Hypotéka je registrovaný cenný papier, ktorý sa vydáva na základe zmluvy

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy zmenené: 2024-01-17 19:06

Hypotekárne úvery sa vyznačujú prítomnosťou kolaterálu vo forme nehnuteľnosti. Tento typ transakcie si vyžaduje úradné potvrdenie pomocou špeciálneho dokumentu, pretože pôžička na nehnuteľnosť je pôžičkou pomerne veľkého množstva peňazí. Navyše tu hovoríme o určitej zástave, ktorej úlohu zohráva kupovaný dom, byt alebo iné bývanie.

V tejto súvislosti ruské banky zaviedli prax vydávania hypotéky spolu so zmluvou o hypotéke.

Čo je hypotéka

Hypotéka je cenný papier, ktorý reguluje vzťah medzi veriteľom a dlžníkom.

Vďaka nej sa majiteľ stáva vlastníkom dvoch práv naraz:

1. Právo na splnenie peňažných záväzkov z hypotekárneho úveru bez predloženia iných dôkazov o jeho existencii.
2. Právo používať založenú nehnuteľnosť ako záruku.

Presnejšie definovanie toho, čo je hypotéka a ako sa líši od hypotekárnej zmluvy, nájdete v nasledujúcej tabuľke:

Podmienky	Hypotéka	Zmluva o hypotéke
Status	Hypotéka je cenný papier, ktorý môže byť účastníkom transakcií v banke a medzi bankami	Úradný dokument s právnou silou
Schopnosť vykonávať zmeny	Žiadna príležitosť, na to si musíte vybaviť novú hypotéku	Možno, ale ak obe strany súhlasia
Kto podpisuje	Dlžník a záložca	Požičiavateľ a dlžník
Miesto registrácie	Služba registrácie	Notár
Informácie o vklade	Zabezpečovací predmet je podrobne popísaný	Zabezpečenie je uvedené iba
Obsah	Záruka plnenia záväzkov zmluvných strán	Popis právnych vzťahov pri poskytovaní a splácaní úveru na bývanie

Všeobecné informácie

Hypotéka je dlhový cenný papier, ktorého účinnosť zaniká až úplným splatením všetkých záväzkov dlžníka voči veriteľovi. Banka, ktorá je držiteľom práva, môže hypotéku znovu založiť alebo predať iným finančným a úverovým organizáciám, kým neskončila jej platnosť. Samozrejme len s osobným súhlasom dlžníka. Na samotnú bezpečnosť to však nemá zásadný vplyv.vykresľuje: podmienky hypotekárnej zmluvy, ako aj podmienky hypotéky sa nemenia.

Ruská úverová prax nezabezpečuje povinné vyhotovenie tohto dokumentu. Veľké banky napríklad nepovažujú za potrebné zaviazať dlžníka k podpisu hypotéky, pretože majú vo svojich rezervách pôsobivé finančné aktíva, to znamená, že im nehrozí, že by pre seba mohli stratiť významnú sumu. Nie tak veľkí účastníci na úverovom a finančnom trhu však trvajú na hypotéke, aby sa ochránili.

Dôležitou vlastnosťou hypotéky je, že jej podmienky majú prednosť pred hypotekárnymi zmluvami. Ukazuje sa, že v prípade nedodržania budú záväzky splnené podľa ustanovení hypotéky.

Zmluva o hypotekárnom úvere je hlavným dokumentom tejto transakcie, osvedčuje hypotéku a hypotéka je jej zárukou. Originál hypotéky si ponechá banka, ktorá poskytla úver, pričom dlžník dostane kópiu overenú notárom.

Hypotéka je cenný papier, ktorého nominálne vlastníctvo neumožňuje finančnej inštitúcii previesť ho na tretie strany bez písomného súhlasu dlžníka.

Podstata hypoték

Hypotéka je spojovacím článkom medzi trhom nehnuteľností a trhom s cennými papiermi. Podstatou hypoték je refinancovanie, to znamená, že hypotekárny dlh je možné predať alebo založiť. Inštitút hypoték bol zavedený pomerne nedávno, čo nepochybne znamená pokrok vo vývoji trhu s dlhovými cennými papiermi. Banky tak budú môcť predávať dlhy na sekundárnom trhu, čím si poskytnú rozsiahlu hotovostnú základňu na dlhodobé pôžičky.

Pri hypotéke je najdôležitejšie masívne požičiavanie zo strany bánk na bývanie vo výstavbe a pripravené. Dlhodobé úvery na bývanie nemôžu byť založené len na vkladoch a iných sporiacich účtoch. Hromadné a dlhodobé pôžičky na výstavbu a nákup súkromných nehnuteľností si vyžadujú možnosť refinancovania, a to aj na burze. Svetová finančná história dokázala, že normálny vývoj trhu úverov na bývanie bez hypotéky nie je možný.

Podmienky vydania hypotekárneho záložného listu

Tento cenný papier môže byť vydaný za troch podmienok:

• hlavný záväzok je peňažný;
• pri uzatváraní zmluvy o hypotéke sa uvádza výška dlhu na nej alebo kritériá, podľa ktorých ju možno určiť;
• zmluva o hypotéke musí obsahovať klauzulu o vydaní hypotéky.

To neznamená, že hypotéka alebo hlavná zmluva už nie sú platné. Obe sú naďalej platné. No treba si uvedomiť, že hypotéka je cenný papier, ktorého záväzky sú zabezpečené kolaterálom. Držiteľ môže vymáhať predmet hypotekárneho úveru alebo dosiahnuť exekúciu podľa hlavnej zmluvy práve na základe hypotéky, a nie na základe hypotéky alebo hlavnej zmluvy. Okrem toho by jednou z vlastností hypotéky mala byť povinná štátna registrácia tejto cennostipapier.

Záložca vydá doklad. Hypotéka je záložná zmluva, ktorá sa vydáva v jednom vyhotovení, v písomnej forme, na osobitnom tlačive štandardného tlačiva. Štátna registrácia hypotekárneho záložného listu si vyžaduje individuálne registračné číslo a pečať, bez ktorých sa tento cenný papier považuje za neplatný.

Kategórie objektov

Hypotéka je cenný papier zabezpečený jedným z predmetov nasledujúcich kategórií:

• byty, obytné budovy a ich časti;
• nedokončené objekty;
• pozemky;
• garáže, záhradné domčeky, chaty a iné spotrebné budovy;
• plavidlá vnútrozemskej plavby, lode a lietadlá, vesmírne objekty.

Hypotéku nie je možné vystaviť, ak je predmetom zmluvy nehnuteľná vec so špecifickými vlastnosťami, ako napríklad:

• pozemok;
• podnik ako jediný a nedeliteľný majetkový komplex;
• les atď.

V hypotekárnej zmluve môže byť právo prenájmu označené ako predmet.

Čo je hypotéka na trhu cenných papierov

Hypotéka je zabezpečený dlhový záväzok. Spoločnosť, ktorá vlastní portfólio takýchto hypoték, má právo začať vydávať vlastné dlhopisy, aby prilákala ďalšie financie. Splácajú sa zaplatením úrokov z hypoték, ktoré vlastní spoločnosť, ktorá dlhopisy vydala.

Hypotéka na trhu cenných papierov je dokument, ktorý spĺňa množstvo požiadaviek. Predovšetkým musí byť doslovný, to znamená, že určité detaily musia byť na papieri. Ak nebudete mať všetky, jeho hodnota sa automaticky zruší.

Okrem bodov a údajov stanovených zákonom môže hypotéka obsahovať aj údaje určené záložným veriteľom a záložcom. Môžu to byť napríklad určité sankcie uplatniteľné na dlžníka v prípade oneskorenej platby ďalšej platby alebo niektoré ďalšie príležitosti, ktoré zahŕňajú zachovanie založeného majetku. Banka má právo nezávisle, bez účasti dlžníka, stanoviť tieto dodatočné podmienky.

Prevod hypotéky a jeho právne dôsledky

Prevod hypotéky v právnom zmysle je rozdelený do dvoch etáp:

• vypracovanie súhlasu v prospech navrhovateľa (akejkoľvek tretej strany);
• skutočný prenos originálu.

Indosant (ten, kto prevádza cenný papier) je povinný poskytnúť dlžníkovi písomné oznámenie o skutočnosti prevodu záložného práva. Po prijatí dokumentu sa indosant stáva vlastníkom všetkých práv hypotekárneho veriteľa podľa hypotekárnych a hlavných zmlúv. Indosant mu zodpovedá za stupeň spoľahlivosti informácií obsiahnutých v odovzdanom cennom papieri. Prevodom hypotéky sa navyše rozumie potvrdenie indosantom o svedomitom plnení všetkých záväzkov dlžníka zo zmluvy. Poprevodu papiera sa záložca zrieka všetkej zodpovednosti voči indosantovi za nesplnenie akýchkoľvek záväzkov dlžníkom.

V zákone o hypotéke je však ustanovenie, ktoré stanovuje podmienky zodpovednosti. Kupujúci hypotéky tak zvyšuje svoj komfort a bezpečnosť svojej investície.

Refinancovanie hypotékami

Zákon o hypotékach poskytuje niekoľko spôsobov refinancovania hypotékami:

• predaj hypotéky;
• jej kaucia;
• predaj tohto dokumentu s povinnou podmienkou jeho spätného odkúpenia;
• Emisia cenných papierov krytých hypotékou.

Veľmi dôležitou nuansou v tejto veci je, že hypotéku môžete refinancovať len dovtedy, kým si dlžník nesplní všetky záväzky z úveru.

Výhody a nevýhody cenných papierov krytých hypotékou

Výhody vydávania hypotekárnych záložných listov a certifikátov sú:

• príjem finančných zdrojov hypotekárnym trhom na rozšírenie rozsahu hypotekárnych úverov;
• Investori dostávajú cenné papiere s vysokým výnosom a zárukami.

Nevýhodou hypotekárnych záložných listov a certifikátov pre majiteľa je možnosť splatenia úveru dlžníkom predčasne. Riziko vrátenia nominálnej hodnoty certifikátu je vysoké, v dôsledku čoho sa držiteľ cenného papiera krytého hypotékou pripraví o dlhodobý zisk vo forme úroku.