Ako investovať do nehnuteľností: spôsoby investovania, stratégie, riziká, tipy

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

Jedným z najspoľahlivejších a najziskovejších spôsobov, ako ušetriť kapitál, je investovanie do nehnuteľností. S tým súhlasia tak finanční analytici, ako aj bežní občania, ktorí chcú chrániť svoje prostriedky pred ekonomickými výkyvmi a finančnými krízami. Pomocou tohto nástroja na ochranu osobných úspor ich navyše môžete výrazne zvýšiť.

Čo ešte robí tento trhový mechanizmus atraktívnym?

Výhody investovania do nehnuteľností

1. Investovaním do nehnuteľností si investor vytvára stály zdroj pasívneho príjmu, čo znamená pravidelné zisky bez dodatočného úsilia a času.

2. Uchovanie voľných prostriedkov, ich ochrana pred infláciou a inými negatívnymi ekonomickými javmi.

3. Nedostatok geografických hraníc pre kapitálové investície. Inými slovami, pri rozhodovaní ako na toinvestovať do nehnuteľností, môžete zvážiť možnosti získania objektov v Rusku aj v zahraničí.

4. Schopnosť realizovať rozsiahle dlhodobé projekty.

5. Pohodlie kontroly a riadenia, ktoré spočíva v absencii hotovostných zásob alebo bankového účtu, čo si vyžaduje neustále sledovanie aktuálnej situácie na trhu.

Ako investovať do nehnuteľností?

Obdobie finančnej krízy, charakterizované prudkým poklesom cien nehnuteľností, je ideálne pre tento typ investície. Ak zoberieme do úvahy, že podľa štatistík pár rokov po ekonomickom útlme nastupuje intenzívny ekonomický rast a z toho plynúce zhodnocovanie nehnuteľných objektov, tak sa takáto investícia stane dlhodobo veľmi spoľahlivou a výnosnou.

Pred realizáciou prvých investičných plánov by ste sa mali najskôr oboznámiť so všetkými zvláštnosťami správania sa účastníkov tohto trhu, overenými taktikami a stratégiami skúsených investorov. Mali by ste tiež vykonať dôkladnú analýzu súčasnej situácie na trhu s nehnuteľnosťami, prípadne s pomocou odborníka.

Najlepšie spôsoby, ako investovať do nehnuteľností, zvážime nabudúce.

Faktory úspechu

Napriek veľkej obľube investovania do rezidenčných a komerčných nehnuteľností v poslednom čase výrazne klesol počet úspešných ľudí vedúcich túto činnosť. Ale verejná mienka o tomto smere investícií akonajjednoduchší a najdostupnejší spôsob šetrenia kapitálu sa medzitým nezmenil.

Hlavní hráči na tomto trhu najčastejšie pracujú cez sprostredkovateľov, ktorí sú profesionálmi v oblasti realít. Ich úlohou je dôkladne preštudovať položenú otázku, zhromaždiť a analyzovať maximum informácií o objekte záujmu.

Pri malých investičných operáciách sa investor zaobíde bez realitných služieb a pomoci špecialistov, pretože chce znížiť svoje náklady. Poďme si objasniť hlavné body, ktoré by mal vedieť každý začínajúci investor, aby mohol výhodne investovať do nehnuteľností.

Všeobecná situácia na trhu

Prvou etapou je štúdium a štúdium súčasnej situácie na samotnom realitnom trhu: trendy v zmenách cenovej politiky a dynamika hlavných procesov. Môžete si vypočuť názory svetovo uznávaných investičných profesionálov alebo kontaktovať špecialistu, ktorého poznáte, a požiadať o individuálnu konzultáciu.

Doby návratnosti

Ako investovať do nehnuteľností a čo najviac sa chrániť pred finančnými rizikami?

Na začiatok je potrebné pripomenúť, že do dlhodobých projektov sa investuje iba voľná hotovosť. Súčasné trendy vo vývoji realitného trhu nesľubujú rýchly príjem v tejto oblasti. Zvyčajná špekulatívna metóda „kúp a predaj“tu preto nebude fungovať.

Okrem toho je potrebné zvážiť množstvo ďalších dôležitých bodov.

Ak napríklad investujeme do rozvoja nehnuteľností, automaticky súhlasíme s možným odkladomdoručenie predmetu, keďže takéto precedensy dnes, žiaľ, nie sú ničím neobvyklým. Navyše, výsledný objekt sa stane atraktívnym pre budúcich zákazníkov až po dokončení opráv v susedných bytoch. Táto skutočnosť odloží príjem príjmu z tohto typu investície na dobu neurčitú.

Ako menej problematickú alternatívu si môžete zvoliť sekundárne bývanie, ktoré je rýchlejšie a jednoduchšie prenajímať. Jeho vysoká cena však v dôsledku toho prispeje k výraznému zníženiu výšky príjmu.

Pri rozhodovaní, či investovať do nehnuteľnosti, je preto dôležité mať na pamäti dlhodobú povahu tohto projektu a jeho pomalú návratnosť. V tomto smere bude rozhodnutie o kúpe bytu v novostavbe z posledných úspor jednoznačne chybné.

Výnos z investície do nehnuteľností

Jedným z najdôležitejších faktorov pri výbere investičného nástroja je približná výška očakávaného príjmu.

Treba mať na pamäti, že pri investičných aktivitách zameraných na správu nehnuteľností, tak ako pri každej inej finančnej stratégii, úroveň ziskovosti priamo súvisí s rizikovosťou udalosti. Napríklad pri kúpe bytu v novostavbe má investor právo očakávať hmatateľnú návratnosť takéhoto projektu. Šanca, že zostanete bez investovaných prostriedkov a hotového objektu, je však veľmi vysoká.

Čas a náklady

Koľko máte času? Po tom, koľko budete potrebovať investované zdroje? Koľko peňazí ste ochotný v súčasnosti investovať? Tieto tri otázky je potrebné objasniťv prvom rade zapojenie sa do investičných aktivít.

Bude tiež užitočné vypočítať presný počet hodín, ktoré môžete pravidelne venovať budúcemu finančnému projektu. Faktory, ktoré určujú výšku finančných prostriedkov potrebných na investíciu, zahŕňajú: segment trhu, umiestnenie vybraného objektu a všeobecnú aktuálnu situáciu v oblasti záujmu aj v ekonomike ako celku.

Pri rozhodovaní o tom, ako začať investovať do nehnuteľností, je dôležité vyhnúť sa bežným chybám, ktorým čelí veľa nováčikov. Ak to chcete urobiť, musíte sa obrátiť na najziskovejšie nástroje na ochranu kapitálu.

Do akej nehnuteľnosti je teda najlepšie investovať? Poďme to zistiť.

Komerčné nehnuteľnosti

Tento typ investície sa vyznačuje pomerne vysokou úrovňou návratnosti.

Všetci odborníci jednomyseľne uznávajú rozhodnutie investovať do komerčných nehnuteľností vo veľkých mestách ako najoptimálnejší strategický krok. Tento konsenzus je úplne opodstatnený. Pretože práve tento nástroj je najžiadanejší v kontexte široko realizovaných veľkých a malých podnikateľských projektov. V tejto súvislosti si môžete byť istí, že ani jeden získaný skladový, priemyselný či obchodný priestor nezaháľa. Nerobte si však ilúzie o ľahkosti takéhoto príjmu. Aby dielňa alebo sklad začali generovať určitý zisk, bude to vyžadovať časové a finančné investície do nákupu vybavenia, opráv a všeobecnýchskrášlenie objektu. Možno budete musieť spustiť reklamnú kampaň alebo prezentáciu, aby ste prilákali potenciálnych zákazníkov.

Cenná rada: pred investíciou do nehnuteľnosti v konkrétnom regióne je rozumné poradiť sa s odborníkmi o aktuálnom stave trhu. Tento krok ochráni pred neočakávanými cenovými výkyvmi, ktoré môžu viesť k významným finančným stratám.

Investícia do bývania

Napriek odporúčaniam odborníkov je dnes z hľadiska investícií stále najobľúbenejší trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. V tomto segmente by bol najlepšou voľbou objekt patriaci do strednej cenovej kategórie. Táto možnosť sa ľahšie prenajíma a prináša rýchly zisk.

Z hľadiska benefitov sa oplatí venovať pozornosť rozostavaným objektom a hotovým novostavbám. Investíciou do tohto typu bývania môžete počítať s príjmom 10 % z trhovej hodnoty bytu. Vysoká úroveň finančnej návratnosti je spôsobená skutočnosťou, že ceny týchto rezidenčných nehnuteľností sú zvyčajne nižšie ako na sekundárnom trhu.

Nehnuteľnosť v zahraničí

Investície do zahraničných nehnuteľností sú samostatnou témou na diskusiu. V tejto oblasti sa investície do hotelového sektora považujú za najziskovejšiu možnosť vzhľadom na rýchly rast cien v európskom hotelovom biznise.

Investori, ktorí sa neboja zvýšeného rizika, by mali venovať pozornosť možnosti získania bývania v rozvojových krajinách. Vďakanízke súčasné ceny, tento typ investície môže byť veľmi výnosným spôsobom, ako ušetriť kapitál.

Ako investovať do nehnuteľností s malým kapitálom?

Investovanie do podielových fondov

Podielové fondy nehnuteľností sú dnes veľmi populárne po celom svete. V Rusku fungujú v uzavretom formáte. Podstata ich fungovania spočíva v akumulácii finančných prostriedkov investorov a ich ďalšom smerovaní pri získavaní práv na majetkovú účasť na súčasnej výstavbe viacpodlažných budov. Treba si uvedomiť, že takúto investíciu je možné realizovať len v štádiu vydania stavebného povolenia.

Táto metóda má niekoľko výhod:

• relatívne nízka cena akcií (od 100 do 1000 dolárov);
• vyhýbanie sa rizikám spojeným so správou skutočných nehnuteľností;
• výplata anuitného príjmu väčšinou fondov;
• možnosť investovať do niekoľkých perspektívnych objektov naraz;
• chýbajúce územné obmedzenia, ktoré v Rusku umožňujú investovať do nehnuteľností v zahraničí;
• veľmi vysoká úroveň likvidity.

Niekoľko nevýhod tejto metódy investovania zahŕňa:

• vysoká úroveň volatility – častá zmena hodnoty akcie nahor a nadol;
• prítomnosť určitého súboru podmienok pri investovaní do zahraničných fondov – poskytnutie dokladu o zákonnosti osobného príjmu a výborná znalosť anglického jazyka.

Akcie spoločnosti – vlastník nehnuteľnosti

Táto metóda zahŕňa nadobudnutie akcií konkrétnej spoločnosti s ďalšou perspektívou zvyšovania hodnoty nakupovaných cenných papierov.

Je výhodné investovať do nehnuteľností týmto spôsobom? Posúďte sami na základe nasledujúcich výhod:

• príležitosť investovať s malým kapitálom kvôli nízkej vstupnej hranici;
• nedostatok fyzických nehnuteľností a súvisiace riziká.

Stojí za zmienku negatívne aspekty:

• relatívne nízka likvidita;
• malá diverzifikácia (nízka hranica pre schopnosť investovať do viacerých projektov súčasne);
• prítomnosť vysokých rizík.

Kúpa pozemku v Rusku

Napriek veľmi riskantnej a nákladnej povahe tohto spôsobu investovania, spojeným s ťažkosťami spojenými s hľadaním a privatizáciou pôdy, táto metóda stále umožňuje ziskové investovanie do nehnuteľností, a tu je dôvod.

Po prvé, existuje vysoká pravdepodobnosť rastu cien pozemkov v blízkosti miest, a to až o 20 %. Tomu napomáha zrýchlený rozvoj výstavby chát v prímestskej oblasti.

Po druhé, táto možnosť bude výbornou odpoveďou na otázku, ako investovať do nehnuteľností s malým kapitálom. Náklady na samotné miesto sú relatívne nízke a údržba zariadenia si nebude vyžadovať veľké finančné zdroje, na rozdiel od pôsobivých nákladov na opravu.a energie v prípade kúpy bytu.

Nákup pozemku v zahraničí

Spodný limit pre takéto investície je okolo 15 000 USD. Výhodou tejto možnosti je vysoká miera marže (cca 25%) po rozhodnutí o začatí výstavby na kúpenom pozemku. Takáto investícia je však dosť riskantná vzhľadom na nízky dopyt po nehnuteľnostiach v USA a Európe.

Certifikát o bývaní

Ďalším spôsobom, ako investovať peniaze do nehnuteľnosti, je kúpiť si doklad potvrdzujúci nárok na konkrétny obytný priestor v rozostavanom dome. Po uvedení objektu do prevádzky môžete tento bytový list vymeniť za byt doplatením chýbajúcej sumy, alebo obdržať dlžné peniaze podľa ceny objektu v čase ukončenia stavebných prác. Výhodou tejto metódy je úspora rozdielu v cenách primárneho a sekundárneho bývania.

Pri plánovaní bývania v takto získanom byte je však vhodné pamätať na vysoké potenciálne riziko tejto udalosti. Je to spôsobené tým, že v postavenom dome nemusí byť obytná plocha vhodná pre oblasť uvedenú v charakteristikách certifikátu. Vzhľadom na dlhodobú povahu samotnej výstavby je navyše dôležité pamätať na riziko poklesu cien nehnuteľností, ktoré sa podľa početných znaleckých posudkov u nás prejaví už vo veľmi blízkej budúcnosti.

Prognózyšpecialisti tento rok

V I. a II. štvrťroku tohto roka sa podľa smerodajných vyhlásení mnohých finančných analytikov neočakával žiadny výrazný pokles cien nehnuteľností na bývanie. Vo všeobecnosti boli tieto prognózy plne opodstatnené. V druhej polovici roka sa však trendy výrazne menia a prikláňajú sa k pomerne intenzívnemu znižovaniu cien. Poprední odborníci vidia jeden z hlavných dôvodov zvyšovania sadzieb hypoték. Takýto vzájomne závislý proces povedie k následnému zvýšeniu bankového úroku na základe blížiacej sa zmeny priemernej trhovej ceny. Ako malý pozmeňujúci a doplňujúci návrh odborníci pripúšťajú prechodnosť tejto situácie.

Na základe vyššie uvedených prognóz môžeme konštatovať, že realitný trh zažíva v roku 2018 intenzívnu dynamiku a oživenie. Možno je tento jav spojený s určitou stabilizáciou v ruskej ekonomike.

Súčasná situácia na trhu a prognózy odborníkov jasne naznačujú realizovateľnosť nadobudnutia nehnuteľnosti v tomto alebo budúcom roku. Po niekoľkých rokoch bude takáto investícia schopná priniesť značný zisk z následného ďalšieho predaja.

Strach investorov a ich dôvody

2015 sa niesol v znamení zavedenia nového typu dane z nehnuteľnosti, ktorá nahradila predtým existujúcu povinnú daň z nehnuteľnosti.

Táto inovácia stále znepokojuje mnohých investorov. Základom dane pre takýto výber je katastrálna hodnota predmetu. Rôzne zrážky súvisiace s tým, že osoba má inú nehnuteľnosť, sa v novom systéme vyrovnania neuplatňujú.

Finanční analytici upokojujú znepokojených investorov a tvrdia, že súčasný postup momentálne platí len pre federálne mestá.

Len do roku 2020 sa plánuje rozšírenie tohto typu zberu na celé územie Ruska. Z toho vyplýva, že v najbližších dvoch rokoch je výhodné získať rezidenčné alebo komerčné nehnuteľnosti v malých mestách a mestečkách za účelom ich predaja za veľmi výhodnú cenu bližšie k času zavedenia zmien.

Závery

Nezabúdajte, že počas hospodárskeho poklesu stabilita a spoľahlivosť devízových fondov a iných finančných inštitúcií na rozdiel od investícií do nehnuteľností prudko klesá.

Táto skutočnosť vedie k jasnému záveru, že investovanie do rezidenčných a komerčných nehnuteľností je v súčasnosti najspoľahlivejším, najziskovejším a najbezpečnejším prostriedkom šetrenia vlastného kapitálu.

Ekonomická situácia v Rusku a nestabilita jeho geopolitiky nemá na tento faktor významný vplyv. Navyše, podľa odborníkov sa súčasná zložitá situácia na svetovej scéne čoskoro úspešne vyrieši. A to znamená, že príde tá najvhodnejšia chvíľa na predaj existujúcej nehnuteľnosti za veľmi výhodných podmienok.

Preto, ak máte k dispozícii voľné prostriedky, ponáhľajte sa, aby ste urobili výhodnú investíciu pomocou jedného z nami ponúkaných schém.