Predajcovia – čo to je?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 10:39

V súčasnosti je jedným z hlavných ukazovateľov blahobytu bežného občana dostupnosť nehnuteľností. A to všetko kvôli tomu, že ceny nehnuteľností sa dostali do závratných výšok a nezastavia sa na dosiahnutej úrovni. Nie je nič prekvapujúce na tom, že mnohí pristupujú k výberu bývania s maximálnou zodpovednosťou - pre mnohých je to napokon takmer hlavná kúpa v živote, ktorá sa už možno nebude musieť opakovať.

Keď budú musieť budúci kupujúci čeliť konceptu primárneho a sekundárneho bývania, začnú pochybnosti a spory. Niekomu sa zdá novostavba výhodnejšia vďaka nízkej trhovej cene a nie je to bez ďalších výhod. To však neznamená, že primárny trh možno považovať za ideálny a byt, ktorý bol vo vlastníctve, zarástol nedostatkami. Poďme zistiť, čo tvorí sekundárne bývanie, aké sú jeho výhody a nevýhody.

Predajcovia – čo to je?

V prvom rade pochopme samotný koncept. Sekundárny trh s bývaním môžu pre mnohých predstavovať len staré akciové byty. To znamená, že nebude reč o žiadnom novom usporiadaní a moderných podmienkach bývanianemôže. Okrem toho sú tam staré výťahy, merače, rozvody a potrubia. A susedia nechávajú veľa na želanie, zatiaľ čo pochybné osobnosti sa neusadzujú v nových budovách.

Na týchto tvrdeniach je nepochybne kus pravdy. Ale aj na sekundárnom trhu sú byty iné. Vedľajšie bývanie - to znamená, že na nehnuteľnosť už bolo vydané vlastnícke právo. To znamená, že hlavným rozdielom, ktorý oddeľuje primárny trh od sekundárneho trhu, je prítomnosť záznamu o pridelení majetku v Jednotnom štátnom registri.

Používaný byt je vždy starý?

Prečo by sme nemali predpokladať, že sekundárne bývanie je nevyhnutne starý, opotrebovaný dom? Pretože byt v novostavbe môže byť aj užívaný - nepredá niekto úplne nový byt v novostavbe z dôvodu sťahovania alebo iných okolností? Navyše, ak sa po uvedení nového domu do prevádzky nepredajú všetky byty, developer prihlási nehnuteľnosť na seba a neobývané bývanie sa automaticky stáva druhoradým.

Aké sú byty na sekundárnom trhu?

Bývanie Sessary je bohatý výber bytov rôznych kategórií a charakteristík. Realitní špecialisti rozlišujú na tomto trhu niekoľko typov nehnuteľností, ktoré sú klasifikované podľa fyzických vlastností a úrovne hodnoty:

• Nízkotriedne bývanie - byty v domoch starého roku výstavby s výškou 2-3 podlaží. V takýchto priestoroch sa často nenachádzajú žiadnehlavné komunikácie sú kanalizácia a vodovod. Domy sú často vykurované pecou.
• Štandardné priestory - bežné vedľajšie bývanie, jednoizbové alebo dvojizbové byty v typických budovách s výškou 5-16 poschodí.
• Apartmány Superior - ubytovanie v moderných a typických domoch, ktoré sa vyznačujú zvýšeným komfortom. Vyznačuje sa prítomnosťou technických miestností, ako sú špajze a šatne, ako aj väčším počtom kúpeľní ako v bežných priestoroch.
• Luxusné bývanie - nehnuteľnosť triedy A, ktorej črtou je prítomnosť územia zušľachteného domu, parkovanie, vrátnik a ochranka. V luxusných domoch spravidla nie viac ako 30 bytov.

Ďalšie faktory ovplyvňujúce ceny

Treba si uvedomiť, že cena bytu môže kolísať v závislosti od polohy domu a dostupnosti vybudovanej infraštruktúry v oblasti bývania. Pohodlný a dobre vybavený jednoizbový byt vylepšeného typu, ktorý sa nachádza na okraji mesta, môže stáť oveľa menej ako skromný jednoizbový byt v starom dome v centre. Cenu ovplyvňuje aj fyzický stav priestorov a ich rozloha.

Aké sú nevýhody bytu na sekundárnom trhu?

Sekundárne bývanie síce nie je nevyhnutne bývanie „druhej triedy“, no takéto nehnuteľnosti nie sú bez niektorých nevýhod. Nebudeme brať do úvahy problémy s komunikáciami v naozaj starých domoch. Ako príklad si vezmite pohodlný byt v čerstvo navrhnutom dome. Aj tunoví majitelia môžu očakávať úskalia:

• Nečistá „právna história“bytu. Už dlho sú známe príbehy o majiteľoch nehnuteľností, ktorí si odpykávajú čas na nie tak vzdialených miestach alebo na psychiatrickej klinike. Z tohto pohľadu sú druhé domovy ako prasa v žite.
• Nezaplatené dlhy za energie alebo iné platby, zatknutie bytu súdnymi exekútormi za neplatenie dlhov.
• Nesprávne vyhotovené dokumenty k bytu. Ak takúto skutočnosť po kúpe noví majitelia zistia, kúpna zmluva stráca platnosť a transakcia sa ruší.
• Nepriazniví susedia. Niekomu sa tento problém môže zdať bezvýznamný. Ako však ukazujú prieskumy medzi obyvateľstvom, hluční a škandalózni susedia často provokujú niektorých občanov, aby zmenili svoje bydlisko.
• Cena. Či sa vám to páči alebo nie, lacné sekundárne bývanie môže byť iba v Stalinovi alebo Chruščovovi so starými a hrdzavými rúrami. V iných prípadoch cena bytu na sekundárnom trhu v novostavbách výrazne prevyšuje cenu bytov, ktoré neprešli do prevádzky.
• Ďalšia nie práve najpríjemnejšia maličkosť, ktorá vám neumožňuje ušetriť peniaze pri kúpe bytu: dnes je takmer nemožné kúpiť sekundárne bývanie bez sprostredkovateľov. Majitelia bytov sa pri rýchlom predaji nehnuteľnosti obracajú radšej na špecialistov. A k nákladom si pripočítajú svoju províziu – niekto predsa musí zaplatiť prácu realitných maklérov.

Výhody sekundárneho trhu s bývaním

Napriek množstvu nedostatkov realitní experti aktívne bránia sekundárny trh. Má to celkom logické dôvody:

• Na trhu je veľa ponúk. To umožňuje kupujúcemu vybrať si oblasť, kategóriu a typ bývania, ktoré bude spĺňať jeho požiadavky.
• Hypotéky na sekundárne bývanie sú poskytované ochotnejšie a za nižšie sadzby. Dôvodom sú nižšie riziká pre banku pri uzatváraní transakcie s nehnuteľnosťami.
• Byt je v režime „kúpiť a bývať“. Na rozdiel od novostavby, kedy dom nie je pripravený, byt podľa dokumentov ešte neexistuje a po kolaudácii sú najčastejšie potrebné dlhodobé dokončovacie práce.
• Náklady na sekundárne bývanie, samozrejme, prevyšujú cenu bytu v novostavbe, ale to je viac než kompenzované nedostatkom opráv a dekorácií.

Ako vnímajú banky sekundárny trh?

Ako už bolo uvedené, hypotéky na sekundárne bývanie poskytujú úverové organizácie oveľa častejšie ako na novostavby. Je to spôsobené niekoľkými dôvodmi. Po prvé, trh s novým bývaním sa aktualizuje pomalým tempom, zatiaľ čo sekundárny trh ponúka bohatý výber rôznych cenových kategórií.

Po druhé, bývanie, ktoré existuje len v projekte, ako v prípade novostavieb, predstavuje pre banku určité riziko. Úverové inštitúcie si starostlivo vyberajú vývojárov na spoluprácu, ale nikto nie je imúnny voči nepredvídaným okolnostiam.

Požiadavkybanky na sekundárny trh

Úverové organizácie však kladú požiadavky na byt, ktorý vlastnia. Nehnuteľnosť sa totiž stáva bankovou zárukou na celú dobu úveru. V prípade, že sa dlžník dostane do finančnej platobnej neschopnosti, banka bude povinná predať kolaterál tak, aby nevznikla strata. Byt preto musí spĺňať určité fyzikálne vlastnosti, aby nič nebránilo jeho následnému predaju.

• Dom, v ktorom si dlžník plánuje kúpiť bývanie, musí byť postavený najskôr v roku 1957.
• Povinnou podmienkou je dostupnosť všetkých moderných komunikácií. Banka si nevezme do zálohy dom, ktorý nemá rozvod teplej a studenej vody, kúrenie a kanalizáciu.
• V čase úplného splatenia hypotéky by dom, v ktorom sa byt nachádza, nemal byť fyzicky opotrebovaný na viac ako 70 %.

A čo právna čistota bývania?

Banky kladú požiadavky aj na právnu históriu bytu – nie sú povolené žiadne ťarchy. Nie je dovolené registrovať sa v priestoroch tretích strán, ako aj prítomnosť zatknutých alebo záložných zmlúv s inými úverovými organizáciami. Okrem toho bude banka vyžadovať všetky doklady o vlastníctve a kontrolovať ich na chyby a nepresnosti. To je výhodné aj pre budúcich majiteľov - získajú otestovaný byt, v ktorom časom neprídu nepríjemné chvíle.