.štátna komisia. Okrem toho by mal byť v zmluve určený aj okamih odovzdania kľúčov nájomcom. Zvyčajne sa to stane 4-6 mesiacov po obdržaní povolenia na uvedenie do prevádzky.

Všetkým akcionárom sú developeri povinní zaslať doporučene oznámenie o pripravenosti objektu najneskôr jeden mesiac pred dátumom odovzdania kľúčov. Častejšie však kupujúci dostanú dobré správy telefonicky a pozvú ich, aby prišli do kancelárie overiť dokumenty. Musíte tam prísť s pasom a kópiou dohody. Ak je kupované bývanie zaregistrované na viacerých vlastníkov, musí byť prítomný každý z nich a ak to nie je možné, mali by ste vydať splnomocnenie svojmu zástupcovi.

jeden na jedného. Developer je povinný vykonať odovzdanie objektu podľa určitého predpisu a nový vlastník má právo ho neprijať, ak dôjde k manželstvu, nedostatkom. Pred podpísaním aktu o prevzatí a prevode je potrebné skontrolovať realizáciu každého drobného detailu v byte podľa zmluvy. Okrem toho by ste sa mali uistiť, že developer dostal povolenie na uvedenie do prevádzky a že dom už má pridelenú adresu.

Ak developer oneskorí dodanie predmetu včas, kupujúci má právo na kompenzáciu. Zároveň treba pochopiť, že žiadny developerprevezme iniciatívu a nebude platiť pokutu z vlastnej vôle. Nový majiteľ má právo uplatniť reklamáciu na centrále spoločnosti a počkať na jej posúdenie do 10 dní. Mnoho spoločností v takýchto prípadoch ponúka svojim klientom predbežné urovnanie sporu s uvedením výšky odškodnenia a lehoty splatnosti.

Prehliadka bytu

Skôr ako pristúpite k prevzatiu a prevodu bytu, majiteľ musí ešte raz otvoriť svoju kópiu zmluvy o podiele a dôkladne si preštudovať kapitolu, ktorá popisuje vlastnosti objektu pripraveného na bývanie. Tu sú uvedené všetky typy prác, ktoré sa vývojár zaväzuje vykonať. Pri kontrole je vhodné nepustiť DDU z rúk, aby ste na zistené nezrovnalosti vedeli ihneď upozorniť zástupcu developerskej spoločnosti.

Čo teda skontrolovať pri preberaní bytu od developera? Vymenujme všetko, čomu musíte venovať pozornosť:

• Predné dvere. Musí byť správne namontovaný a voľne sa otvárať, tesne priliehajúci k otvoru. Venujte pozornosť funkčnosti zadlabávacieho zámku.
• Steny. Nie je povolená ani minimálna odchýlka od vertikály, pričom miestne nerovnosti môžu byť do 5 mm. Mali by ste si tiež zmerať plochu bytu a uistiť sa, že umiestnenie stien zodpovedá jeho schematickému rozmiestneniu.
• Poschodia. Nemali by existovať žiadne vzduchové dutiny alebo zväzky. Môžete ich nájsť poklepaním na niekoľko úlomkov kladivom.
• Stropy. kvapkya medzery na spojoch, nesúlad medzi skutočnou výškou stropov a deklarovanou je dôvodom na odmietnutie prevzatia bytu. Ak však kupujúci plánuje inštalovať napínacie stropy, môžete zatvárať oči nad drobnými chybami.
• Windows. Musia byť nainštalované štruktúry značky uvedené v DDU vývojárom. Musíte sami skontrolovať neporušenosť okien s dvojitým zasklením, funkčnosť kovania, stupeň uzavretia medzier, prítomnosť priezoru na lodžii (ak existuje).
• Elektrické vedenie. Pomocou špeciálnych testerov môžete skontrolovať fungovanie všetkých spínačov a zásuviek. Ak ich prítomnosť nie je zabezpečená zmluvou, uistite sa, že existujú všetky káble na ďalšie pripojenie.
• Inžinierska komunikácia. Overeniu podliehajú vykurovacie, kanalizačné a ventilačné systémy, všetky uzatváracie ventily, T-kusy, odtokové potrubia, umývadlo, záchodová misa, vykurovacie radiátory atď.
• Dokončiť. Je potrebné dbať na kvalitu použitých materiálov, ich značku. Nemali by mať žiadne praskliny, odrezky ani otvorené švy.

Nakoniec by ste si mali zaznamenať aj stavy meračov, ktoré sú nainštalované v byte a mimo neho. Odporúča sa uložiť údaje meracích zariadení a porovnať ich s údajmi uvedenými v ich pasoch. Okrem toho sa môžete obrátiť na developera so žiadosťou o zobrazenie suterénu alebo horného technického poschodia. Akcionári majú právo na prístup do ktorejkoľvek časti budovy, aby sa ubezpečili, že potrubia alebo strecha netečú a že tam nie sú žiadne cudzie pachy.

Posledný krok

Ak majiteľ nemá žiadne nároky na dokončený byt, je podpísané potvrdenie o prevzatí. V opačnom prípade, ak sa zistia vady, vyhotoví sa chybný akt. Uvádza celý zoznam sťažností zákazníkov, ako aj adresu, číslo bytu, podrobnosti a informácie o developerskej spoločnosti.

Developer vyzýva akcionára na opätovnú kontrolu po odstránení nedostatkov. Ak kupujúci nemá vážne nároky, ale z nejakého dôvodu odmietne byt prevziať, developer má právo objekt jednostranne odovzdať.